+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Продажа квартиры по переуступке прав собственности, дом не сдан: что это значит и можно ли осуществить подобную сделку, а также требования к договору по уступке недвижимости и риски при покупке

Если квартира располагается в новом доме, только что построенном, но еще не сданном в эксплуатацию, то ее еще можно продать по системе переуступки. Такой механизм очень часто могут дольщики (участники долевого строительства) использовать для того, чтобы получить финансовую выгоду от перепродажи квартиры.

Дольщиками в строительстве могут быть как физические лица, так и юридические. Есть определенные правила для проведения законной переуступки.

Они касаются оформления соответствующих документов, оплаты налогов, особого подхода к уровню стоимости недвижимости, к срокам и так далее.

По сути, продается не сама недвижимость, которой пока юридически еще не существует, а право владения.

Поэтому такие сделки называются – продажа квартиры по переуступке прав собственности. Они сильно отличаются от обычной купли-продажи, но являются абсолютно законными.

Вот правовые акты, на основании которых можно совершать такие сделки, и которые служат регламентом для их осуществления:

Дольщики получают долевое право на квартиру еще задолго до постройки дома, когда земля застройщиком только приобретается, на которой планируется возвести дом.

Он продает право собственности объекта недвижимости исключительно в тех рамках и параметрах, которые закреплены за объектом по договору долевого участия в законном строительстве.

Все параметры будущей квартиры указаны в проектной документации, поэтому ошибок быть не должно, когда юридически будет оформлять сделка переуступки.

Содержание

Что это значит

Когда продается квартира по переуступке – это обозначает, что будет проведена сделка на основании договора, заключенного ранее с собственником для долевого участия при строительстве жилого помещения в новом многоквартирном доме.

Пайщики вносят частями определенную плату застройщику, который за счет этих средств и осуществляет строительство.

После того, как объект будет готов, его будут готовить к оформлению в собственность. Дольщик (или пайщик) – это и есть инвестор, который вносит собственные средства в дело застройки.

Получение права собственности – это и есть переуступка, замена одного дольщика на другого. Такую сделку еще могут называть – «цессия».

Получить такое право может как сам дольщик, который имел до этого только долевое право на часть строящегося или уже построенного объекта недвижимости, так и любое другое лицо, желающее купить у дольщика такое право.

Поэтому сделки такие осуществляются не между застройщиком и покупателем, а между дольщиком и покупателем, либо полные права собственности доли недвижимости (квартиры) переходят по закону к инвестору.

Почему вообще возникает такое желание переуступить кому-то права на долю собственности недвижимости?

Оказывается период от момента сдачи построенного нового дома в эксплуатацию и до момента оформления документации о приеме-передачи недвижимости дольщику, является довольно долгим.

Время оформления может занимать несколько месяцев, от чего инвестор теряет свою выгоду – прибыль от доли. Это время дается на проверку здания контролирующими учреждениями на соответствие всем эксплуатационным нормам.

При этом продать по обычной сделке собственность дольщик еще пока не может, у него еще нет свидетельства о праве собственности. А сделки по переуступке всегда проводятся быстрее и менее хлопотнее по сбору документов и другим моментам.

Выгода сделки для покупателя по переуступке может заключаться в следующем:

  • цена на такую квартиру существенно ниже, чем на ту, что уже находится в чьей-либо собственности и сдана в эксплуатацию по всем правилам;
  • риски приобретения недвижимого имущества значительно уменьшены, чем при покупке доли на имущество, которое еще находится на стадии рытья котлована;
  • сделка совершается довольно быстро, без необходимости сбора большого пакета бумаг.

Обратите внимание! Именно по причине сниженных цен, квартиры, продающиеся по переуступке, всегда пользуются спросом на рынке недвижимости.

Квартиру уже можно увидеть, оценить преимущества места расположения дома, а также присмотреться к планировке и прочим деталям нового жилья.

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры, узнайте в этой статье.

До какого момента можно продать квартиру по переуступке

Переуступить квартиру нельзя, если дом уже сдан в эксплуатацию, но можно в том случае, если многоквартирное строение еще в эксплуатацию не сдано.

Даже, если объект еще продолжает строиться, дольщик, имеющий право собственности на ожидаемое недвижимое имущество определенных параметров, может продать такое право.

Поэтому можно выделить 2 состояния недвижимого объекта жилого фонда, когда можно продавать квартиру по сделке переуступки:

  • окончание этапа строительства;
  • строительство завершено, но в собственность еще не сдано.

После завершения строительства объекта, готовящего запуститься в эксплуатацию, собственником может стать:

Если на квартиру уже было оформлено свидетельство право собственности, то переуступить такой объект недвижимости невозможно.

Ее можно только продать по сделке купли-продажи на общих основаниях. Это будет значительно дороже, чем «продажа» по переуступке.

Как осуществить

Специалисты юридической практики рекомендуют сразу проверить на юридическую чистоту документы застройщика, а также дольщика.

Может оказаться, что дольщик брал свой пай в кредит у банка. Тогда будет сложнее оформить переход долевого участия от одного лица на другое лицо.

Проверяются все документы, которые оформлены на земельный участок под застройку, самое строительство, план, проектные чертежи и прочее.

Процедура оформления цессии будет заключаться в следующем алгоритме шагов и особенностях, которые следует знать:

  1. Убедиться в том, что у первого владельца квартиры есть право требования окончательного завладения имуществом.
  2. Убедиться в том, что вся сумма по недвижимости выплачена застройщику, либо банку, окончательно.
  3. Проверить в договоре, есть ли там прописка о допуске к переуступке прав требования.
  4. Если дольщик оформлял свое право требования у застройщика через ипотеку в банке, тогда понадобиться ему взять у банка согласие на переуступку.
  5. Обязать погасить сначала все долги первого дольщика, если еще не выплачены все необходимые суммы.
  6. После того, как все документы проверены, финансовых обязательств нет перед кредиторами и застройщиком, можно уже заключать договор цессии, переуступки прав требования.
  7. Новый договор регистрируется в государственном учреждении – Едином Росреестре, где был зарегистрирован договор, заключенный с первым дольщиком.
  8. Также следует внести соответствующие записи об изменениях в документацию застройщика.

Право требования дольщика закрепляются договором долевого участия, который обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре в отделе по вопросам недвижимости.

Также очень важная деталь – в договоре обязательно должно быть прописано, что у первого дольщика есть право переуступки квартиры.

Если в договоре этого не указано, можно подозревать в мошенничестве компанию-застройщик. По всей вероятности, она намеревается получить свою прибыль.

Так обычно поступают те застройщики, которые имеют квартиры, оформленные в долевой собственности у них, а не только у дольщиков.

Поэтому им выгоднее дотянуть сроки до полного оформления квартир в собственность, чтобы можно было выгоднее их продать.

Проверить, выплачена ли вся сумма, можно по специальному документу, отражающему, что финансовое обязательство перед застройщиком выполнено – акту приема-передачи.

В этом акте должна быть ссылка на номер и дату договора долевого участия, дата окончания строительства, а также даты и суммы, выплаченных денежных средств дольщиком.

Очень важно, чтобы в акте было указано, что застройщик не имеет никаких претензий к дольщику и что все денежные обязательства были сторонами выполнены.

Обратите внимание! Если не стребовать у застройщика акт приема-передачи, то можно оказаться в долгах, когда квартира будет принята вторым дольщиком по переуступке.

Если речь идет о переуступке прав требования по ипотеке, тогда первый дольщик обязан взять письменное разрешение у банковского учреждения на сделку. Но это необходимо сделать, если долг по кредиту еще не выплачен.

Финансовое учреждение должно знать, какое лицо сменяет первого дольщика, кто будет новым дольщиком по квартире.

Вообще по ипотеке купить квартиру всегда сложнее, ведь банк обычно всегда запрашивает залог. Кроме этого потребуется включить в сделку договор долевого участия по ипотеке.

Образец договора можно скачать здесь.

Поэтому второму дольщику придется подумать о предоставлении равноценного залога. Если же долги все выплачены по ипотеке, тогда первый дольщик берет у банка справку о том, что у финансовой организации никаких претензий к нему нет и все финансовые обязательства закрыты.

Обязанность оплатить весь долг перед застройщиком и банком (проценты по использованию кредитных денег) возлагается на первого дольщика по договору долевого участия, а также по ст.390 ГК РФ.

Необходимые документы

Все подобные сделки должны быть строго ориентированы на специальный закон, который называется «Об участии в долевом строительстве».

Сделка переуступки прав собственности на квартиру в новострое должна проводиться через переоформление договора, который заключался как соглашение долевого участия между застройщиком и инвестором.

В договоре обязательно должны быть отражены следующие детали:

  • сведения о продавце, застройщике и покупателе;
  • сумма сделки;
  • порядок для расчета между сторонами – безнал, наличными, в рассрочку или по ипотечному кредиту;
  • согласие банка на проведение сделки в форме приложения;
  • согласие застройщика на заключение договора цессии (в приложении);
  • детальная информация о недвижимости.;
  • проектная документа (в приложении);
  • договор долевого участия (в приложении).

Обратите внимание! Договор цессии можно составлять тремя вариантами. Первый – предварительный договор, соглашение о переуступке прав, договор на участие в ЖСК (жилищно-строительном комплексе).

Но сначала стороны сделки обязательно должны уведомить застройщика в своих намерениях переоформить уступку.

Делать это следует до того, как начинается сделка. Для этого ему направляется специальный документ – «Уведомление об уступке права требования».

Ведь уведомление может сыграть существенную роль в досудебных или судебных спорах. Или же просто переоформление квартиры будет проходить более гладко, без излишних неожиданных проблем.

Это интересно:  Начисление процентов по договору займа проводки

Стоимость и сроки

Перед оформлением недвижимости в окончательную собственность, начиная с даты подписания акта приема-передачи квартиры после застройки дома, обычно проходит от 3-4 месяцев до 2-годичного периода.

Такое время дается на проверку всей документации, соответствия построенного жилья всем требованиям и нормам закона, а также проектной документации, составления и окончательного оформления проектной декларации и так далее.

Это время, за которое еще можно успеть купить право требования по договору переуступки.

В случае, когда второй дольщик покупает квартиру за те же деньги, были выплачены застройщику (или банку) первым дольщиком, то доходность в этой ситуации будет равна нулю.

Такое может произойти, если продажа прав требования должна быть осуществлена как можно быстрее и первому дольщику нужно просто вернуть уже уплоченные им ранее средства.

Или же, когда дольщик не хочет платить налог на прибыль с продажи права. Но обычно это редкость, чаще всего дольщики хотят получить выгоду с продажи своего права на квартиру в новом доме.

Как продать в новостройке

Если продажа права требования на собственность недвижимости должна состояться в новостройке, и квартира находится в совместной супружеской собственности, тогда крайне важно взять еще у супруга (супруги) дольщика согласие на проведение подобной сделки.

Поэтому, в случае, когда задумываются, как продать квартиру по переуступке прав долевого участия, если на квартиру претендует еще и супруг (супруга) первого дольщика, следует согласие оформлять у нотариуса.

В этом документе должны отражаться:

  1. Персональные данные по паспорту супруга (супруги).
  2. Краткая информация об объекте недвижимости и его месте расположения.
  3. Указание о том, что имущество является общим между супругами.
  4. В самом конце документа отразить, что возражений касательно проведения сделки переуступки общего имущества нет.
  5. Внизу дата составления документа и подпись супруга (супруги).

Даже если будет заключен предварительный договор купли-продажи права требования, все равно дата регистрации и составления документа будет изменена естественным образом.

Потому что за предварительным договором следует окончательный договор, либо расторжение предварительного соглашения.

Но нужно еще обратить внимание на требования застройщика или банка, если в сделке будут участвовать и эти стороны. Поэтому все даты должны быть согласованы между сторонами заранее.

Нужно ли платить налог

Когда право на квартиру продается по тем же деньгам, что и приобреталось, дохода нет, поэтому никаких налогов оплачивать дольщик не потребуется. Но в иных случаях, когда выгода очевидна, все такие сделки подлежат налогообложению по НК РФ.

На переуступку прав требования такое правило также распространяется, а не только на сделки купли-продажи недвижимости.

Но здесь следует рассмотреть одну особенность – величина налоговой базы будет уменьшаться пропорционально величине тех расходов, которые при сделке несет первый дольщик при оформлении сделки продажи права требования.

Благодаря тому, что в договоре будет указан меньшая сумма продажи права требования размер налога можно уменьшить. Но такие сделки противозаконны и их очень легко проверить, тем более, что стороны расплачиваются друг с другом в присутствии нотариуса.

По статистическим данным на прошлый 2016 год из новой построенной недвижимости 25% квартир продается именно по переуступке, а не по классической купле-продаже.

У инвестора есть три варианта, как распорядиться правом собственности на квартиру в новом дом.

Можно облагораживать квартиру, чтобы проживать в ней, можно получить свидетельство на право собственности, а можно переуступить иному лицу – продать право владения.

Примерно на 10% переуступленная квартира будет стоить дешевле, но если очень срочно нужно продать, тогда – это очень удобный способ вернуть свои деньги с небольшим доходом.

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, читайте здесь.

Где оформить договор купли продажи квартиры, рассказывается по ссылке.

Видео: Налог при продаже квартиры по переуступке

Продажа квартиры по переуступке права – требования, риск для покупателя, алгоритм действия

Продажа квартиры по переуступке права в основном используется на заключительных стадиях возведения многоквартирных домов, финансирование которых происходило посредством долевого или инвестиционного участия. При этом в России такие сделки настолько популярны, что если вы решите приобрести жилплощадь в новостройке под конец строительства, то с 95% вероятностью вы будете иметь дело именно с уступкой прав. На этом этапе застройщик, как правило, уже все распродал, а значит, приобрести желанную жилплощадь другим способ в этом случае не получится.

Содержание:

Как работает продажа квартиры по переуступке прав собственности на практике?

Для того чтобы удачно продать недвижимость посредством такого подхода, собственник еще не сданного в эксплуатацию жилищного объекта должен хорошо разбираться в теоретических аспектах этого вопроса, порядке оформления подобных сделок, а также в законодательстве, которое регулирует отношениями между продавцом, покупателем и застройщиком. В противном случае, продажа квартиры по переуступке права – риск для покупателя заключается в том, что процесс может сильно затянуться или возможно просто потерять квартиру вместе с отданным за нее деньгами. А о том, как правильно выбрать квартиру, читайте в нашем материале: «ПЛЮСЫ И МИНУСЫ НОВОСТРОЕК И ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ».

Что такое переуступка права на жилплощадь?

Под словосочетанием «переуступка права» в нашем случае подразумевается передача продавцом формального права на получение четко обозначенной квартиры (номер, технические характеристики, площадь) в еще не построенном доме его покупателю. При этом юристы подобные документы называют договорами «цессии» (уступки), где продавца называют «цедентом» (уступающим), а покупателя – «цессионарием» (принимающим уступку).

При этом продажа квартиры по переуступке прав собственности, де-факто не является стандартным договором купли/продажи, поскольку в этом случае происходит не продажа или приобретение объекта недвижимости, а передача прав на еще не готовую квартиру. Если еще точнее, то это уступка «документа», дающего право стать полноценным собственником жилья его держателю в многоквартирном доме, построенном посредством долевого или инвестиционного участия, после того как это строение будет введено в эксплуатацию.

Особенности договора переуступки в России

  • Во-первых, если первый покупатель квартиры (цедент) выплатил деньги строительной компании за квартиру в полном объеме, то, согласно актуальному законодательству, уступка прав новому покупателю (цессионарию) не требует одобрения подобной сделки со стороны застройщика. Однако это правило может иметь исключение, если в изначальном договоре между строительной компанией и первым долевым участником или инвестором есть пункт об обратном.
  • Во-вторых, продажа квартиры по переуступке права подразумевает передачу продавцу не только прав продавца, но и его обязательств перед застройщиком и государством. Другими словами, если цедентом не уплатил всю сумму застройщику или не уплатил налоги, то это станет бременем цессионария после заключения цессии.
  • В-третьих, если стороны договорились между собой занизить сумму сделки в официальных документах ради уменьшения налогов, а разницу оплатить вне договора цессии, то в случае аннулирования данной сделки продавец вправе рассчитывать на возврат лишь той суммы, что прописана в этом документе.
  • В-четвертых, при продаже квартиры по переуступке права посредством предварительного договор, законодательное поле России не разрешает производить финансовые расчетыдо момента сдачи жилья в эксплуатации. Правда, этот запрет можно обойти с помощью векселя, о чем будет более подробно описано ниже по тексту.

Какую форму может иметь переуступка квартиры в России?

Сделка цессии, заключаемая при реализации жилплощади в новостройках, может иметь несколько юридических форм, применение которых в том или ином случае, как правило, зависит от стадии законченности строительства в момент подписания контракта переуступки права.

Возможные формы цессии:

  1. Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ. Речь идет о заключении типового Договора долевого участия (ДДУ), как это обозначено в Федеральном законе №214. В основном применяется на поздних этапах строительства. В таком случае продажа квартиры по переуступке права – риск для покупателя минимален, поэтому риэлторы, как правило, предлагают именно ее.
  2. Реализация жилплощади по предварительному договору. При такой форме переуступки возрастают риски для покупателя, но зато цена по такой сделке, как правило, ниже.
  3. Переоформление ипотеки на новое лицо – на покупателя, то есть цессионария.

Более детально о том, как происходит оформление продажи квартиры по каждой из этих форм, будет описано ниже по тексту.

Продажа квартиры по переуступке права – требования к сделкам

Поскольку сделки цессия не являются обычными сделками с недвижимостью, закон предъявляет к ним дополнительные требования, которые должны сделать их более безопасными для всех сторон. Это стало необходимым, так как до этого у цедентов было множество способов «схитрить» – обмануть покупателя, оставив его без денег и своей собственности.

Продажа квартиры по переуступке права (требования):

  1. Продавец должен уведомить покупателя обо всех своих обязательствах (юридических и финансовых) перед организатором строительства.
  2. Цедент и цессионарий должны уведомить руководство застройщика о смене дольщика. При этом если в изначальном ДДУ или инвестирования есть пункт, что нельзя заключать сделки переуступки прав без предварительного одобрения компанией застройщика, то это также нужно сделать.
  3. При продаже ипотечной квартиры необходимо получить одобрение банка.

Если эти условия не соблюдены, а продажа квартиры уже осуществлена, то такую передачу собственности могут признать неправомочной или незаконной.

Продажа квартиры по переуступке прав – налоги

В тех случаях, когда объект покупки был реализован по цене, меньшей той, по которой он был приобретен, такая сделка не облагается фискальными выплатами. Если это «нулевая» продажа квартиры по переуступке прав, налоги также не нужно платить. Если же продавец получит прибыль то, такая сделка облагается подоходными фискальными выплатами, размер которых зависит от величины прибыли и статуса налогоплательщика.

Так, если это гражданин России, то он должен уплатить 13% с полученной прибыли. Если это иностранный гражданин30% с прибыли от сделки.

Есть две возможности уменьшить эти выплаты – частично или полностью:

  1. С помощью налогового вычета. Можно получить один раз в жизни для одного отдельно взятого гражданина РФ. Вычет можно получить с суммы до 1 миллиона российских рублей.
  2. Посредством «уменьшения» размера прибыли в документах. То есть можно в контракте переуступки указать одну сумму – заниженную, а в реальности заплатить другую – реальную (в «конверте»). Правда, если это такая продажа квартиры по переуступке прав, налоги будут уменьшены, но помните, что это «серая» схема, которая выгодна вам и не особо выгодна покупателю – повышенные риски потерять часть денег в случае форс-мажора.
Это интересно:  Где взять договор купли продажи автомобиля

Продажа квартиры по переуступке права – риск для покупателя, плюсы и минусы

Главные преимущество договора цессии в том, что он позволяет продать незаконченное жилье легальным способом. Причем для продавца такая сделка не несет практически никаких дополнительных рисков. Если застройщик оповещен (и дал согласие) и все документы верно оформлены, то в плане рисков это та же сделка долевого или инвестиционного участия в возведении многоквартирных домов.

Однако для покупателя продажа квартиры по переуступке прав собственности в некоторых нюансах считается более рискованной, чем обычный контракт:

  • «двойные» продажи – продажа объекта одновременно двум или больше покупателям;
  • можно потерять деньги в «конверте», если сделку признают недействительной (такие схемы популярны у мошенников);
  • застройщик может потребовать плату за свое согласие;
  • есть вероятность получить отказ со стороны представителей застройщика, что станет причиной остановки продажи квартиры, если такое прописано в изначальном ДДУ;
  • продажа квартиры по переуступке права требует более тщательной проверки документов;
  • сложно получить добро на переуступку ипотеки.

Подробнее о всех рисках по сделке переуступки:

Порядок заключения договора по переуступке прав (инструкция)

Весь ход продажи жилплощади на территории Российской Федерации посредством уступки прав можно условно разделить на четыре этапа. Правда, стоит отметить, что это будет описание самой стандартной процедуры, поскольку, например, продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ отличаться от передачи паравана пай в ЖСК или уступки имущественных прав в рамках ПДКП – о нюансах подобных контрактов будет сказано ниже по тексту.

Шаг №1: Проверка разрешительной документации

На первом этапе всегда нужно проверять наличие разрешительной документации на строительство у застройщика по тому земельному участку и строению, жилплощадь в котором вы планируете приобрести или продать. Для этого следует обратиться в главный или местный офис строительной фирмы и попросить предоставить вам для ознакомления и снятия копий документы.

Список нужных документов:

  1. Устав компании и актуальные учредительные документы. Удостоверитесь, что это документы с самими последними поправками и изменениями.
  2. Документы на право собственности или использования (аренды) земли.
  3. Разрешение от государства на четко обозначенную форму строительства.
  4. Свидетельство юр. лица о постановке на фискальный учет.
  5. Проект осуществляемого строительства и проектная декларация.
  6. Документ с полным детальным описанием схемы финансирования строительства.
  7. Контракт долевого или инвестиционного участия.

Данные документы должны быть предоставлены по требованию цедента – бесплатно и без каких-либо особых условий.

Шаг №2. Сбор документов для оформления и регистрации контракта

Далее продажа квартиры по переуступке права потребует от цедента следующих действий:

  1. Сначала нужно уведомить строительную компанию о своих планах. Для этого следует лично прийти в офис или представительство строительной компании и обговорить все с юристом или директором. Иногда можно обойтись заказным письмом.
  2. Затем, при необходимости нужно получить разрешение от застройщика на уступку прав в долевом строительстве. Отметим, что нередко строительные компании требуют выплатить им 5% от такой сделки, поскольку в противном случае они не разрешат менять собственника.
  3. После этого нужно взять у застройщика типовую справкуоб отсутствие непогашенных задолженностей или невыплат по долевому или инвестиционному контракту. Такая справка выдается только после уплаты всей стоимости жилплощади, которая была выкуплена цедентом. При этом если у цедента остались долги перед застройщиком, то в контракте уступки прав нужно указать размер задолженности на момент подписания договора и то, что он переходит цессионарию.
  4. Далее при необходимости нужно получить одобрение банка (если продаваемый объект находиться в залоге) и/или второго супруга, если продавец находится в браке.
  5. В самом конце продавец должен взять выписку из ЕГРН.

Покупатель в свою очередь на данном этапе должен произвести такие действия:

  1. Получить согласие от супруга, если он в браке.
  2. Если покупка происходит посредством ипотеки, то нужно подписать ипотечный контракт и закладную.

Шаг №3: Составление контракта по уступке прав

После того как были собраны все требующиеся документы, можно приступать к составлению основного контракта переуступки права, который после следует подписать и зафиксировать в Регистрирующем органе. За этим лучше всего обратиться к юристу или нотариусу, так как профильный специалист при оформлении столь важной сделки учтет все условия и тонкости подобных отношений между продавцом и покупателем.

Шаг №4: Регистрация сделки цессии

Официально зарегистрировать передачу права собственности от цедента к цессионарию можно в Многофункциональном центре государственных услуг (МФЦ) или Регистрационной палате РФ.

При этом нужно:

  1. Обязательное присутствие всех участников сделки для подписания важных документов и удостоверения их личности сотрудниками регистрационных органов.
  2. Предоставления следующего перечня документов:
    • актуальные паспорта всех контрагентов и их копии;
    • если нужно, согласие супругов и копии их паспортов;
    • если нужно, согласие родителей или опекунов и их присутствие;
    • изначальный ДДУ, заключений между цедентом и застройщиком;
    • одобрение от руководства компании застройщика на уступку прав (не всегда нужно, но всегда рекомендуется иметь);
    • справка об отсутствии каких-либо непогашенных финансовых обязательствах у цедента перед застройщиком.
  3. Оплатить государственную пошлину, что, как правило, можно сделать в том же здании, где осуществляется регистрация контракта по уступке права на жилую недвижимость.
  4. Подписать заявление о регистрации переуступки права. Его составляет и заполняет сотрудник регистрационной службы.
  5. Получить расписку о сдаче копий всего перечня нужной документации.
  6. Назначить время нового визита в Регистрационный орган для того, чтобы забрать ранее переданные документы, а также справку, подтверждающую внесение договора переуступки права на государственный учет недвижимости.
  7. Прийти в ранее назначенное время и забрать все документы.

На этом процесс составления, подписания и регистрации контракта переуступки права на жилищное имущество можно считать завершенным, если не считать того, что время исполнение этого документа наступит только после полностью оформленной сдачи в эксплуатацию проданного объекта.

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ

Если это транзакция, которая оформляется посредством стандартного Договора долевого участия (ДДУ), то при таком оформлении правовых отношений права цессионария будут больше всего защищены от возможных форс-мажоров и мошеннических действий со стороны цедента, риэлтора или застройщика. Поскольку в таком случае он будет иметь право получить жилье в тот же срок, что ицедент, при условии, что сам договор цессии грамотно составлен и зарегистрирован в Росреестре (ст. №389 Гражданского кодекса РФ). Без такой регистрации, жилплощадь с точки зрения законодательства все еще принадлежит продавцу.

Кроме того, подчеркнем, что продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ в некоторых случаях может быть признана неправомочной, если дольщик-продавец не в полной мере выполнил свои финансовые обязательства перед компанией застройщика или его представителя при условии, что продавец не передал данные обязательства покупателю. Не оповещение покупателя о точном размере такого бремени также приведет к аннулированию договора цессии по такой сделке.

Подробнее о правильном заключении Договора долевого Участия:

Особенности продажи квартиры по ПДКП

Продажа жилой недвижимости в незаконченном доме посредством оформления Предварительного договора купли/продажи (ПДКП) для передачи прав должен быть в обязательном порядке подкреплен к основному контракту, поскольку без этого документа у покупателя-цессионария нет прав на свое приобретение, а есть только право потребовать в будущем или по решению суда заключить контракт долевого участия с застройщиком. При этом продажа квартиры по переуступке права по ПДКП не требуют регистрации в Росреестре и не должна содержать денежные расчеты согласно актуальному российскому законодательству.

Правда, такой запрет можно обойти с помощью векселя – документа, удостоверяющего обязанность векселедателя произвести денежный перевод в обозначенный срок векселедержателю. Размер денежных обязательств и конечные сроки их исполнения прописываться в векселе. Если продажа квартиры по переуступке права по ПДКП происходит с помощью такого документа, то прописанные в нем денежные обязательства никак не зависят от того, что прописано в ПДКП. В противном случае – это уже будет нарушение закона.

Переуступка пая в Жилищно-строительных кооперативах

Подобные сделки довольно большая редкость, поскольку они требуют от покупателя вступления в Жилищно-строительный кооператив (ЖСК), что обременено большими сложностями:

  • стать участником ЖСК можно только после собрания его членов;
  • членство в ЖСК требует внесения вступительного взноса;
  • нужно согласие всех действующих членов ЖСК на вступление;
  • переуступка пая не дает права на автоматическое вступление в ЖСК и ни к чему не обязывает других участников кооператива.

Исходя из обозначенных ограничений, видно, что механизм продажи пая посредством уступки права на него в ЖСК будет выглядеть следующим образом:

  1. Сначала нужно получить предварительное согласие (желательно в письменном виде) на прием нового члена от всех участников ЖСК.
  2. Затем нужно составить контракт уступки прав, в котором должно быть прописано, что пай продавца переходит в собственность покупателя, если его примут в ЖСК.
  3. После этого нужно внести взнос в кассу кооператива и провести собрание для приема новичка – цессионария-покупателя.
  4. После приема покупателя в ЖСК, продавец забирает свой взнос из кассы кооператива и уступает права на пай цессионарию.
  5. Если все нормально, производится оплата за уступкуправ на пай.

Уступка права на ипотечную недвижимость

Банки не особо любят подобные сделки, так как в этом случае им нужны будут доказательства платежеспособности и надежности их нового клиента, что можно сделать только путем его тщательной социально-экономической проверки. Исключением являются лишь те случаи, когда покупатель готов погасить ипотеку, что происходит не очень часто.

Подробнее о том, как приобрести квартиру в ипотеку в нашем материале: «КАК ПРИОБРЕСТИ КВАРТИРУ В ИПОТЕКУ? ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ»

Если это последний случай, то продажа квартиры по переуступке права – требования к сделке – происходит следующим образом:

  1. Сначала оформляется займ между покупателем и продавцом. У него нет типовой формы, и он не требует регистрации, но при этом пишется с обязательным участием представителя того банка, который выдал ипотеку.
  2. Затем составляется договор по уступке прав, в котором нужно прописать, что продавец берет на себя обязательства погасить ипотеку после получения денег от покупателя.
  3. На следующем этапе создается ячейка в банке, посредством которой будут совершены расчеты, что гарантирует банку погашения ипотеки.
  4. После расчетов нужно зарегистрировать новый ДДУ в Росреестре.

Отметим, что иногда бывают случаи, когда и продавец, и покупатель являются «ипотечниками», что происходит, если цессионарий хочет поменять свою жилплощадь на жилплощадь цедента. В этих случаях банки, как правило, отказывают своим клиентам в переоформлении ипотек, поскольку это слишком обременительно. Но в некоторых случаях уступка прав имеет место быть, если недвижимость сопоставима по цене или одна из сторон готова «выровнять» стоимость залогов.

Это интересно:  Как правильно расторгнуть договор страхования жизни в Росгосстрахе и вернуть деньги? Порядок действий и бланк заявления

Заключение

Реализация жилплощади – это всегда весьма кропотливое дело, и продажа квартиры по переуступке права собственности здесь не исключение. Разумеется, в такой сделке есть свои плюсы и минусы, а также некоторые риски, которые могут многих отпугнуть. Но все же это один из самых простых и доступных способов получить жилье в новостройке, которые нынче не только дорого, но и дефицитно. Поэтому не пугайтесь, а детально изучите, как происходит оформление подобных продаж и какие риски они в себе несут. Сделаете так, и никаких проблем с переуступкой права у вас не будет.

Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке

Приобретение первичного жилья возможно не только напрямую у застройщика, но и у инвестора – лица, уже осуществившего покупку новой квартиры у застройщика.

До момента завершения строительства право собственности на жилье не оформляется, то есть фактически объектом сделки в рассматриваемой ситуации выступает право на получение жилого помещения по факту завершения строительства объекта.

Вместе с правами покупатель приобретает и риски.

Покупка таких прав и является покупкой квартиры по переуступке.

Как правило, такое жилье имеет меньшую цену по сравнению с недвижимостью, на которую оформлены правоустанавливающие документы.

Нормативная база

Отношения застройщика и инвестора, а точнее дольщика, регулируются ФЗ-214, который призван защитить последних от бесконечного переноса завершения сроков строительства, незаконного возведения жилого объекта или некачественных строительных работ.

Закон обязывает регистрировать договоры долевого участия в строительстве с обязательной проверкой документов регистратором – это позволяет исключить вероятность двойной продажи.

Застройщики, согласно закону, обязаны публиковать в открытых источниках проектную документацию, что упрощает для дольщика процедуру выбора объекта.

Отношения участников договора переуступки права требования (договора цессии) регулируются ст. ст. 382–392 Гражданского кодекса РФ.

Порядок совершения сделки

Существует всего два варианта приобретения жилой недвижимости по переуступке:

  • Подписание предварительного договора купли — продажи, предметом которого будет приобретение права заключения основного договора купли — продажи, не подразумевает передачу денежных средств за приобретаемое жилье до момента подписания основного договора. Предварительный договор не подлежит обязательной госрегистрации.
  • Подписание договора долевого участия в строительстве. Покупателю стоит убедиться, что все расчеты произведены, в противном случае есть риск приобретения дополнительных расходов. Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован.

В первом случае переуступка прав происходит до момента подписания основного договора купли — продажи, во втором – до момента подписания акта приема — передачи недвижимости застройщиком владельцу квартиры.

Этапы заключения договора переуступки прав

1. Проверка необходимой разрешительной документации у строительной компании:

  • учредительные документы организации, устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, а также свидетельство о постановке на учет в ФНС;
  • бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • документы, подтверждающие право владения земельным участком, на котором ведется строительство, а также разрешение на строительство на этом участке;
  • проект на строительство, в котором указывается: разрешение на строительство, права на землю (свидетельство о собственности или договор аренды с указанием кадастрового номера и площади участка), цель проекта, этап строительства, срок реализации и срок сдачи дома в эксплуатацию;
  • проектная декларация с указанием способа исполнения обязательств застройщика;
  • договор, описывающий, на основании каких средств производится строительство объекта.

Вас может заинтересовать с чего начать подготовку пакета документов для получения налогового вычета при покупке квартиры

Как происходит оформление квартиры в собственность в новостройке подробно раскрыто ТУТ

2. Сбор необходимых документов:

  1. потребуется письменное уведомление застройщика о заключении договора цессии (переуступки прав требования), при этом стоит убедиться, что застройщик уведомление получил, и позаботиться о том, чтобы в дальнейшем это можно было подтвердить;
  2. если дольщик, переуступающий право требования (цедент), полностью произвел оплату за квартиру:
    • закон не обязывает получать согласие застройщика на совершение такой сделки, однако, если такое условие оговорено в договоре, необходимо получить согласие;
    • стоит ознакомиться у застройщика с соглашением о зачете взаимных требований, чтобы убедиться, что все расчеты действительно произведены и потребовать справку об отсутствии задолженности;
  3. если дольщик имеет невыполненные обязательства перед застройщиком:
    • обязательным условием совершения сделки является получение письменного разрешения застройщика на переуступку прав. Это может быть как отдельно составленный документ, так и пункт договора, в котором застройщик ставит свою подпись;
    • переуступка возможна только после подписания договора перевода долга на нового владельца;
  4. если имеет место договор ипотечного кредитования, необходимо получить разрешение на переуступку прав от банка, которое банк предоставит только после полного погашения задолженности по ипотеке. Если квартира вновь приобретается по договору ипотечного кредитования, то его необходимо подписать и получить закладную до подписания договора цессии;
  5. если продавец состоит в браке на момент совершения сделки, потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Для покупателя такое согласие также потребуется, за исключением случаев, когда оба супруга участвуют в сделке или заключен брачный договор о раздельном имуществе;
  6. далее следует получить выписку из ЕГРП, для этого необходимо оплатить пошлину и обратиться в регистрационную палату или многофункциональный центр; направить запрос можно и в электронном виде на сайте Росреестра.

3. Составление договора цессии

Обязательными для указания в тексте договора являются следующие сведения:

  • характеристики объекта сделки;
  • сумма сделки.

Образец типового договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве можно скачать ЗДЕСЬ

4. Договор переуступки необходимо зарегистрировать

С этой целью следует обратиться в регистрирующий орган, это может быть кадастровая палата, регистрационная палата или многофункциональный центр.

Пакет документов для регистрации:

  • удостоверение личности. При обращении представителя дополнительно необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность;
  • договор основания, заключенный с застройщиком на первом этапе строительства;
  • справка об отсутствии долга перед застройщиком или договор перехода долга;
  • письменные согласия застройщика и банка;
  • согласие супруга, заверенное у нотариуса, или копия брачного договора, подтверждающего отсутствие необходимости ее предоставления;
  • закладная и ипотечный договор в случае приобретения квартиры по такому договору.

5. Оплата пошлины

6. Подписание заявления

Подписание заявления, заполненного регистратором при условии верности указанных данных, после чего регистратор предоставит расписку в получении документов для проведения процедуры регистрации, которая займет от 5 до 10 дней.

В назначенный день необходимо будет явиться с паспортом и распиской: покупатель получит зарегистрированный договор о переуступке прав, продавец – договор основания.

Положительные стороны покупки квартиры по переуступке

Выгодная цена — зто связано с тем, что инвестор обычно заключает договор долевого участия еще на первом этапе строительства, поэтому при продаже квартиры на более поздних этапах продавец имеет выгоду даже при цене, меньшей, чем непосредственно у застройщика.

Не стоит говорить о том, что готовое жилье с оформленными правоустанавливающими документами будет стоит в разы дороже.

Возможность приобретения квартиры в доме, где приостановлена продажа или все квартиры уже проданы.

Риски при покупке квартиры по переуступке

Велика вероятность приобрести квартиру, которую в дальнейшем будет сложно узаконить, или не дождаться окончания ее строительства, так как возникающие проблемы у застройщика часто и являются причиной переуступки прав дольщиками.

Стоит также убедиться, что застройщик не готовится к процедуре банкротства.

Законодательство РФ допускает переуступку прав с переводом долга на покупателя, поэтому этот пункт необходимо оговорить заранее.

При этом, помимо основного долга, за продавцом могут числиться несовершенные периодические платежи или пеня за их просрочку.

Это грозит отказом от исполнения условия договора застройщиком в одностороннем порядке.

Во избежание случаев двойной продажи не рекомендуется вносить оплату до момента заключения основного договора или договора долевого участия, поскольку предварительный договор не регистрируется и есть вероятность, что аналогичный документ был подписан ранее с третьим лицом.

Затраты при совершении сделки

Государственная пошлина за получение выписки составит минимум 150 рублей (если выписка будет получена в электронном виде), максимум 600 рублей (для юридических лиц при получении выписки на бумажном носителе).

Сумма государственной пошлины делится на количество участников договора.

Целесообразным будет обращение в юридическую службу, в этом случае к обязательным расходам добавятся расходы на юриста.

Заключение

Итак, подписание договора цессии позволит покупателю сэкономить, но следует уделить особое внимание проверке документов, а также уточнить, по какой причине продавец решил заключить такой договор.

До подписания договора следует оговорить все условия, в том числе возможность перехода долга новому владельцу, в противном случае покупатель должен требовать подтверждения отсутствия задолженности перед застройщиком.

Оплачивать квартиру стоит только в том случае, если договор подлежит регистрации.

Обязательной процедура регистрации является для договора долевого участия, договора инвестирования, основного договора купли — продажи и договора о переуступке прав.

В договоре необходимо указывать полную стоимость, которую получает продавец с учетом выгоды.

Следует иметь в виду, что в случае расторжения договора долевого участия по каким-либо причинам дольщик, независимо от того какую он сумму потратил при совершении сделки по переуступке, получит минимальную стоимость, первоначально указанную в договоре долевого участия на начальном этапе строительства.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке, какие есть подводные камни?

Статья написана по материалам сайтов: kvartirkapro.ru, reitinvest.top, nedvicon.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector