+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Купля-продажа земельного участка: порядок, договор, с домом, продажа долей

Земельный участок может быть разделен на части (доли) продажа которых возможна без выделения границ в натуре. Отчуждение долей земельных участков предполагает особую процедуру, включающую реализацию первоочередного права других собственников участка на приобретение его доли.

Содержание

Понятие продажи доли

Под продажей доли участка земли подразумевается переход прав на часть площади такого участка без выделения такой части в отдельный участок с собственными границами. Законодательное регулирование продажи доли осуществляется:

Ст. 37 ЗК РФ описывает требования к условиям договоров продажи участков и их долей, ст. 42 закона № 218 определяет особенности государственной регистрации продажи доли, а ст. 250 ГК РФ указывает на наличие преимущественного права покупки доли у других владельцев участка.

Продажа доли возможна в случае, если участок находится в общей долевой собственности нескольких лиц или принадлежит одному лицу. Если участок находится в совместной собственности 2-х или более лиц без определения размеров долей, то перед продажей необходимо определить причитающиеся каждому из владельцев доли путем общего собрания собственников или в судебном порядке.

Условия продажи

Доля участка земли может быть продана третьим лицам при соблюдении следующих условий:

  • участок состоит на кадастровом учете, и размер доли определен в виде простой дроби;
  • собственники остальных долей данного участка отказались от приобретения указанной доли;
  • отчуждение доли не создаст препятствия для нормальной хозяйственной деятельности на остальном участке;
  • вместе с отчуждением доли происходит отчуждение соответствующей части объекта недвижимости, расположенного на участке.

Использование доли после приобретения новым владельцем не должно создавать препятствий для деятельности на остальном участке, даже если такое использование допускается для данной категории земли.

Например, строительство дома на выделенной доле участка, который используется для выращивания культур, может быть запрещено для предотвращения заслонения посадок от солнечного света, даже если вид разрешенного землепользования допускает строительство на участке.

Алгоритм действий

Продажа доли участка в общем случае осуществляется так:

  1. Продавец собирает необходимые документы и при необходимости устанавливает размер принадлежащей ему доли.
  2. Происходит письменное оповещение других собственников участка о намерении продать долю.
  3. При отказе совладельцев участка выкупить долю она продается третьим лицам.
  4. Покупатель осматривает участок, и стороны договариваются о цене и других условиях сделки.
  5. Происходит подписание договора покупки и передача участка по акту приемки.
  6. Новый владелец регистрирует право на долю в Росреестре.

Вместо письменного извещения каждого из сособственников участка допустимо подать объявление о продаже в СМИ, если участком владеют более 20-ти лиц (п. 4.1 ст. 42 закона № 218).

Список документов

Для продажи потребуется пакет из следующих документов:

  • копия паспорта продавца;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности на долю с указанием ее размера;
  • правоустанавливающий документ на долю;
  • кадастровый паспорт участка;
  • межевой план;
  • справка о строениях на участке из БТИ;
  • справка из Росреестра об отсутствии обременений;
  • письменные отказы сособственников от приобретения доли;
  • копия свидетельства о браке;
  • согласие супруга на сделку.

Отказы совладельцев необходимы в случае, если продажа доли осуществляется раньше, чем через месяц после оповещения совладельцев. Текст письменного оповещения следует сохранить для последующего предъявления в Росреестре.

Выписка из ЕГРН оформляется бесплатно в многофункциональных центрах при обращении с паспортом там же заказываются справки об обременениях, а справка о строениях из БТИ стоит 300 рублей и выдается в день запроса.

Если участок поставлен на кадастровый учет, то кадастровый паспорт заказывается в МФЦ, стоимость изготовления – 1400 рублей. Если участок не был учтен ранее или имеются территориальные споры с соседями, то владелец доли должен обратиться в проектную компанию для заказа межевых работ.

Содержание договора

В договоре покупки доли должны быть следующие пункты:

  • описание предмета соглашения;
  • данные сторон;
  • цена продажи;
  • сведения об обременениях;
  • права и обязанности участников сделки;
  • сведения о процедуре соблюдения преимущественного права покупки;
  • ограничения на использование земли;
  • дополнительные условия;
  • порядок разрешения споров.

Предметом соглашения является земельная доля, для которой нужно указать величину в виде простой дроби, а также общую площадь, кадастровый номер и почтовый адрес участка.

В представлении сторон указывается ФИО, адрес прописки и данные паспортов продавца и покупателя.

Обязанностью покупателя является перечисление суммы сделки продавцу и принятие участка по передаточному акту, а обязанностью продавца – передача участка и участие в регистрации перехода прав.

Бланк договора можно скачать здесь.

В дополнительных условиях можно перечислить обязательства покупателя по использованию доли в соответствии с видом разрешенного землепользования участка и с хозяйственной деятельностью других совладельцев.

Переход прав и налогообложение

Договор подписывается в трех экземплярах, после чего продавец и покупатель регистрируют переход прав в Росреестре, предъявив следующие документы:

  • копии паспортов;
  • 3 копии подписанного договора;
  • квитанцию пошлины (350 рублей);
  • выписка о правах продавца на долю;
  • копия извещения о продаже доли с отметкой о получении.

Вместо извещения можно предъявить отказы всех совладельцев участка от приобретения доли. Регистрация нового собственника происходит в течение 7-10 суток, по факту регистрации покупатель может заказать выписку из ЕГРН в подтверждении своего права.

Налог с продажи доли земельного участка подлежит оплате продавцом не позднее конца марта года, следующего за годом продажи, в размере 13% от суммы продажи, если владение такой долей осуществлялось менее 5-ти лет, и менее 3-х лет для приватизированных долей, а также для долей, подаренных близкими родственниками или полученных по договору пожизненной ренты.

Продажа доли земельного участка является законной, если участок состоит на кадастровом учете и если соблюдена процедура предложения покупки совладельцам участка. Чтобы избежать признания сделки недействительной, при составлении договора следует сопоставлять планируемое использование земли и текущую деятельность сособственников участка.

Правила и порядок купли-продажи части земельного участка в 2018 году

Участки для дач, разведения сада и огорода стали выделяться довольно давно. Сейчас стать владельцем надела мечтают многие, что во многом связано с изменениями в законодательной базе.

Чтобы получить надел из государственной и муниципальной собственности, предстоит подать заявление и пройти процедуру регистрации. Она растягивается от трех месяцев до полугода.

Покупка части участка, находящегося в собственности одного или нескольких владельцев, помогает ускорить процесс получения земли, которую можно использовать в зависимости от категории.

Причины для приобретения только части надела бывают разные. Происходит выделение, выкуп доли или ее объединение с долями других собственников. При этом нельзя допустить нарушение минимальных и максимальных размеров. Планка варьируется достаточно широко и зависит от решения региональных властей, устанавливающих нормы.

Только после того, как будет получен кадастровый паспорт и затем пройдет регистрация, можно говорить о легализации сделки и передачи полных прав новому собственнику.

Общие правила

На первом этапе покупатель должен получить всю информацию о количестве собственников, что должно найти отражение в реестре. Права долевой собственности встречается нередко. Равную долю имеют супруги или наследники, если только условия завещания не отдают предпочтение одному из родственников.

Важно понимать, что вторая сторона может воспользоваться правом выкупа или не возражать против продажи.

Покупка станет возможна только в том случае, когда наделу присвоен кадастровый идентификационный номер и подписан акт определения границ. Далеко не все владельцы успели встать на учет в 2018 году.

Чтобы понять какие нужны документы, нужно рассмотреть причину покупки лишь части участка.

Она происходит, когда:

  • производится выделение доли на участке с небольшой площадью;
  • приобретается дом и нужно соблюсти соотношение недвижимости с остальной площадью и отступами от границ;
  • собственник хочет выйти из фермерского или крестьянского хозяйства;
  • возникает необходимость объединения нескольких долей для расширения размеров.

Нельзя нарушать установленные местными властями размеры, особенно минимальные. Они сильно разнятся в регионах, но можно говорить о средних значениях от 0.02 до 0.05 гектара.

Границы во многом связаны с дальнейшим использованием. Для развития своего личного подсобного хозяйства, сада и огорода, выращивания скота и птицы, постройки дачного домика максимально отводится от 15 до 25 соток.

Фермерское хозяйство более обширное и доходит до 40 гектаров, но это далеко не предел. Когда доля оказывается слишком малой, следует постараться приобрести еще один пай у владельца или соседей.

Следует придерживаться довольно простого алгоритма действия, не забывая о принятых нормативных актах. Проблем с тем, как оформить заявление и собрать документы, возникнуть не должно.

Процесс проходит в рамках земельного кодекса и закона о кадастре, где прописано само понятие регистрации, присутствует перечень документов и последовательность шагов, предпринимаемых при покупке части или 1/2 доли надела.

Читайте далее, как оформить переуступку права аренды земельного участка.

Отличия от продажи 100% прав

Существуют некоторые отличия при продаже доли или всего земельного участка. Количество собственников не ограничивается одним человеком.

Для оспаривания заключенного договора, ущемляющего права других владельцев, отводится до 3 месяцев. Как правило, суд встает на сторону истца и последует расторжение договора.

Покупатель должен убедиться в том, что предложение с указанием конкретной цены было сделано, однако последовал отказ. Подтверждением становится заказное письмо с обратным уведомлением, нотариально заверенный документ или, в крайнем случае, диктофонная запись.

На бумаге нужно изложить цель продажи, уникальные характеристики надела и его стоимость. Произвести выделение доли удается только тогда, когда при этом не нарушены минимальные и максимальные значения, установленные для надела.

На участке нередко располагаются различные постройки. Каждое сооружение должно быть зарегистрировано и иметь технический паспорт. Покупатель не обязан задним числом узаконивать здание и ставить его на учет в реестре. Это не только дополнительные расходы. Сама сделка будет находится под угрозой.

Это интересно:  Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Процедура купли-продажи части земельного участка, находящегося в собственности

Когда один из собственников захочет продать свою долю участка, первым правильным шагом становится раздел земли, если до этого он не был сделан.

Для этого необходимо:

  • добиться добровольного согласия других владельцев, иначе придется решать вопрос в судебном порядке,
  • обратиться в геодезическую компанию, чтобы провести межевание, составить план и акт установления границ (его подписывает кадастровый инженер, заинтересованные лица и соседи, если доля соприкасается с их участками);
  • при несогласии собственников соседних наделов обратиться к местным властям, которые смогут решить этот вопрос на протяжении 3 месяцев;
  • подготовить заявление и документы, чтобы внести запись в Росреестре, получить кадастровый паспорт с идентификационным номером для каждой доли, а не всего участка;
  • при получении плана межевания и кадастра зарегистрировать свой пай, платить налоги и проводить различные операции, в том числе, по продаже;
  • предложить совершить покупку всем собственникам участка после обозначения цены. Их отказ надо оформить документально и желательно заверить у нотариуса;
  • составить договор купли продажи части земельного участка вместе с актом приема и передачи.

Только после регистрации в реестре к новому собственнику переходят полные права. Без внесения записи он не сможет полноценно распоряжаться своей долей земли.

Разделенные заранее доли после постановки на учет становятся самостоятельными наделами и потому не нуждаются в получении согласия от других собственников. Однако игнорировать их право имущественного выкупа не стоит.

Заверять нотариально договор нужно в обязательном порядке. Особенно когда одной из сторон выступает несовершеннолетний или недееспособный человек. Требуется привлечение опекуна или законного представителя после оформления доверенности.

Без межевания

Избежать затрат поможет только наличие кадастрового плана и паспорта. Это произойдет, если собственник уже пригласил кадастрового инженера и подписал вместе с владельцами соседних наделов соответствующий акт, определяющий точные границы.

В следующем году вступят в силу положения закона, обязывающего при продаже долей или самого участка проводить замеры и устанавливать границы. Чем быстрее будет проведено размежевание, тем скорее завершится предоставление участка новому собственнику.

Если другой собственник против или без его согласия

Задержка в осуществлении планов происходит из-за упорного нежелания второго собственника дать свое принципиальное согласие на продажу доли. Запрет не сможет помешать проведению сделки, но придется придерживаться определенной последовательности для ее проведения.

Предпринимаются следующие шаги:

  • до каждого владельца доводится информация в письменной форме о предстоящей продаже;
  • происходят переговоры, цель которых состоит в получении разрешения (помочь в их проведении сможет юрист или сотрудник службы медиации);
  • предлагается цена за долю, которая может заинтересовать других собственников (они должны воспользоваться правом имущественного выкупа);
  • если желание приобрести землю не возникает, то спустя определенное время можно приступить к составлению договора продажи и поиску потенциального владельца.

Когда претензии отсутствуют, разрешение все же лучше оформить нотариально, чтобы доказать свою правоту в суде. Главное требование заключается в том, что цена за долю или дом не должна быть ниже предложенной другим собственникам участка.

Без выделения

При некоторых обстоятельствах продажа части участка происходит без выделения. Чаще всего такое случается согласно условиям завещания. Отчуждение доли другому лицу, не обладающему правами собственности на надел, не сможет произойти без выделения.

Наследник вправе подарить,отказаться от пая или внести его в уставной капитал компании, которая станет использовать это участок.

Проведенное размежевание позволяет обозначить границы доли и поставить на кадастровый учет. Фактически выделение уже произошло, поэтому препятствий при оформлении договора дарения или продажи не возникнет.

Если после 30 дней не будет получен ответ, участок перейдет к другому собственнику.

Невостребованная доля возникает, когда собственник не передает ее в аренду и сам не занимается участком на протяжении 3 лет. Муниципальные власти обратятся в судебную инстанцию и вернут себе право собственности на землю.

Таким образом, законные дольщики смогут беспрепятственно подарить или продать часть участка. Если у наследника возникнет такое желание, то он в начале должен сделать предложения другим наследникам или собственникам.

Если земля сельхозназначения

Отдельно надо рассмотреть ситуацию, возникающую после желания продать землю, предназначенную для сельхозназначения.

Процесс разделяется на несколько этапов:

  1. Подготовка начинается за 3 месяца до момента подписания договора, которые отводятся для отсылки письменного сообщения в орган государственного или местного управления, предоставившего участок.
  2. В заказном письме нужно прописать все уникальные характеристики надела, указать адрес, план кадастра, сумму и срок для ответа (обычно это отводится один месяц).
  3. Только официальный отказ покупать долю или отсутствие ответа позволит приступить к поиску покупателя. Сделать это необходимо не позднее одного года.
  4. Если за это время собственник захочет снизить цену, то об этом надо поставить в известность органы власти и лишь через месяц приступить к оформлению сделки после отказа.

Государство и муниципии редко выкупают эти категории земель, стараясь не расходовать бюджетные средства.

Есть один важный нюанс. Когда продажа происходит без выделения части надела, то собственник сможет передать долю другому дольщику или владельцу, который будет использовать надел для сельхозназначения.

Существуют некоторые ограничения и они должны быть доведены до покупателя. Животноводческое хозяйство на предоставляет возможности строительства жилого дома.

При желании осуществить продажу потребуется произвести размежевание и выделен е части надела, дождаться отказа и лишь затем приступить к процессу продажи.

Строительство хозяйственных построек и небольших дачных домиков происходило постоянно и сразу после получения участка земли.

В ближайшее время следует ожидать увеличения объектов недвижимости, пригодных для проживания круглый год. Капитальные строения помогут оформить регистрацию в своем доме, если будут созданы все условия и отсутствует другая недвижимость.

Продавцу нужно заранее подумать о том, как узаконить или снести ветхие постройки. Они снижают стоимость участка, новому собственнику приходится осуществлять снос, что требует дополнительных затрат.

Регистрацию недвижимости не удастся провести до тех пор, пока не произведено размежевание и постановка на кадастровый учет. Она не затянется и уложится от 10 до 14 дней, если владельцы пограничных наделов не высказывают свои претензии по поводы установленных границ.

Многие документы нужны как для получения кадастрового паспорта, так проведения процедуры регистрации. Затем они используются при продаже доли.

Для регистрации отводится аналогичный срок рассмотрения и весь процесс займет около одного месяца.

В дальнейшем собственник сможет использовать землю под ИЖС, разведение личного подсобного хозяйства. Не удастся только выстроить жилой дом в огородном товариществе. Закон разрешает возводить лишь хозяйственные постройки.

Какие нужны документы

Покупка и продажа части надела связаны с предварительной подготовкой и сбором обязательных бумаг.

В перечень входят:

  • Правоустанавливающие документы, доказывающие собственность владельца. Доля может быть получена в результате договора покупки, дарения, пожизненной ренты, бессрочного пользования или условий завещания, что не предусматривает выделение доли.
  • План размежевания вместе с подписанным актом установления границ. Кадастровый паспорт подтвердит постановку на учет и поможет разобраться с рыночной стоимостью надела.
  • Схемы из бюро инвентаризации вместе с техническим паспортом. Соблюдается соотношение площади недвижимости и земли с учетом предусмотренных отступов от границ надела. В среднем они варьируются от 8 до 15 метров.
  • Письменный и нотариально заверенный отказ других собственников от выкупа по предложенной цене.
  • Свидетельства о праве собственности на землю и недвижимость, подтверждающие правомочность собственника.
  • Полностью заполненное заявление стандартного типа, где будут прописаны паспортные данные вместе с характеристиками участка.
  • Справка об отсутствии ограничений и обременений.

Стороны берут с собой копии и оригиналы паспортов. Доверенное лицо — нотариальную специальную или генеральную доверенность.

Когда в роли одной из сторон выступает юридическое лицо, то ему потребуется сделать выписки из уставных документов и приложить приказ, подтверждающий полномочия руководителя.

В пакет входит чек, выданный после оплаты государственной пошлины. Не исключено заключение независимой градостроительной экспертизы.

Оформление и образец договора

Проведение сделки по продаже и покупке доли надела проводится в соответствии с действующими нормативными актами.

Придерживаются определенного порядка действий:

  1. Собственник рассылает заказные письма с сообщением о намерении продать долю другим владельцам, обладающим правом выкуп, или в местные органы власти.
  2. Подготавливается план размежевания, акт об определении границ, технический и кадастровый паспорт с идентификационными номерами, выписка об отсутствии задолженностей. Основные справки выдаются в росреестре.
  3. Покупателю нужно выяснить категорию земли, чтобы иметь представление о ее использовании.
  4. Проводится проверка представленных документов, затем составляется предварительный договор с перечислением общих условий.
  5. Необходимо убедиться в том, что собственники не имеют претензий и цена не ниже той, что указана в письменном уведомлении.
  6. Согласие выдает собрание собственников, если надел относится к крестьянскому и фермерскому хозяйству, предназначен для выпаса скота, распахивание и сенокоса. Для получения разрешения должно проголосовать не менее 50 процентов участников плюс один голос.
  7. Затем составляется и подписывается основной договор, который надо нотариально заверить.
  8. Документы и заявление сдаются в территориальное отделение реестра или многофункциональный центр. Их можно послать заказным письмом, не забывая составить перечень бумаг.
  9. После регистрации на портале росреестра или госуслуг, отсылка производится через интернет. Документы сканируются и отправляются вместе с заявлением. Через несколько дней на электронный ящик придет уведомление с числом посещения отделения или центра. Там проверят подлинность оригиналов.

На рассмотрение в среднем уходит от 10 до 14 дней, после чего делается запись и выдается новое свидетельство о праве собственности.

Особенно важно подойти к составлению договоров, для этого лучше использовать стандартный образец договора купли продажи части земельного участка.

В предварительном варианте содержатся пункты о:

  • характеристики доли, категории земли, точном адресе;
  • кадастровом номере, размерах площади и установленных границах;
  • существенных положениях и вопросах, затрагивающих обе стороны;
  • времени начала процедуры и сроках заключения договора;
  • порядке внесения аванса и выплаты основной суммы.

Более развернутая информация содержится в тексте основного договора.

Соглашение включает:

  • наименование документа с числом составления и указанием места, где происходит заключение договора;
  • полную и персональную информацию об участниках сделки (основные сведения взяты из внутренних паспортов);
  • сам предмет соглашения с описанием размеров доли и уникальных характеристик участка;
  • данные из правоустанавливающих документов, подтверждающих права собственности;
  • принятые обеими сторонами договорные положения вместе со списком прав и обязанностей участников сделки;
  • договорную цену вместе с порядком расчетов и банковскими реквизитами;
  • дополнительные положение и порядок проведения регистрационных действий;
  • подписи сторон, которые заверяет нотариус.
Это интересно:  Брачный договор (контракт): что это такое, как заключается – все о брачном договоре

Правоустанавливающий документ не должен содержать ошибок, помарок или сокращений. В таких ситуациях неизбежно следует отказ в регистрации, придется затрачивать дополнительные средства и бегать по инстанциям.

Оплата производится наличными деньгами или происходит безналичный расчет. Чаще всего прибегают к аренде банковской ячейки.

Стоит прописать ответственность сторон, возникающих при нарушении пунктов договора с учетом форс мажорных обстоятельств.

Бухгалтерские проводки и налоговый учет

Любые изменения в характеристиках земельного надела, так же как смена собственника, должны сразу найти свое отражение в кадастровом учете.

На льготы смогут рассчитывать ветераны, ликвидаторы аварий и инвалиды. Некоторые малочисленные народы, проживающие в дальневосточных и северных регионах, вообще освобождены от уплаты.

Многодетные семьи и пенсионеры смогут рассчитывать на снижение ставки с 0.3 до 0.1 процента. При наличии нескольких объектов недвижимости один из них может быть освобожден от налога. Выбор делает сам собственник до ноября месяца. Если этого не происходит, то льгота предоставляется самому дорогостоящему объекту.

Сумма налогообложения зависит от местных властей, поскольку средства пополняют региональный бюджет. Именно они расширяют список льготников. Только тем же пенсионерам следует написать заявление и предоставить некоторые бумаги, чтобы снизить затраты до минимума.

Права закрепляются за компаний сразу после появления записи в госреестре. Надел встает на учет, если есть намерение его использовать больше года, сдавать в аренду и получать прибыль.

В затраты входят:

  • цена доли земельного участка;
  • стоимость консультации, нотариального заверения;
  • вознаграждение посреднику, если была оформлена доверенность;
  • оплата геодезических работ, при отсутствии плана кадастра, и государственной пошлины.

При продаже земли она не подлежит обложению налогом на добавочную стоимость (ст.146 НК).

Компания становится собственником в результате дарения, когда учитывается рыночная стоимость, или обмена. В расчет берется стоимость ценностей, переданных взамен (ст.568 ГК). Доля передается как вклад в уставной капитал после проведения оценки одного из учредителей.

Фирма практически берет долю на учет, не дожидаясь выдачи свидетельства о праве собственности (счет 01).

Проводить операции с участком можно только после постановки на учет и выдачи свидетельства. Использовать его надо по назначению, не забывая о категории земли.

Для учета применяют унифицированные (ОС-1, ОС-6) или самостоятельно подготовленные фирмы, включающие обязательные реквизиты.

При предоставлении надела от учредителя проводится обязательная независимая оценка, результаты которой позволяют внести изменения в учредительные документы.

В бухгалтерском учете должны найти свое отражение все манипуляции и траты, произошедшие за время от подготовки договора до выдачи свидетельства.

Только после этого как физическое, так юридическое лицо станет распоряжаться своей частью участка и проводить различные операции — дарение, обмен, аренду или продажу.

Узнайте здесь, как торговаться при покупке земельного участка.

Далее мы расскажем, как взять в аренду участок лесного фонда.

Купля — продажа дома с земельным участком

Купля продажа дома с земельным участком, правила оформления в 2018 году в соответствии с новым законом «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ-218 , вступил в силу 02.01.2017 года. Оформление сделки и регистрация прав.

Содержание статьи подробное:

Купля продажа дома с земельным участком

Купля продажа дома с земельным участком имеет важную особенность — в этой сделке участвуют два объекта недвижимости:

Поэтому такая сделка несколько сложнее.

Жилой дом может находиться на земельном участке в собственности у хозяина дома или в аренде. Бывают случаи, когда права на земельный участок не определены.

Бывает и другая ситуация: права на земельный участок зарегистрированы, а на дом нет.

Исходя из условий сделки, ее порядок оформления будет отличаться.

Оформление купли продажи дома с земельным участком

Важным условием законной купли-продажи дома с земельным участком является кадастровый учет этих двух объектов недвижимости.

Без постановки любого объекта недвижимости на кадастровый учет, его невозможно продать законным образом, поскольку Росреестр откажет в переводе права на приобретателя.

То есть первичным является кадастровый учет.

Если вы не знаете, состоит ли ваш объект недвижимости на кадастровом учете, воспользуйтесь бесплатным сервисом Росреестра.

Объект недвижимости, которому присвоен кадастровый номер — состоит на кадастровом учете.

Вам необходимо проверить как дом, так и земельный участок.

Договор купли продажи дома с земельным участком

Если права на земельный участок у владельца дома отсутствуют, дом продавать можно. Ведь земельный участок под строением «автоматически» принадлежит хозяину дома.

Такая сделка оформляется договором купли-продажи дома.

Если земельный участок находится в аренде — сделка купли-продажи оформляется договором купли-продажи дома, в котором описывается право пользования землей.

Если и дом и земельный участок принадлежат владельцу на праве собственности( и это право зарегистрировано в Росреестре) — сделка может быть оформлена одним договором купли-продажи дома с земельным участком или двумя договорами:

  • купли-продажи дома
  • купли-продажи земельного участка

Права на объекты недвижимости, полученные до 31.01.1998 года и оформленные в БТИ, подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Если дом или земельный участок находятся в долевой собственности — в этом случае договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Можно обратиться к любому, ни какой привязки к нотариальному округу нет.

Шаблон договора купли-продажи дома с земельным участком есть на этой странице.

Налоги и налоговые вычеты

Если вы оформляете один договор купли-продажи, рекомендую вам разделить стоимость дома и земельного участка.

-Потому что, с объекта жилого назначения применяются разные ставки вычетов (уменьшение налогооблагаемой базы для объектов, находящихся в собственности менее трех или пяти лет — подробнее):

  • с земельного участка (нежилой объект) — 250 000 рублей
  • с жилого дома — 1 000 000 рублей.

Так же и для приобретателя этой недвижимости:

  • по земельному участку нет возврата подоходного налога
  • по жилому дому — 260 000 рублей на налогоплательщика ( покупателя). Подробнее

Регистрация купли продажи земельного участка с домом

Регистрацию перехода права на дом и земельный участок проводит Росреестр.
Это регистрационное действие не требует оплаты госпошлины.

А вот регистрация права собственности на покупателя — платная государственная услуга. Госпошлина за регистрацию права собственности

Образец договора купли-продажи доли жилого дома с земельным участком

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Образец договора купли-продажи доли жилого дома с земельным участком

Если вы решили купить жилой дом и земельный участок, помните, что заключать договор о его приобретении нужно путем оформления письменного документа, заверенного подписями всех сторон сделки. При несоблюдении этого условия покупка жилого дома не состоится, а договор будет недействительным. Указанные нормы содержатся в статьях 549 и 550 Гражданского кодекса России.

Такие договора не предусматривают обязательного удостоверения у нотариуса. Однако частью 1 статьи 42 и частью 2 статьи 54 Закона, регулирующего государственную регистрацию недвижимости №218-ФЗ от 13 июля 2015 года, предусмотрены исключения из правила.

Обязательно заверяйте покупку жилого дома и земельного участка, если они приобретаются:

  • у несовершеннолетнего собственники либо имеющего ограничения в дееспособности;
  • у участника долевой собственности, даже если все доли отчуждаются одновременно в рамках того же самого договора.

Право собственности переходит к продавцу с момента его государственной регистрации в соответствующих органах. Соответственно, договор подлежит обязательной регистрации. Указанные положения закреплены в статье 551 Гражданского кодекса, части 3 статьи 1, части 1 статьи 9 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Образец типового договора купли-продажи доли дома с земельным участком

Придерживайтесь следующей структуры при составлении договора о приобретении доли жилого дома и земли:

  • укажите данные о сторонах договора;
  • определите предмет договора;
  • пропишите пункты, содержащие общие положения;
  • согласуйте стоимость и порядок денежного расчета;
  • включите заключительные и иные положения;
  • проставьте контакты (реквизиты) покупателя и продавца, а также дату соглашения;
  • подпишите договор обеими сторонами и расшифруйте подписи.

По содержанию договор о покупке/продаже земельной доли и жилого дома в основном похож на подобные документы. Однако существуют отличия, о которых необходимо знать. При описании объекта сделки, тщательно опишите сам дом и земельный надел, укажите явные признаки и других характеристики, позволяющие идентифицировать отчуждаемое имущество.

В документе обязательно выделите всю имеющуюся информацию отдельно по каждому предмету:

  • пропишите местонахождение предметов;
  • укажите площадь объектов;
  • напишите кадастровый номер;
  • включите номер и дату выдачи свидетельства о праве собственности на жилой дом;
  • в отношении земли – укажите разрешенный вид использования (категорию).

Обязательно включите в содержание договора пункт, говорящий об отсутствии каких-либо ограничений и притязаний третьих лиц в отношении отчуждаемого имущества, которое находится в долевой собственности.

Поставьте остальных совладельцев в известность об отчуждении доли жилого дома и земельного участка. Пропишите в текст бумаги, что все участники сделки имеют дееспособность, не имеют опекунов и попечителей. Кроме того, отметьте, что сделка совершается добровольно без какого-либо принуждения. Такие нормы закреплены в пункте 1 статьи 24 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года.

Если покупатель давал продавцу задаток, то пропишите в основном документе всю историю расчетов, и укажите, каким образом будет передана остальная сумма, и когда. Такие же требования и при отсутствии предварительного задатка, то есть при оплате полной стоимости отчуждаемого имущества.

Как правильно составить договор купли-продажи доли дома с земельным участком?

Чтобы избежать в дальнейшем финансовых и временных потерь, воспользуйтесь юридической помощью. Это будет оптимальным вариантом в современных реалиях жизни.

Образец договора купли-продажи гаража с землей.

Как выглядит договор купли-продажи дачного участка , смотрите тут.

При оформлении договора по отчуждению и приобретению земельной доли и жилого дома придерживайтесь следующего алгоритма:

  • укажите данные сторон сделки: сведения о паспорте, прописке и адресе проживания, ФИО, дате рождения, контактах и другие;
  • определите отчуждаемые договоры и идентифицируйте их конкретными характеристиками: площадь, адрес или местонахождение;
  • пропишите кадастровые номера предметов договора;
  • включите пункт об отсутствии каких-либо ограничений по владению и пользованию объектами, а также притязаний иных лиц, аресте, аренде, залоге и других;
  • определите лицо, на которое возлагается обязанность перерегистрировать имуществ в соответствующем органе;
  • согласуйте цену каждого объекта;
  • установите ответственность каждой из сторон в случае нарушения условий договора, в том числе затягивания процесса регистрации (перерегистрации) имущества.

В заключение перечислите законодательные нормы, на которые вы ссылаетесь при заключении соглашение. В обязательном порядке включите пункты, подтверждающие дееспособность каждой стороны, добровольность и осознанность действий участников соглашения. В конце бумаги напишите, сколько экземпляров договора будут оформлены, и для каких лиц (кому оригиналы, а кому – копии).

Особенности заполнения договора купли-продажи доли дома с земельным участком

Помните, что существуют определенные особенности оформления подобного соглашения, например, стоимость части земельного участка и доли жилого дома вы определите и укажите отдельно.

Это интересно:  Передача долга по договору цессии

Кроме того, пропишите и полную цену отчуждаемых объектов.

Нередко это оказывается полезным для людей, желающих оценить, как стоимость приобретаемого имущества будет соотносится с полной стоимостью земельного участка и жилого дома. При составлении договора конкретизируйте общие предметы, которыми вы можете также пользоваться, например, скважиной, баней, колодцем или сараем.

Внимательно сличите данные о приобретаемом объекте, которые вносятся в договор с информацией, имеющейся в правоустанавливающих документах. Также оговорите, оставляет ли какие-то предметы интерьера или другие вещи, и режим пользования такими предметами.

Можно ли продать часть земли: сельскохозяйственного назначения, ижс, лпх

Участок земли может принадлежать как одному хозяину, собственнику, так и нескольким, так как существует такое понятие, как общая долевая собственность.

Во время хозяйственной деятельности не так часто возникают проблемы с общей землей, как при осуществлении различных сделок. Если нужно продать землю как долю площади, потребуется ли выделять ее в отдельный участок, регистрировать, оформлять, подготовив много нужных документов?

Процедура сложная, ее можно проводить только в рамках законодательства и без нарушения прав других дольщиков.

Собственники даже не всегда знают, можно ли продать часть общей площади, поэтому не всегда пользуются такой возможностью. Продажа доли земельного участка – законная процедура, но она имеет ряд нюансов. Например, нужно учесть первоочередное право других дольщиков на приобретение куска земли общей долевой собственности.

Законодательство

Продажа части находящего в собственности нескольких человек участка представляет собой переход права собственности на эту часть. Возможно осуществить это и без выделения границ данного куска, без межевания.

ВНИМАНИЕ! Основные законодательные нормативы по данному вопросу содержатся в Земельном Кодексе, в Гражданском, в законе под номером 218, регулирующем регистрацию недвижимости.

Если нужны разъяснения по составлению договоров на продажу участка или его доли, нужно руководствоваться статьей 37 ЗК. Вопросы госрегистрации рассматривает закон №218, его статья 42. в Гражданском Кодексе, в статье 250 дается указание на преимущественные права приобретения доли других дольщиков.

Продать землю можно в случае единственного собственника и при наличии общей долевой собственности. Но нужно точно знать размер той доли, которая предлагается к продаже. Ведь новый собственник должен иметь точное представление о своей недвижимости, также точная площадь куска земли позволяет подсчитать его стоимость.

Условия сделки

Если планируется продажа части земельной территории, находящейся в общедолевой собственности, обязательно следует обратиться к положениям закона в данном вопросе и соблюсти несколько важных условий.

  • По закону другие дольщики имеют приоритет в покупке доли общего участка. Они должны быть извещены собственником о его планах на свою землю и ее продаже, о стоимости. Если дольщики отказались купить, можно продавать землю третьему лицу.
  • Площадь земли сельскохозяйственного назначения должна уже стоять на кадастровом учете. Если это условие не выполнено, нужно сначала провести правильно всю процедуру по постановке на учет, и только потом начать процесс продажи.
  • Если продается доля земли, это не должно помещать другим дольщикам в выполнении их планов на свою площадь, в проведении сельскохозяйственных или строительных работ.
  • Купля части участка осуществляется вместе с куплей тех объектов недвижимости, которые расположены на данном куске земли.

Новый собственник не должен выполнять на приобретенном земельном участке работы, которые будут создавать препятствия другим дольщикам. И обязательно он должен учитывать разрешенное использование этих земель.

Если это площади земли сельхозназначения, на них можно заниматься садоводством, огородничеством, пчеловодством, другими видами с/х деятельности. На площади под сельхоз культуры не разрешается строить, поскольку строительные процессы могут испортить качество грунта.

Продажа и покупка части участка

Существует стандартный порядок процедуры по продаже части участка.

  1. В процессе подготовки к продаже необходимо собрать целый перечень документов и определиться с тем, какую площадь имеет представленный к продаже кусок обще долевой территории.
  2. Важный этап – оповещение других дольщиков о предстоящей сделке. Нельзя забывать о том, что они имеют преимущественные права на покупку. И только после их отказа можно иметь дело с третьими лицами, покупателями.
  3. Нужно найти покупателя, ознакомить его с участком, пояснить, какой вид деятельности осуществляется на нем. Планы нового собственника на землю должны совпадать с планами других дольщиков.
  4. Для оценки стоимости земли можно воспользоваться услугами оценщика. Также возможно самостоятельно установить стоимость, но она должна соответствовать средней цене земли такой категории и качества в регионе.
  5. Если цена доли участка, его применение, расположение, другие условия сделки устраивают потенциального покупателя, можно приступать к составлению договора. В большинстве случаев сначала составляется и подписывается договор предварительный, в котором указываются обязанности сторон, срок и условия заключения сделки, цена.
  6. Следующий шаг – подписание договора о купле-продаже у нотариуса. Передается участок по акту приемки.

Получив свою земельную долю в собственность, новый владелец должен в короткие сроки зарегистрировать право на недвижимость в Государственном Реестре. Это основные этапы процедуры по продаже куска участка из общедолевой собственности. И каждый из этих этапов имеет свои особенности и нюансы.

Оповещение дольщиков

Другие владельцы долей земли общего участка должны заранее знать о намерениях по продаже. Закон предоставляет им первоочередное право, которым достаточно выгодно воспользоваться.

В результате покупки расширится площадь собственной доли, хозяйственная деятельность уже налажена на этой земли, можно только развивать ее. Оповещать других дольщиков нужно письменным извещением, отсылая его каждому.

Но когда дольщиков очень многое (больше 20), можно просто разместить объявление о продаже в одном из средств массовой информации. Важно сохранять текст письменного оповещения, так как его нужно будет приложить к другим документам для регистрации в Росреестре.

Список документов большой, поэтому не нужно затягивать с их сбором. Потребуется:

  • копия гражданского паспорта собственника, решившего продать свою долю;
  • правоустанавливающий документ на часть общедолевой собственности;
  • кадастровый паспорт, план межевания;
  • выписка о праве собственности, которая берется в ЕГРН;
  • если есть на территории строения, берется выписка из БТИ;
  • бумага из Росреестра, подтверждающая отсутствие обременения;
  • копия свидетельства о браке и письменное свидетельство согласия супруга (супруги) на проведение сделки по продаже;
  • отказы других дольщиков, составленные в письменном виде, на покупку куска территории.

Есть документы, которые выдаются бесплатно, например, выписка их ЕГРН. А вот справка из БТИ стоит определенную сумму. Также платным будет кадастровый паспорт.

ВНИМАНИЕ! Возможно, есть споры с другими владельцами соседних участков по поводу границ. В таком случае обязательно провести межевание, которое прекратит любые конфликты и узаконит пределы участка.

Договор – самый важный документ при проведении процесса продажи доли участка земель сельхозназначения или другой категории. Поэтому нужно грамотно его составить и тщательно перечитать перед подписанием. Можно проконсультироваться с опытным юристом, чтобы избежать ошибок и проблем при продаже-покупке. Что должно быть указано в договоре?

  1. Описывается состав соглашения между собственником и покупателем.
  2. Даются точные данные обеих сторон.
  3. Определяется цена доли как предмета покупки.
  4. Важная часть – права и обязанности обеих сторон сделки.
  5. Приводятся специальные сведения о наличии или отсутствии обременения.
  6. Нужно указать и те ограничения, которые применяются к использованию участка и его долей.

В этом же документе нужно упомянуть об извещении других собственников и их отказе (или согласии) на покупку части участка. Следует предусмотреть возникновение споров по вопросам, связанным с использованием доли надела. И если в договоре указать способы разрешения этих споров, удастся избежать многих неприятных моментов.

Договор составляется по стандартному образцу, найти который можно в местной администрации. Договор должен быть составлен в трех экземплярах.

Регистрация в Росреестре

После такого важного шага, как подписание договора, стороны должны еще зарегистрировать переход прав на долю, регистрация осуществляется в Росреестре. Для посещения данной инстанции потребуется собрать несколько документов. Среди них:

  • Копии гражданских паспортов обоих участников сделки.
  • Все три экземпляра договора.
  • Квитанция, которая подтвердит оплату госпошлины.
  • Копия извещения, которое уведомляло о продаже доли других дольщиков.
  • Выписка из ЕГРН.

Только при правильном проведении всей процедуры продажи доли надела земли, при постановке площади на кадастровый учет и регистрации в Росреестре можно считать сделку законной.

ВНИМАНИЕ! Необходимо учесть вид разрешенного использования земли и уже проводимую хозяйственную деятельность на земле общедолевой собственности. При нарушении последних пунктов нового владельца может ожидать штраф.

Выделении доли

Чтобы новый собственник имел все возможности для реализации своих планов по земле, стоит часть в общедолевой собственности выделить в самостоятельную единицу. Но для этой процедуры необходимо получить согласие других дольщиков. Если оно есть, проводится следующая процедура.

  1. Проводятся межевые работы, отдельным участкам присваивается кадастровый номер, осуществляется регистрация в кадастре.
  2. Потом оформляется право собственности на выделенный надел.
  3. Когда эти этапы пройдены и все процессы оформлены документально, доля становится самостоятельным объектом и ее можно продавать.

Если другие против

Когда на одной территории осуществляет свою деятельность несколько собственников, их может не устроить перспектива передачи куска территории третьему лицу.

Возможно, они боятся будущих препятствий в своей деятельности. Но собственник может продать долю без согласия дольщиков при соблюдении некоторых важных условий.

  • Все дольщики имеют первоочередное право на такую покупку, но они должны заплатить стоимость, определенную собственником.
  • Важно оповестить дольщиков о продаже, указав в письменном оповещении стоимость куска земли, условия продажи.
  • Если эти условия не устроили, и никто из дольщиков не согласился на покупку, владелец может передать права на свою долю третьему лицу.

Следует сохранять свидетельство письменного оповещения дольщиков. Иногда споры по продаже части участка доходят до суда, и письменное оповещение будет одним из важных аргументов продавца.

Статья написана по материалам сайтов: zakonometr.ru, 1kvartirka.ru, exspertrieltor.ru, uropora.ru, zakon.wiki.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector