Договор аренды доли земельного участка

Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части. Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Действующее законодательство устанавливает отдельные требования для оформления сделок с частью недвижимости, при несоблюдении которых заключенный договор может быть признан недействительным, а арендатор приобретет не прибыль, а проблемы с законом.

Содержание

Особенности оформления аренды части земельного участка

Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона). Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)

Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок. Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план. После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера. Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2018 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев. В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды. Для этого можно назвать сразу несколько причин:

  1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
  2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.

Как оформить сделку

Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть — здесь):

  1. Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
  2. Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.

При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:

  1. Название документа, дата и место подписания;
  2. Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:
  • ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);
  • почтовый и фактический адрес, номер телефона.

От лица организации в договор необходимо внести:

  • полное наименование (по уставным документам);
  • ФИО и должность руководителя или иного лица;
  • реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
  • юридический и фактический адрес, номер телефона.
  1. Права и обязанности всех сторон.
  2. Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
  3. Цели использования части участка.
  4. Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
  5. Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
  6. Порядок решение спорных моментов.
  7. Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.

Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.

Что следует учесть при составлении договора

Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

  1. Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
  2. Расторжение договора. Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.
  3. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.
  4. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.

Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.

Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории. Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее. В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.

Это интересно:  Как доказать в суде, что работал без трудового договора

На какой срок возможна аренда

Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

Существует дополнительное разделение на краткосрочный (заключенный на срок менее 5 лет) и долгосрочный договор, срок которого превышает пятилетний «порог».

В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок. Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет, территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.

Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде. К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок. При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).

При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.

Договор аренды части земли

Сдача в аренду земельного участка (ЗУ) является законным правом собственника. Это право может быть реализовано любыми способами в рамках действующего в Российской Федерации законодательства.

Никаких проблем, как правило не возникает, если в аренду передается весь земельный участок. Однако, на практике часто возникают случаи, когда требуется сдать в аренду не весь, а часть земли.

Рассмотрим законно ли это и каким образом возможно оформление и регистрация договора аренды в подобном случае.

Возможно ли

Аренда части ЗУ предполагает под собой сдачу внаем, во временное пользование на условиях периодического внесения платежей определенную долю земельного надела, оговоренную в соглашении.

Следует отметить, что передача в аренду части ЗУ законодательно разрешена (п. 1 ст. 6 Земельного Кодекса РФ).

С учетом того, что при аренде земли, разделенной на части, постоянно возникают спорные моменты Высший арбитражный суд Российской Федерации попытался урегулировать вопросы практики применения аренды отдельных участков земли.

В постановлении Пленума ВАС N73 был сформирован единый правовой подход относительно аренды части земельного участка.

Была объяснена возможность сдачи в аренду без необходимости выделения самостоятельного участка с присвоением ему отдельного кадастрового номера. Решение Пленума изменило практику принятия судебных решений.

Ранее при передаче части земли в аренду собственнику требовалось осуществить его постановку на государственный кадастровый учет.

Теперь, часть ЗУ может быть арендована на основании самостоятельного определения границ участка сторонами.

Договор подтверждается планом, экспликацией этой части и т.д. Несмотря на то, что принятое ВАС Постановление вызвало споры по существу данного вопроса – оно позволило внести в правоотношения правовую определенность – теперь отпала необходимость неоднократного межевания земельного участка при сдаче в аренду его части.

Как оформляется и его образец

Договор аренды части земельного участка практически ничем не отличается от других видов аренды земли.

В документе необходимо определить существенные условия сделки, к которым относятся:

  • предмет договора;
  • стоимость;
  • срок действия;
  • права и обязанности участников договора;
  • реквизиты сторон.

Под предметом договора понимается полное описание участка, позволяющее осуществить его индивидуализацию. К важным характеристикам земельного участка относится его адрес и занимаемая площадь, а также кадастровый номер.

Если процедура сдачи части земельного участка в аренду производится без межевания, как правило, к договору необходимо приложение плана участка с выделенной долей земли, передаваемой в аренду.

Так как арендные отношения строятся на принципе возмездности, арендатор обязан уплачивать определенную денежную сумму по договоренности сторон за пользование земельным наделом.

В договоре должна быть прописана сумма платежа, его регулярность (ежемесячно, ежегодно), способы оплаты (наличным, безналичным способом) и сроки внесения. При отсутствии этих условий договор может быть признан недействительным.

Особой формы документа в действующем законодательстве не предусмотрено, тем не менее, форма соглашения практически ничем не отличается от других договоров аренды.

В шапке указываются дата и место подписания договора, а также его название и номер. Далее следует описание предмета договора, в частности, описание части сдаваемого участка.

Здесь помимо подробностей, относящихся к самому участку описывается наличие ли отсутствие на нем строений, категория и разрешенные виды его использования.

Следующий пункт договора — это стоимость аренды. К сказанному выше можно добавить только, что все условия по оплате должны трактоваться ясно и недвусмысленными и быть понятными для обеих сторон сделки.

Срок действия договора – важный пункт договоренностей, от которого зависит подлежит ли эта сделка регистрации или нет. Важный пункт соглашения – это права и обязанности обеих сторон.

Со стороны Арендодателя обязанности заключаются в предоставлении части ЗУ пригодном для использования по целевому назначению. Со стороны Арендатора – содержание участка, не нанесение вреда земле своими действиями, своевременность внесения арендных платежей и т.д.

В договоре может быть предусмотрен порядок разрешения возникших споров в ходе исполнения договора.

Заключительные положения текста составляют так называемые заключительные положительные, в которые могут быть вынесены все вопросы, не рассмотренные в предыдущих разделах: форс-мажорные ситуации, способы и порядок расторжения договора, указание о дате вступления договора в силу и т.д. В конце договора печатаются реквизиты сторон.

Если речь идет об участке, находящемся под постройкой, которая передается в аренду, отдельно оформлять договор на него не требуется.

Образец договора аренды части земельного участка можно посмотреть здесь.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателем, описывается в этой статье.

Документы

Подписание договора не обойдется без предоставления обеими сторонами необходимых для этого документов.

Все документы, необходимые для предъявления можно разбить на две большие логические группы:

  • документы, относящиеся к объекту аренды: свидетельство права собственности на земельный участок, технический и кадастровый паспорт, договор купли-продажи у предыдущего владельца, план земельного участка;

  • документы, удостоверяющие личность стороны: паспорт, если речь идет о физическом лице либо если это фирма – регистрационные документы: ИНН, ОГРН, копия устава, выписка из ЕГРЮЛ, приказ о назначении на должность директора, нотариально оформленная доверенность на представителя организации, ведущего дела.

Участники соглашения подписывают договор, предварительно одобренный обеими сторонами. К договору должны приложены приложения в виде плана части земельного участка, сдаваемого в аренду и акт-приема передачи, подписанный обеими сторонами с указанием всех существенных моментов состояния участка.

Более того, без плана участка с выделением части, сдаваемой в аренду договор может быть признан ничтожным, т.е. недействительным.

Регистрация

Государственная регистрация договора необходима при сроке долгосрочной аренде более одного года. Если договор бессрочный либо срок его действия органичен 11 месяцами регистрация сделки не требуется.

Особенность регистрации договора аренды заключается в том, что обременение должно быть установлено на всю недвижимую вещь в целом.

В противном случае придется проводить межевание и составление кадастрового плана части ЗУ, чтобы провести индивидуализацию этой части и присвоить ей отдельный кадастровый номер.

Договор аренды части земельного участка между юридическими лицами

Гражданский Кодекс РФ не предписывает каких-либо различий, фигурирующих в сделке как Арендодатель и Арендатор: это могут быть, как физические, так и юридические лица.

Единственное отличие заключается в том, что, если в качестве одной из сторон выступает юридическое лицо возникает необходимость заключения договора в письменном виде.

Арендодателем может выступать только собственник. Субаренда возможно только с письменного разрешения владельца земельного участка.

При сдаче части земельного участка в субаренду следует помнить, что сроки заключаемого договора не могут превышать срок основной аренды.

В тексте договора полностью указываются наименования сторон, лица, выступающие от организаций и основание, которое позволяет им осуществлять правовые действия (Устав, приказ, доверенность).

После заключительных пунктов договора помимо юридического названия и адреса организации указываются контактные данные и банковские реквизиты. Как правило, расчеты между юридическими лицами осуществляются в безналичном порядке.

Между физическими лицами

Если в качестве сторон сделки выступают физические лица закон не запрещает договариваться об аренде в устном виде. Однако, при таком виде договоренностей сложно будет доказать свою правоту, если интересы одного из участников будут ущемлены.

Именно поэтому рекомендуется составить договор в простой письменной форме. Чтобы избежать регистрации и дополнительных затрат можно заключить соглашение об аренде части земельного участка на 11 месяцев с возможной дальнейшей пролонгацией при обоюдном согласии сторон.

Таким образом, в случае необходимости на основании действующего возможна аренда только части земельного участка. Последние разъяснения Пленума ВАС в этой части внесли правовую ясность в существо вопроса.

В случае, если самостоятельно сложно разобраться в тонкостях земельного законодательства можно обратиться за помощью к специалисту в этой области. Особенно это относится к правовым вопросам, вытекающим из правоотношений юридических лиц, аренды земель муниципалитета и др.

Согласие на передачу в залог права аренды земельного участка рассматривается тут.

Образец уведомления о досрочном расторжении договора аренды вы можете посмотреть на этой странице.

Видео: О праве заключения договора аренды земельных участков

Нюансы договора аренды земельного участка 2017-2018 — образец

Образец договора аренды земельного участка.doc

Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)

Перечень данных, без указания которых в тексте договор не будет являться заключенным и действительным, установлен гражданским и земельным законодательством. Так, к этим сведениям относятся:

  1. Предмет договора (ст. 607 ГК РФ).
  2. Цена договора (п. 12 ст. 22 ЗК РФ).
Это интересно:  Как оформить квартиру в собственность по дарственной: инструкция по передаче недвижимости новому владельцу по договору

Предмет договора обязательно индивидуализируется с помощью конкретных данных: адреса, площади, кадастрового номера. Также указывается категория земель и вид разрешенного использования. Если приведенная информация не позволяет однозначно идентифицировать объект договора, то в соответствии с положениями ст. 607 ГК РФ соглашение недействительно. В случае с земельным участком будет уместным приложить межевой план или выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Ошибкой будет использование плана участка без описания его границ. Границы территории должны быть удостоверены, что подтверждается обширной судебной практикой, например, постановлением ФАС Московского округа от 08.02.2005 № КГ-А41/74-05 по делу № А41-К1-8210/04.

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

  1. Срок договора. Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан. В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

  • Регистрация договоров госорганами. Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 НК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
  • Как продлить договор аренды земли

    1. Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать в допсоглашении срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
    2. В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).

    Эта же статья наделяет добросовестного арендатора, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, преимуществом по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок. Собственник сдаваемого земельного участка имеет обязанность в письменной форме уведомить арендатора о своем желании заключить такой договор. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.

    В случае отказа арендодателя продлять указанные договорные отношения с арендатором, исполняющим свои обязанности должным образом, первый в течение 1 года с момента окончания срока действия договора не может заключить новое соглашение об аренде этого же земельного участка на тех же условиях. Иначе арендатор может обратиться в суд с иском о переоформлении этого договора на себя и возмещении убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

    Договор аренды части земельного участка

    П. 1 ст. 607 ГК РФ гласит, что земельные участки могут быть переданы в аренду, как и другие природные объекты с определяемыми границами. Положения ЗК РФ дополняют это утверждение: в качестве объекта отношений, регулируемых земельным законодательством РФ, могут выступать не только участки земли, но и их части (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

    Содержание договора аренды части земельного участка отличается от аналогичного по смыслу договора аренды целого земельного участка только описанием предмета:

    • С учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.
    • Еще одним вариантом такого описания предмета договора может послужить кадастровый план всего участка (графический раздел) с обозначенной на нем частью, предполагаемой к передаче в аренду (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2013 № Ф03-3767/13).

    Если договор аренды части земельного участка является долгосрочным (т. е. заключен на срок более 1 года), его необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Для этой цели потребуется провести межевые работы, т.к. регистрация обременения части участка арендой совершается одновременно с кадастровым учетом такой части (п. 3 ст. 44 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

    Субъекты договора: договор аренды участка земли между физическими лицами и с участием юридических лиц

    ГК РФ не предусматривает на данный момент каких-либо специальных требований к лицу, фигурирующему в сделке как арендатор. Но ЗК РФ в ст. 22 определяет, что лицам, не имеющим гражданства, или лицам с иностранным гражданством могут быть предоставлены участки на праве аренды, за исключением ситуаций, предусмотренных ЗК РФ.

    Арендодателем может выступать любое лицо — как юридическое, так и физическое. Главное требование состоит в том, что сдавать в аренду недвижимость может только ее собственник (ст. 608 ГК РФ). Также в качестве арендодателя может выступать лицо, наделенное таким правом законом или собственником (например, по доверенности).

    Главным отличием договора с участием юридического лица (в роли как арендатора, так и арендодателя) является необходимость заключения договора в письменном виде, даже если он будет краткосрочным (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

    Полные наименования сторон указываются в преамбуле договора (далее по тексту возможны сокращенные названия). Для физического лица необходимо указать данные паспорта. Представитель юрлица предъявляет доверенность, номер и дата оформления которой тоже должны быть указаны в договоре. Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование и реквизиты документа, на основании которых он осуществляет действия.

    Расторжение договора аренды

    Причины для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в ст. 619–620 ГК РФ:

    1. Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
    2. На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст. 610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).
    3. На основании ст. 22 и 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения соглашения, специфичные для земли как объекта недвижимости. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с приведением в качестве оснований для этого примеров существенного нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в качестве основания для расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

    Дополнительно в этой же статье рассматриваются иные случаи, связанные с ухудшением плодородных качеств земли, в связи с чем правомерно требование арендодателя о расторжении договора аренды.

    Типовой договор аренды земельного участка (бланк)

    Типовой бланк договора аренды земли требует значительной доработки:

    • описание объекта оформляется в виде приложения (графической и текстуальной части) для идентификации участка на местности;
    • в стандартный текст включаются дополнительные условия, максимально учитывающие интересы всех участников сделки.

    Перед визированием документа сторонами желательно ознакомиться с примерами из судебной практики по наиболее популярным вопросам аренды земли. На основании такого анализа можно сделать вывод о необходимости включения в договор дополнительных пунктов и не допустить ошибок, приводящих к неоднозначному толкованию условий соглашения и признанию договора недействительным или незаключенным.

    Итак, при составлении договоров, на основании которых происходит возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки, а также их обременение и ограничение, необходимо сопоставлять нормы гражданского и земельного законодательства. Если сравнивать договор аренды земельного участка с договором аренды иного недвижимого имущества, то по своей структуре они практически одинаковы. Главное отличие состоит в способе описания объекта договора:

    • указание площади;
    • словесное описание границ участка и имеющихся на нем построек;
    • графическое описание границ посредством приложения кадастрового паспорта или согласованной и завизированной схемы участка.

    Общие правила госрегистрации: для договоров аренды, заключенных на срок более 1 года, она обязательна. Об изменениях в законодательстве читайте в статье Закон о земельных участках — новые изменения с 2018 года

    Что такое аренда земельного участка и как составить такой договор

    В ситуациях, когда аренда большого земельного участка оказывается не по карману, законодательно разрешена аренда только его части. У такого вида аренды есть свои особенности.

    Особенности оформления аренды части земельного участка

    Аренда части земельного участка – это сделка, в результате которой арендодатель передает часть своей земли во временное пользование арендатору на условиях стабильного поступления арендной платы.

    Чаще всего такие сделки проводятся в том случае, когда на территории участка возведено строение, являющееся собственностью арендатора.

    Следуя ст. 22 ЗК РФ собственник, он же арендодатель, предоставляет заинтересованному лицу – арендатору, во временную эксплуатацию земельный участок за определенную плату. Ими заключается договор, одобренный и подписанный обеими сторонами. В договоре, согласно ст. 607 должна содержаться информация об участке – ее размер, местонахождение, кадастровый номер, категория земель, разрешенное использование. Если же в договоре нет перечисленных данных, то такой договор считается недействительным (п. 1 ст. 432 ЗК РФ).

    Это интересно:  Госпошлина за регистрацию ипотеки (ипотечного кредита) - договора, дополнительного соглашения, закладной, в 2019 году, для юридических лиц

    Поэтому встает резонный вопрос, как же тогда быть с арендой только доли земельного участка?

    Законом разрешена возможность аренды только части (п. 1 ст. 35) при условии, что она будет надлежащим образом индивидуализирована, то есть, выделена из общей площади.

    К сведениям, которые пригодятся при индивидуализации, относятся:

    • регистрация кадастрового индекса части земли;
    • дата присвоения;
    • размер;
    • подробное расположение части земли.

    После того, как часть участка будет надлежащим образом оформлена, арендодатель зарегистрирует право собственности.

    Возможна ли аренда части земли без межевания

    Когда собственник сдает часть земли в аренду, он должен очертить ее границы на кадастровом плане участка, то есть провести межевание (п.2 ч.1 ст.22).

    Сделать это можно, обратившись к кадастровым инженерам.

    Арендовать часть земли без межевания возможно, нужно только очертить границы части земли на плане участка, зафиксировать это в договоре и приложить к нему копии плана. Но делать это довольно рискованно, ведь такие сделки часто признаются незаключенными, а договор аренды недействительным.

    Арендодатель обязан предъявить:

    • свидетельство на право собственности;
    • договор с арендатором;
    • кадастровый план и межевое дело части участка;
    • нотариально заверенные документы, подтверждающие юридическую силу действующего договора об аренде.

    Как оформить сделку по аренде части земли

    После того, как было произведено межевание, необходимо зарегистрировать часть участка в кадастровой палате. По присвоении кадастрового номера заявитель должен попросить выписку с информацией о части объекта, на которую будет распространено обременение, то есть аренда.

    В договоре аренды части земельного участка мало отличий от других договоров, связанных с передачей недвижимости в аренду. Образец договора лежит здесь.

    Для составления договора, необходимо учесть главные условия.

    • Предмет договора. В данном случае это часть земельного участка со своей площадью, расположением и кадастровым номером.
    • Стоимость аренды.
    • Период действия договора, если его не обозначить, договор будет считаться бессрочным до момента его расторжения сторонами.
    • Права и обязанности сторон.

    Что следует учесть при составлении договора

    Необходимо обязательно сделать описание части участка. Обязательно нужно уточнить, есть ли на участке строения, какая категория земель и разрешенное использование.

    При индивидуализации части должно быть сохранено целевое значение и категория разрешенного использования, что и у исходного участка.

    Необходимо соблюдать минимальные размеры участка, указанные в регламенте местной администрации.

    Вам отключили воду за неуплату? Узнайте, законно ли это, прочив нашу статью.

    Кадастровый паспорт – очень важный документ. Как его получить, читайте в нашей статье.

    На какой срок возможна аренда

    • Краткосрочная аренда – до 1 года;
    • Долгосрочная аренда – более 1 года;
    • Бессрочная аренда – на неопределенный срок.

    Аренда части земельного участка не должно стать большой проблемой, ведь зная основные особенности можно избежать подводных камней в данной процедуре, практически ничем не отличимой от простой аренды недвижимости.

    Примерный договор аренды земельных долей

    ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР
    аренды земельных долей при множественности лиц
    на стороне арендодателей

    По настоящему Договору собственники земельных долей, далее именуемые Арендодателями, список, паспортные данные которых и реквизиты их свидетельств на право собственности на землю указаны в Приложении № 1 к настоящему Договору, передают в аренду свои доли в лице __________________________________________________________________,
    (фамилия, инициалы)
    действующего на основании ___________________________________________________,
    (устава, положения, доверенности)
    зарегистрированных(ого) «____»__________________________ _____ г. № ________, или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в лице ___________________________________,
    (фамилия, инициалы)
    далее именуемому Арендатором, который принимает в аренду земельные доли общей площадью сельскохозяйственных угодий ________ га, с качественной оценкой _____ баллогектаров из них, пашни _____ га, ________ баллогектаров для производства сельскохозяйственной продукции на нижеследующих условиях:
    1. Настоящий Договор заключен сроком на ___________________ и вступает в силу с момента его регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству _______________________ района.
    2. По истечении срока действия Договора он может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее чем за ______________ до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях.
    3. Арендная плата за земельные доли в денежном выражении составляет ___________ тыс. руб. в год (________________ минимальных размеров оплаты труда) и увеличивается пропорционально увеличению минимальной заработной платы.
    В размере вышеуказанной суммы Арендодатели могут получать арендную плату в денежной форме, в виде натуральной оплаты (продукцией) и оказания услуг или путем комбинированных выплат.
    По настоящему Договору арендная плата выплачивается в виде и размере в соответствии с графиком, приведенным в Приложении.
    Налоговые и иные платежи за землю могут засчитываться в счет арендной платы при наличии соглашения сторон в случае их уплаты Арендатором.
    Конкретные виды арендной платы для каждого Арендодателя устанавливаются дополнительными соглашениями между сторонами, которые являются неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 2).
    Размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон.
    Выплату налоговых и иных платежей за землю принимает на себя___________________ (Арендодатели или Арендатор).
    В случае неуплаты арендной платы в установленные Договором сроки Арендатор уплачивает Арендодателям неустойку просрочки в размере ___% от суммы неуплаты за каждый день просрочки, но не более ____% суммы годовой арендной платы.
    Неиспользование земельных долей Арендатором не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы Арендодателям.
    4. Арендатор имеет право:
    а) осуществлять от имени Арендодателей действия по выделению в натуре земельного массива, площадь которого соответствует количеству арендованных земельных долей с учетом качества земель в баллогектарах;
    б) использовать земельный участок, соответствующий арендованным земельным долям, только для производства сельскохозяйственной продукции;
    в) на возобновление в преимущественном порядке Договора на новый срок или выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами;
    г) производить улучшение земель с учетом экологических требований. В случаях, когда Арендатор произвел улучшение земель за счет собственных средств по согласованию с Арендодателями, Арендатор имеет право после прекращения Договора на возмещение стоимости затрат на эти улучшения, если иное не предусмотрено Договором аренды. При проведении улучшения земель без согласия Арендодателей затраты на улучшение возмещению не подлежат;
    д) потребовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим Договором, или состояние земель существенно ухудшились;
    е) обращаться в суд по вопросам нарушения Арендодателями условий и положений настоящего Договора.
    5. Арендатор обязан:
    а) соблюдать установленный режим использования земель;
    б) не совершать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земель и экологиче-
    ской обстановки на арендованном земельном массиве;
    в) возмещать Арендодателям убытки в связи с ухудшением качества земель в результате своей хозяйственной деятельности;
    г) своевременно, в соответствии с Договором, вносить арендную плату;
    д) после окончания срока действия Договора возвратить Арендодателям земельный массив в состоянии и качестве не хуже первоначального.
    6. Арендодатели имеют право:
    а) вносить по согласованию с Арендатором в Договор необходимые изменения и дополнения, вытекающие из действующих законодательных и нормативных актов, регулирующих использование земель;
    б) на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате деятельности Арендатора;
    в) посещать земельный массив в целях контроля за использованием и состоянием земель;
    г) обращаться в суд по вопросам нарушения Арендатором условий и положений настоящего Договора.
    7. Арендодатели обязаны:
    а) выполнять в полном объеме все условия Договора;
    б) не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора;
    в) в случаях, связанных с необходимостью изъятия у Арендодателей земельного участка для государственных и муниципальных нужд, возместить Арендатору возникающие при этом убытки, включая упущенную выгоду, принимая во внимание свои интересы и интересы Арендатора;
    г) обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права на продление Договора или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами.
    8. Стороны согласны нести расходы, связанные с оформлением и регистрацией настоящего Договора и выделением земельного массива в натуре следующим образом: _____________________________________.
    9. Изменение условий Договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению Сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ.
    Досрочное расторжение Договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.
    За нарушение условий Договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
    10. Земельные споры разрешаются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации судом или арбитражным судом.
    11. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у одного из Арендодателей по их соглашению _______________________, второй — у Арендатора, третий — у организации, осуществившей регистрацию настоящего Договора.
    Каждому Арендодателю выдается копия настоящего Договора.
    12. К Договору прилагаются:
    а) план границ земельного участка (массива), переданного в аренду в счет земельных долей (после установления границ в натуре);
    б) список Арендодателей (Приложение № 1);
    в) дополнительные соглашения об условиях внесения арендной платы (Приложение № 2);
    г) график расчетов по арендным платежам.

    Настоящий Договор подписан «_____»______________________ ____ г.

    Статья написана по материалам сайтов: lawowner.ru, kvartirkapro.ru, rusjurist.ru, zakonometr.ru, dogovor-blank.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector