+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Инф. письмо ВАС РФ от 11.01.2002 № 66

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.ЯКОВЛЕВ

Информационное письмо Президиума вас рф от 11.01.2002 n 66Обзор практики разрешения споров, связанных с арендойИзвлечение

26. В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям пункта 3 части первой статьи 619 ÃÊ ÐÔ.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

 ñèëó пункта 3 части первой статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы, предусмотрено в части первой статьи 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало части второй данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.

С учетом того, что статья 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее части первой по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.

Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В силу пункта 3 части первой данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ÃÊ ÐÔ.

Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.

114. Могут ли быть в договоре аренды земельного участка,заключенного на срок менее пяти лет, предусмотрены основания отказаарендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебномпорядке?

Ñì.: ï. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Информационное письмо Президиума вас рф от 11.01.2002 n 66Обзор практики разрешения споров, связанных с арендойИзвлечение

27. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ÃÊ ÐÔ).

Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды.

Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.

В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.

По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 è пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.

Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ÃÊ ÐÔ.

Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.

Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил.

115. Может ли договор аренды земельного участка,заключенного на срок менее пяти лет, быть расторгнут в связис внесением арендной платы не вполном объеме, если данное нарушение суд признает существенным?

Ñì.: ï. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Это интересно:  Как оформить сервитут на проезд к участку согласно законодательству РФ?

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Инф. письмо ВАС РФ от 11.01.2002 № 66

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Председатель Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации В.Ф. Яковлев

20. Положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору об обязании субарендатора освободить нежилое помещение в связи с истечением установленного в договоре субаренды срока.
Ответчик, возражая против заявленного требования, сослался на то, что договор субаренды является в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновленным на неопределенный срок. Поскольку истец не предупредил его в соответствии со статьей 610 Кодекса об отказе от договора, иск не подлежит удовлетворению.
Арбитражный суд, разрешая спор, исходил из следующего.
Между истцом и ответчиком с согласия арендодателя был заключен договор субаренды, срок которого был меньше срока, установленного в договоре аренды.
По истечении срока действия договора субаренды ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением при отсутствии возражений со стороны истца.
Согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Так как иное законом не установлено, договор субаренды между истцом и ответчиком в силу пункта 2 статьи 621 Кодекса является возобновленным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе отказаться от него в порядке, установленном статьей 610 ГК РФ.
Однако согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Кодекса договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Договор, по которому истцу было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока.
Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, несмотря на возобновление его на неопределенный срок, также прекратил свое действие.
При таких обстоятельствах направлять предупреждение об отказе от договора субаренды в порядке статьи 610 Кодекса не требовалось.
Поскольку у ответчика отсутствуют иные правовые основания для занятия спорного помещения, арбитражный суд обязал его освободить это помещение.

21. Указание в акте приема-передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора аренды в связи с невнесением в установленные сроки арендной платы и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Решением суда первой инстанции в иске отказано на том основании, что ответчик (арендатор) произвел капитальный ремонт системы центрального отопления арендуемого помещения и в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачел его стоимость в счет арендной платы.
Постановлением апелляционной инстанции данное решение отменено и иск арендодателя удовлетворен со ссылкой на то, что в рассматриваемой ситуации арендатор не имел права на зачет стоимости работ по капитальному ремонту в счет арендной платы.
При этом суд апелляционной инстанции указал следующее.
Согласно условиям договора арендодатель обязан проводить капитальный ремонт сданного внаем нежилого помещения вместе с капитальным ремонтом всего здания, но срок планового капитального ремонта спорного строения еще не наступил. Арендатор взял на себя обязательство по капитальному ремонту объекта аренды в случае неотложной необходимости, так как, зная о недостатках переданного в аренду помещения, в частности об аварийном состоянии системы центрального отопления, принял это помещение по акту приема-передачи (об аварийном состоянии системы центрального отопления была сделана отметка в указанном акте). Тем самым арендатор лишил себя права отнести расходы по капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью, на арендодателя.
Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела в связи с жалобой ответчика, установил, что ответчик, возражая против заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.
Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, как видно из акта приема-передачи помещения, система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии.
Оценивая это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы центрального отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт.
Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается факт аварии системы центрального отопления. Актами обследования, составленными с участием представителей теплоснабжающей организации и арендодателя, подтверждается необходимость проведения ее капитального ремонта.
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий аварии и проведению капитального ремонта системы центрального отопления, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле заявления и телеграммы.
Поскольку арендодатель не принял соответствующих мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой счет, заключив договор с подрядчиком.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о праве ответчика в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачесть в счет арендной платы стоимость работ по капитальному ремонту системы центрального отопления, вызванных неотложной необходимостью.
Приняв во внимание изложенное, а также учитывая, что иной задолженности по арендной плате у ответчика не имелось, суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования истца.

Это интересно:  Гражданство швеции для россиян

Рубрика: Юридическая консультация

Ведущий рубрики Кирилл СИДОРЕНКО,

юрист группы компаний «Красстрой»,

Аренда традиционно играет важную роль в сфере предпринимательских отношений. Не все могут позволить себе приобрести в собственность необходимое оборудование, здание, помещение или земельный участок, а порой это в принципе невозможно в силу особенностей конкретного объекта. Тем не менее большое число предпринимателей нуждается в обеспечении материальной базы своего бизнеса, а значит и в установлении понятных и справедливых правил пользования арендованным имуществом. Гражданский кодекс РФ не дает ответа на все многообразные вопросы по поводу аренды, которые ставит практика гражданского оборота, а определяет только общие рамки. В связи с этим для детального урегулирования арендных отношений необходимо учитывать судебную практику по спорам из них.

Долгое время главным ориентиром по арбитражным спорам в сфере арендных отношений было Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». С момента издания данного обзора практики ВАС РФ более не издавал иных серьезных обобщений своих правовых позиций, что довольно странно, учитывая огромную потребность коммерческого сектора в качественном урегулировании аренды. 17 ноября 2011 года было принято Постановление Пленума ВАС РФ от № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», которое осветило хотя и довольно важные, но действительно отдельные вопросы, при том, что за прошедший с издания вышеупомянутого информационного письма почти десяток лет практика высветила пробелы если не в урегулировании определенных аспектов арендных отношений, то, во всяком случае, обнаружила отсутствие единообразия в применении норм гражданского кодекса. И вот не так давно — весной — было опубликовано Постановление Пленума ВАС РФ № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», которое было принято еще 25.01.2013 г. (с полным текстом постановления можно ознакомиться по адресу http://arbitr.ru/as/pract/post_plenum/81907.html). Данное постановление дало большое количество ответов на наиболее острые вопросы практики. В настоящем обзоре вашему вниманию представляется краткое содержание наиболее значимых, по мнению автора, разъяснений (далее будет использована нумерация пунктов из Постановления № 73):

Пункт 9. Допускается заключать договор аренды на пользование отдельной частью вещи. Если такой договор в отношении недвижимой вещи заключен на срок год и более, то он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Если права на недвижимую вещь ранее были зарегистрированы за арендодателем, то передаваемая в пользование часть вещи может быть определена графическим или текстуальным описанием этой части. Однако передача в аренду части государственного или муниципального земельного участка без предварительного кадастрового учета данной части участка не допускается. Вместе с тем субаренда части государственного или муниципального участка допустима.

Комментарий. Данным разъяснением окончательно поставлена точка в споре о том, допустимо ли заключать договор аренды на пользование частью вещи. Наиболее распространенный пример таких отношений — аренда торговых площадей в торговых комплексах, где порой под торговую точку выделяется пара квадратных метров в большом торговом зале. Применение к этим отношениям правил об аренде является более разумным решением, отвечающим их сути, чем «притянутое за уши» применение договора об оказании услуг.

Пункт 10. Арендодатель должен обладать правом собственности на передаваемую в пользование вещь в момент ее передачи арендатору. Отсутствие права собственности на вещь у арендодателя в момент заключения договора аренды не влечет его недействительность. В случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче вещи он обязан возместить арендатору причиненные нарушением договора убытки. Однако не допускается заключать договор аренды земельного участка с лицом, обладающим данным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и имеющим намерение выкупить его и впоследствии передать в пользование.

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Инф. письмо ВАС РФ от 11.01.2002 № 66

Опубликовано в ЭЖ-Юрист. 2008. № 5 (563).

БЕЗ ДНЯ, НО ГОД

С момента принятия Президиумом ВАС РФ Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прошло уже довольного много времени. Данное разъяснение, призванное устранять разногласия в тех случаях, когда этого нельзя сделать на основании буквального прочтения закона наоборот, лишь породило новые вопросы.

Оптимальный срок

По общему правилу договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Исключение из него установлено п. 2 настоящей статьи, согласно которому в случае если данный договор заключается на срок от года и свыше, то он, помимо прочего, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации. В силу этого участники гражданского оборота, естественно, предпочли заключать договоры аренды зданий или сооружений на срок менее года.

Для заключения такого договора на максимально длительный, в отсутствие необходимости государственной регистрации, срок в деловой практике наибольшее распространение получила формулировка, устанавливающая срок его действия с 1 января по 31 декабря одного года.

Подобным же образом стало принято устанавливать срок действия договора с любого другого числа какого-либо месяца одного года по день, предшествующий такому числу в следующем году (например, с 1февраля 2000 г. по 31 января 2001 г.). Определенный таким образом срок судебными инстанциями как годичный, как правило, не рассматривался.

Ветер перемен

Ситуация кардинальным образом поменялась с появлением вышеуказанного Письма, п. 3 которого разъяснил, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ следует признавать равным году.

Это интересно:  Накопительная часть пенсии умершего человека: как получить, кто может это сделать, сроки выплаты после смерти

Принятие высшей судебной инстанцией данного разъяснения привело к тому, что все ранее заключенные на указанных условиях договоры аренды зданий и сооружении в одночасье были объявлены незаключенными со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями.

Добавим сюда также договоры, которые были заключены без учета указанного разъяснения позднее, когда оно не получило еще широкой известности среди участников гражданского оборота.

Не стоит забывать и о договорах, стороны которых не искушены в юридических тонкостях и о существовании настоящего толкования даже и не подозревают. Сказанного вполне достаточно, чтобы осознать всю серьезность сложившейся ситуации.

Незаконный вычет

Попытаемся разобраться, на чем основывался Президиум ВАСРФ, поддерживая вывод суда нижестоящей инстанции.

К сожалению, сам текст договора аренды недвижимого имущества, послуживший причиной возникновения разногласий по указанному спору, нам недоступен. Ввиду этого остается лишь еще раз внимательно изучить текст официального толкования.

Из указанного текста видно, что имеет место расхождение между самим толкованием, в котором говорится о сроке действия договора до определенной в нем даты, и его обоснованием, где приводится договор, заключенный по определенную в нем дату. На данное обстоятельство уже указывалось в литературе.

Так, И.М. Ашихмин говорит о противоречии такого подхода правилам русского языка (Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). М., 2006 // СПС «КонсультантПлюс»).

В свою очередь А.В. Ёрш, основываясь на лексическом значении предлогов «по» и «до» указывает, что «в случае употребления предлога «по» последний день периода подлежит включению в срок договора, а в случае употребления предлога «до» этот день в срок договора не включается» (Ёрш А.В. Комментарий к Информационному письму ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Практика рассмотрения коммерческих споров: анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума ВАС РФ. Вып. 1 / под ред. А.Л. Новоселовой, М.А. Рожковой. М., 2007 // СПС «КонсультантПлюс»).

Интересно (на это также обращает внимание И.М. Ашихмин), что годом позже Президиум ВАСРФ в своем Постановлении от 14.01.2003 № 9523/02 по делу №А41-К1-8587/02 определил срок действия договора с 17 сентября 2000 г. до 16 сентября 2001 г. как действующий по 15 сентября 2001 г. включительно, заострив при этом внимание на том, что предлог «до» был использован в нем в значении «не включая дату, следующую после этого предлога».

Представляется, что использование такого способа недопустимо, поскольку он не отвечает п. 1 ст. 431 ГК РФ, т. е. буквальному значению предлогов «по» и «до», которые несут совершенно разную смысловую нагрузку, на что справедливо обратил внимание Президиум ВАС РФ в своем вышеупомянутом Постановлении.

Давая оценку поддержанного высшей судебной инстанцией толкования, нельзя также обойти стороной вопрос о его соответствии действующему законодательству. По смыслу абз. 1 п. 1 ст.192 ГК РФ срок, исчисляемый годами, истекает в таком же месяце и числе последнего года срока, каким определено его начало, а при отсутствии такового числа — в последний день этого месяца (абз. 3 п. 3 ст. 192 ГК РФ). Ввиду этого нельзя не согласиться с мнением Т.В. Богачевой, которая, рассматривая п. 3 Письма, пишет: «Вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ не вполне точен как не отвечающий правилам п. 1 ст. 192 ГК об окончании срока, исчисляемого годами» (Гражданское право. Часть вторая: Учебник / отв. ред. В.П. Мозолин. М., 2004 // СПС «КонсультантПлюс»).

Напротив, А.М. Эрделевский вывод суда считает правильным, поскольку «сроки начала и окончания действия договора определялись в данном случае календарными датами, а не истечением периода времени (ст. 190 ГК)» (Эрделевский А.М. Комментарий к обзору практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66) // Подготовлен для СПС «КонсультантПлюс»). Данный довод представляется по меньшей мере странным, поскольку определение срока при помощи календарных дат имело своей целью как раз избежание установления годичного срока при помощи вычета одного дня!

Наибольший интерес вызывает формулировка п. 3 Письма, согласно которой срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с первого числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, сам по себе не является равным году, а именно в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ должен быть признан таковым.

Таким образом, налицо изъятие из общих правил исчисления сроков в гражданском праве главы 11 ГК РФ для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ, т. е. в отношении настоящей нормы они применяться не должны! Представляется, что подобные изъятия должны фиксироваться не в официальных разъяснениях действующего законодательства, а на законодательном уровне, путем внесения соответствующих поправок в главы 11 ГК РФ и (или) п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Лучше перестраховаться

Как бы то ни было, но пока рассматриваемое разъяснение п. 3 Письма продолжает действовать, нам ничего не остается, как в заключение указать на определенные особенности его применения на практике.

Наконец, подчеркнем, что указанное разъяснение не толкуется судами ограничительно, а применяется исходя из его общего смысла. Так, срок действия договора может и не распадаться на два календарных года, будучи установленным с 1 января по 31 декабря какого-либо одного года.

Евсеев Евсей Федорович
юрист, аспирант Современной Гуманитарной Академии

Статья написана по материалам сайтов: www.lawmix.ru, studfiles.net, fotovideoforum.ru, ic-iskra.ru, www.yurclub.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector