+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца, что смотреть

Покупка квартиры – это крупное капиталовложение, являющееся значимым для большинства семей. Нужно быть очень внимательным и проверить все возможные нюансы, прежде чем расплатиться с продавцом.

Это поможет избежать неприятных ситуаций в будущем, ведь именно вам и вашим близким пользоваться этой квартирой. Из статьи вы узнаете, какие требовать бумаги при совершении сделки и многое другое.

Что обязательно нужно запросить для совершения сделки?

В списке обязательных документов всего 4 наименования:

  1. Выписка из ЕГРН на квартиру. Это основной документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
  2. Договоры, которые подтверждают право собственности каждого владельца квартиры.
  3. Технически паспорт на квартиру.
  4. Кадастровый паспорт на квартиру.

Смотрите видео о документах, которые нужно потребовать у продавца квартиры:

Бумаги, которые могут потребоваться ситуационно

В зависимости от продавца, вида жилья, способа приобретения и некоторых других параметров, требуется запрашивать у продающей стороны дополнительные документы. Ниже мы разберем основные варианты.

    Вариант 1: приобретение жилья в новостройке от застройщика по договору долевого строительства.

Согласно статьям №20 и №21 Федерального закона №214, застройщик обязан предоставить потенциальному дольщику следующий перечень документов:

  • Инвестиционный контракт.
  • Декларацию проекта застройки.
  • Разрешительную документацию на ведение строительных работ.
  • Проектная документация с прикрепленной государственной экспертизой этой документации.
  • Технико-экономическое обоснование проекта возведения многоэтажного жилого дома.
  • Свидетельство, подтверждающее право собственности на участок или арендный договор.
  • Договор со страховщиком объекта или с поручителем.
  • Выписка из ЕГРН на земельный участок и право сделок в его отношении.
  • Учредительная и регистрационная документация застройщика: устав компании, ИНН, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ, выданная не более 30 дней назад, бухгалтерский баланс за предыдущие 3 календарных года.
  • Форма договора продажи квартиры в доме.
  • Результаты аудиторской проверки компании.
  • Строительная лицензия компании.
  • Допуск СРО.

Помимо стандартных документов, для проверки квартиры продавца требуется попросить предоставить:

  • Выписка из БТИ о планировке квартиры.
  • Расширенная выписка из домовой книги описывающая всех лиц имеющих право собственности на квартиру.
  • Справки из всех организаций обслуживающих квартиру об отсутствии задолженностей.
  • Письменное, нотариально заверенное согласие супруга (если квартира приобретена в браке).
  • Вариант 3: приобретение жилья в ипотеку.

    Чтобы приобрести квартиру в ипотеку от продавца помимо стандартного набора документов, потребуется получить:

    • Копии паспортов собственников (если продавец физическое лицо).
    • Копия свидетельства о государственной регистрации (если продавец юридическое лицо).
  • Вариант 4: покупка доли квартиры.

    Приобретая долю квартиры, нужно попросить продавца представить следующие документы:

    • Свидетельство о собственности на долю.
    • Техническая документация на квартиру (если доля не выделена).
    • Техническая документация на часть квартиры (если доля выделена в натуре).
    • Письменное согласие собственников других долей на продажу.
    • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  • Вариант 5: покупка квартиры находящейся в залоге у банка.

    Несмотря на пугающее обременение в виде долга перед банком, сделку по приобретению такой квартиры можно провести вполне безопасно, главное чтобы продавец пополнил стандартный пакет документов следующим:

    • Кредитный договор с банком.
    • Закладная.
    • Справки и письма от банка, подтверждающие возможность продажи квартиры.
    • Документ, подтверждающий размер долга продавца перед банком.
  • Вариант 6: покупка квартиры для ребенка.

    Процедура покупки квартиры для несовершеннолетнего, аналогична обычной покупке квартиры, но с двумя нюансами:

    • Если возраст несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, то для оформления собственности, требуется письменное согласие одного из родителей, даже если квартиру он же и приобретает.
    • Если возраст несовершеннолетнего до 14 лет, то договор подписывает родитель в интересах ребенка.

    Вне зависимости от возраста несовершеннолетнего, для регистрации квартиры в Росреестре требуется представление его свидетельства о рождении.

    Как проверить подлинность?

    Получить документы от продавца – это только полдела. Нужно еще проверить подлинность этих документов, а также собрать информацию, которую продавец предоставить не может.

    1. Проверяем подлинность квартиры — выписка ЕГРН. Подлинность самого документа проверить проблематично, но его можно сравнить с другим источником: данными Росреестра. Для этого на сайте этого ведомства достаточно ввести точный адрес покупаемого жилья. Если данные не совпадут, то стоит задуматься: не пытается ли продавец вас обмануть?
    2. История сделок с квартирой. Эту информацию можно получить из выписки ЕГРН, которая предоставляется продавцом. Тут стоит обратить внимание, как часто квартира меняла владельцев. Если недвижимость слишком часто продавалась, то это повод насторожиться и задать дополнительные вопросы продавцу по этому поводу.
    3. Проверка планировки квартиры. Нужно визуально сравнить планировку в квартире с техническим паспортом и выпиской из БТИ. Если данные не совпадут, значит, перепланировка незаконна и бремя по ее легализации ляжет на нового владельца. От такой квартиры нужно отказываться, либо указывать на несоответствие продавцу и предлагать ему привести в порядок документы до продажи.
    4. Проверка генеральной доверенности продавца. Если недвижимость продается по генеральной доверенности, то нужно проверить 2 момента:
      • Подлинность доверенности. Данную информацию можно получить у нотариуса, который ее заверял.
      • Адекватность и дееспособность продавца. Нотариусы не всегда вдаются в подробности личности владельца. Поэтому, если у вас есть сомнения, то вы должны запросит справки из наркологического и психоневрологического диспансера.

    Если человек стоит на учете, то от такой сделке лучше отказаться, либо настоять о проведении сделки через опекуна: у каждого поднадзорного есть назначенный опекун.

    У опекуна должно быть разрешение на продажу квартиры из органов опеки. Проверка временно выписанных граждан. Справка из паспортного стола и расширенная выписка из домовой книги позволят уточнить, нет ли сейчас других прописанных в квартире (их не должно быть), но в ней могут быть не указаны лица, временно выписанные из нее: помещенные в места лишения свободы, в психоневрологические диспансеры и так далее.

    Если есть временно выписанные из квартиры, то сделку лучше отменить. По освобождению из лечебницы или тюрьмы они имеют полное право проживать в этой квартире. Проверка наличия супруги или супруга и сопоставление с датой приобретения квартиры. Чтобы не получить претензию на квартиру от супруга или супруги продавца, требуется проверить их наличие.

    Для этого нужно попросить продавца предоставить паспорт. Если в нем указана регистрация брака, то следует запросить свидетельство о браке и сопоставить даты с договором купли-продажи квартиры.

  • Проверка инвестиционного контракта застройщика. Получив от застройщика копию инвестиционного контракта, необходимо обратить внимание на 2 момента:
    • Наличие квартир предоставляемых бесплатно. Если таковые имеются, то в них могут быть заселены социально неблагополучные семьи, что может привести к конфликтам на бытовой почве.
    • Размер социального обременения застройки. Администрации городов и районов заставляют строительные компании возводить рядом с домами детские площадки, стоянки и другие объекты инфраструктуры. Без них дом не будет принят, а значит покупатели не получат свои квартиры.

    Если такого социального обременения много, высока вероятность задержки в сдаче дома. Встречались случаи задержек на 2 года и более.

  • Проверка проектной декларации. В этих документах много полезной информации, но она носит юридический характер и тяжела для анализа рядовому гражданину. Главное, на что стоит обратить внимание – добровольное страхование рисков. Если таковое имеется, вы можете больше доверять такому застройщику.
  • Проверка проектной документации. Этот пакет документов отражает визуализацию строительства, а также согласованные коммуникации. Главное, на что стоит обратить внимание – согласованность подводимых коммуникаций, которая отражена в государственной экспертизе проектной документации. Если такого согласования нет, то есть вероятность остаться без воды, света, газа и так далее.
  • Проверка разрешения на строительство. В этом документе нужно проверить соответствие юридического лица указанного в нем с юридическими лицами указанными в других разрешительных документах. Если они отличаются, то следует запросить разъяснение у застройщика.
  • Проверка категории земель. В свидетельстве на собственность на земельный участок или арендном договоре на него, должно быть указано, что он предназначен для строительства многоквартирного дома. При любой другой категории земель есть риск, что застройщик не сможет изменить назначение земель и дом будет в последующем снесен.
  • Проверка надежности страховки долевого строительства и банковских гарантий. Застройщики обязаны страховать недвижимость, возводимую по договорам долевого строительства и получать банковские гарантии. Их наличие сообщает о том, что строительная компания работает в рамках правового поля и это уже лучше, чем у 40% рынка.

    Единственным способом понять, насколько надежны эти организации – посмотреть их рейтинг. Доверять стоит только тем организациям, которые входят в ТОП-100 в своей нише. Проверка обременения недвижимости, продаваемой застройщиком. Эта информация проверяется в выписке ЕГРН. В данном случае лучше ее получить самостоятельно, чтобы получить самые свежие данные. Если такие обременения есть и они значительны, то лучше отказаться от такого застройщика.

    Выписка из ЕГРН пожжет быть получена любым желающим в МФЦ. Стоимость выписки: 400 рублей.

  • Проверка правильности полученных разрешений и допусков. Получив от застройщика выписку ЕГРЮЛ, необходимо сравнить все данные в ней: ИНН, ОГРН, наименование юридического лица, со всеми разрешительными документами. Если какие-то данные не будут совпадать – укажите застройщику на это и получите разъяснения.
  • Проверка финансовой стабильности застройщика. Данную информацию можно проверить по балансу организации. Если за последние 3 года имеется явное смещение в сторону кредиторской задолженности – значит, компания испытывает серьезные финансовые трудности, это должно насторожить.

    Если стоимость объекта более чем в 2 раза превышает собственные средства компании, значит, застройщик планирует привлекать кредиты для завершения строительства (собрать столько денег с дольщиков вряд ли удастся), но гарантий, что кредит будет предоставлен – нет, значит, растут риски, что дом не будет сдан. Проверка формы договора. В данном случае, в договоре должны быть указаны те же данные, что вам были сказаны в разговоре. Например, если сказано, что в квартире должна быть установлена металлическая входная дверь, это должно быть указано и в договоре.

    В целом, покупка квартиры – это сложный многоэтапный процесс, в котором нужно учитывать множество подводных камней. Большую часть, конечно, можно проверить самостоятельно, но придется потратить очень много времени. А некоторые моменты невозможно нормально проверить без юридического образования. По этой причине, лучше не экономить на оплате услуг профессионала. Возможные проблемы обойдутся значительно дороже,

    Покупка квартиры, какие документы нужно требовать с продавца

    Покупка квартиры достаточно серьезное мероприятие, которое может иметь положительный результат, только если к процедуре ее оформления подойти со всей ответственностью. Необходимые для покупки квартиры документы – основной компонент сделки, их состав может быть различным в зависимости от ситуации.

    ФЗ № 122 от 21.07.1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» устанавливает перечень необходимых документов, которые подаются для регистрации права на купленную квартиру или другую недвижимость. Рассмотрим наиболее типичные ситуации.

    Основные документы

    Основным документом, необходимым для покупки квартиры будет документ, который подтверждает право собственности на отчуждаемый объект недвижимости, и который, обязательно в оригинале, должен находится у продавца. Продавец жилья (недвижимости), может обладать правом собственности на отчуждаемое имущество на основании оплатных (купля-продажа) и безоплатных (дарение) сделок или по договору пожизненного содержания, а также по праву наследования. Каждый факт приобретения, должен быть подтвержден соответствующим документом. В соответствии с нормами права, любой из видов перехода права собственности на недвижимость должен иметь письменную форму.

    Также необходимо, чтобы на момент проведения сделки с недвижимостью у продавца был документ, подтверждающий регистрацию права собственности в органах Росреестра. В таком документе содержаться сведения о том, какой регистрирующий орган выдал этот документ и произвел регистрацию, сведения о продавце недвижимости, непосредственно об объекте отчуждения (его характеристики, адрес и т.д.), а также о существующих обременениях на этот объект.

    Какие документы нужны для покупки квартиры дополнительно

    Для того, чтобы грамотно провести сделку, нужно знать не только какие документы нужны для покупки квартиры, покупателю не лишним будет узнать и другую необходимую информацию:

    • Идентифицирующие данные о собственнике квартиры.
    • Сведения о правовой возможности собственника отчуждать квартиру (недееспособность или ограничение дееспособности);
    • По возможности необходимо проверить личность продавца и узнать информацию, не состоит ли он на психиатрическом или наркологическом учете. В случае если продавец наркозависим или состоит на учете в психиатрической больнице, закон не ограничивает его права на осуществление сделки (кроме судебного решения о его недееспособности или ограниченной дееспособности). Однако, в этом случае особое внимание следует уделить его способности контролировать свои действия во время проведения сделки. В случае недееспособности или ограничении правовой возможности лица отчуждать имущество, в его интересах должен действовать опекун. Такое отчуждение проводится при наличии согласия органов опеки и попечительства.
    • Следующий шаг – проведение проверку подлинности документов. Сделать это можно самостоятельно или с помощью специалистов.
    • Собрать сведения о лицах, зарегистрированных в квартире или доме. В случае покупки вами квартиры с зарегистрированными в ней гражданами, у последних остается право пользования жильем.
    • Выяснить возраст собственника. Если это лицо, которое не достигло 18 лет, то сделку можно проводить только с согласия его законных представителей, а также представителей совета опеки и попечительства. Если собственником является ребенок до 14 лет, то ее проводить должен законный представитель от имени ребенка с согласия органов опеки и попечительства. Это является необходимостью, так как указанные органы выполняют свою функцию по защите права и интересов ребенка, чтобы последний, после отчуждения жилья принадлежавшего ему, получил взамен жилье не худшего качества.
    • Собрать сведения об отсутствии какой- либо задолженности по уплате налога на недвижимость.
    • Проверить существует ли задолженность по уплате коммунальных услуг.
    • Изучить информацию о регистрации имущества за продавцом, которая отражается в выписке из ЕГРП. Сведения, отраженные в таком документе, позволяют получить достоверную информацию о собственнике жилья и о регистрации его недееспособности или ограничении его дееспособности. А также о том, какие обременения или ограничения отчуждения данного имущества существуют. Ими могут быть сведения об ипотеке, наличии залога на жилье, об аресте, решение о котором вынес суд. Для получения наибольшей гарантии достоверности информации такой документ лучше получать за сутки до сделки.
    • Сведения о возможных незарегистрированных переоборудованиях или перепланировках, будут отражены в тонической документации на квартиру (техпаспорте). В том случае, если квартира будет приобретена покупателем с несогласованными перепланировками, то предполагаемая ответственность за это будет возложена на него.
    • Информацию о наличии зарегистрированного брака продавца жилья. В таком случае закон предполагает для проведения сделки согласие другого супруга в письменном виде, заверенного нотариально.

    Окончание оформления покупки квартиры в Росреестре

    После того, как стороны договора (продавец и покупатель) провели сделку, ее необходимо по закону зарегистрировать в Росреестре, который находится по месту расположения недвижимости. Для проведения регистрации приобретенного права на жилье необходимо вместе с документами о проведении сделки подать заявление, которое имеет типовую форму. В такое заявление должны быть внесены сведения о лицах, которые были участниками договора, о том, кто был собственником квартиры до этой сделок, и о том, кто на момент регистрации обладает правом на пользование отчуждаемой квартирой.

    Также обязательным является указание правовых оснований для регистрации приобретенных прав на жилье и данные о представителе и доверенности, на основании которой он реализует свое право представителя. К вышеуказанному заявлению прикладывается и договор купли продажи квартиры, который закреплял проведенную сделку. После принятия заявления от покупателя жилья ему должна выдаваться расписка о принятии такого заявления и всех поданных документов.

    Свидетельство, которое будет подтверждать проведение регистрации прав на жилье, выдается не позднее чем в 30-дневный срок после принятия заявления и документов. Обязанности по уплате госпошлины за это действие несет, как правило, несет тот, кто продал жилье, но этот момент может быть оговорен и условиями сделки дополнительно. Квитанция об оплате госпошлины по закону может подаваться по желанию заявителя. После того, как покупатель завершил все необходимые процедуры по совершению самой сделки, а также ее госрегистрацию, он обладает правом пользования владения и распоряжения приобретенной квартирой (недвижимостью) по закону.

    Самостоятельное оформление или обращение к специалистам – что лучше?

    Самостоятельное оформление документов при покупке квартиры, во-первых, требует больших затрат времени, а, во-вторых – достаточно серьезных знаний в этой области правоотношений, поэтому определенное количество покупателей предпочитают прибегать к использованию услуг профессиональных специалистов по недвижимости и юристов для юридического сопровождения сделки. Это увеличивает стоимость сделки на 2-3%.

    Обращение к специалистам, кроме дополнительных затрат, дает и дополнительные гарантии безопасности вашей сделки, в особенности если вы не обладаете достаточным объемом знаний в этой области. Специалисты проверят «юридическую чистоту» приобретаемого жилья и обеспечат соблюдение законности в процессе проведения сделки, подготовят все документы при покупке квартиры. Однако, пользуясь их услугами, нельзя забывать, что 100% гарантии не сможет дать ни один специалист, даже самый профессиональный, поэтому, обращаясь за помощью при проведении сделки, выбирайте серьезные компании с хорошей репутацией, профессионализму которых можно доверять. Потому как высококлассный специалист, качественно выполнивший свою работу, проведет доскональную проверку документов и сведет возможные риски к минимуму.

    В качестве дополнительной страховки покупки квартиры, следует обратить внимание и на нотариальное оформление сделки. По закону оно не является обязательным, однако обращение к нотариусу подтвердит чистоту намерений сторон сделки.

    Не экономьте на услугах профессионалов, такая экономия может привести к серьезным финансовым последствиям.

    Какие документы нужно запросить у продавца при покупке квартиры?

    Недвижимость стоит достаточно дорого, поэтому прибрести ее не так просто — одни граждане годами копят денежные средства, а другие оформляют кредит. Но даже после того, как необходимая сумма оказывается на руках, граждане не могут быть уверены, что сделка пройдет без негативных последствий т.к. в этой сфере много недобропорядочных продавцов, столкнувшись с которыми граждане рискуют потерпеть значительные финансовые убытки. Но как уберечь себя при приобретении квартиры и какие документы необходимо требовать у продавца?

    Существует установленный перечень документов, которые продавец обязан предоставить по первому требованию покупателя. Кроме того, есть и дополнительный перечень документов — с ними покупателю также необходимо ознакомиться перед заключением сделки.

    Перечень обязательных документов

    Продавец квартиры обязан предоставить гражданину следующие документы:

    1. Правоустанавливающая документация на объект сделки

    Правоустанавливающая документация необходима для получения сведений — каким образом помещение попало к продавцу.

    • договора мены, дарения и купли продажи помещения;
    • ДДУ;
    • решение суда (вступившее в силу и имеющее соответствующую печать);
    • свидетельство о праве на наследство;
    • свидетельство о приватизации.
    1. Правоподтверждающие документы

    К правоподтверждающим документам относится свидетельство о праве собственности на квартиру. В свидетельстве должно быть указано наименование органа, осуществлявшего регистрацию (это может быть Росреестр или кадастровая палата), сведения о владельце квартиры (продавце) и о самом недвижимом имуществе, а также информация о наличии обременений.

    Перечень дополнительных документов

    К дополнительным документам относятся:

    1. Список граждан, прописанных в квартире

    Для получения этих сведений собственник помещения должен будет предоставить выписку из домовой книги. Портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на то, что на момент заключения сделки, граждане должны быть выписаны из квартиры — в противном случае, за ними сохранится право проживания.

    Паспорт, в первую очередь, требуется проверить на действительность через сайт УФМС — если паспортные данные недействительны, то сервис предоставит данную информацию. Кроме того, требуется обратить внимание и на возраст собственника в паспорте, и если выяснится, что ему менее 18 лет, то без согласия законных представителей сделку он заключить не сможет. Помимо письменного согласия законных представителей, потребуется получение согласия и у органа опеки.

    При изучении паспорта также необходимо обратить внимание на страницу с семейным положением. Если собственник состоит в браке может потребоваться письменное согласие супруга.

    1. Согласие супруга

    Если квартира является совместной собственностью супругов (т.е. она была приобретена в период брака и не получена в наследство), то для продажи собственник помещения должен получить согласие супруга и предъявить его покупателю.

    1. Сведения из медицинского учреждения по месту жительства

    В частности, необходимы сведения о том, что лицо не было признано судом недееспособным либо ограничено дееспособным. В противном случае, сделка будет признана недействительной.

    В справке из налогового органа, полученной по месту жительства, должны содержаться сведения о том, что у собственника помещения отсутствует задолженность по налогам за недвижимость, выступающую объектом сделки.

    Справка из управляющей компании должна содержать сведения, что задолженность за оплату коммунальных платежей по данному адресу отсутствует.

    1. Техпаспорт на объект недвижимости

    Техпаспорт необходимо изучить на предмет перепланировок — все они должны быть узаконены — в противном случае, новый собственник может быть привлечен к административной ответственности.

    Выписка требуется для проверки юридической чистоты объекта сделки. Заказать выписку собственник может в МФЦ или Росреестре.

    В выписке указана информация:

    • о собственнике помещения;
    • об основаниях перехода к собственнику помещения прав собственности на данное имущество;
    • об имеющихся обременениях (залоге, аресте, ипотеке и т.д.).

    В случае, если продавец уклоняется от предоставления как обязательных, так и дополнительных документов или предлагает для ознакомления только их копии, это может говорить о том, что с предоставлением оригиналов имеются трудности и лучше воздержаться от подобной сделки. Но обычно собственник сам, так как он заинтересован в сделке, предоставляет необходимые документы по просьбе покупателя.

    Если все документы в порядке — возможно приступать к следующему этапу — заключению сделки.

    Приобретение жилища – важный и ответственный момент в жизни каждого человека. Процедура оформления требует внимательности и проверки документации. В зависимости от сотрудничества с застройщиком или компанией – представителем, процедура оформления предполагает ряд основных и дополнительных документов. Вторая группа предполагает разные наборы документов, в зависимости от вида сотрудничества.

    Для успешной регистрации приобретенного жилья в собственность, согласно 122 статье, предусмотренной федеральным законом, существует определенный перечень документов, подающийся для регистрации жилья. Большинство проблем возникает с приобретением ранее эксплуатируемого жилья. В таком случае необходимо проверить, существует ли обременение правом владения третьими лицами.

    Документация, обязательная для проверки

    Существует обязательный пакет документов, необходимый для проверки, чтобы в будущем человек спокойно проживал в своей квартире. Стоит обратить внимание на тот аспект, что ответственность за проведение добросовестной проверки целиком лежит на потенциальном покупателе.

    I. Проверка основного и сопутствующего пакетов документации

    К данному пункту относятся следующие документы:

    1. Официальная выписка ЕГРН с информацией о продаваемом строительном объекте. В 2017 году действуют внесенные ранее изменения: выписка ЕРГН является единственным подтверждающим документом о владении жилищным объектом. Ранее выдаче подлежали свидетельства о владении объектом, в данном случае, квартирой. С 2016 года свидетельства не выдаются.
    2. Договор о приобретении жилой площади, оформленный на имя будущего владельца.
    3. Продавец или застройщик обязан предоставить кадастровый и технический паспорта. При отсутствии документа, он должен оформляться в соответствующих органах. В противном случае покупатель на всех основаниях имеет право разорвать сделку, не выплачивая положенные пенни, даже при том условии, что пункт об этом указан.

    II. Отсутствующие лица, имеющие право проведения финансовых операций с жилищем

    Собственник может быть не прописан (временно выписан) в квартире, но иметь права на продажу, или проживать с новыми хозяевами.

    К хозяевам относятся следующие группы населения: отбывающие наказания в местах лишения свободы, военнообязанные выполняющие срочную службу, несовершеннолетние дети, воспитывающиеся в специальных учреждениях, пожилые люди, не имеющие возможность самостоятельно ухаживать за собой, лица, проходящие лечение в психоневрологическом диспансере или других заведениях.

    К сожалению, никаких конкретных документов, позволяющих проверить наличие подобных «скрытых» собственников, не существует. Информацию нужно «добывать». Проверку можно выполнить:

    1. Ходить самостоятельно по управлениям жилищного хозяйства и паспортным столам, проверяя историю прописок. Путь сложный и маловыполнимый.
    2. Нанять агента со связями, который будет выполнять эту работу за вас.
    3. Обратиться к нотариусу, который может запросить все нужные документы для сделки.

    III. Проверка на возможное обременение третьими лицами

    Следует удостовериться, что:

    1. Помещение не используется в качестве арендуемого. Собственник имеет право выставить квартиру на продажу в любой момент. Если помещение сдано в аренду, собственник обязан разорвать договор, либо уведомить другую сторону о намерении продажи. В случае оплаты всей суммы за пользование помещения, арендаторы имеют право эксплуатации квартиры до конца действия договора.
    2. Квартира не обременена залоговыми обязательствами. При оформлении кредитного договора на получение большой суммы наличными средствами, заемщик обязан предоставить залоговое имущество как обязательное условия для предоставления займа. Проверить информацию можно на сайте Росреестра.
    3. Жилье не обременено арестом. Процедура производится судебной властью, если собственник имеет большую задолженность по оплате коммунальных услуг или по выплате кредитных обязательств. Квартира или дом, находящий под арестом, не может быть продан другому владельцу. Это становится возможным только после его снятия. Любая сделка признается недействительной.
    4. Не фигурирует в судебном заседании в качестве предмета споров.

    Все эти пункты можно проверить, заказав выписку ЕГРН. Это можно сделать как на сайте Росреестра, так и через сторонние ресурсы — это будет даже быстрее. Например, судя по отзывам удобно пользоваться

    IV. Законность перепланировки с участием несущих стен

    Вопрос касается вторичного жилья. Продавец обязан представить подтверждающие документы на законность проведения строительных работ и перепланировки помещения. В противном случае, новый собственник обязан подавать документы на узаконивание всех работ. Это занимает много времени и требует финансовых затрат. В случае приобретения жилья за счет ипотеки, без предоставления справки об одобрении проведения перепланировки, банк вынесет отрицательное решение.

    Законность перепланировки можно проверить, изучив технический паспорт помещения.

    V. Способ приобретения жилья в пользование

    Важно проверить информацию о том, каким образом жилье перешло в пользование к настоящему собственнику. Если это жилье в новостройке и приобретается у застройщика, то информация не актуальна. В случае приобретения вторичного жилья, вопрос важный и подлежит тщательной проверке.

    1. Приобретение квартиры в браке. Каким образом приобреталась квартира, важно узнать и проверить документально. Собственник обязан показать документ, где указано количество людей, владеющих помещением (выписка из ЕГРП). Если квартирой владеют оба супруга, при заключении сделки купли/продажи, важно получить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры. В противном случае, при несогласии второго супруга, он имеет основание подать в суд. Ведь квартира, приобретаемая в браке автоматически становиться собственностью двух супругов. При продаже такой квартиры второй супруг имеет право проживать в квартире с новыми владельцами.
    2. Стоит обратиться к нотариусу за документальным подтверждением, что не существует других претендентов на получение квартиры. Как правило, подтверждение необходимо в случае получения квартиры предыдущим собственником в качестве наследства.
    3. Наличие несовершеннолетнего потенциального собственника. Необходимо получить нотариально заверенное официальное разрешение для совершения сделки купли/продажи от органов опеки, представляющего права и интересы ребенка до достижения совершеннолетнего возраста.
    4. Подлинность и действие доверенности. В процессе оформления купли/продажи, со стороны действующего собственника может оперировать представит, действующий на основании официально оформленной и нотариально заверенной доверенности. Перед заключением сделки необходимо проверить действие доверенности и являются ли действия представляющего лица официальными.

    Риски и опасности

    Перед приобретением жилья в собственность, рекомендуется ознакомиться с основными юридическими моментами. В большинстве случаев, мошенничество преследует потенциальных покупателей на рынке вторичного жилья.

    Юридический аспект – самый распространенный. Существует категория жуликов, осведомленных в юридической сфере и показывает потенциальному покупателю всю серьезность намерений, оперируя заумными фразами и явлениями. Другие покупатели попадают в капкан к шарлатанам в силу собственной невнимательности и доверчивости.

    Для обеспечения собственной безопасности, перед покупкой квартиры, нужно узнать как можно больше информации о собственнике и каким образом ему досталась квартира, запросить справки в ЖЭК об отсутствии задолженности по уплате коммунальных услуг, через ЕГРП получить подтверждение, что квартира не является залоговым имуществом и не является предметом судебных тяжб.

    Мошенники часто используют недееспособных личностей в качестве собственников и проводят многомиллионные сделки по продаже квартир. В конечном итоге человек обращается в суд и выигрывает дело, поскольку имеет право проживать на данной площади. То же самое правило касается в случае приобретения квартиры в законном браке.

    Существует опасность, о которой может не догадываться сам собственник. К примеру, дом может входить в план по расселению. Наличие технических дефектов важно при приобретении квартиры. Необязательно они должны находиться в самом помещении. Может протекать крыша, либо отсутствие длительного ремонта в подъезде сказывается на состоянии дома.

    Для обеспечения собственной безопасности, потенциальный покупатель обязан требовать с собственника все справки из государственных служб и нотариально заверенные документы. Во втором варианте их следует обязательно проверять на подлинность (через сервисы системы СПАРК), поскольку их подделать не составит большого труда. При обращении в суд, если справки будут недействительными, это 99% вероятности проигрыша дела.

    Консультация на видео

    О проверке документов рассказывает директор агенства недвижимости Артур Пригородов.

    Покупка жилой недвижимости процесс ответственный. Недостаточное внимание к документальному сопровождению зачастую становится причиной судебных тяжб, а порой и потери жилья.

    Какие в 2018 году нужны документы для покупки квартиры? Большинство тех, кто впервые покупает квартиру, полагаются на наличие договора.

    Мол, документы о праве собственности представлены, договор подписан, чего бояться. В действительности, причин для оспаривания покупки жилья достаточно много.

    Это и арест недвижимости, и притязания третьих лиц, да и много иных оснований. Какие документы необходимы в 2018 году для покупки квартиры? Что должен проверить покупатель?

    Основные моменты

    Каждый покупатель жилой недвижимости должен знать, что именно на него возлагаются все риски сделки. Если купля-продажа будет оспорена, то именно покупателю придется доказывать свои права в суде.

    И единственным доказательством станет договор о заключенной сделке. В типовом договоре предусмотрены такие пункты, как:

    • данные продавца и покупателя;
    • сведения об объекте сделки;
    • стоимость договора;
    • порядок расчетов.

    Но правильно составленный договор учитывает любые мелочи. Например, непременно следует указать наличие или отсутствие обременений и любых ограничений.

    Важно упомянуть и об отсутствии возможных притязаний от третьих лиц. И, конечно, не стоит слепо доверять продавцу.

    Может, у него и нет намерения, обмануть покупателя. Но продавец и сам может упустить из вида значимые условия.

    Потому каким бы искренним не казался собственник, пусть даже он знакомый или родственник, главное значение имеют документы.

    Что нужно знать

    Перед покупкой квартиры покупателю желательно ознакомиться с основными рисками в сделках купли-продажи. Это:

    Касательно прав третьих лиц нужно уточнить, кто может считаться заинтересованным лицом. Это:

    Обременение может выражаться и в наличии арендаторов, которые имею право на проживание в квартире до окончания срока аренды.

    Заявить о своем праве на жилплощадь могут лица, выписанные по определенным обстоятельствам, но сохранившие право на пользование квартирой (солдаты-срочники, заключенные, несовершеннолетние дети, отказавшиеся от приватизации лица).

    Приобретение жилья с зарегистрированными людьми создаст покупателю дополнительные проблемы. Выписать жильцов против их воли можно только через суд.

    Но кроме основных рисков имеются и иные опасности:

    • отказ продавца в передаче имущества;
    • оспаривание продавцом факта оплаты;
    • наличие в квартире скрытых недостатков и т.д.

    Порядок заключения сделки

    Сделка покупки квартиры делится на пять этапов:

    1. Оформление предварительного договора.
    2. Проверка всех необходимых документов.
    3. Подписание договора купли-продажи.
    4. Госрегистрация перехода права собственности.
    5. Передача квартиры покупателю.

    При первичных переговорах у продавца должны иметься:

    • технические документы на квартиру;
    • сведения о зарегистрированных лицах;
    • правоустанавливающие документы;
    • документ, подтверждающий личность продавца.

    После начальной проверки стороны устно договариваются об условиях сделки и переходят к заключению предварительного договора.

    Намерение приобрести квартиру покупатель может подтверждать внесением задатка, о чем обязательно должно быть упомянуто в предварительном ДКП.

    После того как стороны подписали предварительное соглашение, важно тщательно проверить документы. Покупателю нужно знать, какие бумаги надлежит запросить у продавца.

    Только после подтверждения «юридической чистоты» квартиры можно подписывать основной договор купли-продажи, который можо скачать здесь.

    Законодательная база

    Ст.550 ГК РФ гласит, что договор о продаже недвижимости обязательно заключается в письменной форме. Подписывают его продавец и покупатель.

    Перед подписанием важно внимательно прочитать условия сделки, поскольку подпись означает полное согласие сторон.

    При составлении договора важно указать все существенные условия, иначе заключение сделки не признается.

    В частности должны присутствовать такие пункты:

    Какие документы нужно требовать с продовца квартиры при её покупке? И где и кому их брать?

    – правоустанавливающий документ;
    – технический паспорт на недвижимое имущество;
    – выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) , подтверждающая права собственника, кроме случаев, когда отчуждение недвижимости оформляется без нотариального удостоверения – в простой письменной форме (ППФ) ;
    – справка по форме 9 о лицах, состоящих на регистрационном учете в отчуждаемом объекте недвижимости.
    В зависимости от конкретных обстоятельств сделки и состава правообладателей отчуждаемого жилья могут понадобиться:
    – справки из налоговой инспекции;
    – разрешительные документы из органов опеки и попечительства (распоряжение главы муниципального образования) ;
    – согласие супруга (в том числе бывшего) на отчуждение имущества, приобретенного в браке;
    – согласие законного супруга на приобретение недвижимого имущества;
    – отказ от преимущественного права покупки сособственников долей в отчуждаемом имуществе и пр.

    ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ
    Правоустанавливающий документ может представлять собой:
    – договор передачи квартиры (доли в квартире – комнаты) в собственность граждан – в обиходе именуется договором приватизации;
    – договор купли-¬продажи;
    – договор мены (имеет статус встречного договора купли¬-продажи, когда владельцы обменивали одну жилплощадь, находящуюся в собственности, на другую жилплощадь, находящуюся в собственности) ;
    – договор дарения, то есть безвозмездного отчуждения;
    – свидетельство о праве собственности на квартиру во вновь создаваемом объекте на основании договора долевого участия в строительстве;
    – справка жилищно-¬строительного кооператива о полной выплате пая членом ЖСК;
    – свидетельство о праве собственности на наследуемое недвижимое имущество (по закону или на основании завещания) ;
    – решение суда о приобретении прав собственности на недвижимое имущество, вступившее в законную силу;
    – договор ренты (или пожизненного содержания с иждивением) .

    Следует знать, что эти лица сохраняют право проживания в квартире и после смены собственника.

    К ним, в частности, относятся:

    — дети, помещенные в детские воспитательные учреждения,

    — лица, призванные на военную службу,

    — лица, отбывающие наказания в местах лишения свободы и т. п.

    Что следует обязательно проверить ?

    Следует проверить, не обременена ли выбранная Вами квартира правами третьих лиц:

    — не сдана ли она в аренду,

    — не является ли предметом залога или судебного спора,

    — не находится ли под арестом и т. д.

    Вся эта информация относится к истории квартиры .

    Юридическую чистоту квартиры на 100% проверить нельзя.

    Это проверено временем и опытом работы.

    Может быть расторгнута любая сделка.

    Поводов очень много, и продавец может об этом и не знать.

    Расторгаются даже договора передачи в собственность (первичная приватизация) с последующим признанием недействительными всех сделок с данной квартирой .

    Превентивные меры проверки:

    — Сходите с продавцом в ЖЭК и БТИ за справками,

    — Поговорите с бабульками у подъезда,

    — Можно обезопасить себя, только если застраховать риски приобретения объекта недвижимости в страховой фирме.

    Недешево, но хоть какая-то гарантия.

    — В договоре купли-продажи нужно указать полную стоимость квартиры.

    Если что и произойдет, Вам вернуться все деньги.

    Что необходимо иметь для заключения договора купли-продажи:

    1) Свидетельство о праве собственности, выданное Регистрационной палатой.

    2) Справку из БТИ об оценочной стоимости квартиры.

    3) Технический паспорт (выдается БТИ) .

    4) Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на собственность.

    5) Справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

    6) Выписка из домовой книги о прописанных (зарегистрированных) в квартире лицах.

    7) Копия лицевого счета либо справка из домоуправления.

    8) Нотариально заверенное согласие супруга продавца квартиры и супруга покупателя на совершение сделки.

    9) Согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи, если она затрагивает интересы несовершеннолетних детей.

    10) Правоустанавливающие документы на квартиру:

    — договор мены или дарения,

    — или договор купли-продажи,

    — или свидетельство о наследовании,

    — или другие документы.

    11) Доверенность от собственника квартиры, если сделка совершается по доверенности.

    Всегда нужно выяснить, не отменена ли доверенность на момент совершения сделки.

    Приступаем к процедуре заключения договора купли-продажи квартиры.

    Данный договор может иметь как нотариальную, так и простую письменную форму.

    Последний этап сделки.

    Регистрация сделки и права собственности на купленную Вами квартиру.

    Происходит она в Регистрационной палате и ее филиалах.

    Какие документы нужно требовать с продавца при покупке квартиры?

    Недвижимость стоит достаточно дорого, поэтому прибрести ее не так просто — одни граждане годами копят денежные средства, а другие оформляют кредит. Но даже после того, как необходимая сумма оказывается на руках, граждане не могут быть уверены, что сделка пройдет без негативных последствий т.к. в этой сфере много недобропорядочных продавцов, столкнувшись с которыми граждане рискуют потерпеть значительные финансовые убытки. Но как уберечь себя при приобретении квартиры и какие документы необходимо требовать у продавца?

    Существует установленный перечень документов, которые продавец обязан предоставить по первому требованию покупателя. Кроме того, есть и дополнительный перечень документов — с ними покупателю также необходимо ознакомиться перед заключением сделки.

    Перечень обязательных документов

    Продавец квартиры обязан предоставить гражданину следующие документы:

    1. Правоустанавливающая документация на объект сделки

    Правоустанавливающая документация необходима для получения сведений — каким образом помещение попало к продавцу.

    • договора мены, дарения и купли продажи помещения;
    • ДДУ;
    • решение суда (вступившее в силу и имеющее соответствующую печать);
    • свидетельство о праве на наследство;
    • свидетельство о приватизации.
    1. Правоподтверждающие документы

    К правоподтверждающим документам относится свидетельство о праве собственности на квартиру. В свидетельстве должно быть указано наименование органа, осуществлявшего регистрацию (это может быть Росреестр или кадастровая палата), сведения о владельце квартиры (продавце) и о самом недвижимом имуществе, а также информация о наличии обременений.

    Перечень дополнительных документов

    К дополнительным документам относятся:

    1. Список граждан, прописанных в квартире

    Для получения этих сведений собственник помещения должен будет предоставить выписку из домовой книги. Портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на то, что на момент заключения сделки, граждане должны быть выписаны из квартиры — в противном случае, за ними сохранится право проживания.

    Паспорт, в первую очередь, требуется проверить на действительность через сайт УФМС — если паспортные данные недействительны, то сервис предоставит данную информацию. Кроме того, требуется обратить внимание и на возраст собственника в паспорте, и если выяснится, что ему менее 18 лет, то без согласия законных представителей сделку он заключить не сможет. Помимо письменного согласия законных представителей, потребуется получение согласия и у органа опеки.

    При изучении паспорта также необходимо обратить внимание на страницу с семейным положением. Если собственник состоит в браке может потребоваться письменное согласие супруга.

    1. Согласие супруга

    Если квартира является совместной собственностью супругов (т.е. она была приобретена в период брака и не получена в наследство), то для продажи собственник помещения должен получить согласие супруга и предъявить его покупателю.

    1. Сведения из медицинского учреждения по месту жительства

    В частности, необходимы сведения о том, что лицо не было признано судом недееспособным либо ограничено дееспособным. В противном случае, сделка будет признана недействительной.

    В справке из налогового органа, полученной по месту жительства, должны содержаться сведения о том, что у собственника помещения отсутствует задолженность по налогам за недвижимость, выступающую объектом сделки.

    Справка из управляющей компании должна содержать сведения, что задолженность за оплату коммунальных платежей по данному адресу отсутствует.

    1. Техпаспорт на объект недвижимости

    Техпаспорт необходимо изучить на предмет перепланировок — все они должны быть узаконены — в противном случае, новый собственник может быть привлечен к административной ответственности.

    Выписка требуется для проверки юридической чистоты объекта сделки. Заказать выписку собственник может в МФЦ или Росреестре.

    В выписке указана информация:

    • о собственнике помещения;
    • об основаниях перехода к собственнику помещения прав собственности на данное имущество;
    • об имеющихся обременениях (залоге, аресте, ипотеке и т.д.).

    В случае, если продавец уклоняется от предоставления как обязательных, так и дополнительных документов или предлагает для ознакомления только их копии, это может говорить о том, что с предоставлением оригиналов имеются трудности и лучше воздержаться от подобной сделки. Но обычно собственник сам, так как он заинтересован в сделке, предоставляет необходимые документы по просьбе покупателя.

    Если все документы в порядке — возможно приступать к следующему этапу — заключению сделки.

    Статья написана по материалам сайтов: myrealproperty.ru, bonasens.ru, yur-zakon.ru, otvet.mail.ru, bukva-zakona.com.

    »

    Это интересно:  Как приватизировать квартиру, дом и другое жилье в 2019 году – узнайте какие документы нужны для приватизации дома, квартиры, гаража, участка и другог
  • Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector