+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Как перевести земли сельхозназначения в земли поселений

КУПИТЬ КВАРТИРУ В ОРЛЕ

ПРОДАТЬ КВАРТИРУ В ОРЛЕ

ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ОРЛЕ

АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ В ОРЛЕ С БЕЗУПРЕЧНОЙ РЕПУТАЦИЕЙ

ОБМЕН КВАРТИРЫ В ОРЛЕ

НАЙТИ КВАРТИРУ В ОРЛЕ

ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ В ОРЛЕ

МЕЖДУГОРОДНИЙ ОБМЕН ЖИЛЬЯ В ОРЛЕ

КУПИТЬ ДОМ В ОРЛЕ

ПРОДАТЬ ДОМ В ОРЛЕ

Приобретение земельного участка связано, как правило, с желанием его владельца построить там загородный дом. Возможно это или нет, зависит от категории и вида разрешённого использования земель. Но если участок уже куплен (либо есть намерение совершить сделку из-за соблазнительно низкой цены), а возводить на нём капитальные сооружения запрещено, неужели нет выхода? Конечно, есть. Нужно перевести землю из одной категории в другую.
Прежде чем говорить о практических действиях, познакомимся с теоретическими понятиями «категория» и «разрешённый вид использования» земли, чтобы чётко представлять, о чём идёт речь.
Категория земель в РФ — это часть единого государственного земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определённый правовой режим. Все земли в зависимости от целевого назначения подразделяют на семь категорий (Земельный кодекс РФ, ст. 7):
— земли сельскохозяйственного назначения;
— земли поселении;
— земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
— земли особо охраняемых территорий и объектов;
— земли лесного фонда;
— земли водного фонда;
— земли запаса.
Кроме понятия «категория» существует ещё понятие «разрешённый вид использования» земли. Разрешённых видов использования может быть очень много. Например, под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), под строительство многофункционального производственно-складского комплекса, под садоводство, под сельскохозяйственную деятельность и т. д. Список этот достаточно обширный. Земли различных категорий могут иметь один и тот же разрешённый вид использования. Скажем, как земли поселений, так и земли сельскохозяйственного назначения могут быть использованы для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
Земли, подходящие для строительства
Остановимся на основных вариантах, подходящих для возведения индивидуального жилья. В первую очередь это земли поселений, то есть земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделённые чертой этих поселений от земель других категорий. Они обычно представлены двумя разрешёнными видами использования: для ИЖС и ЛПХ. Строительство дома, а также прописка в нём возможны и в том и в другом случае.
Подходят для возведения жилья и земли сельскохозяйственного назначения — запертой поселений. Но здесь много нюансов, и потому перед покупкой участка этой категории нужно обязательно поинтересоваться разрешённым видом использования земли. Дело в том, что данная категория неоднородна. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют, во-первых, сельскохозяйственные угодья, которые подразделяются на пашни, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища. Во-вторых, территории, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений; замкнутыми водоёмами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
До момента, пока не будут утверждены в установленном порядке границы городских и сельских поселений (но не позднее 1 января 2010 г.), процедура включения земельных участков в границы населённых пунктов будет выглядеть следующим образом. Заинтересованное лицо подаёт заявление в органы местного самоуправления с просьбой включить участок в границы данного поселения. Орган исполнительной власти субъекта РФ в течение тридцати дней с момента получения заключения принимает положительное или отрицательное решение по вопросу изменения границ населённого пункта. Однако если это земли лесного фонда, безопасности или обороны, то документы отправляют на согласование с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, например в Рослесхоз. В течение месяца эти органы должны дать свой ответ. В случае отсутствия ответа по прошествии месяца вопрос считается согласованным».

Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране, поэтому частная застройка на них запрещена. В случае, когда необходима площадь для строительства, предоставляют угодья, непригодные для сельскохозяйственного производства, или земли худшего качества по кадастровой стоимости. Возведение индивидуального жилья на землях сельхозназначения второго типа имеет следующие особенности. Так, если указан разрешённый вид использования «дачное строительство» (ДС), то практически никаких отличий от ИЖС на землях поселений не существует. В этом случае также можно строить дом и прописаться в нём.
Разрешённый вид использования «садоводство» имеет некоторые минусы. В садовом товариществе практически невозможно прописаться, кроме того, строительство там регламентировано «Законом о садоводческих объединениях граждан». В частности, возведение строений осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории. Контроль над соблюдением требований к возведению строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении проводит его правление, а также инспекторы государственных органов, отслеживающие соблюдение норм законодательства, организация, разработавшая проект освоения данной территории (в порядке авторского надзора), органы местного самоуправления. Тип материалов и конструкций, применяемых при возведении строений, сооружений и объектов инженерной инфраструктуры, определяют объединение и его члены самостоятельно в соответствии с проектом застройки.
Вид использования «личное подсобное хозяйство» идентичен садоводству, но не во всех районах разрешено строительство на таких участках (сведения об этом можно получить в местных органах власти). Интерес для частных застройщиков, особенно для тех, кто мечтает о собственной усадьбе, представляют сельскохозяйственные земли с видом использования «под ведение крестьянско-фермерского хозяйства» (КФХ), то есть для хозяйственной деятельности, направленной на производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции. Это участки площадью от одного гектара и выше. Единственный недостаток в данном случае — необходимость «фермера» вести сельскохозяйственную деятельность и сдавать отчёты в налоговую инспекцию в качестве индивидуального предпринимателя. Впрочем, лазеек для выхода из такой ситуации достаточно. Так, например, наличие сада уже можно считать результатом ведения фермерской деятельности. А вот если ваш участок имеет разрешённый вид использования «огородничество», то на нём вообще нельзя ничего построить, поскольку такая земля предназначена только для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля. Исходя из вышеизложенного вполне понятно, почему участки категории «земли поселений» стоят гораздо дороже, чем земли сельскохозяйственного назначения.
Что на что менять?
Итак, ваш участок по документам не подходит под жилищное строительство. Какой существует выход из этой ситуации? Всё зависит в первую очередь оттого, что именно вы собираетесь изменить — категорию или разрешённый вид использования земли. Юристы сразу скажут, что изменить вид гораздо проще, чем категорию. Главное различие этих двух процедур состоит в том, что изменение разрешённого вида использования проходит на более низком административном уровне, чем изменение категории. К примеру, «неудобоваримое» для строительных целей «огородничество» вы можете поменять в рамках всё той же категории «земли сельхозназначения» на «дачное строительство». А вот изменить эту категорию на «земли поселений» с разрешённым видом использования ИЖС будет намного сложнее.
Каким образом земли одной категории можно перевести в другую, регламентирует Федеральный закон № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее — Закон № 172-ФЗ), вступивший в силу с 5 января 2005 г.
Так, согласно этому документу, существует семь причин, по которым можно изменить категорию земель сельхозугодий. Первая — консервация земель, то есть временное исключение из хозяйственного оборота, осуществляемое для предотвращения развития и устранения процессов деградации почв, восстановления их плодородия и реабилитации территорий, подвергшихся загрязнению.
Вторая — создание особо охраняемых природных территорий. Третья — установление или изменение черт поселений, например расширение муниципального образования (города, посёлка).
Четвёртая — строительство промышленных объектов (только в том случае, если выбранный участок непригоден для осуществления сельскохозяйственного производства). Пятая — включение непригодных для сельскохозяйственных работ земель в состав земель лесного или водного фонда либо земель запаса. Шестая — сооружение на этих землях дорог, линий электропередачи или связи, нефте- и газопроводов, железнодорожных линий и т. д.
Последняя причина связана с выполнением РФ международных обязательств. Например, земли сельхозугодий могут поменять категорию, если это нужно для безопасности государства. Исключение составляют лишь участки, кадастровая стоимость которых более чем на 30% превышает средний по району уровень, и особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья. Согласно п. 2 ст. 7 Закона № 172-ФЗ их перевод в другую категорию не допускается.
Процедура изменения разрешённого вида использования земель занимает на практике от 7 месяцев до года. На любом этапе вы можете получить грамотный, аргументированный отказ. После положительного рассмотрения на местном уровне документы по изменению назначения (абсолютно независимо от площади участка) в обязательном порядке направляют на согласование. Если решение положительное, то в отдел районного управления поступает ответ за подписью руководителя управления о внесении в подраздел государственного реестра земель сведений о разрешённом виде использования земельного участка. Проводится пересчёт кадастровой стоимости и учёт участка в кадастре с новым видом использования. После получения выписки из государственного земельного кадастра вносятся изменения в единый государственный реестр прав. Оформлять или нет новое свидетельство о государственной регистрации права собственности — на усмотрение владельца.
Как отмечают специалисты, работающие в области загородной недвижимости, застройщики коттеджных посёлков, а также частные лица используют для изменения категории сельхозугодий третью из указанных выше причин. И, идя по этому пути, получают самую заветную категорию — «земли поселений» с видом разрешённого использования ИЖС. Кроме сельхозугодий можно поменять категорию и других земель, однако в каждом случае есть свои нюансы и ограничения, определённые Законом № 172-ФЗ. Поскольку на практике в большинстве своём собственники участков изменяют категорию «земли сельхозназначения», то остановимся на особенностях изменения только этой категории.
Изменение разрешённого вида использования земли
А теперь рассмотрим алгоритм перевода. Вначале коснёмся вопроса изменения вида использования земли. Он решается, как правило, на уровне органов местного самоуправления. Заинтересованное лицо (заявитель) обращается с соответствующим ходатайством в уполномоченные исполнительные органы, в чьём ведении находится земельный участок.
В ходатайстве необходимо указать: кадастровый номер участка; категорию земель, в состав которой он входит, и категорию, перевод в состав которой предполагается осуществить; обоснование перевода участка из одной категории в другую (например, для жилищного строительства); подтверждение прав на земельный участок. Помимо ходатайства в уполномоченный орган нужно также представить следующие документы:
— выписку из государственного земельного кадастра, содержащую сведения о переводимом земельном участке;
— копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц);
— копию выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или из Единого государственного реестра юридических лиц;
— выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на переводимый земельный участок.
В течение полутора-двух месяцев с момента получения ходатайства и приложенных к нему документов уполномоченный орган назначает публичные слушания по данному вопросу. Они организуются и проводятся в порядке, определённом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования. Извещение о проведении слушаний по вопросу об изменении разрешённого вида использования земли публикуется на официальном сайте муниципального образования и в местной прессе. В результате слушаний принимается акт о переводе земель либо об отказе в ходатайстве. Органы местного самоуправления должны принять акт не позднее двух месяцев с момента поступления ходатайства.
Перевод в другую категорию
Если же речь идёт об изменении категории земли, то эта процедура осуществляется уже на уровне субъекта РФ. В частности, перевод земель в категорию «земли поселений» сегодня регламентирует вступивший в силу с 1 января 2007 г. Федеральный закон № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому документу, с 1 января 2007 г. до утверждения генеральных планов городских округов и поселений, а также схем территориального планирования муниципальных районов (ныне уже устаревших), но не позднее 1 января 2010 г. решение о включении земельных участков в границы населённых пунктов и об их исключении из таких границ принимает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. Таким образом, процедура перевода земли из категории сельхозназначения в категорию «земли поселений» будет проходить в два этапа. Сначала на уровне органов местного самоуправления (она описана выше), затем — на уровне субъекта РФ.
Землю можно перевести из одной категории в другою либо добиться изменения разрешённого вида использования земельного участка внутри имеющейся категории. В первом случае процедура является более сложной
Акт о переводе земель содержит следующие сведения: основания изменения категории; описание местоположения земель с указанием границ, а также для участков — их площади и кадастрового номера; наименование категории, перевод из которой производится, и категории, перевод в которую производится. Акт направляют заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия. В течение десяти дней копию акта направляют в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для внесения изменений в документы государственного земельного кадастра. Переоформления правоустанавливающих документов на участки, в от ношении которых приняты акты об изменении категории земель, не требуется.
Далеко не всегда собственник участка может ожидать положительного решения. В каких же случаях фортуна не столь благосклонна? Это возможно и на этапе подачи ходатайства, и на этапе принятия решения по вопросу изменения разрешённого вида использования или перевода земли в другую категорию. Отказать в рассмотрении ходатайства могут по двум причинам (см. п. 2 ст. 3 Закона № 172-ФЗ): если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо (например, не собственник участка) либо к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют установленным требованиям. Уполномоченный орган, указав причины отказа, возвращает заявителю ходатайство в течение 30 дней.
На этапе принятия решения по вопросу перевода земли в другую категорию отказать могут в следующих случаях (ст. 4 Закона № 172-ФЗ):
— изменение категории земельного участка ограничено или запрещено на федеральном уровне (Например, земли лесного фонда делятся на лесничества и лесопарки. Согласно ст. 186 Земельного кодекса РФ запрещён перевод лесопарков в земли иных категорий.);
— государственная экологическая экспертиза выдала отрицательное заключение;
— установлено несоответствие испрашиваемой категории утверждённым документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.
Акт об отказе в переводе земли в другую категорию можно обжаловать в судебном порядке (гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Это интересно:  Моральный вред при незаконном увольнении

Содержание

Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов

Главная » Земля » Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов

Большой спрос на загородную недвижимость приводит к тому, что земель, предназначенных для индивидуальной застройки, становится все меньше. В связи с чем, возникла необходимость в преобразовании участков особых категорий в земельные наделы, которые возможно использовать под жилое строительство. Основная причина перевода земель сельскохозяйственного назначения в территории поселений – это их низкая стоимость в сравнении с аналогичными участками земли других специальных категорий.

Как земли сельскохозяйственного назначения перевести в земли населенных пунктов

Наделы сельскохозяйственных категорий, после преобразования в участки под индивидуальную застройку, включаются в фонд земель поселений. С этого момента на эти территории распространяются нормы градостроительного законодательства. Для изменения целевой принадлежности земель подавайте соответствующее обращение в уполномоченный орган местного самоуправления.

В ходатайстве в обязательном порядке укажите следующую информацию:

  • наименование подразделения органа местного самоуправления, в ведении которого находится интересующий вас участок;
  • порядковый номер кадастрового учета;
  • правовое основание использования участка земли;
  • действующая целевая категория земельного надела (сельхозназначение);
  • желаемая целевая категория (включение в состав земель поселений);
  • основание, послужившее причиной изменения правового статуса земельного участка;
  • ссылки на нормы законодательства, предоставляющие право изменения целевого назначения земель.

При подаче ходатайства приложите следующие документы:

  • выписка из ЕГРН (содержит информацию о владельце);
  • кадастровая документация (содержит все характеристики надела земли);
  • заключение экологической экспертизы, подтверждающее возможность перевода земель.

Законодательством установлено обязательное требования по проведению экологической экспертизы в отношении земель, занятых лесными насаждениями, а также участков, особо охраняемых государством в связи с плодородием почв. Подобные территории крайне сложно перевести в земельные наделы, предназначенные под индивидуальную застройку.

На рассмотрение заявленного ходатайства и прилагающихся документов уполномоченному органу местного самоуправления предоставляется 60 рабочих дней. Если земля находится в ведении субъекта РФ, то время на рассмотрение продлевается еще на месяц. В случае положительного решения со стороны органа государственной власти составляется акт о смене целевого назначения участка.

В течение 14 рабочих дней подписанный акт направляется заявителю. Второй экземпляр документа передается в территориальный орган Росреестра для внесения соответствующих изменений в ЕГРП. Все первоначальные правоустанавливающие документы на участок считаются действующими, их переоформление в связи со сменой категории земли не требуется.

Сроки рассмотрения ходатайства о переводе земель

На уровне муниципалитета ходатайства о преобразовании категорий земель рассматриваются в срок до 2 месяцев. Обращения о переводе земель, находящихся под контролем органов государственной власти субъекта РФ, проходят рассмотрение не менее 3 месяцев с даты принятия.

По результатам выносится одно из следующих решений:

  • удовлетворить ходатайство и выдать разрешение на перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию участков поселений;
  • отказать в ходатайстве и оставить статус земельного участка прежним.

Оформленное решение в виде акта направляется инициатору перевода земли в срок, не превышающий 14 дней.

Перевод земель сельхозназначения в ИЖС.

Что можно строить на землях сельхозназначения, читайте тут.

В тексте акта указывается следующая информация:

  • мотивированное обоснование принятого решения;
  • основные характеристики земельного участка;
  • действующее и желаемое целевое использование.

Основания перевода земель сельхозназначения в земли населенных пунктов

Согласно нормам действующего законодательства (Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую») преобразование целевого назначения земельного участка может быть произведено при наличии следующих условий:

  • утвержден акт о консервации наделов определенной категории;
  • определены земельные участки, в отношении которых установлен режим особо охраняемых территорий;
  • издан нормативный акт о расширении действующих границ населенных пунктов;
  • согласовано решение о размещении промышленных объектов на земельных участках сельскохозяйственного направления;
  • разработан план по порядку восстановления плодородия истощенных земельных участков;
  • согласован проект по размещению дорожных магистралей, электрических станций и других коммунальных объектов;
  • принято решение о преобразовании земельных участков, признанных непригодными для использования в сельскохозяйственных целях, в земли, используемые для объектов водной и лесной среды, а также наделов, образующих фонды запаса;
  • утвержден нормативный акт о постройке на земельных наделах объектов социальной инфраструктуры;
  • разработан проектный план по добыче полезных ископаемых;
  • принято согласованное решение об использовании земель сельхозназначения под размещение оборонных объектов.

Вместе с тем, на законодательном уровне установлен запрет на изменение статуса земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых значительно превышает среднестатистическую цену подобных наделов (более чем на 50%). Данное ограничение позволяет государственным органам сохранить земли с высокой плодородностью.

Таким образом, вопрос изменения правового статуса земельного участка решается индивидуально, применительно к конкретной ситуации.

Перевод земель, предназначенных для сельскохозяйственных нужд, в земли, предназначенные под индивидуальную застройку, является наиболее сложным и материально затратным процессом. Необходимость преобразования подобных земель вам придется не только мотивированно обосновать, но и возместить убытки, полученные в результате использования земельного участка в целях, противоречащих его действующему назначению (упущенная выгода государства от использования наделов для сельскохозяйственных нужд).

Наиболее возможными вариантами для перевода земель, предназначенных для растениеводства и животноводства, являются участки, имеющие общие границы с землями поселений или находящиеся в резервном фонде.

Отказ в переводе земель сельхозназначения в земли поселений

Принятие решения об отказе в изменении целевого назначения со стороны уполномоченного государственного органа основывается на следующих основаниях:

  • в результате проведения экологической экспертизы установлено, что смена категории земельного участка повлечет негативные природные изменения и финансовые потери государства;
  • наличие ограничений, установленных в нормативных актах муниципального образования;
  • местонахождение участка исключает возможность перевода категории земли.

Исковая давность в отношении отказов в преобразовании земельных участков, составляет три месяца с даты вынесения решения или с момента, когда заявитель узнал о неправомерности вынесения отрицательного решения.

О порядке перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов

В настоящее время наблюдается бум массового загородного строительства. Как следствие, земли, на которой можно осуществлять строительство, становится все меньше и меньше, в связи с этим объектом пристального внимания становятся земли сельскохозяйственного назначения, которые по цене дешевле, чем земли населенных пунктов.

Отношения по переводу земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов регулируются Земельным кодексом РФ, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и др. правовыми актами.

Правовое понятие категории «земли сельскохозяйственного назначения» содержится в п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ, согласно которой, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предоставленные для этих целей.

В соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», собственниками земель данной категории могут быть граждане, организации, муниципальные образования, субъекты РФ, государство. Ограничения касаются лишь иностранных граждан и организаций, а также организаций, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, организаций и лиц без гражданства составляет более 50 процентов, в данном случае они могут быть лишь арендаторами.

П. 1 ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» содержит закрытый перечень оснований перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий:

  1. консервация земель;
  2. создание особо охраняемых природных территорий;
  3. установление или изменение черты населенных пунктов;
  4. размещение промышленных объектов на землях сельскохозяйственного назначения;
  5. строительство дорог, линий электропередач и иных линейных объектов при наличии утвержденного проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий;
  6. включение непригодных для сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
  7. добыча полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
  8. размещение объектов коммунально-бытового назначения, если иные варианты размещения данных объектов отсутствуют;
  9. выполнение международных обязательств РФ для обеспечения обороны страны.
Это интересно:  Передача материальных ценностей при увольнении

Существует также два случая, когда перевести земли сельскохозяйственного назначения невозможно: первый-это участки, у которых кадастровая стоимость на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району; второй – отнесение земель к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.

Для осуществления перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов необходимо подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. По землям, относящимся к государственной собственности, уполномоченным органом является Правительство РФ. До сих пор не закончилось разграничение земель по видам собственности, поэтому, в основном, вопросами перевода земель занимаются исполнительные орган государственной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления.В обязательном порядке в ходатайстве о переводе указываются кадастровый номер земельного участка, права на земельный участок, категории земель, из которой будет осуществляться перевод, и в которую он будет производиться, а также причина перевода земельного участка из одной категории в другую.

К ходатайству прилагаются следующие документы:
1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;
4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами (в соответствии с ФЗ «Об экологической экспертизе» проведение государственной экологической экспертизы обязательно при переводе лесных земель в нелесные и переводе любых категорий земель в особо охраняемые природные территории. Таким образом, при переводе земель сельскохозяйственного назначения, например в земли поселений, проведение экспертизы не требуется).
5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
Существуют некоторые проблемы уже на этапе подготовки вышеперечисленных документов.

До подачи ходатайства земельный участок должен пройти процедуру постановки на кадастровый учет и быть зарегистрирован как объект права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Мероприятие это довольно дорогостоящее, особенно если учитывать площади земельных участков. Поэтому если земельный участок находится в собственности, то он сначала приобретается с установленной категорией, а потом уже новый правообладатель начинает процедуру перевода.

Ходатайство рассматривается в течение 2 месяцев исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления; 3 месяцев – Правительством РФ. По итогам рассмотрения ходатайства принимается акт о переводе земель из одной категории в другую категорию или об отказе в переводе, которые должны быть направлены заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия акта и копию акта в орган государственного кадастрового учета для внесения изменений в раздел «категория земель».

После внесения изменений орган кадастрового учета уведомляет органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В данном случае переоформление правоустанавливающих документов на земельный участок не требуется.
Отказать в переводе земель из одной категории в другую могут в следующих случаях:

  1. в связи с отрицательным заключением экологической экспертизы, если она необходима;
  2. в связи с ограничениями, содержащимися в федеральных законах;
  3. в связи с несоответствием испрашиваемого целевого назначения утвержденной документации территориального планирования.

Акт о переводе земель или акт об отказе в переводе земель может быть обжалован в судебном порядке в течение 3 месяцев, когда правообладателю земельного участка стало известно об отказе, в случае пропуска срока по уважительной причине, акт об отказе в переводе может быть обжалован и за пределами этого срока.

Как перевести землю из поселений

Перевод земли – так в обиходе принято называть процесс перевода земельного участка из одной категории в другую. Как перевести землю из поселений, например, в категорию «земли сельхозназначения» и можно ли это сделать в принципе? Нужно сказать, что смена категории земли, согласно действующему законодательству, на сегодняшний день является одной из самых сложных и не всегда оправдывающих себя юридических процедур. Она требует значительного количества времени и денежных затрат, при этом конечный результат гарантирован далеко не всегда.

Что такое земельные категории и зачем они нужны

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, все имеющиеся здесь земельные ресурсы подразделяются на семь категорий. Первоначально это задумывалось с тем, чтобы максимально обеспечить охрану природы и земель, которые, как известно, являются невосполнимым ресурсом. И при ненадлежащем использовании, этот ресурс может истощаться, теряя свою первоначальную ценность. Давайте посмотрим, какие же имеются земельные категории и чем они отличаются друг от друга.

  • Земли сельскохозяйственного назначения – как уже понятно из самого названия в эту категорию попадают все земли, которые предназначены для ведения сельского хозяйства и размещения различных агропромышленных комплексов – ферм, виноградников, пастбищ, разведения злаковых и иных культур и так далее. Все земли сельскохозяйственного назначения, как правило, вынесены за городскую черту и должны использоваться строго по назначению. Часто, приобретая земельные участки, относящиеся к этой категории, граждане предполагают, что могут перевести землю в категорию земель поселений и построить здесь дом. Однако это удается далеко не всегда. К счастью, садоводства и дачные некоммерческие партнерства тоже относятся к этой категории.
  • Земли поселений и населенных пунктов – а вот это именно те земли, которые предназначены для строительства жилых домов.
  • Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности иземли иного специального назначения – земельные участки, чаще всего, расположенные за пределами городской черты и используемые для размещения соответствующих объектов. Здесь находятся стратегические и оборонные предприятия, а также предприятия, обслуживающие космическую отрасль страны.
  • Земли особо охраняемых территорий и объектов – земли, имеющие природоохранную и культурно-историческую ценность, имеющие научное, рекреационное или просто эстетическое значение, с особым правовым режимом и, как правило, выведенные из оборота.
  • Земли лесного фонда – земли, на которых расположены лесные богатства страны.
  • Земли водного фонда – земли, находящиеся под водоемами, а также те, на которых располагаются гидротехнические сооружения, относящиеся к этим водоемам.
  • Земли запаса – неиспользуемые земли, находящиеся в собственности государства или местных муниципальных образований. Для использования этих земель необходимо перевести их в любую другую категорию.

Все земли, относящиеся к той или иной категории, должны использоваться в полном соответствии с тем правовым режимом, который для них установлен

Как перевести землю из поселений в другую категорию

Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно внимательно изучить, что по этому поводу говорит Федеральный закон от 21.12.2004 года «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» за № 172 ФЗ. Чаще всего, впрочем, требуется не перевести землю из поселений, а как раз, наоборот, перевести земли, относящиеся к категории сельскохозяйственного назначения, либо лесного фонда в земли поселений, для того чтобы можно было, например, построить там дом. Многое будет зависеть от того, в чьем ведении находится решение этого вопроса – на муниципальном или Федеральном уровне он должен рассматриваться. В зависимости от этого и выбирается орган власти, куда необходимо обратиться с заявлением-ходатайством.

Если участок закреплен за муниципальным образованием, вы пишете туда заявление, в котором указываете следующие данные:

  • категорию земель, к которой принадлежит ваш земельный участок и ту категорию, в которую вы хотели бы его перевести;
  • причины, по которым требуется перевести землю из поселений в иную категорию с достаточным обоснованием;
  • кадастровый номер земельного участка.

К заявлению прикладывается:

  • копия свидетельства о собственности на земельный участок;
  • копия правоустанавливающего документа, на основании которого оно было выдано;
  • выписка из кадастрового паспорта;
  • выписка из ЕГРЮЛ, если заявление пишется от имени юридического лица;
  • выписка из ЕГРИП, если заявитель является физическим лицом;
  • выписка из ЕГРП, которую нужно получить в региональном отделении Росреестра;
  • заключение, полученное у Главного Архитектора муниципального образования, о возможности такого перевода;
  • заключение экологической экспертизы;
  • если у земельного участка несколько собственников, то нотариально заверенные согласия всех остальных владельцев.

В случае если земельный участок относится к ведению Федеральных органов, то такое заявление нужно писать в Правительство области, туда же и передавать все указанные документы.

Заявление должно быть рассмотрено в течение трех месяцев, после чего заявителю направляется официальный ответ о возможности или невозможности изменения категории для данного земельного участка. В случае если собственник окажется не согласен с решением правительственных органов, он может попытаться оспорить его в судебном порядке.

Арбитражный процессуальный кодекс РФ
Бюджетный кодекс РФ
Водный кодекс РФ
Воздушный кодекс РФ
Градостроительный кодекс РФ
Гражданский кодекс РФ
Гражданский процессуальный кодекс РФ
Жилищный кодекс РФ
Земельный кодекс РФ
Кодекс внутреннего водного транспорта РФ
Кодекс врачебной этики
Кодекс об административных нарушениях
Кодекс профессиональной этики адвоката РФ
Кодекс этики аудиторов РФ
Конституция РФ
Лесной кодекс РФ
Налоговый кодекс РФ
Семейный кодекс РФ
Таможенный кодекс
Трудовой кодекс РФ
Уголовно-исполнительный кодекс РФ
Уголовно-процессуальный кодекс РФ
Уголовный кодекс РФ

Закон РФ «О защите прав потребителей»
Закон РФ «Об авторском праве и смежных правах»
Закон РФ «Об образовании»
Закон РФ «Об обжаловании в суд»
Закон РФ «О вывозе и ввозе культурных ценностей»
Закон РФ «О медицинском страховании граждан»
Закон РФ «О милиции»
Закон РФ «О потребительской кооперации»
Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»
Закон РФ «О налогах на имущество физических лиц»
Закон РФ «О плате за землю»
ФЗ «О банках и банковской деятельности»
ФЗ «О бухгалтерском учете»
ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»
ФЗ «О ветеранах»
ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»
ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
ФЗ «О землеустройстве»
ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»
ФЗ «О некоммерческих организациях»
ФЗ «Об акционерных обществах» (АО)
Закон РФ «О беженцах»
Закон РФ «О безопасном обращении с пестицидами»
Закон РФ «О безопасности дорожного движения»
Закон РФ «О бюджете фонда социального страхования»
Закон РФ «О ведомственной охране»
Закон РФ «О ветеринарии»
Все законы РФ

Как перевести земли сельхозназначения в земли поселений?

Опубликовал: admin в Земля 09.10.2018

Главная Земля Перевод земли сельхозназначения в земли поселений

В последние годы значительно увеличилось число граждан, желающих иметь в собственности свой загородный дом. Из-за резкого увеличения числа строящихся загородных домов возникла ситуация, при которой становится очевидной нехватка земель поселений, в результате чего многие граждане вынуждены подавать заявку о переводе сельскохозяйственных земель в категорию земель поселений.

Это интересно:  Вынесение судебного решения без моего участия - вопрос юристу. Ростов-на-Дону

Если возникла необходимость в данной процедуре, следует прежде всего досконально разобраться в законодательных аспектах этой проблемы. Основными нормативно-правовыми актами, которыми следует руководствоваться при переводе земли в иную категорию, являются Земельный кодекс РФ и федеральный закон О переводе земель из одной категории в другую.

Можно ли перевести земли с/х назначения в земли поселений

В принципе, такой перевод возможен в определенных ситуациях, но это скорее исключение, чем общее правило. Одним из оснований, допускающим изменение категории, к которой ранее относилась земля, является пересмотр границ городских и сельских поселений. Оно определяется в п. 3 ч. 1 ст. 7 закона № 172-ФЗ.

Также возможен перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель, относящихся к поселению, в случае возведения на территории этих земель производственных промышленных объектов.

В этом случае закон требует, чтобы их кадастровая стоимость не превышала уровень средней стоимости таких же по своим характеристикам земель на территории муниципального района. Исключение для размещения в данной ситуации установлено п. 4 ч. 1 ст. 7 закона № 172-ФЗ. Это земли особо ценного назначения.

П. 9 ч. 1 ст. 7 закона № 172-ФЗ также содержит перечень ситуаций, при которых земли можно перевести в категорию земель поселений. Они возникают в случаях необходимости размещения на территории сельскохозяйственных угодий объектов здравоохранения, образования, коммунально-бытового и социального назначения, если на других территориях их размещение невозможно.

В случаях с объектами коммунально-бытового и социального назначения, согласно ч. 2 ст. 7 закона № 172-ФЗ, при превышении кадастровой стоимости на 50% и выше от средней цены по району перевод запрещается.

Для осуществления перевода земли в другую категорию выполните следующую последовательность действий:

  • подготовьте все необходимые документы, которые нужно будет предъявить согласно закону;
  • оформите соответствующее ходатайство по форме, установленной в регионе вашего проживания;
  • подайте документы в орган, обладающий полномочиями рассматривать подобные ходатайства;
  • получите заключение соответствующего государственного органа, оформленное в письменном виде;
  • подайте заявление с просьбой внести изменения в единую базу данных в ТО Росреестра.

Заявление нужно подать в орган, наделенный соответствующими полномочиями. Если участок земли находится в ведении федеральных властей, подавайте заявление в государственную инстанцию, а если же он принадлежит муниципалитету, то тогда заявление подается в местный орган муниципальной власти.

Как правило, ходатайство следует подавать в земельный комитет. Более детальную и точную информацию вы может узнать в администрации вашего города или сельского поселения. Если ваша заявка будет одобрена, соответствующая инстанция оформляет акт, в котором подтверждается перевод участка земли в категорию земель поселений.

Чтобы получить решение уполномоченного органа, вам потребуется предъявить свой гражданский паспорт. Если же вы поручили выполнение этого действия своему представителю, позаботьтесь о том, чтобы на его имя была оформлена доверенность, которая должна быть нотариально удостоверена. В таком случае представитель обязан будет предъявить паспорт и доверенность.

Срок рассмотрения заявки в общем случае составляет один месяц. В случае же проведения публичных слушаний заявка рассматривается в течение двух месяцев.

Если вы получили оформленный в письменном виде отказ и убеждены в его неправомерности, идите на обжалование вынесенного решения. Попробуйте вначале обжаловать его в досудебном порядке, оформив жалобу на имя вашего главы администрации. Если ваши доводы приняты не будут, подавайте соответствующий иск в суд.

Получив так или иначе положительное заключение, уведомите уполномоченного сотрудника Росреестра о том, что требуется внести изменения в информацию о категории участка в связи с его переходом к землям поселения. Перерегистрация согласно требованиям закона должна быть проведена в течение 10 дней. Когда эта процедура будет выполнена, вам обязательно должны дать кадастровую выписку.

Перевод земель сельхозназначения в ЛПХ.

Как земли сельхозназначения перевести в земли под дачное строительство, читайте тут.

Информация, содержащаяся в ходатайстве, подаваемом в земельный комитет, должна быть максимально полной и исчерпывающей. Обязательно включите в него информацию о заявителе и его правах на земельный участок, укажите кадастровый номер участка и его категорию, опишите основания, по которым требуется изменить категорию земли.

Приложите к ходатайству следующие документы:

  • выписку из ЕГРН;
  • паспорт и его ксерокопию (в случае если вы являетесь ИП, подготовьте выписку из ЕГРИП; если вы – представитель юридического лица, то вам нужно будет предоставить выписку из ЕГРЮЛ);
  • заключение специалиста о том, насколько земля пригодна для сельскохозяйственной деятельности;
  • правоустанавливающие бумаги на объект;
  • схему расположения вашего участка земли;
  • когда запрос подается арендатором или представителем владельца земли, требуется оформленное в письменном виде разрешение на выполнение данной процедуры.

Приведенный здесь перечень не является полным и абсолютно точным. Для различных категорий земельных участков могут потребоваться дополнительные документы, свои для каждого вида земли. Полный перечень предъявляемых документов узнайте у представителей администрации вашего населенного пункта.

Например, если требуется земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства, переоформить в земли населенных пунктов, можно вместо выписки ЕГРН предоставить кадастровый паспорт участка (он должен быть действительным, после его оформления не должно пройти более 5 лет).

Если у вас есть задокументированные подтверждения, которые доказывают, что почва на участке является малоплодородной, не забудьте приложить их к ходатайству.

Обязательным условием перевода земли в другую категорию является подача соответствующей заявки человеком, который имеет российское гражданство.

Лица, не имеющие гражданства и граждане иностранных государств, а также юридические лица, уставный капитал которых более чем на половину составляют активы лиц, имеющих иностранное гражданство, согласно российским законам не имеют права заявлять ходатайства о пересмотре категории земельного участка.

Вторая глава закона № 172-ФЗ допускает перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию только в том случае, если выполняются определенные условия.

К этим условиям относятся:

  • проведение укрупнения земель;
  • создание заповедников, имеющих статус природоохранных территорий;
  • увеличение площади населенных пунктов вследствие расширения их границ;
  • вынужденное сооружение объектов, не имеющих прямого отношения к сельскохозяйственной деятельности, которые приходится строить на этих землях;
  • перевод в другой земельный фонд, обусловленный тем, что осуществление сельскохозяйственной деятельности не представляется возможным;
  • выполнение взятых на себя обязательств, вытекающих из международных соглашений, в том числе обязательств в военной сфере;
  • на этой территории залегают полезные ископаемые и осуществляется либо планируется их добыча;
  • возникновение необходимости сооружения объектов социального, учебного, медицинского или жилищно-коммунального назначения.

В законе предусмотрено правило, из которого следует, что нельзя перевести участок земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию, если его кадастровая стоимость на 50% и более превышает среднюю цену на сельскохозяйственные земли в регионе. Кроме этого, законодатель установил прямой запрет на изменение категории земель, обладающих особо высокой продуктивностью. Как видно из приведенных здесь положений закона, смена категории земли допускается далеко не всегда.

Больше всего препятствий и ограничений вас ожидает, если вы решили земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства, переопределить в земли населенных пунктов.

На практике наиболее часто встречающейся трудностью является то, что кадастровая стоимость участка сельскохозяйственной земли превышает стоимость других участков с теми же характеристиками, расположенных неподалеку. Это можно объяснить тем обстоятельством, что государству такая процедура невыгодна, так как при переназначении типа земельного участка оно терпит ущерб в виде упущенной выгоды ввиду невозможности в будущем получать прибыль с этих земель. Это необходимо учитывать при проведении процедуры перевода земли.

В таком случае вы должны дать аргументированное обоснование необходимости данных действий, а также перечислить в пользу государства денежные средства, покрывающие его финансовые убытки.

Учтите также, что перевести сельскохозяйственные земли в земли населенных пунктов возможно только тогда, когда они непосредственно прилегают к поселениям или зарезервированы органами местной власти на будущее в связи с развитием населенного пункта.

Данное заявление подлежит рассмотрению в течение одного месяца. По окончанию этого срока на ваше заявление должен быть дан ответ. В случае удовлетворения заявления будут назначены публичные слушания, по итогам проведения которых оформляется акт о переводе земли в другую категорию.

Срок, в течение которого должен быть подготовлен акт, зависит от уровня властных структур. Региональным властям закон отводит на это 2 месяца, а федеральным – 3 месяца.

Органы власти, уполномоченные рассматривать ходатайства о смене категории земли, могут отказать в его приеме к рассмотрению, если будет установлено, что оно подано лицом, которое по закону не может этого делать, а также выяснится, что предъявленные документы не соответствуют требованиям законодательства. Это закреплено в ч. 2 ст. 3 закона № 172-ФЗ.

Если документы не соответствуют законодательным требованиям, их должны вернуть подавшему их лицу в течение 30 дней с момента их предъявления уполномоченному органу. В таком случае согласно ч. 3 ст. 3 закона № 172-ФЗ причина их возврата должна быть обоснована.

Если с ходатайством и прочей документацией нет никаких проблем и она соответствует всем требованиям, заявление должно быть принято к рассмотрению. По итогам рассмотрения заявления уполномоченные органы выносят решение, результатом которого является принятие акта о переводе либо отказ в совершении этой процедуры. Частью 4 ст. 3 закона № 172-ФЗ установлено правило, гласящее, что Правительство РФ должно рассмотреть ходатайство и вынести по нему решение не позднее 3 месяцев после его подачи, а исполнительным органам государственной власти и органам местного самоуправления на это отводится 2 месяца.

К акту о переводе земель установлены определенные требования. Он является бессрочным, принятие его на определенный срок не допускается.

В акт должны быть обязательно включены перечисленные ниже данные:

  • аргументированные основания, подтверждающие необходимость смены категории земель;
  • информация о кадастровых номерах и площади участков, сведения о точном их положении и границах;
  • к какой категории земля относилась до перевода и куда она будет относиться теперь.

Соответствующий акт, подтверждающий перевод земли в иную категорию либо обосновывающий отказ в осуществлении этой процедуры должен быть направлен заявителю не позднее 14 календарных дней со дня его утверждения. Если вы не согласны с вынесенным решением, подавайте иск об оспаривании акта в суд (ч. 5-8 ст. 3 закона № 172-ФЗ).

Статья написана по материалам сайтов: n-vorota.ru, uropora.ru, www.klerk.ru, www.jurist-center.ru, ferma-partner.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector