+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Как проводится оценка сервитута на земельный участок?

При условии пользования чужим участком или иным имущественным объектом, вполне разумным шагом, представляется, оплата за пользование.

В наше время это правило, в некоторых случаях, уже является регламентированным и вопрос о том, как отблагодарить соседа за то, что разрешил воспользоваться своей территорией – не является насущным. Сумму или размер благодарности достаточно легко высчитать самостоятельно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

А если собственник, воспользовавшись необходимостью в использовании участка другим лицом, затребует непомерную цену – его так же достаточно легко поставить перед фактом реальной стоимости этой услуги.

Общая информация

Особенно это касается отношений между соседями, которые подразумевают зависимость друг от друга при проведении тех или иных работ на согласованных смежных полосах территорий (межах).

Плату нужно требовать тогда, когда договорённости об использовании части участка, выходят за рамки устного разрешения и приобретают правомочность, оформленную соглашением сторон или односторонним решением, с приложением судебного постановления.

При составлении соглашения, сумма установленной оплаты определяется сразу и вносится в условия соглашения.

При установлении обременения сервитутом через суд, сумма оплаты определяется сразу после принятия решения судом, на основании исковых требований и признанных судом нормативов. Плата за обременённость сервитутом всегда взымается в пользу собственника участка.

Различия в оценке частного и публичного сервитута

В соответствии с п.5 ст.274 ГК РФ и п.6 ст.23 ЗК РФ, собственник участка имеет право требовать плату, но при этом назначенная плата должна быть соразмерной причинённым неудобствам.

Понятие причинённого неудобства является математической величиной и подлежит вычислению в соответствии с имеющимися методологическими положениями. При взаимодействии частных лиц, право требования может быть инициировано исключительно со стороны собственника.

Таким образом, при проведении изыскательских работ или проведении через участок линейных объектов, стоимость сервитута может быть отрицательной, так как по окончании работ землевладелец не понёс никаких убытков.

Понятие соразмерности является ключевым требованием к объективному подходу и расчёту стоимости в соответствии с методическими требованиями, утверждёнными Росземкадастром.

Подсудность установления и оценки возникает тогда, когда стороны не смогли договориться по взаимному согласию.

Как правило, иск возбуждает сторона, которую не допускают к проведению работ на чужом участке, с обоснованием реальной необходимости использования земель.

Судом учитываются все возможности по снижению доставляемых неудобств по обложению землепользователя ограничением. Суд учитывает и возможности компенсации за право пользования участком.

Если стороны не пришли к единому мнению или представили на рассмотрение суда противоречивые сведения, исходящие исключительно из личных интересов, суд имеет право назначить проведение экспертизы по нанесению имущественного ущерба собственнику участка. В этом случае, решением экспертной комиссии будет установлен масштаб пользования и условия его оплаты.

Порядок определения платы по соглашению

Если обременение устанавливается по взаимному соглашению на короткий срок – землевладелец вправе установить разумную стоимость услуги по своему усмотрению. Если другая сторона сочтёт его требования завышенными, то для определения стоимости сервитута может использоваться принцип утраты части прав пользования в соответствии с обременением.

Соответственно, расчёт стоимости производится на основании общей рыночной стоимости 1 кв.метра земли в соответствующем районе, регионе, населённом пункте и т.п.

Далее учитывается степень обременённости и размер убытков, в соответствии с размером обременённости. Степень обременённости зависит от масштабов работ, проводимых на участке и размера части участка, который отчуждается от собственника в пользу лица, установившего сервитут.

По имеющимся данным, степень обременения может варьироваться от 0 % (ничтожное обременение) – до 100 %, когда собственник практически не имеет возможности пользоваться участком и ему приходится защищать собственные права в судебном порядке.

Обычно, при установлении публичного сервитута на полный участок собственника, вопрос его имущественных прав решается в административном порядке – путём замены или выкупа земель.

Расчёт стоимости

Для того, чтобы произвести расчёты, в первую очередь необходимо вычислить базовую величину понесённых владельцем убытков. Она заключается в сопоставлении:

  • рыночной стоимости 1 кв.м земли;
  • общего объёма земли, отчуждённой от собственника, установлением сервитута, и измеряемой в процентном соотношении к общему объёму участка.

Затем, из стоимости обременённого участка, высчитывают срок установленного обременения:

  • 49 лет = 100 % стоимости;
  • срок установления сервитута = х % стоимости.

Решив уравнение, можно получить базовую стоимость убытков, понесённых собственником. Далее, по методикам Росземкадастра, добавляются другие ставки расчёта стоимости.

К ним относится упущенная выгода и реальный ущерб. Упущенная выгода высчитывается как среднестатистическая единица получаемой от участка выгоды (пользы) – путём дисконтирования денежного потока.

Для этого проводится анализ притока и оттока денежных средств, путём сравнения разных статусов участка: при отсутствии обременения и с обременением сервитутом.

Реальный ущерб определяется разницей рыночной стоимости земель без обременения и с обременением сервитутом.

Общая оценка стоимости составляет сумму следующих величин:

  • размер реального ущерба, которого не могло быть, при условии отсутствия обременения и который возник исключительно на его основе;
  • сумма утраченной выгоды, которая могла быть получена без установления сервитута;
  • реально понесённые убытки в результате ограничения пользованием (по приведённому выше расчёту).

После определения общей стоимости сервитута, стороны договариваются (следуют решению суда) о способах оплаты. По договорённости сторон, собственник может получить всю сумму положенных выплат:

  • за один раз;
  • несколькими частями в оговорённый срок;
  • в качестве помесячной или поквартальной оплаты.

Но при условии получения всей суммы задолго до завершения сроков действия обременения, могут возникнуть некоторые проблемы.

Поэтому предусмотрена возможность изменения оплаты и переоценка стоимости сервитута, как по согласию сторон, так и по решению суда.

При составлении документа об оценке необходимо оформить его надлежащим образом, с использованием данных из записей кадастрового учёта и с учётом всех имущественных объектов, которые расположены на участке собственника, и в особенности – если они попадают в зону обременения.

Оценка сервитута составляется по образцу договора и включает в себя сведения о сторонах, заключивших соглашение об оплате компенсации за обременение и ограничение пользования участком.

Также в документе должно быть оговорено положение о том, что соответствующая оценка установлена на определённую дату (дату составления) и имеет право на пересмотр обозначенных условий. Впоследствии, при существенном изменении условий рынка, возможна переоценка и переоформление соглашения.

Оценка сервитута: как самостоятельно рассчитать стоимость?

Сервитут – ограниченные права лиц на срочное или бессрочное пользование недвижимостью, которое применяется в земельных взаимоотношениях. Он регулируется соглашением, договором или нормативно-правовым актом, устанавливаемым между собственником или правообладателем земельного участка (ЗУ) и вторым лицом для обеспечения прохода (проезда) на территорию, принадлежащую второму лицу, а также прокладки или ремонта коммуникативных сетей, транспортного сообщения, геодезических, проектно-изыскательных и других видов работ. Право на сервитут предусмотрено 274 статьёй ГК (Гражданского Кодекса) России и регулируется 23 статьёй ЗК (Земельного Кодекса) России.

Различают два вида сервитута:

  • Частные. Это договорные отношения, устанавливаемые между гражданами (частными лицами). При этом одна или обе стороны могут быть как юридическим, так и физическим лицом.
  • Публичные. Этот вид сервитутов устанавливается на основании нормативно-правовых актов между гражданином и федеральным, региональным или муниципальным органом власти. Публичные сервитуты заключаются в интересах государства, региональных или местных властей и граждан, проживающих на этой территории. Они устанавливаются только по результатам публичных слушаний и не предполагают изъятия земли у правообладателя.
Это интересно:  Выходное пособие в связи с сокращением штата

В соответствии с ГК и ЗК России обе разновидности сервитутов должны быть зарегистрированы в Росреестре. После заключения соглашения, договора или подписания нормативно-правового акта подаются документы, которые являются основанием для внесения изменения в ЕГРН.

Плата за сервитут

Сервитут – это обременение, накладываемое на земельный участок, но не лишающее правообладателя (собственника) прав на распоряжение, владение и использование земли, в отношении которой он установлен. Однако из-за установления сервитута правообладатель может понести убытки. В связи с этим он может требовать соразмерной возможным убыткам платы. Это право предусмотрено 5 пунктом 274 статьи ГК России и 6 пунктом 23 статьи ЗК России.

Оценка сервитута

В законодательстве чётко прописано, что владелец имеет право требовать соразмерную плату, это означает, что цена сервитута должна быть разумной и покрывать возможные убытки, которые могут появиться из-за его установления. Если вторая сторона считает стоимость сервитута завышенной, то он может потребовать дополнительной оценки и пересмотра цены.

ГК и ЗК России не регламентируют право на проведение оценки стоимости сервитута. Это подразумевает, что оценка лежит на заинтересованных в установлении сервитута сторонах. В спорных ситуациях законодательство не накладывает ограничений на привлечение независимых экспертов, а также на обращение в судебную инстанцию для урегулирования спора.

В первом случае инициатор установления сервитута или правообладатель участка могут самостоятельно обратиться в независимую оценочную компанию. Во втором варианте судебная инстанция назначает проведение экспертной оценки. Однако в обоих случаях выбор оценочной компании оговаривается между владельцем и инициатором установления сервитута.

Как самостоятельно рассчитать стоимость сервитута?

Для определения стоимости сервитута используется принцип, основанный на выявлении утраты, которая соответствует обременению. Расчёт цены производится по следующей формуле:

(РС х ПО) х СУ + УВ +РУ, где:

РС – рыночная стоимость 1 кв. м. участка, соответствующая цене в регионе (районе, поселении и т. п.);

ПО – площадь обременения, в соответствии с размером площади земли, на которую распространяется действие сервитута;

СУ* – степень убытков, которая соответствует размеру обременения;

УВ – упущенная выгода, которую мог получить правообладатель при эксплуатации участка;

РУ – реальный ущерб, который понесёт правообладатель из-за установления сервитута.

*Степень обременения бывает ничтожной, в таком случае она равна 0% и может увеличиваться до полной (100%), при которой правообладатель не может пользоваться участком. При полной степени обременения владелец имеет право обратиться в суд за решением вопроса о возможности установления сервитута, так как это лишает его возможности использования земли в соответствии с её целевым назначением. Это право предусмотрено 2 пунктом 274 статьи ГК России, по которой владелец не должен лишаться прав на распоряжение участком.

Что входит в СУ?

Степень убытков (СУ) включает в себя следующие факторы (уровень убытка):

  • СОП – степень ограничения пользования;
  • ИИ – интенсивность использования;
  • СВ – степень влияния на право распоряжения недвижимостью.

Стандартный шаг изменения значения, используемый оценщиками – 25%. Соответственно выделяют пять факторов риска:

  • Ничтожный – 0%. Размер обременения незначителен по отношению к общей площади участка.
  • Умеренный – 25%. Размер обременения покрывает менее половины площади участка.
  • Средний – 50%. Размер обременения равен половине площади участка.
  • Повышенный – 75%. Размер обременения более половины площади участка.
  • Полный – 100%. Размер обременения покрывает весь или почти весь участок.

Как рассчитывается УВ?

Упущенная выгода (УВ) рассчитывается из разницы между размером выгоды, получаемой правообладателем при эксплуатации и размером выгоды, которую он получит после установления сервитута.

Пример: правообладатель сдаёт в аренду земельный участок по цене 50 тыс. руб. в месяц. Срок сервитута равен 12 месяцев. Соответственно, выгода без установления сервитута равна 600 тыс. руб. При установлении сервитута правообладатель сможет сдавать земельный участок по цене 30 тыс. руб. в месяц. Эта сумма рассчитывается из разницы общей площади участка за минусом площади обременения. В таком случае, выгода составит 360 тыс. руб. В итоге УВ рассчитывается так: 600 тыс. руб. – 360 тыс. руб. = 240 тыс. руб.

Как рассчитывается РУ?

Реальный ущерб (РУ) рассчитывается из разности между стоимостью земельного участка без обременения и при установлении сервитута.

Пример: правообладатель владеет участком 10 соток, рыночная стоимость которого равна 500 тыс. руб. (50 тыс. руб. за сотку). После установления сервитута цена земли падает до 400 тыс. руб. (40 тыс. руб. за сотку). Соответственно, РУ равен 100 тыс. руб.

Особые моменты

В некоторых случаях в итоге расчёта получается сумма с отрицательным значением. Это означает, что ущерба (убытков) правообладатель не понесёт. В таком случае собственник не имеет право требовать оплату за сервитут. Однако это правило распространяется только на публичные, а не на частные сервитуты. Это связано с тем, что публичные сервитуты устанавливаются для нужд государственной, региональной, местной власти или для граждан, проживающих на этой территории.

Результат оценки

По результату расчёта стоимости сервитута необходимо составить документ. Он должен содержать отчёт о процедуре оценки. В него включаются следующие сведения:

  • Наименование лица, подготовившего документ. Это может быть как частное лицо, так и название и реквизиты компании, которая занималась оценкой.
  • Стандарты, которые применялись для оценки соразмерности ущерба (убытков).
  • Методика расчёта стоимости сервитута.
  • Объект сервитута с указанием участка, площади и вида обременения, а также срока, на который устанавливается сервитут.
  • Заключение. В этом пункте указываются характеристика и цель установления сервитута, а также подробности расчёта с расшифровкой всех данных.

Пример отчета об оценке сервитута земельного участка

На законодательном уровне оценка стоимости использования участка по соглашению сервитута сумма убытка должна быть соразмерной утратам. Именно поэтому для всех сторон важно достоверно провести оценку.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Что это значит

Сервитуты накладывают ограничения на земельные участки, при этом не лишая собственника прав владения имуществом. Он и далее вправе самостоятельно им распоряжаться. Тем не менее необходимость в соглашении чаще всего возникает, когда:

  • Необходимо обеспечить проход или проезд гражданам через соседскую территорию;
  • Нужно проложить кабель или прочие системы коммуникации по соседскому участку (речь идёт о временном сервитуте);
  • Необходимо поставить дорожные, межевые, геодезические отметки;
  • Прочие частные обстоятельства.

В интересах землевладельца тщательно контролировать отчёты оценки, поскольку его права будут ущемлены некоторое определённое время или вовсе бессрочно, а это, так или иначе, но будет представлять неудобство. Если стоимость сервитута была определена, по его мнению, неправильно, слишком занижена, в его праве требовать пересмотр компенсации, включая обращение в вышестоящие структуры и суд.

Ссылаясь на действующие нормы в Земельном кодексе Российской Федерации, соглашение о сервитуте заключается одним из двух способов:

  • В добровольном порядке между землевладельцами;
  • По судебному решению или в соответствии с правовыми нормами на уровне местной администрации.

При этом, если речь идёт о прокладывании инженерной сети, такое соглашение должно проходить государственную регистрацию.

Законодательные нюансы оценка сервитута

Если заглянуть в Гражданский кодекс, в первую очередь стоит обратить внимание на статью 209. Именно ею регламентируется, что владелец после подписания договора свои права собственности не теряет и может точно так же, как и ранее, пользоваться своим имуществом. Одновременно с этим владелец может делать со своим объектом что угодно, не противореча закону и не нарушая права других лиц, в том числе и отчуждать имущество третьим лицам. Это может быть продажа, обмен, дарение, раздел, объединение с другим участком, передача в залог, накладывание прочих обременений и так далее.

Это интересно:  ИП и пособие по беременности и родам (индивидуальный предприниматель) в 2019 году - как получить, положено ли, назначение и выплата

Заглянув же в 274 статью Гражданского кодекса, находим отражение прав собственника требовать компенсации по оценке сервитута. Согласно отчёту, требовать платы можно не только с владельцев соседних территорий, но также со сторонних лиц, которые будут пользоваться чужим имуществом. Кроме того, плательщиком может стать и местная администрация.

Чтобы определить соразмерную плату по оценке сервитута, проводится соответствующая экспертиза по утверждённым правительством методикам. На примере ниже в статье можно посмотреть, как именно происходит определение и как может выглядеть отчёт об оценке.

Что будет учитываться

В результате определения ценности земельных участков по сервитуту, сумма соразмерной выплаты бывает единовременная или периодическая. При этом суть единовременной заключается в том, что её размер должен быть эквивалентен размеру соразмерной оплаты на условиях периодических выплат. То есть, сумма одна и та же, но способ компенсации разный.

Методы определения данной суммы включают в себя четыре ключевых фактора, а именно:

  • Площадь территории, охваченной сервитутом в соотношении к общей площади всей земли собственника;
  • Насколько велики обременения по причине сервитута;
  • Как интенсивно объектом будут пользоваться сторонние лица;
  • Насколько сервитут влияет и влияет ли на использование и распоряжение землёй.

Оценщики определяют дискретные диапазоны изменений этих факторов от нуля до ста процентов. При этом каждый шаг данной методики равен двадцати пяти процентам. Размер единовременных выплат находится в соотношении с суммой периодических за срок в сорок девять лет. Этот временной промежуток обусловлен тем, что именно данный срок максимально приближен к реальному значению в столь сложном процессе. Сама же оценка сервитута земельного участка и примерный отчёт по ней находятся в компетенции независимого оценщика.

Как выглядит пример в расчётах

Примерная таблица отчётов по экспертизе упомянутым выше методом выглядит следующим образом:

Оценка стоимости сервитута и обременений

Сервитут – обременение собственности (недвижимости) на пользование ею (или ее частью) третьим лицом.

Согласно ст. 274 ч. 1 Гражданского кодекса РФ сервитут представляет собой право ограниченного пользования земельным участком, предоставляемое по требованию собственника чужого участка, посредством заключения соглашения или на основании постановления суда. Это значит, что владелец обремененного сервитутом участка имеет все права на него, то есть может им владеть и пользоваться (сдавать в аренду, продавать, отдавать под залог) но с указанными ограничениями. Однако в результате наличия такого обременения собственник может понести убытки. Величина платы за сервитут должна равняться стоимости понесенных убытков из-за ограничения прав собственника.

Оценка сервитута подразумевает определение соразмерной платы за накладываемое обременение, то есть стоимости той части собственности, на которую приходятся убытки. Таким образом, оценка соразмерной платы за сервитут решает спор между собственником и пользователем сервитута о величине платы за пользование. Причем сервитут может возникнуть не только в отношении земельных участков, но и у зданий и помещений. К примеру, при необходимости прохода в свои помещений через помещения другого собственника.

Сервитут может появиться в следующих ситуациях:

  • для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок;
  • при прокладке по участку лини электропередач, трубопроводов или иных коммуникаций,
  • для размещения на участке геодезических знаков и подъездов и др.;
  • при необходимости прохода через чужие помещения.

Какие документы нужны для расчета стоимости сервитута?

Мы можем произвести оценку стоимости сервитута всего по одному из перечисленных ниже документов!

  1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.

На земельный участок

  1. Свидетельство о государственной регистрации права.
  2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
  3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

* Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

  1. Свидетельство о государственной регистрации права.
  2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
  3. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

** Это может быть договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

Для определения стоимости сервитута достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Остались вопросы? Свяжитесь с нами!

Какие факторы влияют на стоимость сервитута и его соразмерную плату?

При образовании сервитута собственник земельного участка или помещения, на который он накладывается, несет убытки. Для определения понесенных собственником убытков и оценки обременения оценщиками учитываются факторы, прямым и косвенным образом влияющие на соразмерную плату за пользование сервитутом, а именно:

  • доля земельного участка или помещения, обремененная сервитутом;
  • степень ограничения пользования объектом, на который накладывается сервитут;
  • интенсивность использования объекта с сервитутом;
  • степень влияния на распоряжение объекта, на который накладывается обременение;
  • расходы на содержание объекта;
  • дополнительные расходы, возникшие в результате наложения сервитута;
  • рыночная стоимость земельного участка;
  • размер упущенной выгоды в связи с наложением сервитута.

Оценка платы за сервитут производится, прежде всего, путем расчета величины ущерба, нанесенного владельцу объекта недвижимости, величины упущенной выгоды и убытков.

Если пользование чужим земельным участком является временным (например, для проведения исследовательских работ), то плата за сервитут определяется с учетом временного фактора, то есть невозможности собственника осуществлять свои права на участок с сервитутом в течение данного периода.

Бывают даже случаи, когда по результатам оценки величина платы за сервитут получена с отрицательным значением. Это означает, что владельцу участка или собственнику помещения не был нанесен ущерб вследствие наложения обременения, и он не может требовать соразмерную плату за сервитут.

Оценщиками консалтинговой группы «Апхилл» разработаны 2 уникальные методики оценки величины соразмерной платы за сервитут, которые успешно апробированы в Арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Основой для расчетов является стоимость объекта и величина убытков, сложившиеся на рынке, а не устаревшие данные и индексы, которые зачастую в своей практике используют оценщики.

Особенности оценки недвижимости с обременением

Отметим основные особенности ограниченного использования чужой недвижимостью и, одновременно с этим, особенности оценки соразмерной платы.

  1. Любой сервитут необходимо зарегистрировать. Таким образом, отношения между собственником и держателем сервитута регулируются ГК РФ, ЗК РФ, ФЗ-№ 218 «О государственной регистрации недвижимости».
  2. Соглашение о сервитуте требует государственной регистрации.
  3. Сервитут не влияет на возможность собственника продавать участок, сдавать его в аренду, делать объектом залога. Но любая операция с недвижимостью будет проводиться с учетом наличия ограничения в виде обременения.
  4. Сервитут является обременением схожим с арендой или залогом. Также как и при обычной оценке недвижимости, оценка сервитута земельного участка и объектов капитального строительства происходит с применением корректировок, аналогичным образом производится оценка объектов с обременения банка (залог) или договором аренды. Стоит отметить, что рыночная стоимость необремененного земельного участка, здания, помещения всегда выше, чем с сервитутом.
  5. Собственник имеет право получать вознаграждение за то, что его собственностью пользуется другое лицо. В этой ситуации появляется необходимость оценки стоимости сервитута на земельном участке, или установление соразмерной платы, которую должен получать владелец земельного участка.

Оценка сервитута

Стоимость услуг по оценке соразмерной платы за сервитут:

Отчет об оценке сервитута*, без осмотра объекта

Отчет об оценке сервитута*, с осмотром объекта

*отчет об оценке — документ, соответствующий Федеральному закону №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, №2, №3 и №7). Объем документа — от 40 страниц.

Сервитут – это ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях.
В законодательстве выделяют несколько форм сервитутов, которые различаются в зависимости от их основания их возникновения:
• постоянные и срочные (исходя из срока действия данного обременения);
• публичные и частные (данное разграничение будет зависит от того, кто будет являться участником сделки — лишь частные лица либо второй стороной может являться государство).
Но не смотря на то, какую направленность несет установленный сервитут, за его эксплуатацию устанавливается плата, объем которой зависит от результатов проведенной оценки.
Гражданский Кодекс, когда отвечает по вопросам, которые связанны с формированием сервитута и установлением порядка его оценки, и установлением размерной платы за эксплуатацию сервитута, говорит, что объем данной стоимости необходимо установить в процессе упорядочивания всех вопросов до подписания соглашения заинтересованными сторонами. Таким образом, постановитель предполагает, что заинтересованные стороны должны сами оценивать сервитут. Это считается одной из необходимых мер стабилизации взаимоотношений между сторонами.
Тем не менее, считается, что оценка сервитута на земельный участок является достаточно сложной и при составлении отчета учитывать все имеющиеся обстоятельства, которые могут изменить положение собственника обремененного имущества в худшую сторону. В Гражданский Кодекс нет конкретного ограничения на применение услуг различных оценочных организаций. Следовательно, можно сделать заключение, что осуществлять оценку сервитута имеет право как собственник имущества сам лично, так и специально заказанная компания.
Оценка сервитута производится, касаясь всех моментов, которые хоть каким-то образом оказывают воздействие на положение собственника обремененного имущества. Поэтому исходя из этого при установлении цены данного обременения необходимо учитывать следующие обстоятельства: объем фактического ущерба, возникший в следствии того, что на земельный участок было наложено обременение наподобие сервитута, ограничивающее возможность использования данного участка; реальные убытки, вызванные процедурой применения сервитута и применение такого вида обременения на конкретный участок земли; упущенная выгода, которая возникла из-за применения сервитута. Ценность сервитута и размер вознаграждения за него, пусть и частично, устанавливается путем суммирования всех этих величин.
Если говорить о частном сервитуте, то здесь требуется использовать принцип расчета, когда лицо, которое обозначается инициатором установления сервитута, приходит к решению согласиться или оспорить требования владельца обремененного участка. В случае, когда требования оспорены, то назначается процедура судебного урегулирования, в результате которой путем досконального анализа всех представленных доказательств суд выносит решение о назначении конечной суммы. Главным форматом при такой оценке будет являться степень обременения от 0% (если обременение ничтожно) до 100% (если эксплуатация участка будет невозможно). Если рассматривать частный сервитут, то все вопросы ограничатся выплатой некой суммы. Когда установление сервитута на земельный участок требует серьезных сложностей для применения участка его собственником, то государство имеет право либо выкупить его (когда он находится в частной собственности), либо должно предоставить новый участок, взамен старому, который будет сопоставим с утраченным во всех существующих основных характеристиках.

Это интересно:  Рассчитать стоимость КАСКО на авто: сколько стоит страховка на год, о чего зависит, какие есть тарифы?

Фазы оценки сервитута

Считается, что оценка сервитута является достаточно сложным процессом, нужно выделить, что состоять он будет из нескольких объемных по затратам времени и сил, фаз:
Подсчет реальных убытков;
Расчет упущенной выгоды;
Определение реального ущерба.
Существуют некие различия в оценке публичного и частного сервитута. Отличия в осуществлении и результате оценки публичного и частного сервитутов состоят напрямую в разнице значения данных понятий. Публичный сервитут может быть установлен конкретно для обеспечения тех целей, которые установлены в гражданском и земельном законодательстве. К этим целям можно отнести следующие:
1.Если требуется гражданам для прохода или проезда через конкретный земельный участок;
2.Если требуется для выполнения ремонта имеющихся инженерных коммуникаций, обеспечивающих соответствующее качество жизни населения;
3.Для использования водных ресурсов, которые расположены на данном участке, в том числе и для обеспечения водопоя животных и т. д.
Применение публичного сервитута может исполняться только в соответствии с требованиями действующего законодательства и путем вынесения конкретного приказа со стороны уполномоченных органов. В то же время размер стоимости сервитута тоже будет учтен в данном государственном акте.
Оценка публичного сервитута производится учитывая, какой фактический ущерб был причинен наложением сервитута использованию участка, а также учитывая, какие именно расходы может понести собственник на восстановление этого участка в будущем. В случае, когда никаких весомых потерь собственник не получил и на восстановление его функционирования не должно быть потрачено ничего, то цена за сервитут будет принята отрицательной.
Существует формула для определения стоимости сервитута земельного участка.
Как рассчитывается Базовая стоимость убытков
Для расчета этого параметра требуется использовать следующую формулу: рыночная стоимость 1 кв. м земли * общий объём отчуждаемой земли в процентном соотношении к площади участка.
Вторая часть расчетов состоит из уравнения, в котором определяемся стоимость землепользования, если он используется на праве постоянного бессрочного пользования, но максимальный срок составит 49 лет.
Как рассчитывается Упущенная выгода
Упущенная выгода от землепользования вычисляется как разница между количеством денежных средств, которые собственник участка может получить при использовании своего участка без обременения и которые получает при установлении такого обременения.
Как рассчитывается Реальный ущерб
Реальный ущерб составляется путем установления разницы между рыночной стоимостью участка без установления обременения и с таковым.
Эту сумму лицо, побудившее установление сервитута должно будет выплатить собственнику обремененного участка. Порядок выплат устанавливается в заключенном договоре сервитута.

Отчет о принятие сервитута

Отчёт о принятие сервитута считается одним из основных документом в случае, когда стороны не смогли договориться о размере суммы и вынуждены были обратиться за помощью в специализированные оценочные компании.
Отчёт о применение стоимости сервитута и выполнение экспертизы состоит из пяти основных частей, в которых содержится необходимая информация для составления финального заключения. Наглядная структура имеет следующий вид:
— Общая характеристика документа. В данном разделе отчета находится информация о том, кто и когда именно составлял документ и в отношении какого объекта недвижимости были применены те или иные стандарты, которые применялись для определения основных направлений оценки.
— Название всех методов, которые использовались для осуществления оценки соответствующей платы за установление сервитута.
— Объект оценки. Тут указывается точное обременение на участок земли с закреплением срока, на который будет накладываться обременение.
— Текст заключения, должна быть представлена досканальная характеристика устанавливаемого сервитута со ссылками на проект договора, а также на кадастровые характеристики участка. Притом, в тексте отчета указываются сведения о том, на какой срок и для каких целей устанавливается сервитут.
— Ещё одна часть отчета включает все детальные расчеты с расшифровкой тех показателей, которые содержатся в тексте документа. Отчет о расчете стоимости установленного сервитута добавляется в полном объеме к тексту заключаемого соглашения, целью которого является аргументирование той суммы, установленной в договоре в качестве обязательной к уплате. Данный отчет формируется в виде отдельного приложения.
Если говорится о вынесении судебного решения, то отчет является доказательством правоты одной либо другой стороны дела, или в качестве документа, на основании которого выносится судебное решение об установлении конкретной суммы в качестве стоимости сервитута. Оценка стоимости сервитута является сложным мероприятием, которое состоит из нескольких крупных фаз. Тем не менее, при правильном понимании всей необходимой информации для использования формул, калькутировать стоимость можно самостоятельно собственником. В случае, если калькутировать сумму самостоятельно не получается, то за квалифицированной помощью необходимо обратиться в компании, которые занимаются проведением профессиональной оценки недвижимости. Отчет данных компаний будет являться доказательством в суде. Вместе с тем, составленный специалистами документ должен использоваться в качестве обязательного приложения к тексту договора с целью подтверждения указанной стоимости в самом договоре и ее обоснования.

Статья написана по материалам сайтов: lawyer-consult.ru, zakonometr.ru, pravonedv.ru, www.uphill.ru, www.ocenka-stoimosti.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector