+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Оценка рыночной стоимости имущества

Что такое рыночная оценка?

Рыночная оценка — это оценка рыночной стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная оценка устанавливает наиболее вероятную рыночную стоимость, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть оценка рыночной стоимости необходима когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект рыночной оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект рыночной оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  • стоимость сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект рыночной оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект рыночной оценки выражен в денежной форме.

В отношении каких объектов может быть проведена процедура рыночной оценки?

В отношении тех, чью рыночную стоимость вы хотите узнать. Это могут быть совершенно любые предметы движимого и недвижимого имущества. Среди наиболее востребованных услуг нашей компании

Наиболее востребована рыночная оценка объектов недвижимости.

Оценка рыночной стоимости

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость объекта недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения этой процедуры, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Рыночная оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как:

  • земельные участки
  • объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, дома)
  • объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади)
  • объекты промышленной недвижимости (здания, сооружения, промышленные комплексы)
  • инженерные коммуникации (мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети)
  • объекты незавершенного строительства

Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Рыночная стоимость недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости означает определение наиболее вероятной цены, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

  1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.
  2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.
  3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.
  4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.
  5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.
  6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.
  7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.
  8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода рыночной оценки объектов недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Методы рыночной оценки

Основной метод рыночной оценки — это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Это интересно:  Административное исковое заявление о признании незаконным решения избирательной комиссии

Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом рыночной оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной и точной рыночной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной рыночной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Специалисты нашей оценочной компании имеют богатый практический опыт и апробированные методики рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, расчета рыночной стоимости имущества, что позволяет эффективно решать задачи, связанные с рыночной оценкой любых видов активов, вне зависимости от их количества и местонахождения.

Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости любого имущества — обратитесь к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем!

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Обновление: 20 октября 2017 г.

В отечественной практике взаимоотношений сторон гражданского оборота существенное значение отводится определению действительной стоимости тех или иных вещей или же прав требований. Среди всех возможных вариантов анализа наиболее часто встречается определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Данное обстоятельство обусловлено как повсеместной передачей таких вещей в залог, так и необходимостью уплаты имущественных налогов.

Принципы определения рыночной цены

Частью 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что рыночной стоимостью является максимально вероятная продажная цена имущества в условиях открытого рынка и конкуренции.

Согласно же ст. 5 указанного выше акта нормотворчества оценка рыночной стоимости может производиться в отношении недвижимых вещей.

Вне зависимости от предмета, показатели которого определяются специалистом, соответствующее исследование проводится на основании договора, который обязательно должен содержать следующие сведения:

  • цель оценки;
  • вид показателя, подлежащего расчету;
  • описание недвижимости, рыночная стоимость которой рассчитывается;
  • размер вознаграждения, выплачиваемого оценщику;
  • момент определения рыночной цены;
  • информация о страховании ответственности специалиста;
  • название СРО, в которой состоит эксперт;
  • перечень стандартов, которыми руководствуется исполнитель;
  • информация и обстоятельства наступления дополнительной ответственности оценщика;
  • если стороной соглашения является организация, от имени которой работает эксперт, то в договоре надо указать информацию о страховании ответственности такого юрлица.

Для признания законным отчета об определении рыночной стоимости в соглашении надо сделать отметку о независимости организации-оценщика.

Если исполнителем работ является предприятие, то в договоре необходимо указать поименный перечень тех экспертов, которые будут производить расчеты.

Указанные выше предписания применяются как к случаям определения цены недвижимых и движимых вещей, прав требования, так и при расчете рыночной стоимости акций, облигаций, векселей, иного имущества.

Оценка недвижимости

Частью 1 статьи 20 Закона № 135-ФЗ установлено, что требования к конкретной оценке определяются соответствующими стандартами, имеющими силу нормативных актов.

Минэкономразвития Приказом от 25.09.2014 № 611 ввело в оборот Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Данный нормативный документ является обязательным при экспертизе недвижимости, но не подлежит применению при определении рыночной стоимости предприятия или оценке иного имущества.

Любые мероприятия по определению цены анализируемого здания, строения, помещения или земельного участка должны начинаться только после составления задания на оценку.

В процессе выполнения работ по определению стоимостных показателей недвижимости эксперт может руководствоваться:

  • сравнительным подходом;
  • доходным методом;
  • затратным способом.

Вне зависимости от применяемого алгоритма исследования задачей оценки может быть определение рыночной стоимости недвижимости или установление кадастровой, ликвидационной, инвестиционной цены.

Следует подчеркнуть, что каждый специалист самостоятельно определяет:

  • подход к выполнению работ;
  • применяемые методы;
  • объем проводимых исследований.

Экспертиза с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия или физического лица заканчивается составлением отчета оценщика. Итоговый документ содержит указание на рыночную цену исследуемого объекта, а также может отражать стоимостной диапазон, в границах которого могут находиться искомые значения.

Кроме того, итоговый документ должен содержать формулу расчета рыночной стоимости. Облигации, акции, иное имущество и права, являющиеся предметом экспертизы, оцениваются по аналогичным правилам и принципам.

Рыночная стоимость имущества

Рыночная стоимость имущества – это цена, выраженная в денежном эквиваленте, за которую можно купить/продать материально-вещественные активы в условиях свободного рынка и конкурентной среды. Также это вероятная цена объекта, удовлетворяющая одновременно покупателя и продавца, которая может стать основанием для сделки между сторонами. Рыночная стоимость определяется для широкого спектра имущественных объектов: недвижимости, транспорта, ценных бумаг, акций и т. д.

Это интересно:  В России появятся специальные кредитные организации, поддерживающие молодежное предпринимательство

Сущность понятия и ключевые черты рыночной стоимости имущества

Рыночная стоимость – количественный показатель, определяемый на основании оценки стоимости имущественных объектов. Процедура оценки стоимости имущества имеет стандартизированную форму, регламентированную 135 ФЗ России.

В данном законе также прописаны основные черты, раскрывающие специфику рыночной стоимости. В их числе:

  • Необязательный характер сделки — продавец не обязан отчуждать (сбывать) оцененный актив, тогда как потенциальный покупатель не обременяется обязательствами по покупке этого актива.
  • Оценку рыночной стоимости в условиях конкурентной среды. Стоимость имущества определяется только в контексте рыночных цен, актуальных на период проведения оценки.
  • Соответствие цены характеристикам и свойствам объекта сделки. Рыночная стоимость имущества максимально объективно отображает реальную цену имущественного актива в конкретный период времени.
  • Денежный расчет. При совершении сделки на покупку актива, сторона-покупатель рассчитывается с продавцом в денежной форме.

Фактически рыночная стоимость имущества рассматривается только в контексте цен открытого рынка. Поэтому цена сделки на куплю/продажу актива – это усредненный показатель, удовлетворяющий как продавца, так и покупателя.

Оценка рыночной стоимости: методы расчета

Оценка рыночной стоимости – ключевая процедура, с помощью которой можно установить фактическую цену имущества, актуальную для рынка в конкретный момент.

Необходимость в оценке рыночной стоимости возникает в случаях:

  • конфискации имущественных активов для государственных нужд;
  • определения цены объектов залога (лизингового, кредитного, ипотечного имущества и т.д.);
  • установления стоимости вкладов (не денежного формата) в уставной капитал;
  • установления цены акций общества;
  • определения стоимости материальной базы должника, когда он объявляет себя банкротом;
  • возникновения необходимости провести сделку на куплю/продажу имущественного объекта по оптимальной цене.

Оценщики применяют несколько методов расчета рыночной цены имущества. При методе сравнительных продаж имущество сопоставляется с объектами, имеющими аналогичные свойства и заведомо известные цены. Такой метод применяется для оценки широкого спектра объектов: акций, движимого/недвижимого имущества, земельных участков и т. д. Он применяется в 90% всех случаев оценки имущества.

Критерии отбора объектов для сравнения будут вытекать из характеристик оцениваемого объекта. К примеру, если оценивается предприятие, то критериями отбора могут выступать: жизненный цикл, товарооборот, виды выпускаемой продукции и т.д. Очевидное преимущество метода – достоверность, поскольку подобный подход раскрывает ценовую политику рынка в комплексе.

Метод затрат построен на оценке уровня расходов, которые может понести владелец в процессе восстановления (замещения) объекта. Такой поход учитывает гипотетические издержки на воспроизводство (изготовление аналогичного объекта) и на замещение (изготовление объекта, выполняющего тот же функционал). Метод затрат делится на два типа:

  • метод оценки стоимости чистых активов (оцениваются все категории активов и долговых обязательств);
  • ликвидационный метод (оцениваются обанкротившиеся предприятия).

Доходный метод базируется на оценке стоимости объекта с учетом доходов, которые этот объект способен принести в перспективе. Наиболее часто подход применяется для расчета цены бизнеса, акций и т. д. Трудность применения метода заключается в составлении объективных прогнозов ставки дисконтирования, а также в необходимости мониторить экономическую отрасль, к которой относится бизнес.

Оценка имущества в Москве

Компания «Роосконсалтгруп» предлагает услугу оценки имущества быстро и по низкой стоимости.

Виды оценки имущества

  • Оценка в обязательном порядке. Проводиться в случаях, предусмотренных законодательством. Например, при вступлении в наследство, приватизации, банкротстве компании.
  • На добровольной основе. Проводиться по желанию собственника. Например, если нужно узнать реальную рыночную стоимость имущества

Какой бы вид оценки не производится, стоит учитывать, что на стоимость недвижимости оказывают влияние следующие факторы:

  • Местоположение
  • Размер и площадь участка
  • Общее состояние и степень износа сооружения
  • Цены на рынке недвижимости

Цели проведения оценки имущества

Цели напрямую зависят от необходимости заказчика, например, для физических лиц цели могу быть следующими:

  • Осуществление сделок с недвижимостью, землей или автотранспортом
  • В случае страхования имущества
  • Для обеспечения залога
  • Для определения суммы ущерба
  • При заключении брачного договора
  • При вступлении в наследство

Юридические же лица чаще всего преследуют другие цели, такие как:

  • Передача объектов в уставной капитал компании
  • Привлечении инвестиция
  • В случае подготовки компании к присоединению или продажи
  • Лизинг или продажа оборудования и транспорта

Необходимые документы для проведения оценки имущества

Стоит заметить, что для оценки разного вида имущества нужны разные документы, но есть основные, без которых любая оценка имущества не может состояться. К таким документам относятся:

  • Свидетельство о права собственности
  • Технический паспорт
  • Кадастровый паспорт
  • План БТИ
  • Паспорт собственника

Как проходит услуга оценки имущества

Как правило, процесс оценки имущества делиться на шесть этапов.

  • Выбор оценочной компании. При выборе компании, следует обратить внимание на наличие офиса, официального сайта, лицензии и сертификатов, срок работы на рынке, отзывы клиентов
  • Обсуждение нюансов предстоящей оценки. Обсуждаются цели проведения оценки имущества, характеристики объекта и его назначение, сроки и ценовой уровень оценки
  • Составление договора. В договоре должны быть четко прописаны цены, сроки и сам оцениваемый объект
  • Работа оценщика с недвижимостью. На этом этапе, специалист производит осмотр объекта и вносит необходимые записи в отчет
  • Аналитическая работа специалиста. Последний, пожалуй, самый сложный этап. Оценщик обрабатывает информацию по объекту, анализирует рыночную ситуацию, составляет отчет и передает его заказчику.

Мы перезвоним в удобное для вас время

Заявка на бесплатную консультацию специалиста

Заявка на бесплатную консультацию специалиста

Финансовый консалтинг и юридическое сопровождение

г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 16, стр. 2, подъезд 5

г. Москва, ул. Краснопролетарская, д. 16, стр. 2, подъезд 5

г. Санкт-Петербург, пр. Бакунина, д. 5 оф. 502

Пн-Пт с 9:00 до 18:00

Оценка квартиры, дома и другой жилой недвижимости

Оценка рыночной стоимости квартиры, дома или другой жилой недвижимости считается широко востребованной услугой в настоящее время, поскольку дает возможность определить реальную цену объекта, необходимую для совершения сделок купли-продажи, урегулирования имущественных споров, получения займов (в том числе ипотеки), оформления брачных договоров, вступления в права наследования, сдачи жилья в аренду, вычисления размера ущерба при потопах и пожарах и т.д. При этом учитывается площадь здания или земельного участка, его назначение, местонахождение, технические особенности и другие моменты.

Бесплатная предварительная консультация

Мы перезвоним Вам в течение 15 минут.

Оценка квартиры, дома и другой жилой недвижимости

Специалисты ABN-GROUP владеют всеми необходимыми знаниями и практическими навыками, которые позволяют провести срочную профессиональную оценку объектов жилой недвижимости, обеспечивая оперативные сроки, необходимый уровень конфиденциальности и доступную стоимость оказываемых услуг. У нас имеются все лицензии и сертификаты, позволяющие заниматься оценочной деятельностью и гарантирующие действительность составляемых экспертных отчетов.

Если вы хотите избежать дополнительных затрат на проведение повторной экспертизы, оформить взаимовыгодную сделку купли-продажи, наследования или дарения, а также получить поддержку профессиональных оценщиков – двери ABN-GROUP открыты для вас! Кроме того, все финансовые отчеты, составленные нашими экспертами, соответствуют международным стандартам, имеют законную силу и могут выступать в качестве доказательства в судебных органах.

Независимая экспертиза в компании ABN-GROUP

Сотрудники ABN-GROUP постоянно проходят курсы повышения квалификации и стремятся использовать в своей деятельности только новейшие средства и методы, которые позволяют провести точную и быструю оценку недвижимого имущества. Мы оцениваем следующие объекты:

Квартира, доля, апартаменты, загородная недвижимость (дом и земельный участок)

В эту группу входят не только жилые здания, но и садовые постройки, помещения нежилого назначения, гаражи и сооружения незавершенного строительства. При экспертном анализе квартир и других объектов жилой недвижимости во внимание принимаются их технические характеристики, доступность транспортных средств, инвестиционная привлекательность и другие моменты. Большое значение при расчете рыночной стоимости имеет доступность подключения к коммуникационным сетям. На цену объекта также может влиять изменение его назначения.

Необходимые документы

Оценка стоимости объектов жилой недвижимости выполняется оперативно и точно при предоставлении пакета документов:

Квартира / Доля / Комната

  • Правоустанавливающие документы (Свидетельство о собственности / договор с застройщиком / акт приёма передачи квартиры или справка о присвоении почтового адреса / ЕГРП);
  • Документы БТИ (Технический паспорт на квартиру или здание/ описание объекта / поэтажный план / экспликация);
  • Кадастровый паспорт или выписка ЕГРН;
  • Паспорт заёмщика (разворот и прописка).

Загородная недвижимость / Земельный участок / Дом

  • Свидетельство о собственности или ЕГРП земли и всех строений;
  • Документы основания;
  • Технический паспорт на дом;
  • Кадастровый паспорт или ЕГРН, кадастровый план земельного участка;
  • Паспорт заёмщика (разворот и прописка).

* Требуются копии / скан документов.
* В зависимости от особенностей объекта комплект документов может отличаться.

Почему клиенты предпочитают нас другим оценщикам?

В компании ABN-GROUP работают квалифицированные оценщики, юристы и экономисты, которые в состоянии осуществить профессиональную экспертизу жилой недвижимости. В своей деятельности мы руководствуемся 100%-ным достижением поставленных целей, выбираем оптимальные пути решения спорных ситуаций, а также стремимся обеспечить полное соответствие всех совершаемых действий международным нормам.

Оформленные в нашей компании экспертные отчеты могут применяться при разрешении конфликтных ситуаций с налоговыми службами, банковскими учреждениями и судебными органами. Для получения дополнительной информации вы можете оставить сообщение на нашем сайте. Мы предоставляем бесплатные консультации по всем вопросам, касающимся осуществления экспертной оценки объектов жилой недвижимости.

В нашу работу мы постоянно интегрируем передовые методы оценки, используя индивидуальный подход для выявления действительной стоимости Вашей недвижимости. Каждый объект уникален и если у Вас появились какие-либо вопросы, мы с радостью поделимся ответами.

Вы можете самостоятельно сделать ориентировочный расчет в нашем калькуляторе. Обращаем внимание, что результат оценки является ориентировочным, так как все составляющие объекта охватить в одном приложении очень сложно. Подробнее

Статья написана по материалам сайтов: www.bk-arkadia.ru, glavkniga.ru, utmagazine.ru, roscg.ru, www.abn-consult.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector