+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Оформление прав на квартиру при отсутствии договора с застройщиком

Право собственности на квартиру в новостройке возникает после государственно регистрации права собственности.

Покупка квартиры от застройщика имеет ряд особенностей, о которых необходимо знать дольщику при приемке и оформлении жилья. В этой публикации мы подробно расскажем об этапах и сроках получения документов о собственности на новую квартиру.

В нашу компанию обратилась Елена, покупатель квартиры по договору долевого участия в строительстве. Ее интересовало, когда можно вселяться в квартиру и считается ли она собственником новостройки с момента заключения договора.

Передача квартиры собственнику

Квартира передается покупателю только после ввода дома в эксплуатацию, что подтверждается разрешением властей. Застройщик оповещает каждого покупателя о дате передачи квартиры. Дольщик должен прибыть в назначенное время для подписания акта приема-передачи.

Обратите внимание, что итоговый акт подписывается только в случае устранения всех недостатков в квартире застройщиком. О зафиксированных дефектах покупатель в присутствии представителя компании и двух свидетелей вносит в акт замечания:

  • об отсутствии оборудования, предусмотренных договором долевого участия;
  • установке приборов другого модельного ряда (например, счетчиков отопления);
  • иные замечания.

В акте фиксируются показания счетчика на момент приемки. Оплату коммунальных услуг и электроэнергии до момента передачи квартиры владельцу производит застройщик. Если покупателя все устраивает, подписывается передаточный акт, который служит основой для регистрации собственности.

При наличии недостатков, застройщик исправляет их своими силами в согласованный срок. Если дефекты не исправлены, покупатель вправе обратиться с претензией в компанию и в суд.

Регистрация собственности

Оформление собственности считается завершенным после регистрации в отделениях Росреестра. Получение свидетельства о собственности можно поручить застройщику или юристу, либо обратиться в государственную службу самостоятельно.

Для регистрации собственности на квартиру, купленную по договору долевого строительства, потребуются:

  • передаточный акт;
  • паспорта всех покупателей;
  • договор долевого участия, приложения и дополнения к нему;
  • госпошлина (2000 руб.) оплачивается в банке;
  • доверенность (при участии представителя).

В органы Росреестра застройщик направляет один раз (на регистрацию всех квартир в доме):

  • технический паспорт на жилой дом;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • справку о присвоении адреса БТИ;
  • план новостройки с указанием квартир и дольщиков;
  • договор страхования.

Регистрация собственности в органах Росреестра по Москве осуществляется как правило в течении 12 дней. Точная дата получения свидетельства указывается в расписке, выдаваемой сотрудником госслужбы при принятии документов.

После получения свидетельства в Россреестре, дольщик считается полноправным собственником недвижимости. Имеет право распоряжаться жильем по своему усмотрению: продавать, завещать, менять, закладывать и т.д. Для регистрации по месту жительства в паспортный стол достаточно предоставить свидетельство о собственности.

Как купить квартиру от подрядчика? Особенности и правила сделки

Покупка квартиры в строящемся доме – выгодное вложение средств, особенно, если приобретать его на начальной стадии строительства. Жилье можно купить у застройщика, инвестора и у подрядчика. В последнем случае покупка может обойтись дешевле минимум на 10%, но и рисков будет на порядок больше.

В чем суть?

Подрядчик – компания, которая работает по договору подряда, например, занимается остеклением, благоустройством территории, отделкой или строительно-монтажными работами. Иными словами это исполнитель поручений заказчика, которого наняли на период строительства.

Квартиры в строящемся или сданном доме подрядчик получает от застройщика в качестве оплаты за свои выполненные услуги, то есть по бартеру. Для этого между сторонами заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) либо квартиры просто бронируются за подрядчиком (без оформления договора).

Особенности покупки жилья у подрядной компании:

  1. Подрядчик заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком или договаривается о бронировании квартир в счет оказанных услуг.
  2. Передача права покупателям-физлицам происходит в результате уступки прав или заключения договора ДДУ с застройщиком.
  3. Переход прав по договору или заключение договора ДДУ подлежит госрегистрации.
  • Скачать бланк договора долевого участия между застройщиком и покупателем
  • Скачать образец договора долевого участия между застройщиком и покупателем

Права на квартиры приобретаются на начальном и конечном этапе строительства, когда и происходят взаиморасчеты между подрядчиком и застройщиком. Особенность уступки в том, что в результате такой сделки действие ДДУ не прекращается. Просто происходит замена стороны (вместо подрядчика им становится покупатель). Права подрядной организации переходят к новому участнику, но при этом все условия основного соглашения остаются прежними.

Договор цессии с покупателем-физлицом мало чем отличается от обычной сделки уступки прав от одного инвестора другому, которые происходят на рынке сплошь и рядом. Но есть одна очень важная особенность: если строительство не окончено, то есть, если обязательства подрядчика не выполнены, то права на квартиры в любой момент могут быть отозваны, так как договор ДДУ может быть расторгнут.

В этом случае расторжение договора цессии в суде это только дело времени, что само собой не может вызвать большой радости у добросовестных покупателей квадратных метров. Если квартиры просто бронировались за подрядчиком, то покупатель заключает договор ДУ непосредственно с застройщиком, но возможно по более привлекательной цене (за счет скидки подрядчику). В этом случае риски — минимальны.

Преимущества и недостатки

Выгода от покупки жилья у подрядчика может быть весьма существенной:

  1. Квартиры на нулевом этапе (если вы их выбрали именно на нем) значительно дешевле, чем в конце строительства.
  2. Скидку может дать и сам подрядчик, если ему срочно нужны денежные средства. Кстати, сам он также может получить будущие квадратные метры совсем по другой цене, чем обычный покупатель с улицы. Для подрядчиков цены могут быть ниже.

Если подрядная организация вполне финансово устойчива, работает на рынке много лет и не собирается уходить с рынка, то ничего страшного в покупке у неё жилья – нет. Наоборот, это может быть весьма удачная сделка.

Но бывают и другие ситуации. Подрядчик может судиться с застройщиком либо находиться в состоянии конфликта и в этот период «скинуть» переданные ему квартиры на покупателей. Доверчивые инвесторы могут и не подозревать об имеющихся рисках.

Результат такой доверчивости: оспоренные застройщиком права на квартиру. Однажды покупатели могут получить судебное решение о том, что договор ДДУ расторгнут в связи с тем, что подрядчик нарушил свои обязательства и соответственно признается недействительной и переуступка прав другому лицу. В этом случае покупатель имеет право требовать от подрядчика свои деньги. В судебном порядке. Сколько времени займет такой процесс зависит от платежеспособности подрядной компании.

Добавим, что этот риск лишнее дополнение к уже имеющимся, ведь дом могут не достроить из-за нехватки средств, девелопер может исчезнуть с деньгами либо стройка может быть законсервирована на длительный период времени.

Преимущества: низкая цена на квартиры.

Недостатки: высокие риски потери прав на строящееся жилье.

Какие есть риски?

Это означает, что обязательства перед заказчиком компания не успеет выполнить, а, следовательно, он может потребовать вернуть права на переданные квадратные метры.

Возможен также риск невыполнения обязательств подрядчика перед застройщиком, о котором было сказано выше. Вследствие чего может быть расторгнут договор ДДУ, а покупатель будет вынужден судиться с подрядчиком. Если у того не будет денег для возврата, то последует процедура банкротства, которая может затянуться на длительное время. Возможна ситуация, когда подрядчик просто ликвидируется и исчезнет с рынка, а покупатель останется не с чем.

Правила безопасной сделки

Чтобы минимизировать риски нужно тщательно подготовиться к покупке квартиры. Для начала выясните историю самого застройщика:

  • как много объектов он довел до финальной стадии;
  • есть ли жалобы на него инвесторов;
  • были ли судебные процессы в связи с некачественным строительством или невыполнением обязательств в срок.

После этого нужно изучить всю имеющуюся информацию о самом подрядчике. Попробуйте найти его финансовый отчет в Сети, узнать, почему квартиры продаются, например, по заниженной цене и с чем связана такая спешка. Главная цель покупателя еще недостроенной квартиры: выяснить сможет ли подрядчик выполнить свои обязательства до конца или есть риски, что этого не произойдет.

Как купить — все нюансы

  1. Изучаем предложение, историю, репутацию подрядчика и застройщика.
  2. Проверяем действителен ли ДДУ, зарегистрирован ли он в Росреестре, нет ли обременений и других ограничений на переуступку прав другим лицам.
  3. Заключаем договор цессии (если квартира еще не достроена) либо договор купли-продажи, если достроена.
  4. Регистрируем договор цессии или переход прав собственности в Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
  5. Подписываем акт приема-передачи (если квартира достроена).

Документы от компании

  1. Перед тем как покупать жилье у подрядчика нужно попросить у него копии документов, подтверждающих его официальную регистрацию, а также сам договор ДДУ, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.
  2. У застройщика нужно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок, на котором будет установлен дом. Застройщика нужно проверять не менее тщательно, чем подрядчика.
  3. Не лишним будет изучить и сам договор подряда, если строительство еще не окончено — возьмите его копию у компании. Как правило, между подрядчиком и застройщиком производится поэтапный зачет стоимости выполненных работ в счет оплаты квартир. Вы можете увидеть сколько уже сделано, а сколько еще предстоит.
  4. Обязательно потребуйте также справку о полной оплате стоимости квартиры (если она была) и справку о взаимозачете стоимости квартиры соответствующими Актами работ. Если подрядчик добросовестный, то с получением этих документов не должно возникнуть никаких проблем.

Свои удостоверения

  1. Для заключения сделки нужен паспорт покупателя и письменное согласие его жены (мужа) на сделку.
  2. Если жилье достроено, то будет оформляться договор купли-продажи, а затем акт приема-передачи. Для этого понадобится справка об отсутствии зарегистрированных лиц в уже готовой квартире, а также квитанция об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Нотариус попросит предоставить также выписку из реестра о том, что квартира не обременена (не находится в залоге у банка и пр.)
  3. Для заключения договора уступки потребуется ДДУ и документ, подтверждающий оплату квартиры. Проверится также отсутствие ареста, залога на недвижимость. Если ДДУ предусмотрено требование о письменном уведомлении застройщика до передачи прав, то нужно будет направить заказное письмо в строительную организацию.

Важные пункты договора

Заключая договор купли-продажи нужно обратить внимание на порядок и сроки расчетов:

  • даты внесения аванса и остальной суммы;
  • сроки передачи квартиры;
  • ответственность продавца за невыполнение обязательств (штрафы, пени и пр.).

Приобретение без права собственности

Если вы оформляете договор цессии, то нужно обратить внимание на предмет договора, обязательства управомоченного и обязанного лица, основание возникновения требования и его содержание. Формально права собственности у покупателя нет (дом еще не достроен), но ему переходит право требования, которое он предъявит, как только квартиры будут сданы всем дольщикам. Эти права, кстати, можно также переуступить другому лицу — это не запрещено законом.

Это интересно:  Законный и договорный правовой режимы имущества супругов: совместная и личная собственность в браке и особенности ее раздела при разводе

При оформлении договора застройщик должен быть уведомлен в письменной форме о том, что права переуступлены другому лицу после сделки либо до, если это предусмотрено ДДУ.

Как происходит регистрация прав?

Для того, чтобы договор цессии (переуступки прав) вступил в силу он должен пройти процедуру регистрации в Росреестре. Для этого он подается в эту организацию вместе с уплатой госпошлины (в районе 350 рублей).

Одновременно предоставляется также:

  • справка об оплате по договору;
  • письменное согласие застройщика на уступку (если оно требовалось);
  • договор долевого участия в строительстве.

Переход прав собственности при оформлении договора купли-продажи также предполагает регистрацию. Но в этом случае размер госпошлины гораздо выше — 2 тыс. рублей. Для регистрации также нужно будет предоставить купчую и документ об оплате. Сроки регистрации составляют от 3 до 7 дней.

Специалист рассказывает о покупке квартиры от подрядчика и рисках этой сделки:

Заключение

Квартиры на первичном рынке могут быть куплены не только у застройщика, но и у его подрядчика. Но во втором случае есть риски расторжения договора уступки, если компания не сможет выполнить свои обязательства или будет признана банкротом.

Чтобы защитить себя нужно тщательно изучать деловую репутацию продавца. Желательно также покупать жилье уже после ввода дома в эксплуатацию, оформляя не договор цессии, а купчую. В противном случае, если подрядчик окажется недобросовестным, может возникнуть ситуация, когда договор уступки будет расторгнут в суде.

Заключаем договор с Застройщиком

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Теперь наша задача, как Покупателя новостройки – изучение и заключение договора с Застройщиком.

Какие бывают типы договоров с Застройщиками, мы изучили ( см. об этом предыдущий шаг ) , и выбрали наиболее безопасный для нас вариант. Теперь нужно разобраться с конкретными условиями выбранного договора. Ведь именно условия договора с Застройщиком будут определять наши права и обязанности в отношениях с ним, и именно формулировки договора будут служить нам опорой в разрешении спорных ситуаций.

Покупку квартиры в новостройке через Откроется в новой вкладке.»>«вексельную схему» и Откроется в новой вкладке.»>ПДКП мы здесь подробно рассматривать не будем, так как это не те случаи, к которым следует стремиться разумному Покупателю.

Вексель юридически дает нам право претендовать только на его погашение компанией, которая его выпустила. Погашение, естественно, деньгами, а не квартирой. Переданные под вексель деньги (фактически взаймы) Откроется в новой вкладке.»>Девелоперу с квартирой никак не связаны. В случае же банкротства компании, держатели векселей встают в очередь вместе с другими кредиторами компании, надеясь, что после ликвидации ее имущества им что-нибудь перепадет.

Откроется в новой вкладке.»>Покупка квартиры через ЖСК – тоже отдельная тема, довольно рисковая, и на рынке встречается относительно редко. Покупатель здесь вообще не связан юридически с Застройщиком, а является пайщиком потребительского кооператива, и заключает договор с этим кооперативом. К Застройщику, соответственно, Покупатель не может предъявить никаких требований и претензий.

Вариантов договоров с кооперативом может быть множество, поэтому здесь нам следует взять копии договора и устава кооператива, и обратиться с ними за Откроется в новой вкладке.»>консультацией специализированного юриста.

Если предлагают уступку прав требования

Откроется в новой вкладке.»>Договор уступки прав требования говорит о том, что мы имеем дело не с самим Застройщиком, а с одним из его партнеров – подрядчиком, соинвестором или дольщиком, который может быть как юрлицом, так и физлицом. Этот партнер, имея сам права требования на строящуюся квартиру, переуступает их нам, чтобы после достройки дома мы уже могли требовать Откроется в новой вкладке.»>право собственности от Застройщика.

Для Покупателя здесь важно определить, действительно ли партнер Застройщика сам владеет правами требования на нужную нам квартиру. Другими словами, мы смотрим его основание для передачи нам этих прав. Такими основаниями могут быть как Договор долевого участия (что предпочтительно для нас), так и различные типы подрядных или инвестиционных договоров с Застройщиком.

Договор уступки прав требования, по сути, является производной от первоначального договора, заключенного между Застройщиком и его партнером. Соответственно, юридические последствия по «уступке прав» во многом определяются основным договором, права по которому переуступаются.

Если у нашего Продавца основным (первоначальным) договором является Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (ДДУ), то здесь ситуация понятная.

Во-первых, этот договор дольщика с Застройщиком (ДДУ) должен быть зарегистрирован в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре – а значит, права требования на квартиру у нашего Продавца действительно имеются (смотрим штампы регистратора на ДДУ, заказываем Откроется в новой вкладке.»>выписку из ЕГРПОткроется в новой вкладке.»>).

Во-вторых, в ДДУ (согласно Откроется в новой вкладке.»>закону ФЗ-214) прописываются возможность и условия передачи прав требования по этому договору другому лицу. Нам всего лишь нужно проследить, чтобы эти «условия передачи прав требования» были соблюдены в нашей сделке (в частности, в ДДУ может стоять условие письменного согласия Застройщика на переуступку партнером своих прав требования на квартиру).

Еще нам нужно помнить, что если наш Продавец уступает нам право требования на квартиру, за которую он сам еще не полностью рассчитался с Застройщиком, то вместе с уступкой права, происходит также и перевод долга. Т.е. в этом случае, часть суммы за квартиру мы отдаем Продавцу, а другую часть выплачиваем в счет его долга Застройщику.

Кстати, на практике некоторые строительные компании, в целях оптимизации налогообложения, специально создают отдельное юрлицо, на которое оформляют большинство строящихся квартир по ДДУ. А от этого юрлица те же квартиры продаются конечным Покупателям уже по Договорам уступки прав требования.

Если же у нашего Продавца основным договором служит какой-либо другой договор, заключенный им с Застройщиком (не ДДУ), то здесь уже могут быть варианты – права требования самого Продавца могут быть под вопросом, и здесь уже нам без Откроется в новой вкладке.»>помощи профильного юриста не обойтись.

Заключение Договора долевого участия (ДДУ) с Застройщиком

Итого, из всех Откроется в новой вкладке.»>способов покупки квартиры в новостройке, полностью легальным (специально созданным для этих целей), и наиболее надежным для Покупателя способом является заключение с Застройщиком Договора долевого участия (ДДУ). На сегодняшний день он является также и наиболее распространенным типом договора на Откроется в новой вкладке.»>«первичке». Поэтому мы будем изучать именно его.

Но даже если мы заключаем именно ДДУ с Застройщиком, это вовсе не означает, что такой договор будет одинаковым у всех Застройщиков.

Суть в том, что каждый Застройщик на основе закона 214-ФЗ разрабатывает свой собственный вариант договора ДДУ, проявляя недюжинное «творчество» в формулировках. Ведь «что не запрещено, то разрешено», а значит, добавляя от себя некоторые пункты в договор, Застройщик может манипулировать положениями закона в своих интересах.

Для нас важно понимать, какие именно уловки используются в договорах дольщика с Застройщиком, и чем это может нам грозить.

«Шоб я так жил, как всё вы врёте», — заявил бы коренной одессит во времена Исаака Бабеля. Но в наше время свое недоверие к Застройщику мы выражаем более деликатно.

В каждом типе договора есть обязательные или существенные условия (без которых договор считается незаключенным), и дополнительные («иные») условия, которые стороны могут вставлять на свое усмотрение.

Каждый Девелопер, имея у себя взвод штатных юристов, очевидно, не забудет перечислить все Откроется в новой вкладке.»>существенные условия ДДУ (иначе этот договор не пройдет регистрацию). Но нас будут интересовать именно дополнительные условия, которые не обобщают, а конкретизируют наши отношения с Девелопером.

— О различных хитростях Застрощиков, которые они используют в своих Договорах долевого участия, рассказывает опытный адвокат.

На что обратить внимание в Договоре долевого участия (ДДУ)?

В договоре с Застройщиком нам нужно обратить внимание на следующие пункты:

  • На четкую идентификацию конкретной квартиры, которую мы покупаем (секция дома, этаж, площадь, количество комнат, балкон/лоджия, планировка и номер на поэтажном плане проекта – в приложении к договору);
  • На формулировки и перечисление конкретных обязательств Девелопера;
  • На срок исполнения обязательств Девелопером (в т.ч. срок передачи готовой квартиры Покупателю – именно с этого момента будет рассчитываться пеня при нарушении сроков);
  • На гарантийный срок для переданной Покупателю квартиры (согласно закону, на конструктивные элементы – не менее пяти лет, на инженерное оборудование – не менее трех лет);
  • На ответственность Девелопера за нарушение своих обязательств (в т.ч. штрафы, пени и т.п.);
  • На обеспечение исполнения обязательств Девелопера по договору, и защиту инвестиций дольщика (в т.ч. залог земельного участка, Откроется в новой вкладке.»>страхование ответственности, отчисления в Откроется в новой вкладке»>компенсационный фонд, или расчеты через Откроется в новой вкладке.»>эскроу-счета);
  • На цену договора (с условием, что цена является окончательной, и изменению не подлежит);
  • На условия взаимных доплат/выплат, в случае, если фактическая площадь квартиры окажется больше или меньше проектной, указанной в договоре (на основании Откроется в новой вкладке.»>обмеров БТИ после завершения строительства);
  • На порядок перечисления дольщиком денег по договору (в т.ч. суммы, сроки и этапы платежей, типы платежных документов);
  • На порядок передачи построенной квартиры Покупателю (в т.ч. сроки заселения, подписание Откроется в новой вкладке.»>Акта приема-передачи квартиры, порядок устранения дефектов и недоделок);
  • На возможность для дольщика Откроется в новой вкладке.»>переуступки своих прав по договору (в т.ч. с переводом долга, при еще не выплаченной сумме по договору), и на условие такой переуступки (возможно, Застройщик потребует денег за свое согласие на нее);
  • На сроки и порядок оформления и Откроется в новой вкладке.»>регистрации прав собственности на новую квартиру;
  • На порядок/механизм предъявления претензий к Девелоперу, и способ разрешения споров, в случае нарушения им сроков строительства, или несоответствия качества квартиры заявленному уровню;
  • На возможность и условия расторжения договора в одностороннем порядке дольщиком, с возвратом ему внесенной суммы и выплатой процентов или вычетом неустойки – в зависимости от причины расторжения (такое право дольщику дает закон ФЗ-214).

Все эти пункты могут быть выражены в разных формулировках, но наша задача – понимать какие именно условия должны быть отражены в договоре с Застройщиком, чтобы наши интересы были защищены.

Различные нюансы в формулировках договоров требуют уже специального образования. Поэтому для учета всех тонкостей при заключении договора с Застройщиком, настоятельно рекомендуется взять у него проект договора, и вместе с этой бумагой обратиться за Откроется в новой вкладке.»>дополнительной консультацией юриста.

Профильный юрист, посмотрев конкретный договор, подскажет, какие опасности/риски содержат те или иные формулировки, а также посоветует, какие условия, и в каком виде следует добавить или отклонить в договоре, чтобы защитить свои права (ФЗ-214 позволяет дольщику требовать изменения условий ДДУ).

На практике, правда, далеко не каждый Девелопер гибко подходит к составлению договора, и с радостью принимает на себя дополнительные обязательства. Гораздо чаще Девелопер действует по принципу «не нравится – не ешь», и предлагает шаблонный договор всем Покупателям, иногда позволяя подкорректировать лишь отдельные пункты.

Тем не менее, настойчивость Покупателя вкупе с поддержкой профильного юриста вполне может переиначить некоторые условия договора в свою пользу.

Это интересно:  Покупатель не выполнил условия договора купли-продажи - вопрос юристу. Таганрог

Еще нам нужно помнить, что при заключении Договора долевого участия, Откроется в новой вкладке.»>каждый Застройщик обязан страховать свою гражданскую ответственность. А значит, вместе с договором, мы должны получить от него еще и страховой полис (подробнее об этом – см. по ссылке).

Если случилось так, что Застройщик привлекает деньги на строительство дома под Откроется в новой вкладке.»>другой тип договора (не ДДУ), то в целом рекомендации будут те же. Но отличие в том, что большинство пунктов Застройщик уже не обязан будет выполнять, и их вообще может не быть в договоре.

В таком случае, риски Покупателя возрастают, и Откроется в новой вкладке.»>дополнительная консультация юриста становится еще более актуальной.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, предложенный нам договор мы изучили, по совету юриста изменили в нем пару формулировок, поспорили, для приличия, с Девелопером и, перекрестившись, решили-таки подписать договор.

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Проект «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»

Уловки Застройщиков в формулировках ДДУ

КАРТА ГЛОССАРИЯ

Еще один существенный момент в отношениях с Девелопером.

При подписании Договора долевого участия (ДДУ) мы должны понимать с кем именно мы заключаем договор. Это может быть крупная девелоперская компания, а может быть ее «дочка», с похожим, не менее звучным именем, и с минимальным уставным капиталом.

В случае финансовых проблем, или форс-мажора, Девелопер может без особых потерь для себя обанкротить свою «дочку», в то время как дольщики будут предъявлять претензии именно к ней.

Для Застройщика важно, чтобы его вариант ДДУ учитывал все обязательные требования ФЗ-214, иначе такой договор не пройдет регистрацию и/или будет признан недействительным. Но как именно будут учитываться требования закона в договоре (трактовка закона), зависит от квалификации юристов Застройщика.

В частности, в ДДУ могут применяться следующие «хитрости» в рамках закона:

  • Цена в договоре может выражаться в у.е. за квадратный метр. Соответственно, при поэтапной оплате, курс у.е. может повыситься и, как следствие, стоимость «квадрата» возрастает.
  • Увеличенныйразмер неустойки для дольщика при его одностороннем решении о расторжении договора. Например, если в процессе стройки дольщик не удовлетворён качеством строительства, и желает расторгнуть договор, вложив деньги в другой проект. Но размер неустойки в 10-15% от цены договора делает невыгодным его расторжение для дольщика, привязывая его насильно к проекту, в котором он разочаровался.
    Стандартная неустойка в таком случае должна быть в разы меньше (порядка 3-5%).
  • Срок сдачи дома может быть обозначен в договоре (как того требует ФЗ-214), но дополнен условием о возможности его увеличения в одностороннем порядке Застройщиком.
    Это, по сути, сводит на нет обязательство Застройщика о соблюдении сроков строительства.
  • При превышении фактической площади квартиры (по обмерам БТИ) над проектной, Застройщик требует с дольщика соответствующей доплаты.
    Но, согласно закону «О защите прав потребителей», передаваемый товар должен точно соответствовать указанным в договоре характеристикам. Проще говоря, увеличенная площадь – это проблемы самого Застройщика.
    Но если по факту сдачи дома, площадь квартиры уменьшилась, то дольщик имеет права требовать компенсацию, опираясь все на тот же закон о защите прав. Если, конечно, хитрый Застройщик не указал в договоре допустимость такого уменьшения площади без каких-либо компенсаций со своей стороны.
  • Пункт, согласно которому коммунальные платежипосле сдачи дома в эксплуатацию сразу «вешаются» на дольщиков.
    На самом деле, дольщик обязан оплачивать коммуналку только после подписания Акта приема-передачи квартиры.
  • Пункт в договоре, заставляющий дольщика принять квартиру при досрочной сдаче дома. Но в жизни бывают разные ситуации, когда дольщику невыгодно раньше времени получать квартиру (и вносить остаток платежей, соответственно).
  • Пункт в договоре, согласно которому возможные судебные споры с Застройщиком должны рассматриваться в другом городе/регионе.
    Если дольщик с этим согласится, то в случае конфликта, ему придется ездить в другой город для ведения судебных тяжб (что очень неудобно и накладно).

Договоры с застройщиком: советы профессионалов

Согласно действующему законодательству, средства граждан на строительство многоквартирного дома могут привлекаться только:

1. на основании договора участия в долевом строительстве;

2. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов;

3. путем выпуска жилищных сертификатов.

Перед тем как подписывать договор и вкладывать средства в строительство многоквартирного дома, не лишним будет навести справки о застройщике – выяснить, на каком основании он будет использовать землю, и имеет ли он разрешение на строительство. Для этого следует попросить предъявить заверенные копии разрешения на строительство и правоустанавливающего документа на земельный участок.

Договор долевого участия

Часть строительных компаний заключают договоры в соответствии с законом № 214, который дал очень большие права гражданину-дольщику и при этом связал застройщика жесткими обязательствами. Закон защитил дольщиков от двойных продаж – все договоры долевого участия регистрируются в управлении Росреестра, тогда как до появления закона госструктуры не контролировали данный вопрос, застройщики самостоятельно вели реестр покупателей и могли заключать несколько договоров на одну и ту же квартиру.

К тому же, в соответствии с законом о долевом участии в строительстве, компания – застройщик имеет право привлекать средства физических лиц только после получения разрешения на строительства. В других формах договоров сбор разрешительной документации на строительство может осуществляться и после того, как дольщики внесли свои взносы.

«Никогда не соглашайтесь, если в договоре указан, скажем, срок сдачи – IV квартал 2011 года. Это значит, что сдавать вам дом будут 3 месяца. Спросите и настаивайте, чтобы прописали, какого числа точно это будет. Не сдали – пошла просрочка и неустойка за нее. Застройщики часто говорят: «Денег у нас нет, обращайтесь в суд», но отчаиваться не стоит, так как даже если в претензионном порядке договориться не удалось, то суд обычно встает на сторону дольщиков», – советует Алексей Мухин, партнер юридической компании «Консалтика-Право».

Для того чтобы следить за ходом строительства, дольщик вправе требовать график производства работ. Этот документ должен быть подписан и заверен печатью строительной компании. Простая копия в этом случае не подойдет, так как не имеет юридической силы. Отметим, что в открытый доступ данный документ не выкладывается, предоставляется только в Государственный строительный надзор и орган местного самоуправления.

Вот некоторые пункты договора долевого участия в строительстве, на наличие которых дольщику стоит обратить особенное внимание:

1. указание строительного номера квартиры, этажа, местоположения квартиры в осях, количество комнат в квартире, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией;

2. ссылка на опубликованную проектную декларацию;

3. срок передачи квартиры после завершения строительства (не более трех месяцев);

4. цена договора, порядок оплаты;

5. у застройщика не должно быть преимущественного права на выкуп квартиры (в противном случае, при переуступке права требования другому покупателю, продавец должен в первую очередь направить запрос с предложением приобрести долю застройщику и ждать его решения в течение 90 дней);

6. застройщик не вправе требовать от клиента денежные средства за переуступку прав на владение долей в строящемся доме;

7. ответственность и обязанности застройщика;

8. гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет).

Отметим, что договор с застройщиком по 214-ФЗ подпадает под действие закона о защите прав потребителей. «Покупателя этот закон, на мой взгляд, защищает очень серьезно. Более того, иногда приходится сталкиваться с ситуациями потребительского экстремизма, когда покупатели злоупотребляют своими правами, в том числе на компенсацию морального ущерба, на проценты от суммы покупки, которые начинают «капать», если продавец затягивает обмен некачественного товара, – рассказывает Евгений Лоскутов, директор Ассоциации «Стройдоктор». – Правда, есть статья 333 Гражданского кодекса РФ, которая говорит о том, что если размер неустойки явно несоразмерен нарушенному обязательству, то судом она может быть уменьшена, и суд действительно корректирует до разумных пределов суммы, которые зачастую требуют люди».

Стоимость квадратного метра в любом договоре должна быть зафиксирована на момент подписания документа и не подлежать изменению. В противном случае, если выплаты разносятся во времени, дольщик рискует оплачивать невыкупленные метры по возрастающей цене.

Альтернативные схемы

Действующее законодательство позволяет составлять договор, который может носить форму свободного волеизъявления сторон. Все альтернативные схемы долевому участию в строительстве жилья не подпадают под действие 214-ФЗ. И в данных правоотношениях покупатель будущей квартиры – инвестор, который вкладывает деньги в строительство ради извлечения прибыли, и к рискам инвесторов у закона отношение другое.

1) Жилищно-строительные кооперативы

Жилищно-строительный кооператив – некоммерческая организация, которая создается для удовлетворения потребности граждан в жилье, которые создаются на основании Жилищного кодекса РФ. Иными словами, определенная группа граждан объединяется для строительства дома, получает пакет разрешительной документации и привлекает для возведения дома строительную компанию, которая выступает подрядчиком. Кооператив должен следить за ходом работ и предъявлять претензии к качеству работ. Председатель, правление кооператива и устав должны выбираться на собрании учредителей ЖСК.

На практике чаще всего бывает, что кооператив создает не группа инициативных и ответственных граждан, а строительная компания. Председателем кооператива становится представитель строительной компании. В этом случае кооператив, фактически, не контролирует деятельность подрядной организации. А в случае срыва сроков, несоответствия количества построенных квартир количеству дольщиков ответственность несут все члены кооператива в равных долях. Решение кооператива о переносе даты сдачи объекта в эксплуатацию, увеличении паевого взноса или введении дополнительного платежа невозможно оспорить даже в суде.

2) Выпуск жилищных сертификатов

Девелопер вправе привлекать средства на строительство многоквартирного дома путем выпуска облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений в будущем. Речь идет о покупке ценных бумаг – сертификатов, выпускаемых на конкретный строительный проект. Данные правоотношения регулируются законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.

В данном случае покупателю не обязательно выкупать квартиру целиком, количество приобретаемых метров в новостройке может быть любым, но не менее 0,1 кв. м.

Особенность жилищного сертификата в том, что в нем не уточняется, в какой именно квартире имеются причитающиеся клиенту квадратные метры. Таким образом, застройщик после сдачи объекта вправе предложить владельцу сертификата наименее ликвидное жилье, например, на первом этаже.

Данная схема полностью защищает интересы инвестора в строительство, так как все выпущенные сертификаты должны пройти государственную регистрацию. А для этого строительной компании необходимо иметь тот же пакет документов, что и при долевом строительстве:

– право на земельный участок;

– разрешения на строительство;

– документ, подтверждающего утверждение эмитентом жилищных сертификатов в установленном порядке проектной документации.

Основное отличие этой схемы привлечения средств граждан на строительство многоквартирного дома от долевого участия в том, что девелопер обязан обеспечить возвратность средств по зафиксированной доходности, но не соблюдение графика строительства и соответствие квартиры требованиям дольщика.

3) Предварительные договора

Вообще-то, законодательством не предусмотрено привлечение средств граждан на строительство жилья по предварительному договору. Однако данная схема является весьма распространенной на рынке. Так, например, в Екатеринбурге по предварительным договорам средства физических лиц привлекают даже ведущие девелоперы.

Это интересно:  Купля-продажа земельного участка: порядок, договор, с домом, продажа долей

В соответствии с Гражданским кодексом РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить договор о передаче имущества в будущем. Дилемма состоит в том, что застройщик и покупатель заключают договор купли-продажи, предмета которого физически еще не существует. Как не существует и информации о характеристиках предмета договора. Например, нет точной информации о площади квартиры (измеряется БТИ после сдачи дома в эксплуатацию).

Комментирует Василий Сосновский партнер ЮК «Генезис»: «В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). Однако согласно действующему законодательству не допускается заключение договора купли-продажи будущей недвижимости с физическими лицами в отношении квартир, которые будут созданы в будущем».

Таким образом, покупатель вносит аванс или полную стоимость квартиры, а строительная компания обязуется построить и сдать дом, оформить на себя право собственности и только после этого заключить с покупателями основной договор купли-продажи. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если этот срок не определен – основной договор подлежит заключению в течение одного года.

Впрочем, случается, что строительные компании отказывается заключать основной договор. В таком случае покупатель вправе принуждать вторую сторону заключить основной договор или требовать вернуть внесенные средства и выплатить неустойку. Судебная практика по таким делам уже сложилась. «В совместном Постановлении ВАС РФ и ВС РФ № 10/22, так и Постановлении Пленума ВАС РФ, дан однозначный ответ, что иск о признании права собственности за инвестором является ненадлежащим способом защиты нарушенных прав, поскольку отношения инвестора и застройщика носят обязательственный, а не вещно-правовой характер. Тем не менее, суды общей юрисдикции до настоящего времени продолжают выносить решения о признании права собственности за инвесторами (физическими лицами)», – рассказывает Василий Сосновский партнер ЮК «Генезис».

Отметим, что сложность может возникнуть в том случае, если срок подписания основного договора уже наступил, но застройщик все еще не может его заключить в силу того, что дом не сдан в эксплуатацию, право собственности не оформлено. В данном случае дольщику не остается ничего иного, как ждать завершения строительства.

Еще один «подводный камень» – исправление строительных дефектов (классификация недоделок квартир приведена в статье «Скрытые дефекты квартир в новостройках»). Не ясно, как покупателю заставить застройщика устранить строительный брак в приобретаемой квартире. В данном случае не подписывается акт приемки-передачи (как при долевом строительстве), а оформляется договор купли-продажи существующего помещения.

Статьи и видеосюжеты о рынке новостроек

Комментарии юриста:

Оформление прав на квартиру при отсутствии договора с застройщиком

На сайтах застройщиков и агентств недвижимости можно найти немало объявлений о продаже квартир в недавно сданных домах. В рекламе значится: объект сдан в эксплуатацию. Формально, в этом случае покупатель может заселиться сразу после заключения договора о приобретении жилья.

«Серый» период
В данной статье мы рассматриваем вариант, когда строительная компания продает квартиры в соответствии с 214-ФЗ – путем заключения договора долевого участия (ДДУ). Обычно застройщику удается реализовать большую часть жилья в многоквартирном доме к моменту ввода дома в эксплуатацию – по статистике, нераспроданными остаются от 5% до 20% квартир.

Застройщик и дольщик могут подписать ДДУ лишь в период от момента получения разрешения на строительство до оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По словам руководителя юридического департамента «НДВ СПб» Анастасии Солдатовой, после сдачи дома строительство считается завершенным – значит, привлекать денежные средства в соответствии с 214-ФЗ уже невозможно.

Более того, как поясняет генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова, договоры долевого участия, поданные в Росреестр после подписания разрешения на ввод объекта, попросту не зарегистрируют. «Даже если у регистрирующего органа не будет информации об этом разрешении и договор все-таки зарегистрируют, впоследствии он не будет являться основанием для оформления права собственности покупателя», – поясняет Анна Максимова.

После того как застройщик зарегистрирует свои права собственности на непроданные квартиры, он их реализует по договорам купли-продажи.

Тем не менее квартиры продолжают продавать и в период, когда объект уже введен в эксплуатацию, но права собственности на жилье в нем застройщиком еще не оформлены. При этом единственным возможным и легитимным механизмом реализации жилья в этот период является заключение предварительного договора купли-продажи. То есть формально квартиры продают по самой опасной для покупателей схеме.

Как рассказал БН начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский, договоры застройщика с гражданами, оформленные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регулируются Гражданским кодексом. «Заключение на данном этапе предварительных договоров купли-продажи квартир не противоречит действующему законодательству. Но после того как застройщик оформил право собственности на квартиру, он обязан оформить с покупателем основной договор купли-продажи», – пояснил чиновник.

Без регистрации
По словам Анны Максимовой, от момента сдачи дома госкомиссии до оформления собственности покупателей на приобретенные квартиры (и, соответственно, прав застройщика на непроданные) проходит от трех до шести месяцев. «В числе прочих документов строительная компания должна предоставить в управление Росреестра разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также – подтверждение того, что дом подключен к инженерным сетям «по постоянной схеме». Если у застройщика нет возможности заключить соответствующие договоры с поставщиками услуг, либо он не успел сформировать пакет других необходимых для регистрации документов, срок оформления права собственности может затянуться», – утверждает она. Известно несколько случаев, когда компания не могла зарегистрировать право собственности на квартиры больше года.

Как говорит генеральный директор ГК «Новый Петербург» Андрей Вересов, скорость оформления прав на жилье во многом зависит от качества работы юридической службы застройщика и характеристик объекта. Например, чем больше квартир в доме, тем сложнее и дольше происходит процедура их регистрации.

Без права на прописку
С правовой точки зрения, покупатели жилья в так называемый серый период (дом сдан, но не оформлено право собственности на квартиры в нем) несут риски, аналогичные тем, что и при приобретении недвижимости по предварительным договорам в период строительства. Теоретически до момента сдачи объекта в эксплуатацию застройщик может продать квартиру по договору долевого участия, а затем, после того как он получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, реализовать ту же квартиру – но уже по предварительному договору. Впрочем, такие случаи на петербургском рынке пока не встречались.

Безусловное преимущество покупки жилья в сданном доме – возможность сразу после заключения предварительного договора и его оплаты получить ключи и заселиться. Как поясняет Анастасия Солдатова, отсутствие права собственности препятствует покупателю лишь распоряжаться квартирой (например продавать ее или дарить). Жить в ней можно после составления передаточного акта.

Стоит помнить, что до оформления права собственности у жильцов таких квартир может возникнуть немало проблем. В незарегистрированном объекте невозможно прописаться, а платить за коммунальные услуги придется по тарифам, которые установил застройщик. «И хотя Жилищный кодекс гласит, что владелец жилья должен оплачивать коммунальные услуги с момента регистрации права собственности, на практике покупателям приходится нести соответствующие затраты с момента приемки объекта госкомиссией», – отмечает Анна Максимова.

Снижаем риски
При заключении предварительного договора в «серый» период имеет смысл поинтересоваться у застройщика, подключено ли здание по постоянной схеме к инженерным сетям.

Отметим, что дом может быть сдан в эксплуатацию, но подключен к коммуникациям по постоянной схеме гораздо позже. Дело в том, что в момент приемки дома застройщик обязан предоставить лишь подтверждение того, что выполнил технические условия на подключение здания к инженерным сетям. В свою очередь, застройщику эти подтверждения выдают сами компании – поставщики услуг (Ленэнерго, Водоканал и др.). То есть выполнение условий фактически подтверждают сами монополисты. Но довольно часто сданные дома «зависают на времянке», а в этом случае процесс регистрации прав собственности может затянуться.

Также особое внимание надо обратить и на положения самого предварительного договора купли-продажи – у него есть варианты. «Если до заключения основного договора в условиях предварительного прописана обязанность покупателя заплатить всю стоимость недвижимого имущества (или существенную ее часть), такой документ квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате», – отмечает юрист коммерческой практики компании Rightmark group Мария Козлова. В ряде случаев при возникновении судебных споров с застройщиком этот вид договора дает покупателям больше преимуществ, чем просто предварительный договор купли-продажи.

Чтобы предварительный договор считался заключенным, в нем обязательно нужно указать характеристики квартиры. Практика показывает, что застройщики крайне редко включают соответствующий пункт в предварительный договор. Дело в том, что по действующему законодательству к моменту ввода объекта в эксплуатацию застройщик обязан иметь на руках результаты обмера всех квартир, выданные проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ). На деле эти акты компания получает за несколько недель до регистрации права собственности на объект.

Предварительный демпинг
Стоимость квартир в доме, находящемся на завершающем этапе строительства, и в уже сданном госкомиссии объекте практически не отличается.

А вот цена на жилье после оформления права собственности застройщиком вырастает, поскольку компания включает в нее свои расходы на регистрацию. «Цена увеличивается и за счет роста спроса на такую недвижимость – многие готовы платить больше, но за уже оформленный в собственность объект. К тому же банки охотней выдают ипотеку на покупку таких квартир – и по более низкой ставке», – подчеркивает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.

Эксперты считают, что в ближайшее время число квартир, реализуемых в «серый» период, явно не снизится: застройщикам невыгодно приостанавливать продажи до оформления права собственности. Учитывая, что стоимость квартир в только что сданном доме на 10% ниже, нежели на оформленное застройщиком в собственность жилье, покупатели на такие квартиры всегда найдутся. Предварительный договор купли-продажи, который считается самой опасной схемой покупки жилья, останется единственным механизмом продажи недвижимости после сдачи дома и до регистрации собственности. Других схем реализации жилья в этот период законодатели пока не придумали.

Статья написана по материалам сайтов: etagrealty.ru, myrealproperty.ru, kvartira-bez-agenta.ru, www.metrtv.ru, gazeta.bn.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector