+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Аренда недвижимости: договор, юридической, жилой, без посредников

Договор аренды жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём. Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Предметом (объектом) договора аренды жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), отвечающее санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В связи с тем, что в последнее время широкое распространение приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их жилыми», что позволило договору аренды жилого помещения занять еще одну важную нишу в арендных договорных обязательствах.

Загородные коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям жилого помещения. Поэтому возможно выделение еще одного критерия — наличия решения органа местного самоуправления о признании строения «жилым». Все эти критерии очень важны для договора аренды жилого помещения, так как предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности (соблюдение тех или иных нормативов) отличает жилое помещение от нежилого.

Как известно, образец договора аренды обычно включает в себя такие пункты: срок, в соответствии с которым арендатор будет занимать жилое помещение, стоимость арендной платы, описание квартиры (количество комнат и т.д.), данные обо всех имеющихся собственниках, список лиц, которые будут проживать в помещении (а также их паспортные данные), условия, согласно которым возможно расторжение договора аренды и многое другое

Существенными условиями договора аренды жилого помещения являются:

  • Предмет, то есть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), отвечающее санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Таким образом, в образце договора аренды жилого помещения должны быть конкретно и ясно указаны все характеристики передаваемого помещения.
  • Размер арендной платы и порядок ее уплаты должен быть обязательно указан в тексте образца договора аренды жилого помещения. В течение всего срока действия договора аренды жилого помещения, размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон. Изменение же арендной платы по требованию только одной стороны может производиться не чаще одного раза в год, если иное не будет предусмотрено в договоре аренды жилого помещения. Если противоположная сторона будет возражать против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке.

Аренда жилых помещений юридическими лицами

Автор: Алексей Лейба

Алексей Лейба, юрисконсульт ООО «Уралводоканал»

Пунктом 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам только на основе договора аренды или иного договора и только для проживания граждан.

Таким образом, к договору аренды жилого помещения, в отличие от договора найма жилого помещения, являющегося самостоятельным видом договора (глава 35 Гражданского кодекса РФ), применяются общие положения о договоре аренды, установленные в § 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Юридические лица и аренда жилья

Появление пункта 2 статьи 671 в главе 35 Гражданского кодекса РФ означает невозможность использовать жилое помещение не по назначению (т.е. не для проживания граждан). Как вытекает из указанной нормы, договор аренды жилого помещения представляет собой именно разновидность аренды, а не найма жилого помещения.

С правовой точки зрения между предоставлением жилого помещения арендатору — юридическому лицу и последующим предоставлением жилого помещения гражданину (например, его сотруднику) должен существовать еще один договор, по которому арендованное жилое помещение передается гражданину для проживания (чаще всего это договор найма либо положения трудового договора или дополнительного соглашения к нему), но в любом случае это не договор субаренды жилья.

Как отмечает М. Брагинский, «подлинный смысл п. 2 ст. 671 ГК состоит в том, что юридическое лицо не может арендовать жилое помещение «для себя»: использовать его в качестве помещения для офиса, мастерской, магазина и др., тем самым не для проживания граждан. Никаких иных ограничений соответствующая норма не предусматривает»1.

На наш взгляд, следует согласиться с данным утверждением, но только с некоторыми оговорками.

Большинство юридических лиц используют арендованные жилые помещения для проживания своих сотрудников, направляемых в командировки в тот или иной населенный пункт. Очень часто в трудовом договоре с директором предприятия также содержится пункт о том, что работодатель обязуется предоставить ему жилое помещения для проживания его самого и членов его семьи, а также оплачивать арендную плату и производить оплату жилищно-коммунальных услуг.

Имеет место заключение и трехсторонних договоров аренды жилого помещения, в которых сторонами являются собственник жилья (арендодатель), юридическое лицо (арендатор) и его сотрудник, который намеревается там проживать2.

Точка зрения высших судов РФ на аренду жилья. Субъектный состав договора аренды жилья

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» указано, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса РФ.

Следует иметь в виду, что уставы некоторых ТСЖ (в целях контроля за сдачей в аренду (наем) жилых помещений или по иным причинам) предусматривают последующее уведомление ТСЖ о заключении договоров аренды, что никак не влияет на действительность договора аренды.

Так, в одном из дел ТСЖ обратилось в арбитражный суд к ИП К.В.С. и ОАО «ЦОТЭНЕРГО» с иском о признании ничтожным договора аренды квартир, ссылаясь на статьи 168, 170 Гражданского кодекса РФ.

Решением арбитражного суда Воронежской области в удовлетворении иска было отказано, в связи с чем ТСЖ обратилось в суд с апелляционной жалобой, полагая, что решение суда принято с нарушением норм материального права, поскольку сделка недействительна как ничтожная (мнимая), а договор аренды фактически не исполнялся.

Истец, ссылаясь на судебные акты судов общей юрисдикции, акт допуска в эксплуата­цию электроустановки, постановления администрации г. Воронежа № 497, № 498 от 28.03.2002, № 660 от 14.04.2002, посчитал, что помещения, переданные ИП К.В.С. в аренду, являются нежилыми, следова­тельно, не могли быть использованы для проживания граждан, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.

Кроме того, истец ссылается на нарушение ИП К.В.С. устава ТСЖ, поскольку согласно пункту 4.7 устава жилые помещения могут сдаваться членами товарищества другим лицам (гражданам) для проживания на основании договора аренды с уведомлением об этом правления ТСЖ с целью правильного и обоснованного начисления платежей за коммунальные услуги.

Как отметила коллегия судей, отсутствие такого уведомления не влечет ничтожность заключенной сделки, поскольку устав ТСЖ не является законом или правовым актом, а сделки, совершенные с нарушением положений устава, не могут быть признаны недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, регистрация права собственности на указанные помещения как нежилые произведена 10.04.2007, т.е. после заключения оспариваемого договора аренды.

Согласно договору аренды жилого помещения от 30.06.2006 жилые помещения используются арендатором исключительно для проживания его сотрудников, что предусмотрено пунктом 2 статьи 671 Гражданского кодекса РФ.

С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу об отсутствии нарушений права истца, подлежащего защите.

Что касается субъектного состава договора аренды жилья (прежде всего нас интересует сторона арендатора), то также следует согласиться с М. Брагинским о том, что «п. 2 ст. 671 ГК РФ вообще никаких ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения не устанавливает. Соответственно на стороне и арендатора, и арендодателя могут выступать как юридические лица, так и граждане. И это в полной мере относится к договорам, заключенным после вступления в силу ч. 2 ГК РФ»3.

Очень часто на стороне арендодателя выступают граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, что видно из приведенного мной выше судебного спора.

Необходимость регистрации договора аренды жилья, заключенного на один год и более

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ сделки с недвижимым имуществом, к которому относятся все без исключения жилые помещения, подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Заключая договор аренды жилого помещения с юридическим лицом, необходимо помнить, что регистрировать такой договор в Федеральной регистрационной службе необходимо только в случае, если он заключен на срок один год и более (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ), в отличие от договора коммерческого найма жилья.

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснил, что пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ применяется и к договорам аренды нежилых помещений, поскольку они представляют собой объект, неразрывно связанный со зданием или сооружением, что вполне можно распространить и на договоры аренды жилых помещений, поскольку жилые помещения также являются объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием.

Следовательно, договор аренды квартиры, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 7 Обобщения судебной практики по рассмотрению споров, связанных с оспариванием действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы, утвержденного Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 05.09.2008).

Однако следует при этом помнить, что при продлении договора аренды жилья на новый срок (также не превышающий одного года), регистрировать такой договор (дополнительное соглашение к нему) не нужно. На данное обстоятельство было обращено внимание ВАС РФ в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В том случае, если заключенный на срок один год и более договор аренды не будет в установленном порядке зарегистрирован, он не будет признан заключенным (статья 433 Гражданского кодекса РФ), вследствие чего могут возникнуть негативные последствия не только для арендатора (поскольку у него будет отсутствовать заключенный договор как основание для пользования жилым помещением), но и для арендодателя. В частности, невозможно будет на основании такого договора взыскать с арендатора в судебном порядке арендную плату и иные предусмотренные договором аренды платежи в случае их добровольной неуплаты (придется доказывать получение неосновательного обогащения по правилам главы 60 Гражданского кодекса РФ).

Досрочное расторжение договора аренды жилья

Ввиду постоянного изменения экономической ситуации в стране (неплатежи, банкротства организаций, повышение процентных ставок банков, обращения взыскания на предмет залога и т.п.) актуальными являются вопросы досрочного расторжения договора аренды.

Договор может быть досрочно расторгнут как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора.

В статье 619 Гражданского кодекса РФ перечислены основания, по которым договор может быть расторгнут судом по требованию арендодателя (например, если арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора или более двух раз подряд не вносит арендную плату).

Следует помнить, что потребовать досрочного расторжения договора арендодатель вправе только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости устранить нарушение и исполнить обязательство в разумный срок. Приведу один пример.

Гражданка Б. обратилась в суд с иском к гражданину А., ООО (. ) о расторжении договора аренды квартиры и истребовании ее из чужого владения. Являясь собственником квартиры № (. ) в доме № (. ) по улице (. ), на основании договора аренды от 07.09.2005 истец передала ее во временное владение и пользование ООО (. ) сроком до 31.12.2005. Ввиду того, что ответчик надлежащим образом не оплачивал коммунальные платежи, образовалась задолженность и возникла необходимость в расторжении договора. На законные требования освободить квартиру ни арендатор ООО (. ), ни субарендатор гражданин А. не реагируют.

Впоследствии истица уточнила исковые требования, просила суд расторгнуть договор аренды и обязать ответчиков ООО (. ) и А. передать по акту приема-передачи квартиру и ключи от нее незамедлительно после вступления решения в законную силу.

Судом первой инстанции иск был удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе А. просил его отменить ввиду допущенных судом первой инстанции нарушений норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы гражданина А., судебная коллегия областного суда не нашла оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами, и указала следующее.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы равной размеру платы за жилье и коммунальные услуги (пункт 3 договора аренды), и соответственно нарушение ООО (. ) существенных условий договора послужило поводом для обращения арендодателя в суд с иском о досрочном расторжении договора.

В кассационной жалобе гражданин А. указывал на то, что являясь субарендатором, он своевременно и в полном объеме оплачивал коммунальные платежи, задолженность образовалась по вине третьего лица, которое не проживает и не проживало в квартире, а потому не имеется оснований полагать, что им либо ООО (. ) были нарушены существенные условия договора аренды.

Как указала коллегия судей областного суда, указанный довод не влечет отмену состоявшегося по делу судебного акта, поскольку обстоятельства, при которых образовалась задолженность по коммунальным и, соответственно, арендным платежам, не являются юридически значимыми. Основополагающим моментом для расторжения договора аренды является невнесение арендатором платы по коммунальным услугам, при этом истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 8 договора аренды.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, например, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (например, если дом будет в срочном порядке признан аварийным, но его жителей некуда будет расселять).

Следует отметить, что в пункте 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что дополнительные (прим. автора) основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с пунктом 2 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Подводя итог вышесказанному, следует отметить следующее.

Во-первых, в случае заключения договора аренды жилья между физическим и юридическим лицом всегда присутствует простая письменная форма договора аренды жилого помещения (пункт 1 статьи 161, пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ).

Во-вторых, любой договор аренды предполагает равноправие сторон – арендатора и арендодателя – как субъектов гражданского оборота (это очень важный момент), и никакой дополнительной защиты со стороны государства прежде всего для гражданина-арендодателя нет.

В-третьих, любое юридическое лицо, обладая штатом юристов и исходя из принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса РФ), старается предложить будущему арендодателю свою форму (редакцию) договора, условия которого подходят именно для него (в моей практике такие случаи были).

В-четвертых, при сдаче в аренду жилья юридическому лицу последнее выступает по отношению к арендодателю (физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем) налоговым агентом, и, таким образом, в силу налогового законодательства обязано удержать у него и перечислить в бюджет НДФЛ в размере 13 % от суммы полученного им дохода (пункт 1 статьи 224, пункт 1 статьи 226 Налогового кодекса РФ).

Если же у собственника жилья нет желания связываться с арендой, а тем более регистрировать такой договор (точнее, аренду как обременение), тогда стоит прибегнуть к сдаче жилья физическим лицам через заключение договора коммерческого найма жилья, к которому не применяются ни общие положения об аренде, ни нормы об аренде отдельных видов имущества, в частности, зданий и сооружений, хотя и там хватает сложностей. Так, согласно пункту 1 статьи 161 Гражданского кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статьи 1153 части третьей Гражданского кодекса РФ»), сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 тыс. рублей, также должны совершаться в простой письменной форме (под суммой сделки понимается вся сумма платежей по договору).

Кроме того, московские власти в последнее время озабочены пополнением городского бюджета за счет налогов от доходов от сдачи жилых помещений и различными способами пытаются убедить таких граждан платить налоги.

Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2002. С.658.

Подробнее см.: Матюкова Ю. Аренда квартиры для сотрудника// ЭЖ-Юрист. 2011. № 40.

Брагинский М.И. Витрянский В.В. Указ.соч. С. 658.

Что такое договор аренды жилого помещения?

Что такое договор аренды жилого помещения?
Договор аренды жилого помещения — это соглашение, по которому собственник жилого помещения (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) жилое помещение за определенную плату в ограниченное сроком владение и пользование им. В настоящее время эти отношения законодательством полностью не урегулированы. Поэтому часто можно встретить другую формулировку — договор найма или поднайма. По сути речь идет об одном и том же.

В соответствии с законодательством договор аренды жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

На какой срок заключается договор аренды квартиры?
Законодательство не предусматривает никаких ограничений по срокам для заключения договора аренды квартиры. Он устанавливается по соглашению сторон. Однако на практике договор обычно заключают на год, а потом продлевают на тех же условиях.

Когда вступает в силу договор аренды?
Договор аренды вступает в силу с момента его подписания.

Какие пункты необходимо внести в договор аренды квартиры?
В договоре аренды обязательно следует указать:

1. предмет договора (точный адрес и площадь сдаваемой квартиры);
2. размер и порядок внесения арендной платы;
3. права и обязанности арендатора и арендодателя;
4. ответственность сторон в случае досрочного одностороннего расторжения договора;
5. срок и порядок продления договора аренды;
6. реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества арендатора и арендодателя, их паспортные данные и адреса прописки);
7. дату подписания договора.

Кроме того, неотъемлемой частью договора аренды является акт сдачи имущества, находящегося в квартире, с перечислением всех вещей и предметов.

Почему необходимо оформлять договор аренды?
По закону договор между хозяином и жильцом об аренде квартиры должен быть составлен в простой письменной форме или должен быть нотариально заверен. Оба вида договоров имеют одинаковую юридическую силу.

Если предположить, что квартира сдается в аренду на основании устных договоренностей между хозяином и жильцом, то возникает несколько проблем:

1. У жильца нет доказательства законности его пребывания в квартире, поэтому он не может зарегистрировать в органах внутренних дел место своего временного проживания;

2. При возникновении конфликтных ситуаций, при попытке хозяина выселить жильца и взыскать с него ущерб и арендную плату по суду, хозяину придется предоставить свидетелей, которые могут подтвердить его претензии. Жилец также должен будет защищать свои интересы с помощью свидетелей.

Даже если аренда простая, то судебный процесс может растянуться надолго, и все это время квартиру будет занимать жилец.

Кроме того, устные договоренности каждая сторона может трактовать в свою пользу, что часто и происходит.

Поэтому рекомендуем составлять письменный договор аренды всегда, даже когда Вы сдаете квартиру близкому родственнику.

Каковы права арендодателя?
Арендодатель (собственник квартиры) имеет право: заключить договор аренды, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях, либо отказаться от его заключения; совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством; давать согласие на вселение по просьбе арендатора других граждан; предлагать арендатору по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается; расторгнуть договор аренды в судебном порядке; требовать от арендатора соблюдения правил пользования жилыми помещениями; требовать от арендатора своевременного внесения платы за аренду; входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором; требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока аренды.

Каковы обязанности арендодателя?
Он обязан: предоставить в аренду жилое помещение в пригодном для проживания состоянии; обеспечить предоставление коммунальных услуг (по общему правилу квартплату и абонентскую плату вносит арендодатель, а счета за электроэнергию и междугородние телефонные переговоры оплачивает арендатор).

Каковы права арендатора?
Имеет право: пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока аренды; вселить в арендуемое жилое помещение своего супруга (супругу) и несовершеннолетних детей (вселение других лиц допускается только с согласия арендодателя); предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом арендодателя. Временными жильцами признаются любые граждане, приехавшие к арендатору жилого помещения с постоянного места жительства и временно у него проживающие.

Каковы обязанности арендатора?
Сданную ему по договору аренды квартиру использовать по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду (снятую квартиру нельзя еще раз «пересдать»); соблюдать правила пользования жилыми помещениями; освободить жилое помещение по истечении срока аренды, установленного в договоре аренды; беспрепятственно допускать арендодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния и состояния имущества; нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося в ней имущества; своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры; производить текущий ремонт квартиры.

Стороны по своему желанию могут предусмотреть в договоре аренды и другие условия.

Каков порядок внесения арендной платы?
Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон (арендатора и арендодателя). Здесь важно помнить следующее:
В большинстве случаев арендная плата устанавливается в долларах США, однако в договоре нужно указать либо сумму в рублях, эквивалентную сумме в долларах, либо указать сумму в долларах с добавлением «по курсу Центрального Банка России на день оплаты».
Для уменьшения суммы уплачиваемых налогов арендодатель и арендатор часто договариваются и указывают в договоре аренды сумму, меньшую, чем на самом деле. Однако в случае разрешения возникших споров в судебном порядке суд будет оперировать именно этой суммой и доказать, что на самом деле квартира сдается за большую сумму, будет невозможно.

Как правило, арендная плата вносится за месяц вперед.

Как расторгнуть договор аренды?
Договор аренды может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон (арендодателя и арендатора).

Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя строго ограничен. Договор аренды жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях:

— невнесения арендатором арендной платы за квартиру в установленные сроки;
— разрушения или порчи жилого помещения арендатором или лицами, проживающими с ним.

Если арендатор жилого помещения и другие граждане, проживающие вместе с ним, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и законные интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранить нарушения.

В случае если арендатор после соответствующего предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и законные интересы соседей, арендодатель вправе потребовать в судебном порядке расторгнуть договор аренды.

Арендодатель может расторгнуть договор аренды квартиры досрочно по своей инициативе и в других случаях (например, возникнет необходимость срочно продать эту квартиру). При этом он обязан предупредить арендатора за определенное время, указанное в договоре (скажем, за месяц), и понести определенные убытки (например, компенсировать арендатору арендную плату за месяц в случае снятия им новой квартиры или оплатить услуги риэлтерской фирмы по поиску нового варианта), если это предусмотрено условиями договора аренды квартиры.

По требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (не по вине арендатора), например, в связи с пожаром на лестничной клетке.

В других случаях, например, при изменении жизненной ситуации, арендатор также может досрочно расторгнуть договор аренды. При этом он обязан предупредить об этом арендодателя за определенный срок (например, месяц) и понести некоторые убытки, определенные в договоре аренды (например, компенсировать арендодателю расходы по поиску новых жильцов).

Что такое залог за телефонные переговоры?
Известны случаи, когда по истечении срока договора аренды хозяевам квартиры приходили счета на большие суммы за телефонные переговоры. Разыскать арендаторов и заставить их уплатить эти суммы часто не представлялось возможным. В последние годы существует правило брать «залог за пользование телефоном» при заключении договора, а затем, когда срок аренды истечет, возвращать его, убедившись на телефонном узле, что задолженности по переговорам нет. Как один из возможных вариантов защиты от счетов за телефонные переговоры, это запрос на телефоном узле экспресс счёта.

Каков порядок возмещения убытков?
В том случае, если по вине арендатора произошли порча или разрушение квартиры или находящегося в ней имущества, он обязан возместить убытки в полном размере. Если он отказывается сделать это добровольно, арендодатель имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении убытков.

Могу ли я сдавать квартиру моего родственника? Если да, то какие документы для этого необходимо оформить?
Иногда возникает ситуация, когда по поручению хозяина квартиру сдает любое другое лицо: сын, родственник, знакомый и т.п. или когда хозяин квартиры находится под опекой или попечением других лиц.

Общее правило гласит, что хозяин, если по закону он вправе самостоятельно совершать сделки, может передать это свое право любому другому лицу. Хозяин в этом случае должен выразить свою волю в доверенности, которую он выдает доверенному лицу. Доверенное лицо как бы замещает хозяина в сделке по сдаче квартиры в аренду. В доверенности должны быть перечислены полномочия, которыми хозяин наделяет доверенное лицо.

Доверенность выдается обязательно в письменном виде и содержит кроме прав и обязанностей доверенного лица дату выдачи доверенности; срок, в течение которого действует доверенность (если срок не указан, то доверенность действует в течение одного года); фамилию, имя, отчество, паспортные данные, адрес проживания (регистрации) лица. выдавшего доверенность; указание на то, вправе ли доверенное лицо в свою очередь передать (передоверить) перечисленные в доверенности правомочия другому лицу.

Доверенность должна быть заверена. Кроме нотариуса доверенности вправе заверять еще достаточно большой круг лиц, и это право им дано в случае нахождения хозяина в больнице, доме престарелых, в армии, в сельской местности, за рубежом, на корабле, в местах заключения, командировке, экспедиции и т.д.

Если у Вас возникнет ситуация, когда заведомо невозможно нотариально заверить доверенность, рекомендуем получить консультацию о порядке оформления доверенности у юриста, нотариуса или в агентстве недвижимости.

Совсем иная ситуация складывается тогда, когда над хозяином квартиры установлена опека или он находится на попечении другого лица. Опека устанавливается над малолетними (моложе 14-ти лет) гражданами при отсутствии у них родителей или лишении родителей родительских прав. Кроме того, опека устанавливается над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического заболевания.

Попечительство устанавливается над несовершеннолетними (возраст от 14-ти лет до 18 лет) гражданами при отсутствии у них родителей или лишении родителей родительских прав, а также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками и наркотическими средствами, над гражданами, находящимися в престарелом возрасте и неспособными обслуживать себя самостоятельно (с их согласия).

Во всех перечисленных случаях опекуны вправе самостоятельно сдать квартиру в аренду за хозяина, а попечители вправе дать согласие на сдачу квартиры хозяином только после получения разрешения органов опеки и попечительства.

Могу ли я сдать квартиру, полученную по наследству, если после смерти хозяина квартиры еще не прошло полгода?
В этом случае у квартиры еще нет хозяина, который вправе распоряжаться ею. Квартира в течение полугода после смерти собственника находится под управлением нотариуса, открывшего наследственное дело. Кстати, нотариус вправе в бесспорных случаях сократить этот полугодовой срок. На практике квартира в этот период находится в ведении родственников покойного. Легально распорядиться ею в этот период, в частности сдать в аренду, они не вправе.

Где же выход?
Для того чтобы квартира не пустовала, а приносила прибыль, нужно чтобы нотариус назначил одного из родственников управляющим наследством (всего наследства или его части — квартиры).

Арендная плата, после назначения управляющего и сдачи квартиры в аренду, должна будет перечисляться жильцом в депозит нотариуса. Накопленные на депозите суммы после открытия наследства будут распределены между наследниками за вычетом небольшой нотариальной пошлины (максимум 2%).

Очень важно известить нотариуса и добиться назначения управляющего, когда квартира на момент смерти хозяина уже сдана в аренду, а договор аренды в этом случае продолжает действовать.

Аренда жилой и коммерческой недвижимости

Аренда – это форма имущественного договора, при которой собственность передается во временное владение и пользование арендатору за арендную плату. Синоним слова «аренда» – имущественный найм. Само слово «аренда» происходит от латинского arrendare – отдавать в наем.

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (так называемые непотребляемые вещи).

Различают несколько видов аренды: собственно аренда, субаренда, наем, поднаем.

На рынке аренды недвижимости проводятся потребительские операции как с жилой, так и коммерческой недвижимостью. В их основе лежит договор аренды, который определяет конкретное имущество, сдаваемое в аренду.

Договор аренды (найма)

Договор аренды и жилого и коммерческого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы.

Стороны договора – это арендодатель, наймодатель (лессор), физическое или юридическое лицо, предоставляющее свое имущество арендатору, за плату во временное пользование и владение или во временное пользование, и арендатор, наниматель (лесси, посессор, рентер, тенант), физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю.

Договор найма должен быть заключен в письменной форме, если он заключен на срок более одного года и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора.

Срок договора аренды фиксируется в договоре. Если же срок не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок, что позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения. При этом, однако, необходимо предупредить другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Договор найма состоит из таких разделов, как предмет договора, права и обязанности сторон, порядок расчетов (размер арендной платы; порядок внесения арендной платы, сроки, пени в случае просрочки платежа, штрафные санкции в случае нарушения условий договора), срок и условия действия договора, порядок расторжения договора, величина залоговой суммы и способы ее использования, согласие в письменной форме всех проживающих на территории объекта найма лиц (например, всех жильцов коммунальной квартиры, всех зарегистрированных в отдельной квартире), дополнительные условия, адреса, паспортные данные, подписи сторон. К договору найма также прилагаются платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы, акт приема-передачи объекта договора, опись имущества и, если требуется, дополнительное соглашение. В договоре должна быть ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя (свидетельство о праве собственности, договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание).

Согласно договору, наниматель обязуется своевременно вносить арендную плату (указываются пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нем имущества. При повреждении помещения по вине нанимателя, он должен устранить его за свой счет. Арендатор не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение арендодателя. Также он не может сдавать помещение в поднаем без предварительного письменного согласия владельца недвижимости. По истечении срока договора арендатор обязуется освободить помещение и вернуть имущество арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.

Сдавать в аренду недвижимость может только его собственник или лицо, которое уполномочено на это собственником либо законом и имеет заверенную нотариусом доверенность. Если у сдаваемого внаем помещения имеется несколько собственников, то все должны поставили подписи под договором аренды, если это трехсторонний договор. Отсутствие всех собственников допустимо, если представляется их нотариально оформленное согласие на сдачу помещения в аренду. Если помещение сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма считается недействительным.

Арендодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен или обременен другими договорами аренды, а также, что помещение в споре или под арестом не состоит и не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.

Если совместно с нанимателем жилище будут и арендовать другие лица, то сведения о них также необходимо вписать в настоящий договор.

К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо особых требований и ограничений. Конечно, он должен быть дееспособен.

Если договор заключается при помощи риэлтора или сотрудника агентства недвижимости, то он должен предъявить паспорт, а также доверенность на право заключения договора о найме квартиры и получение комиссионных от имени агентства. Паспортные данные должны совпадать с указанными в доверенности. Она должна соответствовать своему сроку действия и иметь подпись генерального директора агентства и печать.

Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах. Один экземпляр остается у арендатора, второй – у арендодателя. После подписания договора потребителем производится оплата на оговоренный срок, а также услуг агентства (если таковые имелись) по договору (соглашению). Агент должен выдать экземпляр договора, расписку о получении денег и приходный ордер от имени своего агентства.

Аренда жилой недвижимости

На рынке аренды жилой недвижимости представлены такие объекты, как комната, квартира, дом, коттедж, таунхаус, дача. Самым большим потребительским рынком аренды жилой недвижимости является рынок квартир.

Аренда квартир

Наем квартиры – это один из видов арендных отношений, при которых одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор найма может быть заключен только между собственником (или его представителем) и гражданином, то есть физическим лицом. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, с условием использования жилого помещения только для проживания граждан.

Наниматель жилого помещения (независимо от формы собственности) с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в поднайм (в пользование другому лицу). В таком случае отношения оформляются договором поднайма с поднанимателем. Важно отметить, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Поднаем жилых помещений, находящихся в частной собственности, регламентируется ГК Российской Федерациии. Поднаем жилых помещений государственных (муниципальных) помещений регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

В случае, когда наниматель (арендатор) жилого помещения с согласия наймодателя, передает на срок часть или все нанятое (арендаванное) им помещение в пользование другому юридическому лицу, то оформляется договор субаренды.

Цены на наем аренду квартиры зависят от множеств таких потребительских факторов как: платежеспособность потенциальных покупателей, площадь квартиры, район, дата постройки, основные детали конструкции, количество комнат в квартире, тип напольного покрытия, встроенные приспособления, бытовая техника, вид из окон квартиры, окна, двор, состояние квартиры, этаж, наличие коньсержа, транспортная доступность и т.д.

В конце 2005 года цены на аренду 1-комнатных квартир в Москве в зависимости от класса жилья составляли 1700 долл./мес. (43 кв.м, 4-й этаж 10-этажного сталинского дома. Кутузовский просп., ст. м. «Кутузовская») – 450 долл./мес. (36 кв. м, 5-й этаж 17-этажного панельного дома, ул. Новороссийская, ст. м. «Люблино»). В послекризисном 2011 году цена на аренду дешевых 1-комнатных квартир в Москве осталась на том же уровне, аренда элитной недвижимости только растет. В последующие годы специалисты прогнозируют дальнейшее увеличение цен на все категории жилья, что объясняется стабильно высоким спросом на временное жилье в столице. Она притягивает к себе жителей других городов и регионов России. К ним добавляются сами москвичи, нуждающиеся во временном жилье, иностранцы, работающие в столице.

Сегодня типичный арендатор экономичного или среднего жилья – это чаще молодой, энергичный, занятой, современный человек, который снимет небольшую квартиру студий­ного типа в самом центре, на шумной улице, где полно ресторанов, баров, казино. Квартира должна быть оформлена в современном стиле, но недорого – молодые люди, как правило, пла­тят из своего кармана. Большие квартиры снимают те, кто может себе это позволить, те, кому эти квартиры не нужны в собственное владение. Главные арендаторы элитных квартир в Москве – это иностран­цы, приезжающие в Россию на­долго. Они чаще всего выбира­ют квартиры в районах, близких к месту учебы детей и недалеко от работы. А школы и садики выбираются, в основ­ном, «языковые».

Французы, как правило, проживают на территории Чистых прудов и Сухаревской, поскольку там расположены «французские» садики и школы. Англоязычные граждане часто снимают жилье в районе Сокола и Октябрьского поля, поскольку эти районы прилегают к англо-американской школе. Очень охотно рассматриваются варианты квартир, расположенных в районе улицы 1905 года. Нередко иностранцы любят селиться в тех районах, о которых они когда-либо читали. К примеру, поклонники Михаила Булгакова стремятся снять квартиру в районе Патриарших прудов. Очень любят Арбат с прилегающими улочками. Успехом также пользуются бульвары, где расположены бывшие доходные дома (улица Сре­тенка 6, Большая и Малая Никитские улицы с сохраненной стилистикой фасадов). Однако эти дома должны быть, как минимум, реконструированы, иметь чистый подъезд, желательны консьерж или охрана. Кроме того, снимают квартиры с окнами, выходящими на набережные (Фрунзенская, Смоленская), рассматривают районы Нескучного сада (Ленинский проспект). Большим успехом пользуются первые дома по Тверской улице. Особенно – Тверская 9, так как большая часть окон сдаваемых квартир в этом доме смотрит на Кремль. Некоторые предпочитают довольно отдаленные места (жилой комплекс «Алые паруса»), но с хорошим микроклиматом, развитой инфраструктурой, где имеются комната ребенка, фитнес-клуб, развлекательные центры и проч.

Представители Азии предпочитают жить в окружении своих соотечественников, организуя небольшие диаспоры. Часто они снимают коттеджи в новых коттеджных поселках по 5-7 домиков, расположенных на Западе и Северо-западе в живописных природных зонах.

При аренде важна не только цена, но и то, каким образом будет проходить оплата. Сразу нужно заплатить два-три размера месячной ренты – один за месяц вперед, один в качестве залога и один в качестве агентского вознаграждения, если в сделке участвует третья сторона. По договоренности с арендодателями залог можно разбить на две части. Иногда хозяева могут предложить докупить недостающую бытовую технику в счет оплаты аренды.

При заключении сделки стоит торговаться, так как некоторые хозяева сначала выставляют квартиру дороже, но потом постепенно снижают цену, видя, что жилье не сдается. Однако, некоторые арендодатели торопятся сдать квартиру и сразу ставят цену, за которую жилье уйдет в первый же день (с арендой такой квартиры не стоит медлить).

В любом случае потребителю не стоит хвататься за первый подвернувшийся под руку вариант. Лучше осмотреть несколько квартир и понять, что сколько стоит.

Распространенный вариант мошенничества с арендой – договор на более низкую оплату, но с условием доделать ремонт. Как только ремонт доделан, клиента выселяют и сдают квартиру по более высокой цене. Поэтому нужно подписывать договор, в котором четко прописано, что нельзя будет повысить цену и выселить в течение определенного срока.

Признаками арендной аферы является:

– низкая цена аренды;

– «собственник» соглашается на любые условия арендатора;

– не предлагается заключить договор;

– арендодатель не является собственником и действует по доверенности;

– арендодатель показывают ксерокопии документов на квартиру и рукописную доверенность.

Кроме долгосрочной аренды бывает аренда посуточная и почасовая.

Аренда коммерческой недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости – это отдельный специфический рынок. Объектами коммерческой недвижимости могут быть различные помещения (офисные, складские, торговые, производственные, универсальные), заводы, фабрики, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты, и т. д. Арендаторами являются как представители крупных компаний, так и малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций. Арендуется как городская, так и загородная недвижимость, как в России, так и за рубежом.

В связи с развитием бизнеса коммерческая недвижимость пользуется сегодня повышенным спросом у потребителей. Но так как коммерческую недвижимость могут купить не все организации, а также потому что часто объект требуется лишь на определенное время, коммерческая недвижимость обычно именно арендуется.

На рынке коммерческой недвижимости имеется как прямая аренда, так и субаренда. Арендовать помещение можно напрямую как у собственника, так и у арендатора. Помочь подыскать нужную коммерческую недвижимость могут агентства недвижимости, специализирующиеся на предоставлении данной услуги.

При аренде стоит уточнить включены или в цену все расходы (коммунальные платежи, охрана, налоги и т. д.) Все детали сделки стоит зафиксировать в договоре.

Наиболее часто арендуются офисы, участки, склады.

Аренда офиса

Одним из основных сегментов современного рынка коммерческой недвижимости являются офисы и бизнес-центры.

Аренда офиса может быть без соответствующей инфраструктуры (только голые стены). Такие помещения предпочитают те, кто желает обеспечить себя полностью индивидуальным построением бизнеса и в области интерьера, и в сфере организации коммуникаций и безопасности фирмы.

Многие компании предпочитают полностью готовый для работы офис с ремонтом, отделкой разного уровня, с мебелью, необходимой техникой и коммуникации.

Довольно часто в одном офисном здании одновременно сосуществуют компании, ведущие разнородную деятельность. Однако многим компаниям важно иметь отдельный вход, отдельную парковку, отдельные коммутируемые линии. Поэтому спросом пользуются, как офисы в общем офисном здании, так и отдельное крыло здания или вообще отдельное здание.

Особенно большим спросом у потребителей пользуются небольшие офисы. Связано это и с большим количеством малых и средних компаний, специальных отделений крупных компаний, а также с тем, что застройщики и девелоперы предпочитают сдавать площади оптом – офисными блоками. Размер малого офиса составляет 5-30 квадратных метров.

При аренде маленького офиса к его полезной площади прибавляется часть общей площади (места общего пользования, коридорный коэффициент и т.д.).

Наиболее дешевые офисы предлагаются в подвалах и на чердаках. Может быть, для кого-то это и приемлемый вариант. Но стоит иметь в виду некоторые обстоятельства. Длительное нахождение в подвале опасно, туда осаждается пыль, стекает дождевая вода с грязью. Из под фундамента выделяется вредный земельный газ – родон. Часто подвалы затапливают канализационные стоки. В таких помещениях обычно живут грызуны, тараканы, комары и т.д.

В подземных помещения не хватает естественного света, а постоянное искусственное вредно для глаз.

Как правило, в подвалах повышенная влажность, с которой не справляется даже хорошая вентиляция.

С одной стороны, арендная плата в подвальных помещениях более низкая, но в другой, стоит ли рисковать здоровьем сотрудников.

Немногим лучше варианты другого подземного «базирования» – в подземных переходах, в подземных торговых комплексах и на подземных автостоянках.

Более подходящий вариант – офис на «на крыше». Такое помещение тоже может быть очень недорого. Например, в Москве чердачный офис в среднем на 15% ниже цены аренды на обычном офисном этаже. Как правило, из «крышного» офиса хороший вид. В таком помещении много естественного света и тратится меньше энергии на освещение. Зимой в нем теплее, чем на нижних этажах. Наверху меньше шума, пыли, вредного воздуха. На «верхних» этажах устойчивая мобильная связь.

Самые дорогие офисы имеют отдельный вход с улицы, имеющей большой поток пешеходов. Их обычно используют как торговые точки.

На рынке коммерческой недвижимости имеется как прямая аренда, так и субаренда. Арендовать помещение потребителям можно напрямую как у собственника, так и у арендатора. Помочь подыскать нужную коммерческую недвижимость могут агентства недвижимости, специализирующиеся на предоставлении данной услуги.

При аренде стоит уточнить включены или в цену все расходы (коммунальные платежи, охрана, налоги и т. д.) Все детали сделки стоит зафиксировать в договоре.

Аренда участка

К аренде участков обычно исходя из определенных экономических или иных соображений. На правах аренды оформляется:

– Предоставление земельных участков в аренду собственникам объектов капитального строительства, которые на них расположены;

– Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды;

– Предоставление земельных участков для целей строительства;

– Предоставление земельных участков для размещения некапитальных объектов;

– Предоставление земельных участков под озеленение и благоустройство;

– Предоставление земельных участков в аренду арендаторам объектов капитального строительства, находящихся в государственной собственности.

При аренде участка оценивается:

– Площадь земельного участка, необходимого для предоставления;

– Срок договора аренды земельного участка;

– Ставка арендной платы;

– Наличие на земельном участке объектов самовольного строительства;

– Включение в договор иных условий, противоречащих действующему законодательству, и т.д.

Аренда склада

Аренда через риэлтерское агентство

Как уже говорилось выше, жилье можно снимать, как самостоятельно, так и через агентство. Самостоятельно можно искать через знакомых, через газеты объявлений и в интернете. Этот вариант требует времени и везения.

При выборе риэлтерского агентства потребителю стоит работать компаниями, специализирующимися на определенном виде недвижимости.

Профессиональное риэлторское агентство может предложить большое количество различных вариантов, но за свою работу риэлторы берут дополнительную оплату. Как правило, база объектов во всех агентствах единая, поэтому не стоит звонить в несколько агентств, чтобы охватить большее количество вариантов. Но если агентство подбирает варианты только по своей базе, то ему можно заплатить комиссионные в размере только половины стоимости месячной ренты.

В несколько агентств стоит обращаться в том случае, если кажется, что первое агентство относится к клиенту не очень внимательно и предлагает жилье по завышенным расценкам. Хороший риэлтор в большинстве случаев ездит по вариантам вместе с клиентом.

Необходимо тщательно выбирать агентство. У него должен быть реальный адрес, реальный офис, лицензия, сайт в интернете. Стоит изучит рекомендации и отзывы.

Обычно в риэлторском агентстве при поиске вариантов спрашивают о согласии с условиями работы, уточняют количество арендаторов, наличие детей, животных, место работы и прописку.

Если агентство предлагает потребителю продать базу вариантов, то это мошенники. Нельзя позволять риэлтору давить на себя, от услуг такого «помощника» лучше отказаться.

Очень часто агентства недвижимости, специализирующиеся на аренде, обманывают своих клиентов, предоставляя им не искомое жилье, а варианты, которые оказываются уже недействующими. Обман начинается с того, что клиентам предлагается подписать договор не на поиск жилья, а на информационные услуги. Чтобы избежать обмана, платить посредникам нужно только после заключения договора с хозяином и заселения в квартиру.

Признаками арендной аферы является: низкая цена аренды, согласие «собственника» на любые условия арендатора, устная договоренность, предъявление копий документов, рукописных доверенностей и т.д.

Возраст агентства недвижимости укажет на его надежность, а рекомендации клиентов – на качество услуг.

Статья написана по материалам сайтов: blanker.ru, www.top-personal.ru, www.arendakv.ru, www.potrepedia.ru.

»

Это интересно:  Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector