+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст. 650 ГК РФ).

Здание – это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (п.2 ст.2 федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ ‘Технический регламент о безопасности зданий и сооружений’).

Сооружение – это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Скачать бланк в формате doc:
dogovor_arendy_zdaniya.doc [57 Kb] (cкачиваний: 1759)

Скачать бланк в формате pdf:
dogovor_arendy_zdaniya.pdf [102,64 Kb] (cкачиваний: 308)

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЯ

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование , именуемое в дальнейшем «здание», за плату в целях .

1.2. Срок действия настоящего договора: . Арендатор должен вернуть здание Арендодателю не позднее « » 2018 г.

1.3. Арендная плата устанавливается следующим образом:

  • в общей сумме рублей в месяц с учетом налога на добавленную стоимость, перечисляемой с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее числа каждого месяца;
  • в виде осуществления ежемесячных консультаций по правовым вопросам текущей деятельности Арендодателя рублей.

1.4. Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения складывающихся цен, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за месяцев.

1.5. Одновременно с передачей Арендатору прав владения и пользования зданием по настоящему договору ему передаются права на земельный участок, на котором расположено здание и который необходим для его использования.

1.6. Также Арендатору предоставляется право аренды на прилегающий к зданию земельный участок, принадлежащий Арендодателю на праве собственности .

1.7. Арендная плата, установленная в п.1.3 настоящего договора, включает в себя плату за пользование зданием, плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, а также плату за прилегающий к зданию земельный участок, указанный в п.1.6.

1.8. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора здание не заложено, под арестом не состоит и не обременено никакими другими обязательствами.

1.9. Здание включает в себя комнаты и помещения общей площадью кв. м, обеспечено теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, выделенной линией электронной связи на бит/с.

1.10. Неотъемлемой частью настоящего договора является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых Арендатору, и копия технического паспорта. Помещение оборудовано пожарной и охранной сигнализацией. Помещение находится под охраной. На время действия настоящего договора Арендатор вправе пользоваться всеми местами для парковки, отведенными Арендодателю.

1.11. На момент заключения настоящего договора здание, сдаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности (Свидетельство на право собственности № выдано « » 2018 г.), кадастровый номер .

1.12. Передаваемое в аренду здание находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.

1.13. Без согласия Арендодателя указанное нежилое помещение не может быть сдано Арендатором в субаренду или пользование иным лицам.

1.14. Арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков в случаях, когда им будут установлены факты использования помещений не в соответствии с условиями договора аренды или назначением арендованного здания.

1.15. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по настоящему договору помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то, что при сдаче его в аренду (заключении договора) Арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков.

1.16. В случаях существенного нарушения Арендатором установленного договором порядка внесения арендной платы (сроков платежей) Арендодатель может потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный Арендодателем срок, но не более чем за два срока плановых платежей подряд.

1.17. Стороны настоящего договора аренды определили, что Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по настоящему договору, при прочих равных условиях пользуется преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока действия данного договора.

1.18. Настоящий договор аренды нежилого помещения считается заключенным с момента подписания его сторонами и передачи здания или его части Арендатору по акту приема-передачи. В акте приема-передачи указываются места для парковки. По акту приема-передачи также передаются ключи, пропуска, документы.

2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Передать Арендатору здание вместе со всеми относящимися к нему документами не позднее « » 2018 г. Указанное обязательство будет считаться исполненным после предоставления Арендатору здания во владение и пользование и подписания сторонами акта о его передаче.

2.1.2. Передать Арендатору права на прилегающий к зданию земельный участок, принадлежащий Арендодателю на праве собственности, размер которого установлен в п.1.5 настоящего договора, вместе со всеми относящимися к нему документами.

2.1.3. Произвести за свой счет капитальный ремонт здания .

2.1.4. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принять все необходимые меры по устранению ее последствий.

2.2. Арендатор обязуется:

  • своевременно вносить арендную плату;
  • пользоваться зданием в соответствии с его назначением;
  • поддерживать здание в исправном состоянии;
  • производить за свой счет текущий ремонт здания и нести расходы на его содержание;
  • при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом Арендодателю;
  • не проводить реконструкции здания, переоборудования и других капитальных работ без письменного разрешения Арендодателя;
  • вернуть Арендодателю при прекращении настоящего договора здание в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа. Указанное обязательство будет исполнено после предоставления Арендодателю здания и подписания сторонами акта о передаче здания.

3. УЛУЧШЕНИЯ, ОТДЕЛИМЫЕ И НЕОТДЕЛИМЫЕ ОТ ЗДАНИЯ

3.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения здания являются его собственностью.

3.2. В случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с письменного согласия Арендодателя улучшения здания, неотделимые от него без вреда, Арендатор имеет право после прекращения настоящего договора на возмещение стоимости таких улучшений с учетом нормального износа.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае если Арендодатель не передал здание в указанный в п.2.1.1 срок, Арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, в размере % от невозвращенной суммы за каждый день просрочки.

4.2. В случае неисполнения Арендодателем п.2.1.3 Арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, указанной в п.1.3 настоящего договора.

4.3. В случае несвоевременного возврата Арендатором здания Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за срок пользования не возвращенным вовремя зданием и неустойку в размере % от суммы, указанной в п.1.3 настоящего договора.

4.4. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере % от суммы задолженности.

4.5. Все споры и разногласия между сторонами решаются путем переговоров, в случае их не урегулирования споры рассматриваются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока настоящего договора (п.1.2) имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. При этом Арендатор обязан в письменной форме уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор в следующий срок: .

5.2. Настоящий договор составлен в экз. и вступает в силу с момента государственной регистрации.

5.3. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию Арендодателя с возмещением причиненных Арендодателю убытков, а Арендатор – выселен из передаваемого в аренду здания в следующих случаях:

5.3.1. При использовании здания в целях, не соответствующих настоящему договору.

5.3.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние здания.

5.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату более 2-х раз подряд по истечении установленного срока платежа.

5.4. Договор аренды, может быть, расторгнут судом досрочно по требованию Арендатора с возмещением причиненных Арендатору убытков в следующих случаях:

5.4.1. Если Арендодатель не производит капитального ремонта в установленные сроки.

5.4.2. Если здание в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5.5. Настоящий договор, может быть, расторгнут досрочно судом по другим причинам, установленным действующим законодательством РФ.

Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица. Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы.

Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая, обладающая особой ценностью и значимостью, разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Здания и сооружения как предмет аренды определяются в договоре указанием их адреса (или иного общепринятого описания местоположения объекта, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории); наименования и т.п.

Арендная плата относится к существенным условиям данного договора и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Обычно арендная плата устанавливается в денежной форме. Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально.

Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный срок, так и на неопределенный.

Важным элементом являются права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений.

Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Передача здания или сооружения должно осуществляться с подписанием сторонами передаточного акта.

Поскольку договор аренды здания и сооружения на срок более 1 года считается заключенным с момента его государственной регистрации, передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту возможна лишь после того, как договор будет зарегистрирован.

Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту здания или сооружения с недостатками определяются на основании общих правил о последствиях передачи арендодателем имущества с недостатками.

На основании общих положений об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты.

Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании общих положений об аренде.

Договор аренды предприятий.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Это могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность.

Данный договор заключается лишь в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это требование распространяется на любые договоры, независимо от срока их действия. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

К числу существенных условий договора относятся предмет договора и условие о размере арендной платы.

Предметом рассматриваемого договора является предприятие в целом как особый вид недвижимости, как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор заключенным.

Арендная плата относится к существенным условиям, и договор аренды предприятия не может считаться заключенным, если в нем отсутствует условие о размере арендной платы. Размер арендной платы определяется сторонами свободно, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору (а не до заключения договора аренды) письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредиторы при этом вправе в письменной форме дать согласие на перевод арендодателем своего долга на арендатора.

Если кредитор письменно не сообщил арендодателю о согласии на перевод долга, а последний такой перевод осуществил, в законе установлены последствия на случай нарушения арендодателем правила о получении согласия кредитора на перевод долга. Кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Но сделать это он может только в течение трех месяцев со дня получения уведомления о предстоящей передаче предприятия в аренду.

Определенные гарантии предоставлены кредитору и на случай, если он не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду и, соответственно, был лишен возможности выразить свое отношение к смене должника. В подобной ситуации кредитором может быть предъявлен иск об удовлетворении вышеперечисленных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

При передаче предприятия сторонами подписывается передаточный акт. Поскольку договор аренды предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия арендатору по передаточному акту возможна только после того, как договор будет зарегистрирован.

Важную особенность пользования имуществом арендованного предприятия составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению одним из видов имущества – материальными ценностями, входящими в состав предприятия.

Арендатор вправе самостоятельно, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другим лицам.

К тому же арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Это интересно:  Договор оказания услуг аренды квартиры

В течение всего срока действия договора важнейшую обязанность арендатора предприятия составляет поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии. В процессе эксплуатации предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения арендованного имущества. Такие улучшения принадлежат арендодателю. Независимо от наличия или отсутствия его согласия на совершение улучшений он обязан возместить арендатору их стоимость. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон в договоре. Лишь в одном случае суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений. Для этого он должен в суде доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности.

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предприятия является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору.

Договор аренды зданий и сооружений — понятие и форма договора

Договор аренды зданий и сооружений — это документальное соглашение, согласно которого арендодатель передает арендатору во временное пользование недвижимое имущество (сооружение или здание) для дальнейшей эксплуатации. Такая сделка регулируется 650 статьей пунктом 1 Гражданского кодекса.

Основные понятия

Под сооружением в данном документе подразумевают результат строительства, который представлен в виде объемной, линейной или плоскостной строительной системы, имеющей подземную и наземную части, а также состоящей из несущих и ограждающих (в некоторых случаях) конструкций. Данная форма строения предназначена для организации производственных процессов различного типа или хранения продуктов и грузов, а также временного пребывания людей.

Под зданием следует понимать иной результат строительства, который выражен в виде объемной строительной системы, имеющей наземную и подземную части, включающей в себя различного рода помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения. Такая форма предназначена для проживания и деятельности людей, хранения продукции, размещения животных или организации производства.

Целью договора аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование или владение, в чем заинтересованы обе стороны соглашения.

Интерес арендодателя заключается в реализации его интересов собственника, а именно в извлечении дохода из принадлежащих ему или недавно приобретенных для этой цели производственных фондов.

Заинтересованность арендатора в факте применения арендованной недвижимости заключается в возможности эффективного использования для производственных целей временно нанятого и эксплуатируемого имущества, без сильного финансового обременения по части расходов на приобретение.

Понятие договора аренды

Договор аренды недвижимости является консенсуальным (т. е. заключается в момент подписания), взаимным (обе стороны обладают правами и обязанностями по отношению друг к другу), возмездным (предполагает оплату за использование предмета соглашения). В случае если арендодатель не является владельцем недвижимого имущества, передаваемого во временное пользование, то такой тип сделки возможен лишь при соблюдении всех необходимых ограничений, оговоренных собственником в силу закона.

Документ заключается строго в письменной форме согласно статьи 651 ГК РФ, где для каждой заинтересованной стороны составляется отдельный экземпляр и подписывается всеми участниками сделки. Несоблюдение этого пункта влечет за собой недействительность соглашения с юридической точки зрения.

В договоре аренды зданий (сооружений) в обязательном порядке прописывается информация о передаваемом во временное пользование имуществе. А именно:

  • наименование;
  • краткое описание;
  • месторасположение;
  • сумма арендной платы за период времени (месяц, квартал, полугодие или год);
  • график платежей, включая первый.

В качестве второго пункта к соглашению может быть приложено дополнение, называемое «Описание недвижимости». Помимо этого, к документу также прилагают копии следующих документов:

  • свидетельство о регистрации права собственности в государственном органе;
  • другой документ, согласно которого арендодатель имеет право сдавать здание (сооружение) в аренду;
  • технический паспорт объекта.

После подписания обеими сторонами, договор длительностью более года подлежит обязательной регистрации. После этого он официально вступает в силу и становится юридически обоснованным документом. В противном случае соглашение не будет иметь никакой силы с точки зрения законодательства.

Обязательной частью заключенного контракта на аренду является бланк дополнительного соглашения, в котором отмечаются условия предоставления объекта в пользование. Этим документом официально подтверждается его факт приема-передачи от арендодателя арендатору, что обе стороны согласовывают своими подписями и печатями.

Форма договора

Соглашение на передачу в аренду зданий или сооружений – документ довольно серьезный, поэтому должен быть составлен по соответствующим требованиям и включать в себя все наиболее важные моменты и пункты. В нем обязательно должны содержаться:

  • Наименование документа;
  • Дата и населенный пункт. Указываются друг напротив друга немного ниже названия бланка;
  • Наименование участников соглашения, а именно: название организации арендодателя, в чьем лице он представлен, на основании каких учредительных документов действует. По такому же принципу указывается и арендатор.
  • Основная часть бланка. Предмет договора. Один из самых больших по объему и по важности пунктов бланка.
  1. Здесь отмечается, что арендодатель передает во временное владение с целью использования здание или сооружение с обязательным указанием адреса, права собственности (с информацией о подтверждающем документе) и той части прав, которая переход арендатору вместе с имуществом. Кроме этого в данном разделе отмечаются подробные данные об объекте договора: общая характеристика, назначение, площадь и этажность, недостатки и прочие параметры. Также делается отметка о технической характеристике на основании выписки из технического паспорта здания.
  2. Далее прописывается вся информация о земельном участке, прилегающем к объекту аренды и передающемся вместе с ним. А именно: кадастровый номер, местоположение, цель использования, категория земель, общая площадь, кадастровый план.
  3. Затем указывается цель, в связи с которой арендатору требуется здание;
  4. Следующим пунктом отмечается рыночная стоимость объекта договора с учетом коэффициентов переоценки и норм амортизации на дату составления и подписания бланка;
  5. В обязательном порядке в документе прописываются передающиеся вместе с сооружением системы водоснабжения и канализации, электрооборудование, телефонные линии и прочее имущество. Перечень этого приводится в дополнительном соглашении, а в самом договоре делается пометка;
  6. Следующим пунктом определяется то, за чей счет здание будет оборудовано противопожарными и охранными системами;
  7. Затем делается отметка о праве арендатора выкупить здание, в случае если арендодатель захочет выставить его на продажу.
  • Порядок передачи недвижимости. Не менее значимый раздел договора, хотя и меньший по объему, чем предыдущий. Здесь прописывается срок, в течение которого арендодатель обязан передать другой стороне объект соглашения после его заключения. Делается отметка о состоянии самого здания, а также о технических характеристиках передаваемого вместе с ним имущества. Обязательно указываются все недостатки и минусы во избежание дальнейших споров.
  • Права и обязанности сторон. Данный раздел регулирует все вопросы, связанные с ответственностью сторон по данному соглашению и объекту аренды.
  1. Права арендодателя заключаются в: контроле за соблюдением условий документа со стороны арендатора; беспрепятственном посещении сданного в аренду здания с целью проверки состояния своего имущества; осуществлении других правомочий, доступных ему как собственнику и не ограниченных данным договором. Под обязанностями подразумеваются: предоставление арендатору указанного здания, согласно всех пунктов договора; прием необходимых мер по устранению последствий аварий, возникших не по вине второй стороны; своевременный капитальный ремонт; информирование клиента о правах третьих лиц на имущество или об отчуждении права собственности;
  2. Права арендатора заключаются в: передаче принятого здания в субаренду с письменного согласия собственника; изъятии произведенного собственными силами и средствами улучшения (без порчи основного имущества) в случае досрочного расторжения договора или его окончания; получении от арендодателя стоимости неотделимых изменений (если они были сделаны с согласия правообладателя); проведении переустройства, перепланировки или ремонта с согласия владельца. Под обязанностями арендатора подразумевают: прием обговоренного имущества во владение и использование его в соответствии с указанными целями; поддержание в пригодном состоянии и произведение мелкого текущего ремонта; своевременная оплата обговоренной по договору суммы; соблюдение всех норм безопасности (технические, противопожарные, санитарные и другие); обеспечение доступа на объект правообладателю и проверяющим службам; своевременное уведомление о желании расторгнуть или продлить соглашение.
  • Срок действия документа. В данном разделе обговаривается дата вступления в силу договоренностей между сторонами, а также окончания их действия. Кроме этого, во многих аналогичных договорах имеется пункт, где говорится об автоматическом продлении, если по истечении срока никто из сторон не пожелал его расторгнуть;
  • Арендная плата и расчеты. Этот раздел бланка посвящен финансовым вопросам. В первую очередь обговаривается сумма платы за квадратный метр площади, а также полная стоимость за весь объект. Акцент делается на то, что сумма является фиксированной и не подлежит изменению до окончания срока действия договора. Кроме этого подробно расписывается график платежей – первого и последующих, а также способ перечисления денежных средств.
  • Ответственность сторон и спорные вопросы. Этот раздел призван урегулировать все возможные споры, которые могут возникнуть в процессе действия договора. В частности, за неисполнение или уклонение от обязательств по документу стороны несут гражданскую ответственность согласно законодательства страны. Спорные вопросы могут быть решены путем совместных переговоров, досудебных служб или в суде. Здесь же обговаривается размер неустойки, которую арендодатель вправе требовать со второй стороны в случае несвоевременного внесения арендной платы.
  • Расторжение договора. Во избежание различных недомолвок, в этом пункте подробно расписаны поводы, по которым возможно досрочное расторжение соглашения. Поскольку потребовать этого могут обе стороны, различается и список причин. Собственник здания может разорвать договор, если объект используется нецелевым способом или его состояние значительно ухудшилось по вине арендатора, а также при длительном нарушении порядка оплаты. Вторая сторона может попросить расторгнуть договор, если имущество не было предоставлено вовремя или оно не пригодно для эксплуатации по юридическим или техническим причинам.
  • Заключительные положения. Здесь указываются дополнительные моменты по соглашению, которые не были внесены в остальные пункты. Например, что право собственности переходит к правопреемнику юридического лица в случае его реорганизации или ликвидации. Не лишним будет пункт о своевременном уведомлении второй стороны в случае изменения реквизитов или контактных данных. Кроме этого, делается отметка о количестве экземпляров (по числу заинтересованных сторон) и их одинаковой юридической силе. Тут же ставится уведомление прилагаемых дополнениях к договору и их количестве.
  • Адреса и реквизиты. Обе стороны соглашения являются равнозначными по значимости, поэтому их наименование и реквизиты располагаются в два столбика напротив друг друга. Здесь же ставится печати и подписи представителей организаций.

Форма приложения к договору

Продолжением договора аренды здания (сооружения) является передаточный акт, согласно которого имущество передается арендатору с целью дальнейшей эксплуатации. В нем обязательно присутствуют следующие строки:

  • Наименование документа;
  • Дата и населенный пункт. Эти записи делаются на одной строке друг напротив друга, но ниже заголовка;
  • Информация о сторонах соглашения. Она прописывается, как и в самом договоре – с указанием лиц-представителей и документов, на основании которых они действуют;
  • Основная часть. В ней делается сноска на договор аренды имущества, на основании которого составляется акт, а также сообщение о том, что арендодатель его передает, а арендатор принимает вместе с входящим в его состав имуществом и частичным правом собственности.
  • Далее делается отметка о количестве экземпляров, а также о том, у кого они хранятся;
  • Подписи обеих сторон, завизированные печатями организаций. Также располагаются друг напротив друга, как равнозначные партнеры.

Договор аренды зданий и сооружений

AJAX — EU e-Privacy Directive
This plugin provides the AJAX support for the EU e-Privacy Directive package.>Cайт JURKOM74.RU использует файлы cookie и схожие технологии для удобства пользователей, а также предоставления персонализированной информации (в т.ч. рекламной). При использовании данного сайта вы подтверждаете свое согласие на использование файлов cookie в соответствии с настоящим уведомлением и Соглашением об использовании файлов cookie. AJAX — EU e-Privacy Directive
This plugin provides the AJAX support for the EU e-Privacy Directive package.»> Если вы не согласны с тем, чтобы мы использовали данный тип файлов, то вы должны соответствующим образом установить настройки вашего браузера или не использовать Сайт.

Договор аренды зданий и сооружений

Понятие договора аренды здания или сооружения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение ( п. 1 ст. 650 ГК).

В отличие от договора проката и договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества : зданий и сооружений, — требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.

Следует подчеркнуть также, что применительно к недвижимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли-продажи.

При формулировании норм, регулирующих договор аренды, специальные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34), например:

  • особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом ( п. 2 ст. 607 );
  • договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом ( п. 2 ст. 609 );
  • арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды ( п. 1 ст. 616 );
  • в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное ( п. 2 ст. 617) , и некоторые другие положения.

Названные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, тем не менее по отношению к специальным правилам, регулирующим правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, представляют собой именно общие положения об аренде, которые, как это предусмотрено ст. 625 ГК, подлежат применению к договорам аренды зданий или сооружений только в том случае, если правилами об аренде указанных объектов (§ 4 гл. 34 ГК) не установлено иное.

Таким образом, правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируютс:

  • в первую очередь специальными правилами , помещенными в § 4 гл. 34 ГК,
  • при отсутствии таковых — правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34),
  • и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости — иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений, «удостоенных» специального регулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Правда, нельзя не согласиться с тем, что данный критерий отнесения объектов к недвижимости, использованный в ГК, страдает некоторой неточностью. В самом деле, современный уровень развития техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению. Несмотря на возможную неточность формулировки критерия отнесения зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, — позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Например, исходя из указанного критерия очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций.

Это интересно:  Неустойка по договору долевого участия в строительстве

С 01.01.2017 г. п. 1 ст. 130 ГК РФ дополнен абзацем: » К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые «дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования».

Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно — оздоровительные, спортивно — зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно — спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

На наш взгляд, попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями. Если обратиться к толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением — всякая значительная постройка (различного вида, назначения) (см., напр.: Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. 23-е изд., испр. М., 1991. С. 230, 747). Поэтому правильнее было бы употреблять выражение «здания и иные сооружения».

Важно отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения).

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Характерные черты зданий и сооружений как объектов недвижимости:

  • созданы людьми (искусственно возведены);
  • «привязаны» к определенному земельному участку;
  • связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным (данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости);
  • являются самостоятельными (отдельно стоящими) (по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений);
  • их возведение закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению (право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации — ст. 219 ГК; объекты незавершенного строительства могут служить объектами различных сделок, в том числе и договора аренды, однако в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений).

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из гражданско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Особенности правового регулирования договора аренды зданий и сооружений

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости:

  • особой ценностью этих объектов,
  • их непотребляемостью в процессе использования,
  • неразрывной связью с землей и т.п.

Права арендатора на земельный участок

Здания и сооружения, как уже отмечалось, относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка , на котором находится здание (сооружение). Четкому определению этих прав призваны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК ( ст. 652, 653 ). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям:

  • когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и
  • когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора призвано способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу ( ст. 653 ГК).

Арендная плата

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате ( ст. 654 ГК). Если объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Форма и государственная регистрация договора аренды здания (сооружения)

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами ( ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.

ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию ограничений прав и обременений. В ч. 6 ст. 1 закона указано, что государственной регистрации подлежат:

  1. право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ;
  2. ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения — в случаях, установленных федеральным законом.

Исполнение договора

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами ( п. 1 ст. 655 ГК). До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения).

Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК).

В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально — определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК).

Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

Договор аренды зданий и сооружений

Договор аренды зданий и сооружений выделен в отдельный вид договора аренды в связи с особенностью предмета договора: зданий и сооружений. Здания и сооружения являются объектами недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, что и предопределило необходимость специального правового регулирования аренды данных объектов.

Понятие договора аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение за плату: а) во временное владение и пользование или б) во временное пользование, а арендатор обязуется принять здание или сооружение по передаточному акту, поддерживать их в надлежащем состоянии, своевременно вносить арендную плату и возвратить имущество по истечении срока аренды.

Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений. Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора аренды зданий и сооружений, закреплены в § 4 главы 34 ГК РФ.

Поскольку договор аренды зданий и сооружений является видом договора аренды, субсидиарно к данному договору применяются общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 главы 34 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ о договоре аренды зданий и сооружений.

При государственной регистрации договора аренды необходимо руководствоваться нормами Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и подзаконными нормативными правовыми актами, принятыми на основании и во исполнение данного Федерального закона.

Ряд важных для правоприменительной практики положений содержится в информационных письмах Президиума ВАС РФ:

  • от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»;
  • от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

Правовая характеристика договора аренды зданий и сооружений. Договор аренды зданий и сооружений является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Если срок договора не менее 1 года, то он является формальным. Существенные условия. К условиям, при отсутствии которых договор аренды зданий и сооружений признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене (размере арендной платы).

Предмет договора аренды зданий и сооружений. Предметом договора выступают здания и сооружения.

ГК РФ, относя здания и сооружения к недвижимому имуществу, не содержит дефиниций данных объектов и не проводит различий между зданиями и сооружениями. В этой связи в литературе предпринимаются попытки дать определение понятий «здание» и «сооружение» и выделить их основные отличия.

Так, В.Н. Литовкин указывает, что под зданиями понимаются такие объекты, которые «дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования». Что касается понятия «сооружение», то его обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

А.А. Иванов полагает, что «здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди находятся в нем временно». При этом автор обоснованно отмечает, что юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК РФ не придает.

Как справедливо полагает В.В. Витрянский, с юридической точки зрения существующие различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения. Тем не менее, по мнению автора, понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Под зданием в русском языке понимаются архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением — всякая значительная постройка (различного вида, назначения). Поэтому, считает В.В. Витрянский, правильнее было бы употреблять выражение «здания и иные сооружения».

Нет различий в применении понятий «здание» и «сооружение» и в Градостроительном кодексе РФ (где также употребляется понятие «строение»), в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Это интересно:  Как расторгнуть договор подряда в одностороннем порядке

Таким образом, можно сделать вывод, что действующее законодательство не разграничивает понятия «здание» и «сооружение».

В законодательстве также используется понятие «нежилое помещение». Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Поэтому нормы ГК РФ об аренде зданий и сооружений распространяются и на нежилые помещения.

При заключении договора аренды зданий и сооружений необходимо учитывать повышенные требования, которые предъявляются к детализации предмета договора. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Соответствующие примеры судебной практики мы рассмотрели в главе 12.

Предмет договора аренды зданий и сооружений может передаваться как во временное владение и пользование арендатора, так и только во временное пользование.

Поскольку специфической чертой недвижимого имущества является его неразрывная связь с землей, то по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

При этом арендодатель не может не передать право на соответствующую часть земельного участка.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору на соответствующую часть земельного участка предоставляется:

  • право аренды;
  • или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право.

То есть вид права, на котором земельный участок или его часть предоставляется арендатору, определяется в договоре. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (абз. 2 п. 2 ст. 652 ГК РФ).

Если арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, аренда здания или сооружения допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

То есть для передачи арендатору земельного участка на праве пользования на тех же условиях, на которых им пользуется арендодатель, согласия собственника не требуется.

Аналогичные нормы установлены и для продажи земельного участка.

В случаях когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК РФ).

Срок договора аренды зданий и сооружений. Срок в договоре аренды зданий и сооружений не является существенным условием. Поэтому он может как определяться в договоре, так и не определяться.

Законодатель не устанавливает максимальный срок для аренды зданий и сооружений.

Если арендатор продолжает пользоваться зданием или сооружением после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Цена договора аренды зданий и сооружений. Цена в договоре аренды зданий и сооружений понимается как арендная плата и является существенным условием.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Арендная плата может устанавливаться в любой из форм, указанных в п. 2 ст. 614 ГК РФ.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной, законом или договором может быть установлена отдельная плата за пользование земельным участком или его частью.

В договоре допускается установление арендной платы как за все здание или сооружение в целом, так и за единицу площади здания или сооружения. В последнем случае арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 564 ГК РФ).

Стороны договора аренды зданий и сооружений. Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор.

Арендодателем могут быть любые дееспособные субъекты гражданского права (физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, публично-правовые образования) с учетом положений статей 26, 28 ГК РФ.

Арендодателем, как правило, является собственник имущества (ст. 608 ГК РФ) или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.).

Субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) недвижимое имущество вправе сдавать в аренду с согласия собственника этого имущества (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований).

Государственные и муниципальные предприятия, основанные на праве оперативного управления (казенные предприятия), вправе сдавать в аренду как движимое, так и недвижимое имущество, закрепленное за ними, только с согласия собственника этого имущества.

Учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, могут сдавать имущество в аренду с соблюдением ряда условий.

Если в аренду сдается здание или сооружение, находящееся в государственной или муниципальной собственности и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Арендатором могут быть дееспособные субъекты гражданского права.

Форма договора аренды зданий и сооружений.

К форме договора аренды зданий и сооружений предъявляются особые требования.

Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме.

При этом устанавливается, что из всех способов заключения договора в простой письменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК РФ, к договору аренды здания или сооружения применим только один — составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 651 ГК РФ). В этом еще одна особенность формы договора.

Кроме того, если срок договора аренды здания и сооружения не менее одного года, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Неисполнение требования о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения влечет его незаключенность.

Норма, устанавливающая необходимость государственной регистрации договора, заключенного на срок не менее года, как условия действительности договора, рассматривалась Конституционным Судом Российской Федерации на предмет ее соответствия Конституции России.

По мнению заявителя, обратившегося в Конституционный Суд Российской Федерации, п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ лишают заинтересованных лиц возможности заключить договор на основе свободного волеизъявления и приобрести права и обязанности по сделке без санкции со стороны органа государственной власти, осуществляющего регистрацию договора, и тем самым необоснованно ограничивают конституционное право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации), а в том случае, если договор не зарегистрирован, лишают сторону в договоре права на судебную защиту (ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации).

Отказывая в принятии заявления, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

При том что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту.

Позиция Конституционного Суда Российской Федерации представляется обоснованной.

В судебной практике нередко возникают вопросы относительно правил исчисления срока договора в целях определения, подлежит ли он государственной регистрации, а также относительно необходимости регистрации отдельных договоров аренды зданий и сооружений.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации по этим вопросам выработал следующие позиции.

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ равен году.

Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Не подлежат государственной регистрации:

1) предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды, подлежащий государственной регистрации;

2) договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года;

3) новый договор аренды, которым регулируются отношения сторон, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды;

4) обременения в виде прав арендатора, возникающих на основании договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года.

Подлежат государственной регистрации:

1) соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, поскольку такое соглашение является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды;

2) соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации.

Обязанности арендодателя по договору аренды зданий и сооружений.

Арендодатель по договору аренды зданий и сооружений обязан:

1. Передать здание или сооружение арендатору.

Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

То есть до фактической передачи здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды здания и сооружения не может считаться исполненным.

Законодатель рассматривает уклонение арендодателя от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, отказом от исполнения обязанности передать имущество.

Из содержания п. 3 ст. 611 ГК РФ следует, что арендодатель должен предоставить арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае когда в договоре такой срок не указан — в разумный срок.

При неисполнении арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатор вправе предъявить те же требования, что и по общим положениям о договоре аренды (см. главу 12).

Содержание следующих обязанностей и последствия их неисполнения подчиняются общим положениям о договоре аренды и были нами рассмотрены (см. главу 12), в связи с чем их повторный анализ нецелесообразен. Ограничимся лишь их перечислением. Итак, арендодатель также обязан:

2. Передать здание или сооружение вместе со всеми принадлежностями и документами.

3. Передать здание или сооружение в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

4. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание или сооружение.

5. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду здания или сооружения.

6. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества.

7. Не заключать договор аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора с арендатором, которому арендодатель отказал в заключении договора на новый срок.

Обязанности арендатора по договору аренды зданий и сооружений.

Арендатор по договору аренды зданий и сооружений несет те же обязанности, что и арендатор по общим положениям о договоре аренды (см. главу 12). Поэтому мы лишь перечислим соответствующие обязанности. Итак, по договору аренды зданий и сооружений арендатор обязан:

1. Пользоваться арендованным зданием или сооружением в соответствии с условиями договора.

2. Своевременно вносить арендную плату за пользование зданием или сооружением.

3. Поддерживать арендованное здание или сооружение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание здания или сооружения.

4. При прекращении договора аренды вернуть здание или сооружение арендодателю.

Как уже отмечалось, передача и принятие недвижимости осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Законодатель рассматривает уклонение арендатора от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, отказом от исполнения обязанности возвратить имущество (ст. 655 ГК РФ).

5. Не передавать без согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды и арендованное имущество третьим лицам.

Статья написана по материалам сайтов: xn—-7sbabe7bifhv0bp7dyd.xn--p1ai, studopedia.ru, besplatniy-urist.ru, jurkom74.ru, www.konspekt.biz.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector