+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Проведение кадастровой оценки недвижимого имущества

Представьте ситуацию! Вам начислили слишком большой налог на квартиру, а вы не понимаете почему? В таком случае вы должны знать, что такое кадастровая оценка недвижимости и как она помогает снизить налоговые отчисления.

Меня зовут Валерий Чемакин, и я, как консультант по правовым вопросам, в этой статье изложу не только суть кадастровой оценки, но и на практических примерах познакомлю вас со всеми этапами этого процесса.

В конце материала вы найдете несколько советов, которые помогут избежать типичных ошибок.

1. Что такое кадастровая оценка недвижимости

На протяжении двух десятков лет взимание имущественных налогов в России происходило по устаревшей советской схеме. Базой для расчетов служила инвентаризационная стоимость недвижимости, которая не учитывала рыночные механизмы ценообразования. Поэтому налоговые поступления в бюджет были скудными.

Совершенствование фискальной политики государства потребовало введения понятия кадастровой стоимости недвижимости, оценку которой производят на основании ФЗ об оценочной деятельности.

Используемые методики позволяют максимально приблизить итоговый результат к рыночной стоимости. При этом они не учитывают некоторые индивидуальные особенности объектов и сиюминутную конъюнктуру рынка.

Это достигается тем, что кадастровую оценку недвижимости не проводят так часто, как это делают при определении рыночной стоимости.

По закону достаточно оценить объект 1 раз в 5 лет, но не чаще чем 1 раз в 3 года (в городах федерального подчинения — 2 года). При этом по заявлению собственника, например, для снижения налога, оценка кадастровой стоимости недвижимости допускается в любое время.

Стоит отметить, что сейчас плановая кадастровая оценка недвижимости заморожена до 2020 года. Это связано с формированием новой системы бюджетных учреждений, которые будут ею заниматься. Внеплановую заказывают, как и раньше, в Росреестре или в частных оценочных компаниях. Результаты независимой кадастровой оценки недвижимости суды принимают в течение переходного периода.

Итак, ответим на вопрос, что же такое кадастровая оценка недвижимости?

Кадастровая оценка недвижимости — это совокупность действий, направленных на определение кадастровой стоимости, в число которых входит: принятие решения, утверждение перечня объектов, выбор исполнителя работ, проведение оценочных действий, утверждение результатов и их внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

2. Когда может понадобиться проведение кадастровой оценки недвижимости — обзор основных ситуаций

Несмотря на то, что массовая кадастровая оценка объектов недвижимости пока не проводится, могут возникнуть ситуации, когда обновление стоимости в ЕГРН будет просто необходимо.

Рассмотрим такие ситуации подробно.

Ситуация 1. Купля-продажа объекта недвижимости

Часто при установлении цены на реализуемую квартиру трудно найти подобные объекты в непосредственной близости, чтобы сопоставить показатели. В таких случаях удобным инструментом служит кадастровая стоимость, если расчет ее производили не слишком давно в ходе плановой оценки.

В противном случае возникает необходимость заказать внеплановую кадастровую оценку квартиры, о сути которой на нашем сайте есть специальная статья. Полученный результат используется при выставлении цены в объявлении на продажу.

Ситуация 2. Оформление наследства или дарения

При оформлении сделок, в которых отсутствует движение финансовых средств, формально требуется указывать цену объекта. К таким сделкам относятся: оформление наследства, дарение и даже в некоторой степени обмен.

Для этого лучше всего подходит кадастровая оценка недвижимости. Если последняя оценка проводилась уже давно, то есть смысл инициировать новую.

Ситуация 3. Передача недвижимости в аренду

Нередко кадастровая оценка недвижимости предусмотрена правилами предоставления муниципального жилья в аренду отдельным категориям граждан. Объясню это на примере.

У меня есть собственное жильё в Тюмени, но живу и работаю я в другом городе. Муниципалитет предоставляет мне и семье квартиру в аренду на условиях коммерческого найма. Так вот, арендная плата как раз и рассчитывается исходя из кадастровой стоимости квартиры. Это прописано в договоре.

Ситуация 4. Оформление кредита или ипотеки под залог

Если вы обратитесь в банк для получения кредита под залог недвижимости, в отделе кредитования вас попросят сделать новую кадастровую оценку объекта. Это нужно, если имеющиеся данные в ЕГРН не удовлетворяют вашим потребностям по сумме.

Новая методика кадастровой оценки недвижимости максимально приближает стоимость к рыночной, что увеличивает одобряемую банками сумму кредитов.

Ситуация 5. Оформление субсидий для начисления налога на имущество

При начислении налога на недвижимое имущество граждан государством предусмотрен ряд льгот. Чтобы их правильно, посчитать надо знать не только площадь, но и кадастровую стоимость. Очевидно, что от ее размера зависит и сумма субсидии, на которую можно рассчитывать.

Если кадастровая стоимость жилья менее 1 млн рублей, то при начислении налога предоставляется вычет на такое имущество. Поэтому есть смысл провести повторную кадастровую оценку имущества, стоимостью немного больше этой суммы, если считаете, что в результате она снизится.

Во всех перечисленных выше ситуациях в итоге вам понадобится выписка из ЕГРН, в которой указана кадастровая стоимость объекта. Для удобства запрашивайте её в режиме онлайн на сайте ЕГРП 365. Там есть специальная форма поиска, в которую нужно внести адрес или кадастровый номер. После подтверждения найденного объекта на странице появится вся информация о нем, включая стоимость.

Портал позволяет не только бесплатно в режиме онлайн узнать последние данные о кадастровой оценке недвижимости, но и получить официальные выписки и справки, заверенные печатью Росреестра. Эта услуга платная, а стоимость её узнавайте прямо на сайте ЕГРП 365.

3. Как проходит кадастровая оценка недвижимости — 7 основных этапов

Заказ оценочной процедуры доступен в Росреестре и Многофункциональных центрах (МФЦ).

Причем сайт ведомства позволяет сделать это онлайн.

Пока действует переходный период, не возбраняется обращаться и в частные оценочные компании. Как происходит процесс кадастровой оценки недвижимости в таких фирмах, читайте ниже. Предположим, вам необходимо узнать кадастровую стоимость дома.

Этап 1. Заключение договора с заказчиком и определение перечня объектов для оценки

Сотрудник оценочной компании вместе с вашим заявлением принимает необходимые документы. Это техническая документация и правоустанавливающие бумаги. На основе полученной от вас информации он составляет перечень объектов, входящих во владение.

Ведь вместе с домом обязательно будет земельный участок, гараж и другие капитальные постройки. Определение кадастровой стоимости земли под домом — обязательное условие, так как при любых сделках на нее готовится отдельный договор купли-продажи. Все эти нюансы учитывают в договоре на выполнение оценочных работ, который заключают после согласования всех моментов.

Этап 2. Анализ рынка недвижимости

Оценщик перед проведением работ обязан сделать анализ рынка недвижимости в районе нахождения объекта. Только эти данные помогут максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной. Ведь использование только региональных расценок не отражает всех особенностей и зачастую становится основной причиной повторного обращения клиентов.

Этап 3. Определение факторов, влияющих на кадастровую стоимость

На кадастровую стоимость влияет масса факторов, многие из которых определяют цену жилья на свободном рынке.

Николай Матвеев решил продать дом в деревне и выставил цену 1,5 млн, которая равнялась кадастровой. Однако он не учел, что при оценке не был принят во внимание такой фактор, как закрытие птицефабрики в этом населенном пункте.

Люди массово продавали жилье и уезжали. В результате дом удалось продать лишь за 900 тыс. рублей.

Пример иллюстрирует, насколько важно знать текущую ситуацию на рынке недвижимости. От профессиональной компетенции того, кто занимается кадастровой оценкой недвижимости, зависит достоверность конечного результата. Ответственный оценщик учтет все, а безответственный подойдет к работе формально и применит только общие формулы.

Этап 4. Выбор модели для оценки

Не вдаваясь в подробности, отмечу, что существует несколько общепринятых моделей оценки. От того, как производится кадастровая оценка недвижимости, результат тоже зависит. Грамотный оценщик знает, в каких случаях использовать ту или иную методику, чтобы результаты были наиболее корректными.

Этап 5. Согласование действий с заказчиком

Когда все подготовительные моменты закончены, добросовестный исполнитель согласовывает все свои действия с заказчиком. Он объясняет основные моменты и описывает выбранную модель. Согласие заказчика считается сигналом к началу фактической работы.

Этап 6. Расчет кадастровой стоимости

Это основной этап работы оценщика. С использованием формул и выбранной методики он производит расчеты, в которых подробно обосновывает выбор тех или иных коэффициентов и дефляторов. Полученный результат в идеале должен в рамках статистической погрешности совпадать со среднерыночной ценой на подобный объект в местности оценки.

Этап 7. Предоставление отчета о проделанной работе

Результатом выполнения работы будет подготовленный отчет, в котором фигурирует кадастровая стоимость объекта. Именно эти данные необходимо внести в ЕГРН для обновления сведений. Для этого требуется обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. Если же работы проводили сотрудники этого ведомства, то такое обращение не понадобится.

4. Кто проводит кадастровую оценку недвижимости — обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Вы спросите, кто производит кадастровую оценку недвижимости за приемлемую цену? Я отвечу, что цена зависит от многих факторов и не всегда назначается обоснованно.

Однако для обзора я выбрал три компании, в которых ценообразование — прозрачное и понятное, а качество услуг находится на высоте. Кстати, в них можно заказать и оценку рыночной стоимости недвижимости. Об этой процедуре читайте в нашей специальной статье.

1) Граунд Компания

Компания предоставляет бесплатную первичную консультацию. Всю работу специалисты выполняют не дольше 3 дней. Если не хватает каких-то документов для оценки, вам помогут их собрать. На объект оценщик выезжает бесплатно, а оплата по договору производится только после получения окончательного результата. Цены на услуги дипломированных оценщиков Граунд Компании одни из самых низких.

Это интересно:  Архивы Земля - Страница 35 из 35 - О недвижке.ру

Кадастровая оценка объектов недвижимости: что это? Кто проводит

Оценка кадастровой стоимости недвижимого имущества проводиться различными экспертными компаниями, а так же самой кадастровой палатой. Кадастровая оценка определяет стоимость домов, квартир, других строений на рынке недвижимости. Информация о кадастровой стоимости необходима, прежде всего, для расчета налогов на недвижимое имущество.

Чаще всего кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной стоимости недвижимости, потому что она производиться реже, чем меняется рыночная цена, один раз в три-пять лет.

Кадастровая стоимость определяется методом «массовой оценки». То есть расчитывается из средней стоимости недвижимости в конкретном квартале, при этом не всегда учитывается качество постройки и состояние конкретных квартиры и домов, наличие или отсутствие ремонта и дорогого оборудования, а так же окружающая их инфраструктура и месторасположения.

Кадастровая стоимость так же учитывается при разделе или отчуждении имущества.

Объекты кадастровой оценки

Кадастровой оценке подвергаются все объекты, стоящее на учете в государственном реестре недвижимости на период ее проведения.

Список недвижимости для проведения оценки формируется Кадастровой палатой, в него включаются строения, дома, квартиры и земельные участки, подлежащие оценке.

Кадастровая оценка может проводиться только специалистами, которые прошли соответствующее обучение и имеют необходимую квалификацию, подтвержденную документально.

Оценщики выбираются органами местной администрации на конкурсной основе.

Выбранные подрядчики будут работать в рамках заключенного договора с местной администрацией. Итоге работы будут рассмотрены компетентными представителями власти, утверждены и переданы в отделения Росреестра.

Как узнать результаты кадастровой оценки

Кадастровую стоимость можно узнать, обратившись с запросом в Росреестр либо в Кадастровую палату.

Сделать это возможно несколькими способами:

  1. Запрос письменной справки в отделениях Росреестра, Кадастровой палате либо отделениях МФЦ. Запросить возможно как справку о кадастровой стоимость объекта, так и кадастровый паспорт, в котором эта информация так же отражена.
  2. Запросить электронную версию документа на сайте Росреестра. Стоимость услуги 200 рублей.
  3. Узнать кадастровую стоимость он-лайн на том же сайте по адресу либо кадастровому номеру. Такая информация бесплатна и доступна все по любому объекту недвижимости.

Для подачи заявления на получение результатов оценки кадастровой стоимости объектов необходимы следующие документы:

  • Документ, подтверждающий права собственности на недвижимое имущество
  • Технический и межевой план
  • Документы, определяющие категорию земельного участка
  • Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины

После сбора необходимой информации о ситуации на рынке недвижимости и ее анализа, выбора методов оценки (если обращение осуществляется в специализированные компании), группировки информации, производиться вычисление кадастровой стоимости конкретного заданного объекта недвижимости.

Можно ли оспорить результаты официальной кадастровой оценки

В случае вас не устраивают результаты проведенной оценки, ее можно оспорить в комиссии по рассмотрения споров о кадастровой стоимости, либо в судебном порядке.

Для этого необходимо подготовить отчет по оценке вашего имущества независимыми оценщиками. Заявление в комиссию по рассмотрению споров может подать собственник недвижимости.

Обратиться с оспариванием проведенной кадастровой оценки в комиссию необходимо в течении шести месяцев с момента проведения оценки и внесения информации в госреестр.

Кадастровую оценку можно оспорить в случае выявления недостоверных сведений, которые использовались при проведении оценки, а так же в случае значительных отличий государственной оценки и оценки, которая была проведена независимыми агентами.

Для подачи заявления потребуются следующие документы:

  • Копии документов о правах собственности на недвижимость, заверенные нотариусом,
  • Кадастровый паспорт,
  • Документальное подтверждение того, что при официальной оценке были взяты за основу недостоверные факты,
  • Отчет об альтернативной оценке.

Поданный пакет документов и заявление о пересмотре стоимости комиссией рассматривается до 30 дней. В течение 5 дней после проведения оценки заявитель уведомляется о ее результатах.

В случае если отказа комиссии в пересмотре результатов кадастровой оценки, можно обратиться в судебные инстанции. Для этого необходимо подать иск о пересмотре результатов кадастровой оценки недвижимости.

Помимо заявления в суд необходимо предоставить дополнительные документы:

  • Кадастровый паспорт объекта,
  • Результаты независимой оценки,
  • Документы, устанавливающие права собственности на имущество.

При обращении необходимо подготовить следующие сведения о ней:

  • Номер недвижимости по кадастру
  • Тип оцениваемого объекта
  • Площадь объекта
  • Месторасположение
  • Качество и уровень внешних отделочных работ
  • Годы постройки зданий

Эти данные позволят специалистам оценочной компании понять на сколько приблизительно завышена стоимость объекта и понять имеет ли смысл ее дальнейшее оспаривание.

Далее при необходимости проводиться более детальное изучение стоимость объекта на рынке и готовиться финальное заключение экспертизы. Сроки проведения оценки в независимых компаниях в зависимости от региона и самой организации колеблются от 7 до 20 дней.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости

При расчете кадастровой стоимости квартир и домов учитываются следующие факторы:

  • Жилая и общая площади объекта,
  • Год постройки заданий,
  • Материалы, которые использованы при строительстве сооружения,
  • Планировка как внутренняя, так и внешняя, учитываются наличие лифта, парковки и прочее,
  • Общее количество этажей в доме, а так же этаж, где расположена квартира,
  • Уровень престижности района,
  • Окружающая инфраструктура,
  • Удаленность от транспортных развязок.

Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного надела нужна для:

  • Определения суммы налога на землю,
  • Определения арендной платы,
  • Определения стоимости участка при выкупе из государственной или муниципальной собственности.

Оспаривание кадастровой оценки объектов недвижимости: вектор развития и новые правила

Руководитель юридической практики земельно-имущественных отношений юридической компании «Деловой Дом»

Кадастровая стоимость объекта влияет на размер аренды, земельного налога и налога на имущество. Руководитель юридической практики земельно-имущественных отношений Светлана Погребская в своей статье рассказала о том, как снизить кадастровую стоимость объекта и сделать это правильно.

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости и для каких целей она применяется?

Гражданским законодательством предусмотрено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства (ст. 130 ГК РФ).

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определённая в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с порядками, установленными федеральными законами «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (новые правила) или «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (прежние правила) в зависимости от даты производимой оценки.

Так, в период с 1 января 2017 до 1 января 2020 года применяются оба вышеуказанных закона с постепенным переходом к новым правилам. Новый порядок применяется, если в субъекте РФ высший исполнительный орган власти принял соответствующее решение.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для определения налоговой базы для земельного налога и налога на имущество в большинстве регионов. Как, например, в Законе г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций», где отражены особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества и формирования налоговой базы в виде кадастровой стоимости. Одновременно положениями указанного закона закреплены налоговые льготы в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость.

На основе кадастровой стоимости зачастую формируется арендная плата для заключения договоров аренды имущества, в том числе находящегося в федеральной и муниципальной собственности.

Информация о кадастровой стоимости и оценке находятся в открытом доступе. Не представляет сложности узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости и получить документальное подтверждение этой информации в виде выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кроме того, на сайте Росреестра возможно ознакомиться с деталями процедуры кадастровой оценки.

Вместе с тем, учитывая массовые методы оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, зачастую собственники владельцы несут необоснованное налоговое бремя и нагрузку в связи с завышенной кадастровой стоимостью.

По сравнению с аналогичным периодом 2016 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости обратилось на 60% больше заявителей в рамках досудебного оспаривания.

Эти данные свидетельствуют о несовершенстве методов кадастровой оценки. Есть проблемы и в методологии оценки. Не всегда учитываются результаты оспаривания стоимости при новом туре массовой оценки.

В этой связи законодателем инициированы изменения: введение института государственных оценщиков и передача полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям.

Как определяется кадастровая стоимость по новым и старым правилам?

  1. Кадастровая стоимость по новому порядку

Кадастровая стоимость определяется путём проведения государственной кадастровой оценки, которая включает в себя принятие решения о её проведении и подготовку к ней, определение кадастровой стоимости и утверждение результатов кадастровой оценки.

Оценка будет проводиться не более одного раза в три года (в городах Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — один раз в два года) и не менее чем один раз в пять лет. Исключение составит внеочередная кадастровая оценка.

Для оценки недвижимости на уровне субъектов будут созданы бюджетные учреждения. На сегодняшний день, по данным Росреестра, 36 субъектов приняли решение о проведении оценки по новым правилам, с определением конкретных видов объектов недвижимости и категорий земель, подлежащих переоценке.

Информацию о решении на предмет проведения кадастровой оценки собственник объекта недвижимости имеет возможность получить по кадастровому номеру объекта: на официальном сайте публичного органа, принявшего решение; а также в Фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра.

Бюджетное учреждение рассчитывает и фиксирует кадастровую стоимость в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утверждёнными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226.

Проект отчёта на своём сайте бюджетное учреждение размещает в течение трёх рабочих дней. В этот же срок оно должно направить сведения о месте его размещения и сам проект отчёта в Росреестр для проверки на его соответствие установленным требованиям закона.

Отчёт утверждает уполномоченный орган субъекта РФ и принимает акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, на основании которого вносятся данные в ЕГРН.

  1. Кадастровая стоимость в ретроспективе

На текущий момент действие положений Закона об оценочной деятельности по определению кадастровой стоимости в общем порядке приостановлено (ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ).

Однако данный порядок применяется до 1 января 2020 года, если решение о переходе на новый порядок оценки в субъекте РФ не принято (или принято в отношении иных объектов недвижимости) либо проводить кадастровую оценку начали до 1 января 2017 года в соответствии с этим законом.

Это интересно:  Оплата коммунальных услуг в ТСЖ - сроки, наличными, порядок

Процедура определения кадастровой стоимости идентична новому порядку, но при этом имеется ряд отличий:

  • решение о проведении оценки могли принимать также органы местного самоуправления;
  • орган, принявший решение, выступает заказчиком работ;
  • для определения кадастровой стоимости отбирается исполнитель, с которым заключается договор на проведение оценки;
  • определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с методическими указаниями, утверждёнными Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358;
  • к отчёту об определении кадастровой стоимости применяется Приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382.

Какие существуют факторы и мотивы для оспаривания кадастровой стоимости?

Потребность в пересмотре кадастровой стоимости возникает, когда собственник осознает, что она является завышенной и не соответствует рыночной.

Статьёй 378.2 Налогового кодекса РФ (НК РФ) определены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, исходя из кадастровой стоимости.

Важный аспект, о котором нечасто упоминается, это влияние кадастровой стоимости на налогообложение при сделках купли-продажи объектов недвижимости.

Так, положениями НК РФ предусмотрено, что в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Таким образом, если цена в договоре купли-продажи указана ниже, чем кадастровая стоимость реализуемого объекта, то налог, несмотря на реальную цену продажи, будет рассчитываться от кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом.

Вышеуказанные обстоятельства не могут говорить о справедливости налогового бремени. Для формирования баланса государственных и частных интересов требуются дополнительные ресурсы и затраты времени собственников недвижимости на проведение процедур по установлению кадастровой стоимости в размере реальной рыночной.

Изложенные факты мотивируют бизнес-сообщество искать способы уменьшения кадастровой стоимости и оптимизации финансовых издержек.

По какому алгоритму можно снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости?

При принятии решения о снижении кадастровой стоимости необходимо определить, в каком порядке она установлена, поскольку в настоящее время и до 1 января 2020 года кадастровая стоимость земельных участков определяется как по новым, так и по старым правилам.

Новые правила: досудебный порядок оспаривания.

В силу статьи 22 Закона о кадастровой оценке № 237-ФЗ для оспаривания кадастровой стоимости возможно сразу обратиться в суд, досудебный порядок не является обязательным.

При этом, чтобы оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке, возможно обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если такая комиссия создана уполномоченным органом субъекта РФ. Обозначим, что на текущий момент указанные комиссии по новому порядку созданы не во всех субъектах РФ. При её отсутствии документы об оспаривании направляются непосредственно в суд.

Порядок обращения в комиссию остался прежним, для этого необходимо:

  • составить заявление в произвольной форме, в котором рекомендуется указать причины несогласия с кадастровой стоимостью, а также данные собственника и объекта недвижимости;
  • к заявлению необходимо приобщить документы, в соответствии с частью 9 статьи 22 Закона о кадастровой оценке, включая:
  • выписку из ЕГРН о текущей кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объект недвижимости;
  • отчёт в бумажном виде и в форме электронного документа на электронном носителе;
  • иные документы по инициативе собственника.

По результатам рассмотрения комиссия принимает одно из следующих решений: об определении кадастровой стоимости равной рыночной либо об отклонении заявления с указанием обоснования. Решение комиссии можно оспорить в судебном порядке.

Значительная часть заявлений отклоняется комиссией со ссылкой на неверное оформление отчётов о рыночной оценке. В качестве примера ниже приводятся основные распространённые ошибки при оформлении отчётов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости на примере рассмотрения заявлений комиссией при Управлении Росреестра по Москве:

  • в отношении земельных участков неверно определяется статус – оценивается право аренды, а не право собственности (нарушение пункта 5 ФСО № 3);
  • для расчётов в рамках применения сравнительного и доходного подхода к оценке подбираются аналоги, принадлежащие к другому сегменту рынка или же имеющие другие значительные отличия от оцениваемого объекта, что в результате приводит к значительной величине итоговых корректировок (нарушение пункта 22 ФСО № 7);
  • корректировки в рамках расчётов доходным и сравнительным подходом вносятся экспертно, без соответствующих обоснований, отсутствует проверка на соответствие рыночным данным или же корректировки подтверждаются ссылками на источники информации, которые невозможно проверить на предмет авторства, и даты получения этой информации (нарушение пунктов 11, 13 ФСО № 3);
  • в рамках применения доходного подхода используется информация, предоставленная заказчиком, а не рыночные данные (нарушение пункта 5 ФСО № 3);
  • в рамках применения затратного подхода к оценке объекта капитального строительства не анализируется полученная стоимость воспроизводства на соответствие рыночным данным, величина физического износа на реальное и фактическое состояние, нормативный срок службы объекта недвижимости (нарушение пункта 5 ФСО № 3);
  • используется информация о событиях, произошедших после даты определения оценки (нарушение пункта 8 ФСО № 1);
  • не указываются данные о независимости оценочной компании и оценщика, а также обоснование выбора используемых подходов и методов к оценке (нарушение пункта 8 ФСО № 3);
  • копии документов, предоставляемых заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), не подписаны уполномоченным на то лицом и не заверены в установленном порядке (нарушение пункта 12 ФСО № 3).

Необходимо отметить, что с 24 июля 2017 вступил в силу порядок сдачи экзамена и получения квалификационного аттестата для осуществления оценочной деятельности. 11 июля 2017 Минюстом России зарегистрирован Приказ Минэкономразвития России от 29.05.2017 № 257, устанавливающий порядок сдачи квалификационного экзамена для оценщиков. Необходимость его проведения установлена нормами ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые начали действовать с 1 июля 2017 года.

С точки зрения Минэкономразвития России, потребность введения квалификационного экзамена определена важной ролью оценщиков в процессе управления в сфере недвижимости. Государственный оценщик — это уже не консультант, а фактически участник в деятельности государства и страж публичных интересов.

Одним из возможных способов досудебного урегулирования вопроса по определению реальной кадастровой стоимости в рамках новых правил является проведение собственником мероприятий на этапе подготовки к проведению кадастровой оценки.

Подготовку проводит специально созданное в каждом регионе бюджетное учреждение, для чего осуществляется сбор и обработка необходимой информации. Подготовка заканчивается до 1 января года, в котором будет определяться кадастровая стоимость. Далее по запросу уполномоченного органа Росреестр готовит перечни объектов недвижимости, которые будут оцениваться.

На стадии подготовки к проведению оценки собственник вправе подать декларацию о характеристиках объекта недвижимости, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 27.12.2016 № 846.

Далее необходимо ознакомиться с результатами обработки перечня на сайте уполномоченного органа субъекта РФ и проверить, верно ли указаны характеристики объекта. Сведения и материалы из проекта отчёта в установленном объёме размещаются в Фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра. Ознакомиться с ними возможно в течение 60 дней со дня их размещения. На сайте указывается, где размещён сам проект отчёта на сайте бюджетного учреждения.

Целесообразно проверить, как определена кадастровая стоимость, поскольку возражения необходимо направить в течение 50 дней со дня публикации сведений и материалов в фонде данных. Их можно подать лично в бюджетное учреждение или МФЦ, направить почтой либо через интернет.

В замечаниях должна быть указана их суть, а также данные, предусмотреные пунктом 16 статьи 14 Закона о кадастровой оценке, включая номера страниц проекта отчёта, по которым имеются возражения. К замечаниям необходимо приложить документы, которые подтверждают обнаруженные ошибки и декларацию о характеристиках объекта недвижимости.

На основе представленных возражений бюджетное учреждение вправе пересчитать кадастровую стоимость. Все изменения в проект отчёта должны быть внесены до окончания 60-дневного срока со дня размещения сведений в фонде данных.

Проведение указанных действий может в упрощённом порядке изменить (уменьшить) ещё не утверждённую кадастровую стоимость, а также повлиять на исход дела при дальнейшем судебном оспаривании действий бюджетного учреждения с возложением на него судебных издержек.

Таким образом, законодатель, вовлекая собственника недвижимости в процесс установления кадастровой стоимости, формирует условия для комплексного подхода к оценке и предоставляет возможность сократить риски судебного оспаривания кадастровой стоимости.

Старые правила: досудебный порядок оспаривания.

Основное отличие старых правил от новых в том, что собственнику – юридическому лицу необходимо обязательно сначала оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке в комиссии и лишь после обращаться в суд (ч. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28; далее — Постановление Пленума). Это правило не касается собственников недвижимости ‒ физических лиц.

Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке.

Возможность судебного оспаривания предусмотрена в Законе о кадастровой оценке (новые правила) и Законе об оценочной деятельности (старые правила).

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства (КАС РФ) обращение в суд возможно в течение пяти лет с даты внесения в кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости при условии, что на момент обращения не определена новая кадастровая стоимость и не изменены характеристики недвижимости, которые повлекли изменение кадастровой стоимости.

Важно грамотно оформить административное исковое заявление с процессуальной точки зрения. Это значит, нужно верно определить исковые требования и обоснованно сформулировать правовую позицию в качестве обоснования иска.

К административному иску потребуется приложить комплект документов, включая документы о собственнике объекта недвижимости, правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы на объект недвижимости, выписку из реестра об оспариваемой кадастровой стоимости, документы и сведения, которые подтверждают наличие ошибки, если при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения о недвижимости; отчёт о рыночной стоимости недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, если стоимость устанавливается в размере рыночной; документы о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора (при оспаривании по старым правилам), документы, подтверждающие уплату госпошлины, и иные процессуальные документы.

Это интересно:  Как правильно заполнить декларацию по земельному налогу для юридических лиц?

Судебная практика показывает, что в аналогичных делах одним из основных доказательств является заключение эксперта в рамках судебной экспертизы по делу.

Резюмируя, опираясь на изложенный материал и практический опыт, необходимо отметить что вектор в сторону формирования реальной кадастровой стоимости объектов недвижимости задан.

Однако, по нашему мнению, практика применения новых правил государственной кадастровой оценки покажет свою эффективность при условии организации взаимодействия публичных и частных интересов, а также вовлечённости и активной позиции субъектов предпринимательской и инвестиционной деятельности на этапе подготовки и утверждения отчёта о кадастровой оценке объекта недвижимости.

Как и кто проводит государственную кадастровую оценку объектов недвижимости

Автор: Елена Иванова

Что такое кадастровая стоимость объектов недвижимости, как и где получить о ней сведения, мы рассказали в предыдущих статьях. Но, получив эту информацию, многие задаются очередными вопросами: как проводится кадастровая оценка недвижимости на практике? И кто принимает решение о проведении оценки? Ответы – в нашей сегодняшней публикации.

Итак, по порядку. Решение о проведении государственной кадастровой оценки (ГКО) принимаются по инициативе региональных или местных органов власти (орган власти). Проводится оценка не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Чтобы начать процесс переоценки представители власти на местах отправляют запрос в региональный филиал ФГБУ «ФКП Росреестра». Кадастровая палата Росреестра формирует на основании этого запроса перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, и передает его в орган власти.

Затем орган власти выбирает оценщика. Для этого проводят конкурс на проведение работ по проведению ГКО. С той оценочной организацией, которая выиграла, и заключается договор для исполнения работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

После завершения оценки орган власти утверждает ее результаты, для этого издаёт специальный нормативно-правовой Акт. В обязательном порядке публикует итоговые данные, а также передает их в региональный филиал Кадастровой палаты Росреестра, сотрудники которого вносят результаты оценки в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Теперь подробно о том, как и кто проводит на практике оценку объектов недвижимости. Иначе говоря, о работе самих оценщиков. Во-первых, организация-победитель конкурса на проведение ГКО обязана строго руководствоваться требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Во-вторых, использовать для определения кадастровой стоимости ценовую информацию рынка недвижимости. Среди исследуемых факторов: расположение объекта недвижимости, район, в котором он находится, наличие инфраструктуры, близость к дорогам и к объектам социнфраструктуры (магазины, школы, больницы, рынки), назначение объекта, материал наружных стен и т.д. Все эти сведения помогают оценщикам прийти к правильным выводам.

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в ходе проведения ГКО оценщики распределяют их по группам – по принципу подобности. Для каждой моделируется единая оценочная формула (модель оценки). А потом на основе этого рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов, входящих в данную группу.

Кроме того именно оценщиками в ходе работ определяются удельные показатели кадастровой стоимости (стоимость 1 кв. метра в рублях) для каждой группы. Умножение его на общую площадь – будь то квартиры, комнаты, земельного участка, гаража – и дает результирующую кадастровую стоимость.

С порядком проведения государственной кадастровой оценки – теперь вы знакомы. А что делать в случае несогласия с этими результатами или с кадастровой стоимостью вашего объекта недвижимости? Ответ прост – оспаривать его. Каждому собственнику закон даёт такое право. Подробнее о способах оспаривания ГКО – расскажем в следующий раз.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Оценка кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков

Кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, определенная методами массовой оценки без учета его индивидуальных особенностей, видов прав и обременений на объекты недвижимости. Обычно она определяется в ходе работ по наполнению государственного кадастрового реестра новыми объектами или пересмотра стоимости уже находящихся там объектов в установленный законом 5-летний срок.

Если провести оценку кадастровой стоимости земельного участка и всех объектов недвижимости на нем, мы получим кадастровую стоимостью объекта недвижимости, с которой и будет взиматься налог. Эта стоимость определяется на 1 января года начала работ по кадастровой оценке в субъекте (муниципальном образовании) Российской Федерации. Результаты расчета оформляются в виде отчета. Это отчет должен быть составлен не позднее шести месяцев со дня заключения договора на проведение кадастровой оценки.

Оценка кадастровой стоимости

Оценка кадастровой стоимости, согласно закона, в отношении объектов недвижимого имущества, учтенных в государственном кадастре, или тех, которые необходимо туда включить на том или ином основании. Есть два основных мотива для включения объекта в кадастр:

  • в порядке волеизъявления собственника (обычно это происходит тогда, когда он собирается реализовать свое право в полной мере распоряжаться своей собственностью)
  • в случае, если государством проводятся работы по включению в государственный кадастр сведений о всех объектах недвижимости, на которые ранее были выданы документы.

В настоящее время государством поставлена задача составить полный перечень всех объектов недвижимости в стране, включая сведения о их стоимости. Курирует все эти вопросы Росреестр, однако ввиду глобальности задачи, он, кроме своих специалистов, может на конкурсной основе привлекать к выполнению работ по кадастровой оценке недвижимости независимые оценочные компании.

Наша оценочная компания готова оказать вам помощь в оценке следующих объектов

Определение кадастровой стоимости поставлено у нас на поток и поэтому для этой процедуры характерна массовая оценка объектов недвижимого имущества – определение цены множества схожих объектов путем их группирования по каким-либо схожим признакам. Такой подход конечно удобен для тех, кто его использует, но для конечного собственника он часто оборачивается неверной кадастровой оценкой объекта недвижимости, которую потом вынужден оспаривать. В том случае, если определить рыночную стоимость методами массовой оценки затруднительно или не представляется возможным, в качестве кадастровой стоимости может быть определена и использована рыночная стоимость, рассчитанная оценщиками индивидуально.

Переоценка кадастровой стоимости

Насколько необходима правильная кадастровая оценка объекта недвижимости конкретному собственнику?

Цена такого объекта, определенная кадастром — очень важный показатель. От ее суммы берется налог на недвижимость. Учитывая тенденцию в нашей стране к повышению этого налога, любой, особенно крупный собственник не может ни понимать, что если кадастровая оценка недвижимого имущества существенно завышена по отношению к рыночной цене, то он будет платить государству лишние деньги. Чтобы этого избежать у вас есть два способа

  1. Решить вопрос в региональном отделении Росреестра в досудебном порядке. Вы должны подать заявление в специальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Комиссия в течение месяца обязана рассмотреть заявление и принять соответствующее решение. Если это решение не в вашу пользу, то вам прямая дорога в Арбитражный суд
  2. Решение вопроса в суде займет несколько больше времени, тем не менее, обычно такие дела заканчиваются в пользу исцов.

В любом случае, первое что вам надо сделать, если вы сомневаетесь в правильности кадастровой оценки вашей недвижимости — обратиться в наш центр оценки, заказать и получить на руки отчет о рыночной стоимости вашего объекта собственности и сравнить цену с кадастровой. Если вы видите большое несоответствие не в вашу пользу — вам надо незамедлительно предпринимать шаги для исправления ситуации. Более подробно об этом написано на страницах

Наши сотрудники готовы вам оказать любую помощь в данном вопросе, в том числе и обеспечить ваше представительство в суде.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (помимо ошибок оценки) и повторного проведения оценки являются:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Подходы к оценке объектов недвижимости

Обычно используют три самых распространенных подхода: сравнительный, доходный и затратный.

Информация, используемая при сравнительном подходе:

  • цены предложений о продаже или покупке аналогичных объектов, приведенные в СМИ, специализирующихся на информации о недвижимости;
  • цены сделок с такими объектами, находящиеся в открытом доступе в различных источниках достоверной информации;
  • любая другая информация, так или иначе характеризующая аналогичные объекты.

Информация, используемая при доходном подходе:

  • сведения о ставках аренды на недвижимое имущество;
  • сведения о текущей доходности инвестиций в недвижимость;
  • сведения о затратах на содержание и эксплуатацию таких же аналогичных объектов недвижимого имущества;
  • любая другая информация, характеризующая арендный рынок.

Информация, используемая при затратном подходе:

  • стоимость материалов для строительства;
  • цены сделок с земельными участками и цены предложений на земельные участки;
  • сведения о стоимость подведения и подключения сетей и коммуникаций;
  • любая другая информация, характеризующие рынок строительства объектов недвижимости.

Грамотный оценщик, действуя в интересах клиента, обязательно использует и сравнивает все три результата, полученные разными способами и выбирает ту стоимость, которая будет для заказчика наиболее выгодной и на основании этого составит отчет об оценке кадастровой стоимости недвижимости или земельного участка. В последствии этот документ поможет вам значительно снизить вашу базу налогообложения!

Статья написана по материалам сайтов: hiterbober.ru, prodatkvartiry.ru, www.4dk.ru, www.ocenchik.ru, www.bk-arkadia.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector