+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Перепланировка нежилого помещения, капремонт и реконструкция здания: что это такое, отличия понятий, а также чем является переустройство и каково его определение?

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело в рамках своей компетенции письмо Минэкономразвития России от 15 декабря 2016 г. № Д23и-6099 о квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства, сообщает следующее.

Понятия «перепланировка» и “переустройство)” и связанные с ними работы отнесены к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяются по отношению к нежилым помещениям, в отношении которых могут проводиться реконструкция и капитальный ремонт. При этом определения понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт» имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство» и включают в себя специальные работы, указанные в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее — Кодекс).

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, ею частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее — Правила) перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Правила указывают, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

При этом следует отметить, что Правила применяются в часта, не противоречащей Кодексу и ЖК РФ.

Таким образом, если строительные работы, выполняемые на объекте капитального строительства, влекут за собой изменения, перечисленные в пункте 14 части 1 статьи 1 Кодекса, то такие работы относятся к работам по реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с Приказом Горкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312 (далее — Приказ) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Таким образом, если в результате перепланировки нежилого помещения проектно-сметной документацией предусмотрено изменение параметров объекта капитального строительства, то такие виды работ относятся к реконструкции объекта капитального строительства.

На основании изложенного, по мнению Минстроя России, работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

В соответствии с частью 1 статьи 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Таким образом, исходя из буквального толкования ЖК РФ «переводом помещения из жилого фонда в нежилой» является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики — предназначения.

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 указанной статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Следует отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 52 Кодекса виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Перечень указанных видов работ утвержден приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 624.

Реконструкция объекта капитального строительства, в том числе нежилого помещения, осуществляется на основании норм Кодекса. Так, часть 1 статьи 51 Кодекса обязывает застройщика получить разрешения на строительство, и в соответствии с частью 2 статьи 55 Кодекса ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, выдавшего разрешение на строительство.

Дополнительно сообщается, что разъяснения о порядке подготовки технических планов помещений, документов, необходимых для постановки на государственный кадастровый учет изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции даны в письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2015 г. № Д23и-1578.

Обзор документа

Минстрой России считает, что работы, проводимые в многоквартирных жилых домах, по демонтажу стен между квартирами, демонтажу частей стен между лоджиями и комнатами, демонтажу частей несущих (ограждающих) конструкций при организации отдельного входа в помещение следует относить к перепланировке жилых помещений.

Отмечено, что переводом помещения из жилого фонда в нежилой является изменение функциональной принадлежности объекта, его предназначения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Разъяснена процедура такого согласования.

Также указано, что виды работ по возведению, реконструкции, капремонту объектов капстроительства, которые оказывают влияние на безопасность, должны выполняться только ИП или юрлицами, имеющими свидетельства о допуске к таким видам работ.

Реконструкция объекта, в т. ч. нежилого помещения, возможна на основании норм ГрК РФ. Так, застройщик обязан получить разрешение на строительство и ввести объект в эксплуатацию на основании разрешения уполномоченного органа.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Это интересно:  Заявление на оплату проезда

Перепланировка офиса: ремонт, модернизация, реконструкция?

Российский налоговый курьер», N 21, 2003

Если организация произвела ремонт, расходы на него можно списать сразу. В отличие от затрат на модернизацию или реконструкцию. Поэтому важно четко понимать, когда заканчивается ремонт и начинается реконструкция либо модернизация. Однако определить эту грань при перепланировке офиса не так-то просто.

Хотелось бы сразу оговориться, что в статье речь пойдет об офисных помещениях, находящихся в собственности организации. Ситуация, когда организация арендует офис, рассматриваться не будет. Итак, у большинства организаций необходимость перепланировки офиса обусловлена самыми разными причинами. В их числе:

  • формирование своего фирменного стиля и своей концепции офиса;
  • использование приобретенной недвижимости для представительских целей;
  • оптимизация рабочего пространства в современном деловом стиле;
  • изменение конфигурации помещений, улучшение звукоизоляции.

Однако прежде чем приступать к таким работам, важно понять следующее: даже при самом удачном стечении обстоятельств перепланировка — это комплекс проблем и непредвиденных сложностей для любой организации.

Например, фирма осуществила несанкционированную перепланировку офиса. На практике такая ситуация встречается сплошь и рядом и влечет за собой множество негативных последствий.

Во-первых, такая перепланировка может привести к ухудшению конструктивных характеристик надежности и безопасности здания, а также к нарушению градостроительных и строительных норм и правил.

Во-вторых, даже если все нормы и требования соблюдены, любые сделки с помещениями, перепланированными без согласования с соответствующими органами, в дальнейшем невозможны (ст.222 ГК РФ).

Кроме того, не допускается перепланировка жилых помещений с целью их использования в качестве нежилого фонда. Например, чтобы использовать жилые помещения под офис, их предварительно нужно перевести в состав нежилого фонда в установленном законом порядке.

В-третьих, на организацию может быть наложена административная ответственность согласно ст.9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

В-четвертых, могут возникнуть проблемы с признанием расходов на произведенную перепланировку в налоговом учете. Ведь согласно ст.252 НК РФ расходами считаются лишь затраты, которые:

  • обоснованны, то есть экономически оправданны;
  • подтверждены документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ;
  • произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Если же перепланировка не санкционирована, не выполняется второе из обязательных условий — документальное подтверждение затрат. Следовательно, такие затраты не будут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль. А это крайне невыгодно для организации — ведь на перепланировку обычно расходуются немалые суммы.

Ну а если все необходимые разрешения все-таки собраны? Все равно признать расходы на перепланировку очень непросто. Дело в том, что в Налоговом кодексе они прямо не указаны. Зато предусмотрены расходы на ремонт и расходы на реконструкцию или модернизацию. Порядок их признания различен. Поэтому необходимо правильно квалифицировать и четко разграничивать затраты на перепланировку. Для этого нужно знать, какой комплекс работ проводится в рамках перепланировки.

Что такое перепланировка

Как правило, под перепланировкой понимается любое несоответствие между фактической планировкой нежилого помещения и поэтажным планом бюро технической инвентаризации (БТИ).

К перепланировке нежилых помещений относятся следующие виды работ:

  • перенос и разборка перегородок;
  • перенос и устройство дверных проемов;
  • устройство самостоятельного входа;
  • перенос электрических сетей и устройство внутреннего электроосвещения, перевод его на повышенное напряжение;
  • выделение в пределах существующей площади новых помещений;
  • переоснащение санитарных узлов;
  • устройство новых вентиляционных каналов и др.

Попробуем определить, когда перечисленные работы относятся к ремонтным, а когда считаются реконструкцией или модернизацией.

Ремонт или реконструкция (модернизация)?

Для ответа на этот вопрос обратимся к нормативным и разъяснительным документам.

В Письме Минфина СССР от 29.05.1984 N 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» сказано, что к реконструкции относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения. Как правило, переустройство происходит без расширения имеющихся зданий и сооружений и без увеличения численности работающих и связано с повышением их технико-экономических показателей. В результате реконструкции не только увеличиваются производственные мощности, но и улучшаются условия труда работников и охраны окружающей среды.

Аналогичное определение понятия «реконструкция» было приведено в Письме Госстроя России от 28.04.1994 N 16-14/63 . В нем говорится: реконструкция здания — это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания или его назначения. Например, переустройство административного здания под поликлинику. При реконструкции действующих предприятий в соответствии с комплексным проектом может производиться перепланировка существующих производственных цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения.

Письмом Госстроя России от 07.05.2003 N 19-16/47 оно отменено в связи с отказом в государственной регистрации.

Налоговый кодекс к работам по модернизации относит работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами.

Реконструкцией признается переустройство существующих объектов основных средств, связанное с «совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции». Об этом гласит п.2 ст.257 НК РФ.

Текущий и средний ремонт основных средств связан с поддержанием их в рабочем состоянии, восстановлением утраченной при эксплуатации работоспособности на прежнем уровне, предохранением их от преждевременного выхода из строя. Так сказано в п.71 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 20.07.1998 N 33н (далее — Методические указания).

При капитальном ремонте зданий и сооружений производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов. Исключение составляет полная замена основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим. Это относится к каменным и бетонным фундаментам зданий, трубам подземных сетей и т.п.

Таким образом, если в результате работ по перепланировке помещения изменились его технико-экономические показатели или технологическое, служебное назначение либо появились иные новые качества, это реконструкция или модернизация. Во всех остальных случаях произведенные работы считаются ремонтом.

Например, организация произвела работы по переносу и разборке внутренних межкабинетных перегородок и заменила санитарно-техническое оборудование. Поэтажное соответствие помещений и санитарных узлов было сохранено. В этом случае произведенные работы квалифицируются как капитальный ремонт. В аналогичном порядке определяются и другие конструктивно несложные работы, которые в большинстве случаев выполняются без привлечения специализированной организации.

В настоящее время широко распространена установка легких перегородок в помещениях. Это наиболее дешевый и быстрый способ перепланировки. Он позволяет выделить для управляющего персонала место в цехе, павильоне, автосервисе, организовать операционный зал, склад, разделить рабочие места и др.

Такие перегородки (прозрачные или непрозрачные) — некапитальные стены, служащие для разделения помещений. Обычные перегородки (кирпичные, деревянные, гипсокартонные на деревянном или металлическом каркасе) после установки требуют штукатурных или малярных работ, и при перепланировке их нельзя использовать дважды. Поэтому организации предпочитают использовать сборные (статичные или передвижные) системы офисных перегородок с полной отделкой. При очередной перепланировке или продаже офиса их можно разобрать и использовать вторично. Такие перегородки устанавливают в ходе ремонтных работ.

А если организация сделала, например, «евроремонт» офиса, улучшающий ранее принятые нормативные показатели его функционирования? Это уже реконструкция помещения.

Но учтите: во избежание проблем с налоговыми органами лучше самостоятельно определить стоимость работ, как проводимых в рамках проекта реконструкции здания, так и осуществляемых при капитальном ремонте помещений, и выделить их в смете или в акте о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма N ОС-3), который составляют по окончании перепланировки офиса. Форма N ОС-3 утверждена Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7.

Примечание. Как оформить соответствующие документы.

Имейте в виду: порядок согласования и получения разрешения на реконструкцию или капитальный ремонт недвижимого имущества зависит от того, на территории какого субъекта РФ и муниципального образования находится такая недвижимость.

Оформление соответствующих правоустанавливающих документов и получение необходимых согласований на перепланировку офиса в общем порядке включает в себя следующие мероприятия:

  • разработка специализированной организацией проектной документации на реконструкцию, капитальный ремонт здания или его частей и согласование ее в соответствующих органах и организациях. В частности, у районного архитектора, в противопожарной службе, органе санэпиднадзора и др. Это установлено ст.61 Градостроительного кодекса. Проектная документация — это инвестиционный проект, проект (рабочий проект) строительства, реконструкции, расширения, капитального ремонта и технического перевооружения предприятий, зданий и сооружений. Данное определение приведено в п.1 Положения о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 27.12.2000 N 1008. Если затронуты несущие конструкции, капитальные стены, перекрытия и элементы инженерных и вентиляционных систем, проектная документация представляется обязательно;
  • государственная экспертиза проектной документации (производится в соответствии с указанным постановлением);
  • получение разрешения на перепланировку в органе местного самоуправления (ст.62 Градостроительного кодекса), а также выписки из протокола заседания межведомственной комиссии. Например, в Москве разрешение представляет собой соответствующее распоряжение главы управы района или префекта административного округа в зависимости от сложности переустройства;
  • сдача реконструированного объекта в эксплуатацию приемочной комиссии;
  • проведение технической инвентаризации реконструированного или отремонтированного объекта с получением документов БТИ (справки, поэтажные планы, экспликации). В документах должно быть указано на отсутствие несанкционированной перепланировки и обременений, то есть в экспликации помещений не должно быть «красных линий» (отметок о незаконной перепланировке). Данное требование обусловлено тем, что после перепланировки меняется площадь помещений, их конфигурация и количество;
  • представление технического паспорта здания, если объект недвижимости претерпел какие-либо изменения. Например, его перепланировка повлекла за собой изменение его площади. Технический паспорт, составленный на каждое здание, — это основной документ, характеризующий техническое состояние здания и отражающий необходимость его капитального ремонта;
  • внесение изменений в свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание в связи с его перепланировкой.
Это интересно:  Амортизационная группа нежилого помещения, как определить срок полезной эксплуатации зданий, где отражается в бухгалтерском учете, какие проводки корреспондируют?

Согласованная в соответствующих инстанциях проектная документация и официальное разрешение дают законное право организации — владельцу здания на перепланировку, а также право на продажу, обмен и иные способы отчуждения имущества.

Порядок признания расходов на перепланировку

Еще раз напомним, что понесенные затраты признаются расходами, уменьшающими налоговую базу по налогу на прибыль, только если удовлетворяют критериям, перечисленным в ст.252 НК РФ. И самое сложное — доказать, что работы по перепланировке экономически оправданны.

Если осуществлена модернизация или реконструкция.

Изменение первоначальной стоимости основных средств — той, по которой они приняты к бухучету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств. Об этом сказано в п.14 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.

После окончания модернизации и реконструкции основного средства затраты на эти цели увеличивают его первоначальную стоимость. Это в том случае, если улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования объекта основных средств. Так гласят п.27 ПБУ 6/01 и п.73 Методических указаний. К таким показателям относятся срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п. Учет затрат, связанных с модернизацией и реконструкцией (в том числе и по модернизации объекта во время капитального ремонта), ведется в порядке, установленном для учета капитальных вложений.

Затраты по реконструкции действующих предприятий и объектов непроизводственной сферы относятся к долгосрочным инвестициям. Об этом гласит п.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, доведенного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160. Указанные работы приводят к изменению сущности объектов, на которых они осуществляются, а затраты, производимые при этом, не являются издержками отчетного периода по их содержанию.

Соответственно изменение первоначальной стоимости основных средств при их реконструкции (модернизации) должно отражаться по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы».

В налоговом учете затраты по реконструкции и модернизации объектов основных средств также увеличивают их первоначальную стоимость (п.2 ст.257 НК РФ).

Организация вправе увеличить срок полезного использования объекта основных средств после даты ввода его в эксплуатацию, если после реконструкции или модернизации такого объекта увеличился срок его полезного использования. Об этом гласит п.1 ст.258 НК РФ. При этом срок полезного использования можно увеличить в пределах сроков, установленных для той амортизационной группы, в которую ранее было включено такое основное средство. А если же в результате реконструкции или модернизации срок службы объекта основных средств не увеличился? Тогда организация при исчислении амортизации учитывает оставшийся срок полезного использования .

Подробнее о порядке начисления амортизации в случае увеличения первоначальной стоимости основного средства читайте в следующих номерах. — Примеч. ред.

Таким образом, если в результате перепланировки была осуществлена модернизация или реконструкция офиса, понесенные затраты нельзя списать сразу. Они будут учитываться в составе расходов постепенно через амортизационные отчисления.

Если был сделан ремонт.

Затраты по поддержанию объектов основных средств в рабочем состоянии включаются в расходы на обслуживание производственного процесса (п.79 Методических указаний). Согласно п.7 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99 расходы на поддержание основных средств в исправном состоянии в бухучете формируют расходы по обычным видам деятельности. ПБУ 10/99 утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н.

Для целей налогового учета расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств, а также на поддержание их в исправном (актуальном) состоянии включаются в состав расходов, связанных с производством и реализацией. Так сказано в пп.2 п.1 ст.253 НК РФ. Расходы на ремонт основных средств рассматриваются как прочие расходы и признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором были осуществлены, в размере фактических затрат. Об этом говорится в п.1 ст.260 Кодекса.

Таким образом, если работы по перепланировке офиса признаны ремонтными, затраты по ним можно учесть сразу и в полном размере.

При реализации проекта была осуществлена перепланировка здания офиса на основе:

  • плана с триграммой офиса (деление на благоприятные и неблагоприятные энергетические зоны);
  • проекта улучшения кабинетов с помощью «Фэн-шуй» (предпочтительное расположение мебели и других предметов интерьера по зонам, функциональность зон, способы активизации зон предпочтений, способы смягчения отрицательного воздействия).

Эти работы признаны ремонтными. Почему? А потому что в результате их проведения не были затронуты капитальные стены, не изменились технико-экономические показатели и нормативные показатели функционирования объекта основных средств.

В бухгалтерском учете организации были сделаны следующие записи:

Дебет 60 Кредит 51

  • 120 000 руб. — оплачены работы по реализации энергетического дизайн-проекта, выполненные дизайн-студией;

Дебет 91-2 Кредит 60

  • 100 000 руб. — стоимость работ по реализации дизайн-проекта признана в составе внереализационных расходов (п.12 ПБУ 10/99) на дату подписания акта сдачи-приемки выполненных ремонтных работ;

Дебет 19 Кредит 60

  • 20 000 руб. — учтена сумма НДС со стоимости работ по реализации дизайн-проекта;

Дебет 91-2 Кредит 19

  • 20 000 руб. — НДС по работам по реализации дизайн-проекта признан в составе внереализационных расходов.

В данном случае перепланировка офиса экономически не оправданна. Поэтому фактические расходы по реализации энергетического дизайн-проекта, включая сумму НДС, относятся к расходам, не уменьшающим налогооблагаемую прибыль (п.49 ст.270 и п.1 ст.252 НК РФ).

Что говорит арбитраж

  • замена напольного покрытия и оконных блоков;
  • монтаж навесного потолка;
  • окраска помещений;
  • оклейка стен обоями;
  • установка гипсокартонных перегородок.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего. В Письме Госплана СССР, Госстроя СССР, Стройбанка СССР, ЦСУ СССР от 08.05.1984 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий», а также в Письме Главной инспекции архитектурно-строительного надзора РФ от 28.04.1994 даны определения и капитального ремонта, и реконструкции. В обоих случаях возможна перепланировка объекта, но при капитальном ремонте — без изменения основных технико-экономических показателей здания, а при реконструкции — именно с такими изменениями. В этом и состоит отличие рассматриваемых терминов. Однако в материалах налоговой проверки и оспариваемом решении ответчика, а также в материалах дела отсутствуют какие-либо сведения:

  • об улучшении (повышении) ранее принятых нормативных показателей функционирования здания (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п.);
  • изменении технико-экономических показателей здания (количества и площади помещений, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.).

Учитывая характер произведенных работ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что они носят характер ремонтных, а затраты по их осуществлению правомерно включены истцом в состав прочих расходов.

Чем на самом деле отличается реконструкция от перепланировки

У собственников недвижимости, как жилой, так и коммерческой, довольно часто возникает желание либо практическая необходимость во внесении тех или иных изменений во внешний облик данных объектов и их внутреннюю структуру. В зависимости от степени и характера данных изменений, работы по их осуществлению требуют различного подхода.

Так, если речь идет об обычном текущем ремонте, установке встроенной мебели, замене инженерного оборудования на новое, но имеющее аналогичные параметры и техническое устройство, то хозяева могут реализовывать подобные изменения без каких-либо ограничений.

Совсем другое дело, если намечаются серьезные изменения, касающиеся планировки объекта недвижимости, его технических характеристик. Такие работы требуют тщательной подготовки и получения соответствующих разрешительных бумаг у ответственных органов. Наиболее распространенными видами подобного рода работ являются реконструкция и перепланировка.

Сравнение понятий

Под реконструкцией понимают изменение существующих технических характеристик объекта недвижимости и присущих ему параметров. Сюда можно отнести работы, связанные с изменением количества этажей, оборудованием настроек и пристроек, добавлением или заменой инженерных коммуникаций, которые обслуживают дом или квартиру. В процессе реконструкции собственники имеют право восстанавливать и ремонтировать конструкции несущего назначения, но не менять их.

Понятие перепланировка подразумевает изменение имеющейся конфигурации помещения. Это может быть демонтаж стен или смена их месторасположения, добавление новых окон, дверных проемов или расширение уже существующих. Все это требует предварительной подготовки проекта и согласования в соответствующих инстанциях.

Чем на деле отличается реконструкция от перепланировки

Нежилой участок

Для того, чтобы понять, чем отличается реконструкция от перепланировки нежилых помещений, необходимо точно знать, что собой представляет перепланировка.

Согласно официальному определению, которое дает законодательство, перепланировка – это выполнение в в помещении определенных работ, которые нацелены на изменение их размеров и конфигурации, установленных инженерных коммуникаций, а также их функционального назначения. Иными словами, перепланировкой можно считать любой вид вмешательства и переформатирование первоначального плана помещения.

Главным отличием перепланировки помещений нежилого типа от их реконструкции является тот факт, что в процессе перепланировки не ведутся работы по изменению фасада здания, которые в большинстве случаев осуществляются при реконструкции

Итак, реконструкция чаще всего связана со следующими видами работ:

  • изменением формы проемов окон и дверей, а также удалением их в одних местах и созданием в других;
  • обустройством и изменением входов, а также тамбуров входов;
  • созданием новых лоджий и балконов, застеклением уже существующих;
  • устранением старых и закреплением новых столярных элементов на фасаде.

Подобного рода работы могут проводиться как в комплексе, так и по отдельности, способствуя частичному изменению фасада здания и конструкций несущего типа.

Перепланировку сталинки лучше всего поручить проектной организации, имеющей соответствующую лицензию, что является гарантией того, что проект не вернется из Жилищной инспекции на доработку.

Детально о порядке согласования перепланировки читайте в статье по этой ссылке.

Нежилое помещение может быть перепланировано по инициативе собственника либо того, кто данным объектом недвижимости пользуется.

Для начала процесса перепланировки заказчик должен располагать определенным пакетом документов, состоящим из:

  • подтверждения наличия права на использование данного объекта;
  • проектных документов;
  • разрешения на проведение перепланировки конкретного объекта недвижимости.
Это интересно:  Как оформить землю под строительство магазина

Жилое помещение

Порядок и основания для осуществления перепланировки помещений жилого типа определяются и регулируются соответствующими нормами ЖК РФ, содержащимися в 4-й главе этого кодекса.

Согласно 25-й статьи ЖК, под переустройством жилого помещения подразумевают работы по установке, смене либо изменению месторасположения инженерных коммуникаций, электрооборудования, элементов санитарно-сантехнической системы. Все это непременно должно сопровождаться внесением правок в техпаспорт, который имеет конкретная квартира.

Перепланировка помещений жилого типа может производиться исключительно после получения согласия на это от компетентной инстанции (этим занимаются органы местного самоуправления). Согласование в конечном счете сводится к принятию органом местного самоуправления решения о том, что перепланировка данного жилого помещения разрешена. После того, как перепланировка завершена, она должна быть подтверждена выдачей акта от приемочной комиссии.

Помещение жилого типа, которое было самовольно перестроено или перепланировано, может остаться в том виде, который оно приобрело в результате несанкционированных работ, если соответствующее решение будет вынесено судом. При этом недопустимо, чтобы каким-либо образом нарушались или ущемлялись интересы других граждан, равно как и наличие угрозы жизнью и здоровью окружающих.

Если запись, подтверждающая право на распоряжение жилым имуществом, была внесена в ЕГРП до того, как производились работы по перепланировке, и если такие изменения не имеют отношения к разделению, объединению либо выделению объектов, то после поступления от правообладателя соответствующего заявления делается запись о реализованных изменениях, которые не влекут ликвидацию или переход права.

Реконструкция, согласно определению Градостроительного кодекса, заключается в изменении параметров строений капитального типа, отдельных их частей и качества обеспечения инженерно-техническими коммуникациями.

В Градостроительном кодексе содержатся и другие положения, позволяющие понять, чем отличается реконструкция от перепланировки. В частности, указывается, что при реконструкции необходимо располагать специальным разрешением, которое представляет собой документ, свидетельствующий о том, что проектная документация находится в соответствии с градостроительным планом конкретного участка земли, а застройщик имеет право строить, производить капитальный ремонт и реконструкцию объектов капитального строительства.

Тот же кодекс говорит, что разрешение, дающее право вводить объект в эксплуатацию, — это документ, подтверждающий завершение работ по строительству, капитальному ремонту либо реконструкции в полном объеме согласно имеющемуся разрешению на строительство.

Разрешить вводить в эксплуатацию объект после окончания подобных работ могут только в том случае, если они были выполнены в соответствии с градостроительным планом земельного участка и проектным документам.

Регулирование отношений по реконструкции, связанной с затрагиванием конструктивных элементов и влияющих на различные характеристики надежности и безопасности объектов, происходит согласно законодательству о градостроительной деятельности

Строительство, равно как и проведение работ по реконструкции объектов недвижимости на земельных участках, которые не были отведены для этого в предусмотренном законодательстве порядке, либо проведение реконструкции без получения необходимых разрешений от компетентных органов, с нарушением строительных и иных норм, является недопустимым. В противном случае подобные объекты недвижимости автоматически приравниваются к самостроям.

Лицо, которое выполнило самовольную постройку или реконструкцию объекта недвижимости, может получить на него права исключительно по решению суда.

При внесении реконструированного объекта в ЕГРП тот раздел базы, в котором недвижимость находилась до осуществления работ по реконструкции, закрывается. При этом производится открытие нового раздела с регистрацией нового права собственности на регистрируемый объект.

Главные детали переустройства

Переустройство помещения – это работы, связанные с установкой, заменой или переносом инженерных коммуникаций, санитарно-технического, электро- и прочего оборудования. Все производимые при этом изменения непременно должны вноситься в техпаспорт объекта недвижимости.

В соответствии с 25-й статьей ЖК РФ, выделяют такие главные виды переустройства:

  • замена сантехнических, инженерных и технологических коммуникаций;
  • обустройство кухонных, туалетных и ванных комнат;
  • замена газовых плит на электрические;
  • изменение месторасположения приборов отопительной, газовой и сантехнической систем;
  • установка дополнительного или замена старого инженерного оснащения, эксплуатация которого требует повышенного потребления энерго- и водоресурсов

В понятие переустройства также включают удаление инженерного оборудования или подводящих коммуникаций. Делаться это может лишь при условии, что имеющиеся стояки, по которым идет холодная и горячая вода, а также отводятся канализационные стоки, остаются, а не демонтируются.

Итак, основное отличие переустройства помещения от его перепланировки заключается в том, что первое подразумевает внесение значительных изменений в устройство оборудования различного назначения (технического, инженерного и электрического), тогда как второе понятие предполагает изменение планировки, то есть демонтаж и установку новых стен, объединение нескольких помещений в единое пространство и иные аналогичные процессы.

Реконструкция и перепланировка нежилого помещения должны соответствовать всем требованиям к безопасной эксплуатации помещений такой категории.

С образцом заявления о перепланировке жилого помещения можно ознакомиться тут.

Какими полномочиями наделена межведомственная комиссия по перепланировке жилых помещений, можно узнать отсюда.

Отличия реконструкции от перепланировки

Собственники недвижимости (будь она жилая или коммерческая) иногда сталкиваются с вопросом внесения коррективов во внешний дизайн или внутреннюю структуру объекта. Каждый вид работ, исходя из характера коррективов, требует определенного подхода и наличия разрешительных документов. Без ограничений и разрешения уполномоченных организаций владелец может проводить текущий ремонт, устанавливать мебель, менять инженерное оборудование на новое, с аналогичными параметрами.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Если же вмешательство планируется серьезное и затрагивается конструкция, либо меняются технические характеристики, необходимо подготовить проект и собрать разрешительные бумаги. Среди множества видов работ чаще всего проводится реконструкция и перепланировка.

Что такое перепланировка

В сути в понятие перепланировка заложено изменение формы комнаты или объекта недвижимости в целом. Проводятся работы по демонтажу второстепенных перегородок, изменению их расположения, добавляются, убираются, расширяются оконные и дверные проемы.

К мероприятиям по перепланировке относятся:

  1. Монтаж дверных проемов под лестничными площадками и в несущих конструкциях.
  2. Установка перегородок, влекущих увеличение нагрузки на несущую стену.
  3. Увеличение или уменьшение дверных и оконных проемов.
  4. Установка и остекление балконных сооружений.
  5. Замещение газовых плиток электрическими.
  6. Внесение изменений в конфигурацию инженерных сетей, вследствие переноса комнат по назначению.

Иначе говоря, перепланировка — это вмешательство в первоначальный план помещения.

Что такое реконструкция

Реконструкция – это преобразование имеющихся параметров недвижимости и его свойственных показателей. К преобразованию относится изменение этажности строения, возведение пристроек и надстроек, установка или смена дополнительных коммуникационных сетей, обслуживающих здание. Во время реконструкционных работ владелец полноправно восстанавливает и ремонтирует несущую конструкцию, не изменяя ее.

Согласно строительным нормам, к работам по реконструкции относят следующие:

  • трансформацию внешнего вида оконного и дверного проема, его удаление в одном месте и установку в другом;
  • оборудование и преобразование входного проема или тамбура;
  • застекление балкона, лоджии, либо построение новых;
  • изменение или восстановление фасадной отделки;
  • установку, замену фронтонов и прочих элементов, расположенных на фасаде объекта.

Работы проводятся комплексно или самостоятельно, частично видоизменяя фасад и несущие стены объекта.

Отличия реконструкции от перепланировки

Не многие знают, чем отличается реконструкция от перепланировки. Основной целью реконструкции является преобразование внешнего облика сооружения. В то время как перепланировка способствует улучшению качественных характеристик помещения. Основная цель – создать комфорт.

Перепланировка жилых и нежилых помещений отличается перечнем проводимых работ. Большинство этих работ не проводится при реконструкции.

Главным отличием является то, что в процессе перепланировки невозможны изменения фасада. Во время реконструкции площадь помещения можно увеличить путем преобразования и раздвижения внешних стен, с затрагиванием несущих конструкций.

Разница в перепланировке и реконструкции заключается в том, что:

  1. Реконструкция допускает изменение конфигурации помещения с добавлением площадей, этажей. Перепланировку осуществляют в пределах существующей площади.
  2. Реконструкция позволяет проводить работы с фундаментом сооружения и его фасадом. Перепланировку проводят во внутренней части объекта.
  3. Во время реконструкции не затрагиваются несущие стены. Восстанавливаются их параметры, вид приводится в надлежащее состояние, но не более.
  4. Реконструкция подразумевает полную, либо частичную замену, переустройство инженерных коммуникаций.

Какие документы необходимы для проведения реконструкции и перепланировки

Проведение каких-либо работ, связанных с внесением изменений в конструкцию сооружения, регламентируются Жилищным кодексом. Все действия необходимо узаконивать. Любое вмешательство в конструкцию внутренних и наружных частей здания осуществляется после разработки проектной документации.

Для проведения вышеуказанных работ потребуется собрать пакет документов. Если вы намерены, к примеру, перепланировать, то вам понадобятся:

  1. Паспорт и идентификационный код.
  2. Заявление, заполненное по образцу.
  3. Планировка помещения.
  4. Проект перестройки и договор, заключенный со строительной компанией.
  5. Правоустанавливающие документы.
  6. Согласие от жильцов, прописанных в доме или квартире.
  7. Паспорт БТИ.

Проведение реконструкционных работ невозможно без наличия бумаг, подтверждающих право собственности, разрешения на проведение строительства, технического паспорта на объект, проекта проводимых работ со всеми деталями, согласия жильцов на выполнение реконструкции.

Ответственность за самовольно проведенные работы

Проведение несанкционированного переобустройства помещения влечет за собой ответственность. Самовольная перепланировка выльется для владельца в штраф размером около 2500 руб. с предписанием. Предписание требует возврата помещению первоначального вида.

Незаконная реконструкция нежилых объектов административно наказуемая. К ответчику применяются не только штрафные санкции, но и запрет на эксплуатирование объекта до момента узаконивания реконструкции и получения документов, разрешающих ввод здания в эксплуатацию. Размер штрафа определяется соответствующими органами с учетом всех незаконных действий.

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, wiseeconomist.ru, calculator-ipoteki.ru, sdelka.guru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector