Договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицами, ООО и другой организацией: содержание, заключение, расторжение и образец документа

Рассмотрим как правильно заключить договор аренды между юридическим лицом и физическим лицом, и учесть все нюансы при оформлении договора аренды офиса, нежилого помещения, транспортного средства и т.д.

Содержание

Гражданско-правовая характеристика арендных отношений

Чтобы грамотно решить эту задачу, часто встречающуюся в реальной жизни, бухгалтеру рекомендуется выстроить определенный алгоритм своих шагов в сферах: УЧЕТ-НАЛОГИ-ПРАВО, нормы законодательства которых тесно переплетены.

Бухгалтерский учет фактов хозяйственной деятельности должен быть организован исходя из их правовой формы, из экономического содержания фактов и условий хозяйствования. Важно понимать, что если с позиции ГК РФ конкретный договор признается недействительным или незаключенным, то договор признается таковым и для целей бухгалтерского и налогового законодательства.

Арендные сделки должны заключаться с учетом норм гражданского права. Экономическое содержание сделки по договору аренды состоит в том, что арендодатель — физическое лицо обязуется предоставить арендатору — организации некое имущество во временное пользование, а арендатор обязан за это уплачивать арендную плату (ст. 606 ГК).

Гражданский кодекс допускает самостоятельное правовое регулирование договоров аренды. Это означает, что если специальные правила не устанавливают иное, то арендные отношения регулируются положениями ГК РФ главы 34 «Аренда».

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

Не допускается применение норм, регулирующих другие виды договоров. Будьте внимательны и не смешивайте договоры аренды с договорами возмездного оказания услуг, правовое регулирование которых осуществляется другой главой ГК РФ. Игнорирование или незнание норм гражданского права влечет ситуацию непризнания договора заключенным.

Ключевые моменты оформления договора аренды

Обратите внимание на ключевые моменты оформления договора аренды офиса, нежилого помещения или транспортного средства.

Наиболее значимым при заключении любого договора является наличие в тексте договора существенных условий. Существенные условия в договоре — это условия, которые необходимы и достаточны для его заключения. Договор не будет считаться заключенным при отсутствии существенных условий, а значит, не будет порождать правовых последствий (ст.432 ГК РФ).

Для договора аренды таковыми являются:

  • требование подробного описания арендуемого имущества (п.3 ст.607 ГК РФ). Иначе, условие об объекте, подлежащем передаче, признается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным;
  • документальное оформление передачи-сдачи имущества. Передача объекта в пользование представляет собой суть договора аренды. При отсутствии передаточного акта налогоплательщик-арендатор лишается права включать арендные платежи в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли по нормам налогового законодательства. Кроме того, при отсутствии документального подтверждения передачи имущества, стороны договора не вправе требовать исполнения условий договора друг от друга: уплаты арендной платы, несения расходов по содержанию и т.д.;
  • безусловное право сдачи имущества в аренду его собственником или лицом, уполномоченным на это законом (ст.608 ГК РФ);
  • однозначное толкование суммы арендной платы за пользование помещением, порядок и сроки ее внесения. Также должен быть указан и прописан порядок определения суммы платы за коммунальные услуги, сопутствующие договору.

Заключая договор аренды, убедитесь в том, что заключаете договор с правомочным лицом, в противном случае данный договор может быть признан недействительным, что повлечет для арендатора снятие налоговыми органами расходов в виде арендных платежей и, как следствие, пересчет налога на прибыль в сторону увеличения.

Рамки данной статьи не позволяют перечислить все основные характеристики договора аренды, но вышеперечисленное является самым главным, на что следует обратить внимание бухгалтеру.

Итак, проверьте свой договор аренды помещения между физическим лицом и юридическим лицом на:

  • достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора;
  • оформление достигнутого соглашения в определенной форме, если это необходимо;
  • полномочия подписывающих договор лиц.

Также важна и дата подписания договора, так как права и обязанности возникают для сторон с момента подписания договора, если в самом договоре не содержится условие о более позднем вступлении в силу.

Рекомендации бухгалтеру при заключении договора аренды с физическим лицом

При заключении договора аренды следует придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Налоговым законодательством на организацию возлагается обязанность уплаты в бюджет НДФЛ с выплаченного дохода физическому лицу, поэтому в договоре обязательно должна фигурировать сумма вознаграждения, включающая НДФЛ. Как показывает практика, при согласовании цены по вознаграждению физические лица упускают из вида, что с причитающейся им суммы дохода необходимо удерживать налог. В соответствии с п. 9 ст. 226 НК РФ физ. лицо не может уплатить этот НДФЛ за счет собственных средств. В силу вышеперечисленных обстоятельств предлагается отдельным пунктом прописать «в сумму вознаграждения в виде арендной платы включен налог на доходы физических лиц».
  2. Бухгалтерским законодательством на организацию возлагается обязанность отражать в отчетности стоимость арендованного имущества. При не указании данной информации отчетность может быть признана недостоверной. Поэтому рекомендуется добавить в договор пункт о стоимости арендованного имущества или пункт об обязанности арендодателя предоставить такую информацию дополнительно.

Таким образом, бухгалтеру необходимо проверить договор, в нашем случае — договор аренды, на соответствие нормам гражданского права для обеспечения юридической «чистоты «договора и, в случае необходимости, внести уточняющие пункты, имеющие значение при отражении в учете обязательств.

Скачать бесплатно образец договора аренды с физ.лицом, пункты которого содержат все рекомендации, описанные в данной статье можно здесь ˃˃˃

Особенности и основные разделы договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения – это соглашение, составленное в письменном виде, которое заключается между двумя участниками, один из которых предоставляет принадлежащее ему помещение другому участнику.

О всех нюансах его содержания, заключения и расторжения и пойдет речь в этой статье.

Когда он заключается

Такое соглашение должно всегда заключаться между сторонами при сдаче нежилых помещений в аренду, причем законодательством РФ не предусмотрены ограничения по субъектному отношению сторон. Таким образом, в качестве сторон могут выступать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели и физические лица.

Существенных отличий процедура заключения договора между юридическими и физическими лицами не имеет. Разница состоит только в процедуре подписания соглашения, уплате налогов и размере госпошлины при регистрации документа:

  • Договор аренды между физическими лицами подписывается лично сторонами, не требует нотариального заверения. Если срок аренды составляет до года, то регистрировать договор в регпалате не нужно. Госпошлина составит 1 000 рублей.
  • Соглашение между юридическим и физическим лицом. В данном случае важно учитывать, что физ. лицу необходимо будет самостоятельно подать декларацию и уплатить налог НДФЛ, составляющий 13% дохода от сдачи в аренду.
  • Соглашение между юридическими лицами. В этом случае важно иметь в виду, что арендодателю необходимо будет рассчитать и уплатить налог в зависимости от системы налогообложения. Государственная пошлина в данном случае составит 15 000 рублей.
  • Также документ могут заключать индивидуальные предприниматели. Процедура его подписания не имеет принципиальных отличий.

О том, как происходит расторжение договора аренды в одностороннем порядке, читайте в этой статье.

Виды договоров

  • Соглашение с правом последующего выкупа предусматривает возможность приобретения арендатором помещения по истечении определенного периода. Условия выкупа можно прописать как в тексте договора при его заключении, так и в дополнительном соглашении.
  • С правом субаренды. Субаренда – это право арендатора сдавать снимаемое помещение третьей стороне. Она возможна только с согласия собственников помещения. Если собственник не желает ее предоставлять, то этот пункт необходимо включить в текст документа.
  • Соглашение безвозмездного предоставления в пользование нежилого помещения. Стороны в данном случае именуются ссудодателями и ссудополучателями, в роли которых могут быть любые субъекты. Единственное ограничение – коммерческие компании не могут безвозмездно сдавать в аренду имущество лицам, являющимся ее учредителями, руководителями, членами органа управления. Этот вопрос рассматривается в ст. 610 ГК.

Структура и существенные условия

По устоявшимся правилам договоры составляются по некоторой общей схеме вне зависимости от объектов и субъектов соглашения. Такая структура логична и понятна, каждый последующий раздел является продолжением предыдущего:

  • Вводная часть содержит название соглашения, дату и место подписания, данные о сторонах. Могут быть указаны как организации с указанием подписывающих лиц, так и физические лица с указанием паспортных данных.
  • Предмет договора. Указывается тип помещения, адрес и площадь, инвентарный номер согласно документации.
  • Полномочия сторон, которые подтверждаются паспортом у физических лиц и доверенностью у юридических лиц либо приказом о назначении на должность директора, если договор подписывается лично им.
  • Плата за аренду помещения с указанием порядка и периодичности платежей.
  • Права и обязанности участников соглашения. В этом пункте указывают порядок предоставления и пользования сдаваемым помещением, оговаривается пункт об оплате коммунальных расходов, возможность субаренды и прочие условия.
  • Срок действия соглашения. Если договор заключается на срок до года, то государственной регистрации не требуется, если на более длительный срок, то такая необходимость возникает.
  • Изменение и расторжение соглашения – указываются причины, по которым можно изменить или прекратить действие договора, в том числе форс-мажорные обстоятельства.
  • Порядок сдачи и возврата помещения. Здесь указывается последовательность приемки помещения. Чаще всего это происходит при подписании акта приемки-передачи, в котором указывается техническое и санитарное состояние помещения.
  • Ответственность за нарушение пунктов договора.
  • Дополнительные условия соглашения – указываются те пункты, которые стороны считают важными.
  • Реквизиты и подписи участников.
  • Приложения к договору. В приложение прикладываются дополнительные соглашения, соглашения о расторжении договора, акты приемки-сдачи.

К существенным условиям договора аренды относятся три пункта:

  1. Субъекты соглашения, или стороны, заключающие договор. Необходимо указывать реквизиты, полномочия доверенных лиц.
  2. Объект соглашения, или сдаваемое помещение, с указанием адреса, площади, кадастрового номера.
  3. Плата за аренду.

Соглашение подписывается в 2 экземплярах для каждой стороны. Если необходима госрегистрация, то подписывают 3 экземпляра.

Кроме существенных, есть еще ряд условий, на которые стоит обратить внимание:

  • Срок аренды. В случае отсутствия срока договор считается бессрочным.
  • За чей счет проводится капитальный и косметический ремонт, оплата коммунальных услуг и прочих необходимых действий по содержанию помещения.
  • Ответственность сторон, где должны быть четко прописаны размеры неустойки при несоблюдении пунктов документа.
  • Урегулирование конфликта между сторонами, в том числе досудебный порядок регулирования возникших споров.
  • Иные договоренности, которые стороны считают важным прописать в соглашении.

О том, как грамотно составить данный документ, смотрите на следующем видео:

Государственная регистрация

В Гражданском кодексе есть положение о том, что арендные соглашения, заключенные на срок менее 1 года, не нужно регистрировать. Вопрос, касающийся регистрации договоров аренды нежилых помещений долго оставался открытым, пока в июне 2000 года Высший арбитражный суд не разъяснил, что эта норма распространяется и на такой вид аренды.

Это интересно:  Акт приема передачи квартиры в аренду: образец документа, как оформить, а также нюансы в отношении жилого помещения, снимаемого с имуществом

Процедура государственной регистрации документа занимает около месяца (после подачи всех документов в регпалату этот срок установлен законодательно). Для того чтобы зарегистрировать соглашение, необходимо предоставить следующие документы:

  • Заявление (заполнить можно на месте при подаче остальной документации).
  • Оригинал паспорта заявителя. Для юридических лиц необходимо также предоставить документ, подтверждающий полномочия.
  • Квитанция об уплате пошлины. Если договор заключается между физическими лицами, то она составляет 1000 рублей, если между организациями – 15 000 рублей.
  • Сам договор в 3 экземплярах.
  • Кадастровый паспорт помещения.
  • Учредительные документы – если договор заключается между организациями.

По завершении процедуры регистрации сторонам выдаются их экземпляры с пометкой регистрирующего органа.

Особенности пролонгации и расторжения

Пролонгация – это увеличение срока действия соглашения, которое регулируются ст. 621 ГК РФ. Важно иметь в виду, что арендатор обладает преимущественным правом аренды перед другими претендентами.

В случае, когда арендодатель по каким-либо причинам не желает продлевать документ, можно использовать право на преимущественную аренду при условии исполнения арендатором всех пунктов соглашения.

Расторгнуть договор при согласии обеих сторон можно, подписав соглашение о расторжении. Если какая-либо из сторон желает расторгнуть его в одностороннем порядке, то необходимо заранее письменно уведомить об этом другую сторону. Эти вопросы регулируются 619, 620 статьями ГК РФ.

Как правильно растогрнуть договор аренды нежилого помещения

Составление договора аренды нежилого помещения, как и любого другого официального гражданско-правового документа, налагает на его стороны определенные права и обязанности. Важным (хотя и не существенным) условием этого договора является определение его сроков. Стороны сделки должны точно решить, сколько будет действовать договор, а также каковы основные правила его расторжения. Последний момент стоит рассмотреть более детально.

Основные правила расторжения договора

Договор аренды — это документ, который на практике заключается довольно часто, причем его сторонами могут быть как физические, так и юридические лица. Необходимость расторгнуть сделку может возникнуть у любого ее участника, поэтому данный вопрос нужно обязательно включить в документ.

В обобщенном виде расторжение договора аренды может происходить в нескольких случаях:

  • по обоюдному согласию сторон — наиболее простой способ прекращения сделки, при котором ее участники добровольно подписывают соглашение о расторжении;

Образец соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения:

  • после истечения срока действия сделки — если условия об автоматической пролонгации договора нет, то отношения между сторонами прекращаются;
  • по инициативе арендодателя — основанием может быть какое-либо нарушение со стороны съемщика или другие обстоятельства;
  • по инициативе съемщика — причины для этого также должны быть весомыми.

И если в первых двух случаях проблем обычно не возникает, то в третьем и четвертом споры и конфликты неизбежны. Причем зачастую проблема решается только в судебном порядке. Поэтому в договоре важно не только указать основания для расторжения, но и возможные санкции за это для каждой из сторон.

Досрочное расторжение договора

Если одной из сторон необходимо прекратить действие договора раньше установленного срока или это условие вообще не обозначено в документе, возникает необходимость досрочного расторжения. Основания для этого регулируются:

  • самим договором аренды;
  • положениями ГК РФ.

В первом случае основания согласовываются сторонами в добровольном порядке. Если один из участников хочет расторгнуть договор по основанию, указанному в документе, то он просто уведомляет об этом вторую сторону. В остальных случаях он должен либо получить согласие другого участника, либо обращаться в суд.

Что касается ГК РФ, то в нем также содержатся основания для прекращения сделки, закрепленные законодательно. В соответствии с этим документом досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно, если:

  1. Арендатор небрежно относится к переданному ему имуществу или портит его. При этом нарушением можно считать такое использование имущества, в результате которого оно существенно теряет свои свойства и приносит ущерб его владельцу.
  2. Арендатор неоднократно (два раза и более) не внес свою плату за пользование имуществом или нарушил сроки ее внесения. В договоре же можно обозначить в качестве основания для расторжения даже однократное невнесение оплаты.
  3. Съемщик использует переданное ему помещение или имущество не по назначению.Цели аренды часто указываются в договоре, и если в реальности это условие нарушается, арендодатель также может требовать досрочного прекращения сделки.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором возможно по таким причинам:

  1. Имущество, переданное в пользование, не соответствует тем параметрам, которые указаны в договореили имеет недостатки, мешающие его использованию. Например, это может касаться площади помещения или состояния его внутренней отделки. Нарушением это будет только в том случае, если перед заключением сделки эти моменты не были доведены до сведения съемщика.
  2. Арендатор после заключения договора не получил обозначенное в нем имущество в пользование по вине арендодателя. Причем нарушением являются как намеренные, так и случайные действия владельца.
  3. Арендодатель не выполняет своих обязательств по проведению ремонта в помещении или нарушает установленные для этого сроки. Это будет нарушением только в том случае, если данная обязанность договором возложена именно на него, а не на съемщика.

При наличии этих оснований каждая сторона вправе требовать законного расторжения договора. Если второй участник сделки не соглашается на это, единственным выходом становится обращение в суд.

Письмо-уведомление: когда оно необходимо и как составить?

Довольно часто при расторжении договора аренды составляется специальный документ — письмо-уведомление. Его оформление может понадобиться в следующих случаях:

  1. Договор является бессрочным.При этом любая сторона может отправить второй уведомление о прекращении сделки, но не позднее чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора.
  2. Один из участников сделки в одностороннем порядке хочет расторгнуть договор.Если для этого имеются законные основания, то любая сторона может составить уведомление и прекратить сделку.
  3. Обе стороны договора согласны на его расторжение — в этом случае оформление уведомления является простой формальностью.

В законодательстве не предусмотрено какого-либо установленного образца уведомления о расторжении договора. Однако для избежания возможных неясностей при составлении документа нужно обратить внимание на такие моменты:

1. Необходимо дать точное название документа — «Уведомление о…», уточняя при этом, как именно расторгается договор (в одностороннем порядке или по взаимному согласию).

2. Во вступительной части документа указываются реквизиты той стороны, по инициативе которой расторгается договор. В зависимости от того, кем является инициатор — физическим или юридическим лицом — нужно указать такие данные:

  • фамилию и инициалы;
  • полное наименование организации;
  • адрес проживания (или юридический адрес организации);
  • контактный номер телефона;
  • данные об ИНН ;
  • банковские реквизиты.

3. Далее необходимо обозначить адресата. Им может быть как обособленное физическое лицо, так и представитель какого-либо предприятия или организации (например, директор или управляющий). Необходимо указать:

  • его должность;
  • наименование организации;
  • фамилию, имя и отчество.

4. В содержательной части документа нужно указать все данные относительно договора, который расторгается:

  • его номер;
  • полное наименование;
  • дату заключения;
  • участников сделки;
  • место подписания.

5. Далее указывается причина расторжения сделки, а также законное основание для этого (например, пункт договора или статья в ГК РФ).

6. Завершающим пунктом содержательной части является указание даты, с которой планируется расторжение договора (например, через две недели после получения письма). Желательно, чтобы вторая сторона была предупреждена о предстоящем расторжении сделки заранее.

7. После завершения основной части необходимо указать номер уведомления, поставить дату его оформления и подпись ответственного лица. Если документ составляется от имени организации, то также указывается должность составителя, его фамилия и ставится печать юридического лица.

Помимо оформления, важным является и момент правильной передачи письма, особенно если основанием для расторжения договора является односторонний отказ от исполнения обязательств. В этом случае возможны два варианта:

  • передать письмо адресату лично в руки и под роспись;
  • отправить уведомление заказным письмом по почте и приложить к нему опись вложения.

Это поможет обезопасить свои права и, в случае необходимости, официально удостоверит факт передачи документа второй стороне. Ведь если у составителя не будет письменных доказательств, адресат может не признать факт получения данного документа.

Как заполнять кассовую книгу: образец и правила смотрите в этой статье.

Образец уведомления о расторжении договора аренды

Чаще всего договор аренды нежилого помещения заключается между юридическими лицами, и объектом в этом случае выступают офисы или производственные площади. Поэтому в качестве примера можно привести образец уведомления, отправленного от одного юридического лица другому:

Для правильного расторжения договора аренды, объектом которого выступает нежилое помещение, стоит помнить о нескольких важных моментах:

  • Вопросам законного расторжения договора стоит уделять внимание еще на этапе его подписания — в документ нужно обязательно включить пункт с перечисленными для этого основаниями.
  • Основания для прекращения, помимо договора, содержатся еще и в отельных частях ГК РФ.
  • Если стороны согласны расторгнуть договор или одна из них имеет на это законное право, составляется специальный документ — письмо-уведомление о расторжении.

Смотрите также видео о расторжении договора аренды:

Договор об аренде во время регистрации ООО в 2018 году

Юридические лица по закону имеют право на коммерческую деятельность только после регистрации в качестве плательщиков налогов. Регистрирующим органом на территории РФ выступает ФНС. Процедура приобретения юридического статуса имеет свои особенности, они связаны с организационными моментами, которые предшествуют подготовке документов.

Налоговая не может принять документы, пока собственники не определятся с юридическим адресом ООО. Потому что законодатель требует, чтобы на этом месте, в жилом помещении не только находился офис фирмы, но была предоставлена возможность исполнительному органу (директору) выполнять свои обязанности. По юридическому адресу должна вовремя поступать корреспонденция, там предприятие в любой момент должны найти проверяющие.

Собственники, не имеющие своего помещения для размещения фирмы, а также возможности зарегистрировать ООО по прописке директора или учредителя, должны прибегать к арендованному. Лучше всего, если владелец арендованного помещения согласится предоставить его адрес в качестве юридического для фирмы. Нередко случается так, что приобретая адрес, фирма фактически находится в другом месте.

В любом случае налоговая затребует у регистрирующегося предприятия документы, в которых должна быть отображена арендованная площадь и разрешение на ее использование. Таким соглашением между собственником помещения и учредителями, открывающими бизнес, является предварительный договор аренды для регистрации ООО, а, точнее, гарантийное письмо, основанием оформления которого является соглашение.

Зарегистрировать ООО можно не только по месту жилого помещения, но и в нежилом. Только в этом случае там не может размещаться офис, а расхождение фактического местонахождения и юридического адреса нередко приводит к негативным последствиям в организационных вопросах.

Фактически пока фирма не зарегистрирована, не имеет расчетного счета, печати и права на оформление каких-либо документов, имеющих юридическую силу, договор на аренду может быть только предварительным. Его следует заключать одному из собственников бизнеса или будущему директору с арендодателем.

Это интересно:  Документы для получения квоты на эко

В дальнейшем, когда предприятие приобретет официальный статус, договор следует переоформить, где одной стороной будет выступать арендодатель (физ- или юрлицо), а другой ООО. Чтобы избежать проблем, соглашение должно быть только письменным.

На его основании владелец помещения обязывается предоставить помещение и его адрес в качестве юридического за определенную плату, а арендатор берет на себя обязательства оплачивать услуги аренды и соблюдать другие требования, оговоренные условиями договора.

Нужно ли это

Компании, которые используются два адреса, тем более это касается «фирм-однодневок», идут в противовес с законом. Крайне желательно, чтобы фирма располагалась по юридическому адресу, поэтому договор аренды должен быть долгосрочным. В аренду будущая компания может брать жилой дом или квартиру, помещение под офис, склад или производственный цех, другие.

Главное, чтобы арендодатель согласился предоставить адрес помещения в качестве юридического. Дополнительно потребуется гарантийное письмо, в котором будет отображено, что владелец помещения и другие совладельцы, если они имеются, не возражают против размещения фирмы и предоставления адреса для ее регистрации на этом месте.

Именно гарантийное письмо входит в список документов, необходимых для регистрации, а сам договор аренды налоговая может попросить только показать, так указывает законодатель. Дополнительно законодатель рекомендует сотруднику, принимающему регистрационные документы, сделать звонок владельцу помещения и удостовериться, что соглашение является действительным.

Если письменный договор аренды будет отсутствовать, налоговая может принять документы на регистрацию только при наличии одного гарантийного письма, однако учредители рискуют оказаться в ситуации, когда в ближайшее время им придется менять юридический адрес, а значит, начинать регистрационный процесс, в который также входит оплата госпошлины, снова

Законодатель рекомендует заключать с арендодателями письменное соглашение также для того, чтобы избежать спорных вопросов в процессе аренды. В документе отображаются не только обязанности сторон, но и требования, а это защищает права обоих.

Если договор аренды и гарантийное письмо, оформленное на его основании, будут подписаны, арендодатель сможет расторгнуть соглашение только в том случае, если арендатор не выполняет условия договора. В противном случае фирме обеспечено не только местонахождение, но и юридический адрес. Также любому предприятию важно знать заранее сроки аренды и стоимость оплаты, они могут быть изменены, только если стороны приходят к обоюдному согласию.

Регистрация устава ООО происходит при первичной регистрации общества с ограниченной ответственностью, однако при внесении любых изменений в него их также следует регистрировать.

Что нужно для того, чтобы сделать регистрацию ООО по доверенности быстро и безопасно, читайте в статье по ссылке.

Главные условия

По условиям договора владелец помещения передает учредителю открывающейся компании помещение, желательно это сделать на основании передаточного акта, в котором будут указаны основные детали.

Если не указан срок аренды, то согласно ГК договор заключен на неопределенный, а это может вызвать негативные последствия для фирмы. Но если он долгосрочный, т. е. на срок более года, то соглашение регистрируется в департаменте ФРС, потому что предмет договора – нежилое помещение, т. е. недвижимость.

Оформляется документ в 2 экземплярах, нотариальное заверение не требуется. Фактически соглашение остается на руках у арендодателя и учредителя фирмы, адрес будущего расположения фирмы необходимо указать в учредительных документах и других, а также обязательно в заявлении, подаваемом в налоговую при регистрации.

Зачем бумаги

Для налоговой достаточно гарантийного письма для проведения регистрации. Если арендуемое помещение жилое, то договор можно заключать или нет, на усмотрение учредителя. Когда оно нежилое, требуется регистрация договора аренды в ФРС, но только если документ долгосрочный. Для этого подаются заверенные нотариально копии бумаг, и оплачивается госпошлина.

Дополнительно должна быть оформлена доверенность на будущего директора или учредителя, если их несколько. Данное лицо будет заниматься всеми регистрационными вопросами. В департамент ФРС доверенным лицом подается заявка и необходимые документы.

После успешной регистрации у фирмы остается:

  • гарантийное письмо, в котором изложено, что собственник (и) не возражает против предоставления адреса помещения в качестве юридического;
  • договор аренды, где описаны все условия, права и обязательства сторон друг перед другом;
  • копия свидетельства на собственность владельца помещения.

Во время регистрации договора Федеральная регистрационная служба должна выяснить некоторые важные детали:

  • почтовый адрес;
  • размер сдаваемой площади, количество комнат в помещении;
  • цель аренды, т. е. как арендатор планирует использовать.

Сегодня сложилась тенденция, что многие, особенно малые предприятия не только покупают юридические адреса у сомнительных компаний за небольшую плату, но могут быть зарегистрированы по 5–10 штук в одном помещении. Причем с каждым арендатором собственник помещения заключает договор аренды. Конечно, фирмы там не находятся.

Для выявления фиктивности юридических адресов, предоставляемых в НС, деталям договоров аренды уделяется особое внимание. Благодаря «черным спискам» многим ООО отказывают при регистрации, тем самым мотивируя фиксировать в документах реальные юридические адреса, где в дальнейшем фирму можно будет найти.

Необходимо отметить, что сдать на регистрацию можно только официальный договор аренды, а не предварительный, т. е. тот, который фирма заключит с арендодателем, когда получит в налоговой регистрационный номер. Предварительный документ является основанием для заключения официального.

Желательно, чтобы основанием для заключения договора аренды был реальный юридический адрес, где расположено помещение. В последнее время в этой сфере деятельности происходит много мошеннических операций, учредители, которые заключают сделки с нечестными компаниями, расплачиваются не только финансами за повторную регистрацию, но нередко оказываются в суде, где отстаивают свои права.

Случаи, когда арендодатели заключают договора, берут предоплату за аренду на длительный срок и исчезают, довольно часты. Поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за покупкой юридических адресов с возможностью аренды помещений только в организации, которые реально представляют интересы владельцев.

Договор можно заключить по:

Если соглашение будет заключено на короткий срок, необходимо в одном из пунктов прописать условия возможной пролонгации. В гарантийном письме, составляемом на основании договора, обязательно прописывается адрес помещения, количество совладельцев, номер свидетельства, удостоверяющего права их собственности, кем выдано, общая площадь.

Также в письме прописывается название общества с ОО, которое будет арендовать помещение. Обязательной припиской является фраза о том, что адрес помещения может быть использован в качестве юридического для учредительных документов.

Общие правила

Независимо от того, что предприятие берет в аренду, даже если это квартира одного из учредителей, тем более директора, как нанятого лица, письменное соглашение лучше заключить. Если помещением под офис выступает площадь абсолютно посторонних людей или фирмы, тем более договор пригодится на случай возникших недоразумений.

Подкрепить его юридическую силу смогут квитанции и чеки, свидетельствующие об оплате аренды. Но официальное соглашение может быть заключено только после регистрации фирмы.

До этого момента предварительный договор аренды, на основании которого оформляется гарантийное письмо, не имеет для налоговой и суда юридической силы в отношении еще не существующей фирмы. Но в нем все-таки необходимо указать данные, т. е. название фирмы, которую учредитель предполагает в ближайшее время зарегистрировать.

Никакие регистрационные номера или реквизиты указывать не нужно. Фактически на арендуемую территорию ООО должно въехать после регистрации. Подписывает соглашение учредитель или директор, с одной стороны, и арендодатель, с другой.

В предварительном соглашении прописываются:

  • паспортные данные физических лиц, которые являются сторонами;
  • в другом случае паспортные данные физлица-арендатора и полные данные юрлица-арендодателя;
  • условия, на которых будет арендоваться помещение после того, как фирма зарегистрируется;
  • точная дата, когда будущий арендатор, как юрлицо заключит с владельцем официальный договор.

Содержание договора об аренде для регистрации ООО в 2018 году

Договор аренды (предварительный), заключаемый для регистрации предприятия должен выглядеть, как обычный, типовой. У него должно быть название и дата, наименование сторон, которые приходят к согласию.

К основным требованиям относится наличие:

  • шапки;
  • основной части;
  • данных сторон;
  • подписей и печати (если она есть).

Главное, чтобы там содержалась полная информация о сторонах, арендуемом помещении и условиях аренды.

При более детальном рассмотрении документа можно выделиться такие основные моменты:

Проводить оплату можно наличными или по безналу:

  • помесячно;
  • поквартально;
  • ежегодно;
  • по факту;
  • другими способами.

Если оплата производится наличными, после каждого расчета владелец помещения должен выдать арендатору письменное заверение о получении денег. При безналичных расчетах следует сохранять все квитанции об оплате.

  • арендная плата систематически вносится не вовремя;
  • помещение используется не по назначению (была договоренность, что в помещении будет располагаться офис, а фактически оно было превращено в склад);
  • имущество арендодателя пострадало из-за умышленных действий арендатора.

Впоследствии официальный документ будет выглядеть также, как и предварительный, за исключением некоторых пунктов, которые стороны уберут или добавят

Оформление

Если фирма действительно планирует на длительное время расположиться по данному адресу, а не только зарегистрироваться, то договор аренды поможет в будущем избежать некоторых негативных моментов, например, владелец помещения:

  • на законных основаниях не сможет сдать его в субаренду или продать до момента, пока срок договора не истечет;
  • повысить арендную плату, если компания выполняет все условия договора;
  • закрыть помещение без ведома арендатора.

Часто задаваемые вопросы

Несмотря на то, что на официальном сайте ФНС можно найти много полезной информации, а также воспользоваться консультацией юристов, у большинства учредителей, регистрирующих фирму, остаются вопросы.

  • Документ оформляется после официальной регистрации общества с ОО. На этапе регистрации оформляется только предварительный договор между учредителем и арендодателем.
  • Но, если в нем не указать точно, что впоследствии, когда фирма приобретет официальный статус с печатью и полными реквизитами, регистрационным номером плательщика налогов, будет оформлен договор аренды, сделка может быть признана судом ничтожной. Причем в предварительном договоре обязательна точная дата заключения официального соглашения.
  • Нет. Для регистрации общества с ОО учредитель, если он один, должен возложить на себя обязанности директора.
  • Также он имеет право предоставить свой домашний адрес своей же компании для размещения. От него налоговая потребует только гарантийное письмо и то, только в том случае, если у жилплощади есть совладельцы.
  • Если их нет, он может смело предоставлять копию своего паспорта, где указана прописка, и копию документов на собственность. Хотя эти документы не входят в пакет для регистрации, сотрудник налоговой их потребует.

Пакет документов для регистрации ООО с одним учредителем значительно меньше, чем при регистрации ООО с несколькими участниками.

О всех изменениях в правилах первичной регистрации в 2018 году можно прочитать здесь.

Читайте также тут о нюансах проведения срочной регистрации ООО.

Особенности договора аренды офиса между физическим и юридическим лицом

Все сделки по заключению арендных соглашений в целях сдачи офисного помещения заключаются не только между юридическими лицами, но также и между физическими лицами и юридическими лицами.

Вся процедура подчинена нормативам, прописанным в законодательстве России – Главе 34 Гражданского Кодекса РФ(далее – ГК РФ). Ориентируясь на ст.606 ГК РФ, любой договор аренды – это передача во временное пользование нежилой недвижимости под определенную арендную плату.

Это интересно:  Какие предоставляются документы для регистрации ребенка в ЗАГСе

Особенности

В виду того, что рассматривается именно арендное соглашение на недвижимое имущество, то именно оно и становится объектом договора – офис.

Предмет договора – это сама передача в арендное пользование офисного помещения за конкретную плату и на конкретный период времени.

Если помещение перешло во время действия договора в собственность другого лица, то это не служит основанием для того, чтобы расторгать договор аренды. Заключается просто дополнительное соглашение, в котором указываются изменения. Это прописано в п.1 ст.617 ГК РФ.

Особенности арендного договора с физическим лицом на сдачу во временное пользование офиса следующие:

  1. Договор аренды офиса должен быть обязательно заключен в письменной форме (ст.651 ГК РФ).
  2. Договор могут признать недействительным, если описание арендованного объекта было признано недостаточным (ст.607 ГК РФ).
  3. Сроки действия договора – это и есть сроки аренды помещения. На основании ст.610 ГК РФ строк можно и не указывать, тогда документ будет называться – «бессрочный договор».
  4. О прекращении деловых взаимоотношений стороны соглашения обязаны предупреждать друг друга за 3 месяца до фактического расторжения сделки, либо до окончания действия соглашения.
  5. Плата за пользование офисом устанавливается в индивидуальном порядке, закон ее не регулирует (ст.614 ГК РФ).
  6. В документе не стоит забывать указывать подробнее обязанности сторон. Например, если арендатор желает, то он может делать ремонт помещения (текущий и капитальный). Возмещение таких расходов арендатору от арендодателя разрешено по закону – ст.616 ГК РФ.
  7. Улучшение офисного помещения (ст.623 ГК РФ).
  8. Выкуп. Если договор заключается с последующей возможностью выкупа офиса нанимателем, тогда это обязательно должно указываться в договоре.
  9. При назначении арендной платы, следует в неё включить также и коммунальные платежи.

Улучшение офиса – это не ремонт. В это понятие входит закупка и установка какого-либо оборудования, дверных доводчиков, к примеру, и прочее. Улучшать что-либо в офисе следует исключительно с согласия его собственника.

Если же что-то было сделано без его ведома и разрешения, то арендодатель будет иметь полное право вообще не возмещать расходы арендатора.

Такое правило прописано в ст.623 ГК РФ. Выкуп, если таковой будет предусматриваться, производится только после полной оплаты стоимости договора и стоимости недвижимости (ст.624 ГК РФ).

В тексте соглашения нужно будет указать точную стоимость офиса, а также точную сумму всей арендной платы, которую обязан выплатить арендатор.

Коммунальные платежи можно разбивать по месяцам и оплачивать отдельно, либо включать в арендную плату.

Если эти платежи станут входить в стоимость арендной платы, то тогда в договоре должно быть прописано, что в стоимость аренды входит также и твердый эквивалент суммы – то, что будет вносится за коммунальные услуги по каждому прошедшему периоду.

Также в договоре следует прописать обязанность арендатора, показывать арендодателю квитанции об оплаченных коммунальных услугах за истекший промежуток времени.

Арендатору предъявлять счета не обязательно каждый месяц, достаточно это делать по требованию хозяина офиса.

Обратите внимание! Оплачиваться аренда может разными способами, а не только деньгами, либо денежными перечислениями безналом.

Это могут быть оказанные арендатором арендодателю услуги, товары, готовая продукция, доля дохода, ценные бумаги, ценное имущество и прочее, о чем стороны договорятся.

Как сдать офис в аренду, узнайте в этой статье.

Как оформить и его образец

Общая структура такого документа, как арендное соглашение:

А теперь рассмотрим по пунктам само содержание договора аренды офисного помещения, заключаемого между физическим лицом и предприятием, организацией:

  1. Название документа. Чаще всего используют краткую формулировку: «Договор аренды нежилого помещения».
  2. Место и дата заключения сделки.
  3. Представительство сторон. Обозначаются, кто в сделке является Арендатором, а кто Арендодателем. По физ. лицу указываются его Ф.И.О. По юр. лицу указывается наименование организации, а также Ф.И.О. и должность представителя, который действует на основании Устава предприятия, заключая сделку.
  4. Предмет договора. Указывается адрес размещения нежилой недвижимости, полное её описание и цель использования. В описание объекта договора входит: сколько комнат, какова их площадь, этажность, какими инженерными системами оборудовано, в каком доме располагается (панельном, кирпичном) и прочие детали.
  5. Сумма арендной платы, способ расчета, размер стоимости недвижимости (если договор дает право последующего выкупа) и тип арендной платы – в деньгах, услугами, товарами и прочее.
  6. Права сторон и их обязательства. В этом пункте крайне важно указывать все параметры договоренностей, основываясь на законодательных актах.
  7. Срок действия соглашения – аренды. Если сроков указывать стороны не хотят, достаточно прописать о том, что договор бессрочный.
  8. Изменения и условия расторжения договора. Все вероятные изменения можно прописать отдельным пунктом так, как и случаи, когда соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке.
  9. Ответственность Арендатора и Арендодателя. Здесь описывается, какая ответственность грозит сторонам при нарушении условий соглашения. Ссылки на законы – обязательны.
  10. Спорные моменты и способы их разрешения.
  11. Иные условия. Сюда может относится такая информация как: в скольких экземплярах должен быть изготовлен документ, гарантии собственника недвижимости об отсутствии ареста или долгов по объекту и другие тонкости.
  12. Реквизиты юридического лица и обозначения физического лица, а также подписи и печать от юр. лица.

Ссылка на скачивание договора находится здесь.

Обратите внимание! Самостоятельное составление содержания договора допускается. Но все равно придется его нести к нотариусу на проверку.

Если все в порядке, то нотариус его удостоверит. Если имеются отклонения от шаблонной нормы по тому, как именно должен быть составлен документ, то нотариус составит свой вариант договора.

Какие нужны документы

Чтобы заключить сделку понадобится от обеих сторон предъявить нотариусу документы. Физическое лицо обязано предоставить для рассмотрения и подтверждения своей личности бумаги с его персональными данными (паспорт), а юридическое лицо – показывает бумаги, подтверждающие легальное существование предприятия (свидетельство из ЕГРЮЛ).

Юридическое лицо еще показывает свои полные реквизиты, а также банковские реквизиты, чтобы физическое лицо имело возможность рассчитываться за аренду. Потом еще нужно подготовить документацию на сам объект передачи – офисное помещение.

Документы для физического лица:

  • гражданское удостоверение личности – паспорт РФ;
  • ИНН (по требованию).

  • свидетельство о праве собственности недвижимости (если осталось на руках);

  • выписка из ЕГРН о праве собственности (выдается собственникам недвижимости по новым правилам вместо свидетельства о праве собственности);

  • согласие супруга (супруги), если недвижимость была приобретена в браке и числится совместной во владении;
  • разрешение опекунского совета, если в совместной собственности есть несовершеннолетний ребенок;
  • техническая документация на офисное помещение – справка из БТИ, выписка из кадастрового паспорта, технический паспорт, графический план расположения офиса в здании, а также помещений внутри офисного пространства.

  • свидетельство о регистрации юр. лица, которое берется из ЕГРЮЛ;

  • уставные бумаги – Устав предприятия;
  • учредительные бумаги – приказ о назначении генерального директора, протокол и прочее;
  • справка из банка по реквизитам;
  • документ о реквизитах предприятия, организации – ИНН, ОКВЭД, ОКУД и прочее.

Документы, которые следует еще добавить к общему перечню на случай, когда собственником-арендодателем офиса является юридическое лицо (предприятие, организация, учреждение, компания, фирма):

После того, как сделка будет совершена к договору прилагается акт приемки-передачи офисного помещения, а также – графическое изображение плана арендуемой площади. Это позволит при регистрации договора в Росреестре не подавать в пакете документов кадастровый паспорт.

Акт дает гарантию того, что имущество было принято арендатором в надлежащем объеме, согласно условиям договора.

Например, когда наниматель согласен взять в аренду помещение, в котором уже находится какое-либо офисное оборудование, мебель или вещи. А вот после прекращения действия договора по каким-либо причинам акт составляется о приемке-возврате нежилого помещения.

Требуется ли регистрация

С регистрацией арендного соглашения в специальном государственном учреждении – ЕГРН (Едином ГосРеестре Недвижимости) не все обстоит так однозначно. Если договор заключается на срок 12 месяцев и дольше, то регистрировать его следует обязательно.

В этом случае соглашение обретет юридическую силу не после подписания его сторонами, а после его регистрации в ЕГРН. Если же сделку заключили на срок менее 12 месяцев, тогда регистрировать договор не требуется.

При таких обстоятельствах договор признается заключенным и имеющим юридическую силу сразу же после подписания и удостоверения нотариусом. Такие правила прописаны в Письме №53 от 01.06.2000 г. ВАС РФ, а также в пункте 2 части 1 статьи 433 ГК РФ.

Договор аренды офиса между физическим и юридическим лицом безвозмездно

Безвозмездное арендное соглашение при временном использовании офисной недвижимости – это договор, который заключается по передаче во временное пользование нежилой недвижимости без арендной платы.

Собственник офиса в таком случае попросту находит иную выгоду от заключенной безвозмездной сделки. Это не совсем обычная аренда.

В тексте договора стороны не называются уже Арендатор и Арендодатель, но именуются – Ссудополучатель и Ссудодатель.

Получается, что следует уже заключать не договор аренду, а договор ссуды, который будет служить подтверждением того, что наниматель законно использует помещение. В остальном же договор имеет такую же структуру и принцип составления, как и в случае с договором аренды офиса.

Налогообложение

В случае, когда физическое лицо сдает в аренду офис, организация-арендатор (юр. лицо) становится по закону налоговым агентом по отношению к физическому лицу для оплаты налога НДФЛ.

Такое правило стало действовать в полной мере с 1 января 2018 года, оно прописано в пункте 2 статьи 226 и статье 228 НК РФ.

Получается, что, таким образом, налог с дохода, который поступает арендодателю, в налоговую инспекцию должна начислять организация, а не физическое лицо, являющееся собственников офиса.

Прописывание НДС в таких договорах не является правильным потому, что физические лица – неплательщики такого вида налогового сбора.

Заключение договора аренды офисного помещения между физическим лицом и юридическим лицом – это сделка по передаче во временное пользование офисной недвижимости.

Арендодателем может быть, как юридическое лицо, так и физическое. В отношении Арендатора – то же самое. Сделки заключаются в присутствии нотариуса и подлежат регистрации в Росреестре, если на то есть основания, указанные в законодательном акте.

Как оформить договор аренды квартиры с описью имущества в 2018, читайте здесь.

Регистрация договора аренды квартиры в налоговой рассматривается на этой странице.

Видео: Договор аренды (субаренды) нежилого помещения

Статья написана по материалам сайтов: buhspravka46.ru, znaydelo.ru, boss-consult.ru, calculator-ipoteki.ru, kvartirkapro.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector