+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Самовольная реконструкция жилого дома

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Кликушина А.А.,

судей Вавилычевой Т.Ю., Юрьева И.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шмакова Н.И. к Сычу В.А. о приведении переустроенного жилого помещения в прежнее состояние по кассационной жалобе Сыча В.A. на решение Михайловского районного суда Приморского края от 13 февраля 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 10 июня 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Юрьева И.М., выслушав объяснения представителя Сыча В.А. — Ивашнёвой Г.Г., поддержавшей доводы кассационной жалобы, объяснения представителя Шмакова Н.И. — Крамаревской Н.В., возражавшей против доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Шмаков Н.И. обратился в суд с иском к Сычу В.А. о приведении переустроенного жилого помещения в прежнее состояние. В обоснование иска Шмаков Н.И. указал, что является собственником квартиры . находящейся в двухквартирном доме . по улице . В квартире 1 в этом же доме проживает ответчик вместе с семьёй. Ответчик без получения необходимых разрешений и согласований начал реконструкцию своей части дома, разобрав крышу дома и возведя второй этаж. По мнению истца, данное переустройство жилого помещения нарушает его жилищные права и законные интересы, поскольку дом стоит на едином фундаменте, в результате постройки второго этажа на фасаде дома образовалась трещина, а кроме того, жилые помещения, занимаемые истцом, подвергаются затемнению. Своего согласия на переустройство жилого помещения истец ответчику не давал.

Решением Михайловского районного суда Приморского края от 13 февраля 2015 г. иск удовлетворён. Суд возложил на Сыча В.А. обязанность привести переустроенное жилое помещение в прежнее состояние, то есть до начала самовольной реконструкции, в соответствии с техническим паспортом от 23 марта 1992 г.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 10 июня 2015 г. решение суда первой инстанции изменено. Суд возложил на Сыча В.А. обязанность привести реконструированное жилое помещение в прежнее состояние, то есть в состояние до самовольной реконструкции, выполненной в виде надстройки второго этажа, в соответствии с техническим паспортом от 23 марта 1992 г.

В кассационной жалобе Сыч В.А. ставит вопрос об отмене указанных выше судебных постановлений ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 6 октября 2015 г. Сычу В.А. отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаева В.И. от 30 марта 2015 г. определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 6 октября 2015 г. отменено, указанная кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.

В соответствии со статьёй 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с данными технических паспортов, составленных 23 марта 1992 г., жилой дом, находящийся по адресу: . является двухквартирным (т. 1, л.д. 9-15, л.д. 45-57).

На основании договоров передачи квартир в собственность в порядке приватизации собственником квартиры 1 в данном доме является Сыч В.А., собственником квартиры 2 -Шмаков Н.И. (т. 1, л.д. 6-7, л.д. 41-42).

В 2013 году Сыч В.А. без получения необходимых разрешений на реконструкцию самовольно осуществил надстройку второго этажа, разобрав часть двускатной кровли жилого дома.

На момент рассмотрения дела в суде в отношении характеристик дома по указанному адресу в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены изменения, в соответствии с которыми квартира 2 стала именоваться часть жилого дома», доля Шмакова Н.И. в праве собственности на которую определена в размере 1/4 (т. 3, л.д. 53).

Разрешая спор и удовлетворяя иск Шмакова Н.И. о приведении переустроенного жилого помещения в прежнее состояние, суд исходил из того, что на момент начала строительных работ ответчик не имел необходимого разрешения и согласия второго собственника дома Шмакова Н.И. на выполнение реконструкции дома. Кроме того, суд, сославшись на часть 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указал на преюдициальность для данного дела решения Михайловского районного суда Приморского края от 17 июля 2014 г., которым было отказано в удовлетворении иска Сыча В.А. к администрации Михайловского муниципального района Приморского края о признании права собственности на реконструированную часть дома и сохранении части дома в реконструированном состоянии.

Суд апелляционной инстанции согласился с вышеприведенными выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судебные постановления приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьёй.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришёл к выводу о возможности проведения ответчиком реконструкции жилого дома в силу требований статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 6, 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации только при наличии согласия истца как собственника квартиры 2 в многоквартирном жилом доме.

Между тем данный вывод суда не основан на нормах закона.

Статьёй 16 Жилищного кодекса Российской Федерации определены виды жилых помещений, имеющих отношение к понятию «многоквартирный дом». Основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в Российской Федерации различаются многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, и жилые дома блокированной застройки — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проёмов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Таким образом, жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным.

Из материалов дела следует, что помещения общего пользования в жилом доме . по улице . района Приморского края отсутствуют. Шмаков Н.И. и Шмакова С.В. являются сособственниками части жилого дома. Каждая из частей жилого дома, находящегося по указанному адресу, расположена на отдельном земельном участке с определённым кадастровым номером.

По данному делу исходя из заявленных исковых требований одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств являлось определение статуса жилого дома, в котором расположены помещения сторон. От выяснения указанных обстоятельств зависело правильное разрешение судом вопроса о необходимости получения согласия истца на произведённую ответчиком реконструкцию.

Однако суд, удовлетворяя исковые требования, приведённые выше обстоятельства не определил в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и не получили правовой оценки суда.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

При рассмотрении дела судом не учтено, что ответчиком были приняты меры к легализации осуществлённой им надстройки второго этажа, поскольку 12 февраля 2015 г. администрация Михайловского муниципального района Приморского края выдала Сычу В.А. разрешение на строительство (реконструкцию) принадлежащей ему части жилого дома (т. 3, л.д. 1).

Это интересно:  В несанкционированном снятии с карты денег вины банка нет. Решение суда

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на её строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Таким образом, несоответствие осуществлённой ответчиком постройки требованиям безопасности, являющееся одним из условий для удовлетворения заявленных исковых требований, судом по делу установлено не было.

С учётом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Сыча В.А., в связи с чем решение Михайловского районного суда Приморского края от 13 февраля 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 10 июня 2015 г. нельзя признать законными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, определить статус жилого дома и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Михайловского районного суда Приморского края от 13 февраля 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 10 июня 2015 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Самовольная реконструкция жилого дома

Самовольная постройка или результат реконструкции объекта недвижимости

Итак, строительство — это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Тогда как реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» под изменениями архитектурных объектов (к ним, в частности, относятся здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства) понимается достройка, перестройка, перепланировка. Указанные работы должны выполняться в соответствии с ГК РФ, договором на создание и использование архитектурного проекта Суханов, Е. А. Лекции о праве собственности / Е. А. Суханов. — М.: Юридическая литература, 2008 , стр. 122..

Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований — частичную разборку здания; повышение уровня инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных); замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома; улучшение архитектурной выразительности здания, а также благоустройство прилегающей территории.

— изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка;

— повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);

— улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что результатом строительства является создание нового объекта недвижимости, в отношении которого можно заявлять иски вещно-правового характера (иск о признании права собственности на самовольную постройку), а после реконструкции произошло только изменение технических характеристик и показателей существующего объекта.

Реконструкция объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, проведенная без оформления необходимой документации и разрешений, осуществляется очень часто Статья: Снос «самоволок» (Кузлякин С.) («ЭЖ-Юрист», 2009, N 34).

Существуют различные мнения относительно того, является ли реконструированный объект самовольной постройкой или нет.

Первая позиция, относящая эти строения с незаконными пристройками к категории самовольных строений, основана на следующем.

Выполненные работы по пристройке являются реконструкцией существующего объекта. Результат реконструкции — объект недвижимости с новыми техническими характеристиками. Для осуществления реконструкции необходимо получение соответствующего разрешения (как и для строительства), за исключением случаев, оговоренных в ГрК РФ. Его отсутствие влечет признание реконструированного объекта в целом самовольной постройкой.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и ЖКХ от 04.08.1998 N 37, самовольной постройкой без соответствующего разрешения является:

— реконструкция жилых домов (частей домов);

— переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;

— возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;

— возведение дополнительных зданий.

Слабая сторона этой позиции состоит в том, что на самовольную постройку право собственности не возникает. Но право собственности на объект, который был реконструирован, уже признано (в нереконструированном виде). При этом в ГК РФ отсутствуют соответствующие основания для прекращения права собственности (самовольная реконструкция объекта недвижимости) на данный объект Статья: О признании права собственности на самовольную постройку в судебной практике (Козлов Е.В.) («Нотариус», 2008, N 2).

Второе мнение состоит в том, чтобы считать самовольной постройкой только пристроенную часть объекта недвижимости и признавать право собственности необходимо только на нее. При этом сведения, содержащиеся в ЕГРП на первоначальный объект, изменению не подлежат. Ведь пристройка будет оформляться в самостоятельном порядке в качестве части дома Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: учеб.-практич. комментарий (постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева и др.; под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010. стр. 602.

Но проблема заключается в том, что выделить «часть» чаще всего не представляется возможным, так как в данном случае должны быть соблюдены требования об обособленности и изолированности пристроенного помещения. А в случае, если реконструированный объект недвижимости представляет собой единое целое, вообще нет оснований для его искусственного раздела на составные части.

Рассмотрим примеры судебной практики по данным проблемам.

В соответствии с Обзором судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренном на заседании Президиума Суда 25.12.2007, в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ, нельзя признать самовольной постройкой здание, в котором были осуществлены перепланировки и переустройства.

Акционерное общество обратилось с иском в арбитражный суд о признании права собственности на здание тренажерного зала и магазина, восстановленное на месте бани, пострадавшей от пожара в 1997 г., с изменением целевого назначения и конфигурации здания.

Решением суда первой инстанции истцу было отказано в удовлетворении исковых требований, поскольку истец сознательно нарушил установленный законодательством порядок осуществления строительства при восстановлении спорного объекта.

Проанализировав наличествующие в деле доказательства, апелляционный суд пришел к выводу, что представленные истцом документы могут свидетельствовать о перепланировке и переустройстве помещений в здании, но не о самовольном строительстве. Доказательств того, что осуществлено самовольное строительство, истец не представил.

Кроме того, отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что восстановленные объекты соответствуют требованиям градостроительного законодательства; а также заключения компетентных органов о том, что данное здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.05.2007 N 2358/06 было установлено следующее // СПС «Консультант Плюс», 2011. Предмет спора — здание кинотеатра «Парус». Оно было введено в эксплуатацию в 1981 г. В отношении его был заключен инвестиционный контракт на создание развлекательного комплекса «Парус» путем реконструкции (модернизации) здания.

Это интересно:  Накопительный счет ВТБ 24: как начисляются проценты

В силу п. 1.9 контракта под реконструкцией стороны определили комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением назначения объекта недвижимости. В результате реализации инвестиционного плана размер общей площади развлекательного комплекса «Парус» значительно изменится и составит 8068 кв. м, что превышает площадь кинотеатра более чем в 3 раза.

В результате проведения указанных работ объект недвижимости (кинотеатр «Парус») был снесен, то есть уничтожен. Данное обстоятельство подтверждается заключением Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора города Петропавловска-Камчатского, из которого следует, что конструкции кинотеатра разобраны до отметки минус 3,7 м; актом обследования объекта «Кинотеатр «Парус»; актом приемки выполненных работ по разборке всех конструкций здания кинотеатра, составленным обществом и подрядной организацией; актом о списании объекта основных средств — здания кинотеатра «Парус»; заключением Управления Главгосэкспертизы России о том, что строительная площадка, на которой ведутся работы по реконструкции, расположена на месте, где ранее размещался кинотеатр «Парус»; справкой ГУП «Камчатское областное БТИ» о том, что здание кинотеатра снесено, на техническом учете не состоит.

Согласно ст. 235 ГК РФ уничтожением имущества прекращается право собственности на это имущество. Иск о признании права собственности является вещно-правовым способом защиты нарушенного права собственности на определенную вещь и, следовательно, не подлежит удовлетворению, если указанная вещь погибла или уничтожена // СПС «Консультант Плюс», 2011.

Позиция суда была основана на следующем. Самовольная постройка — это недвижимое имущество, созданное с нарушением установленного порядка (на неотведенном земельном участке, либо без разрешительной документации, либо с нарушением градостроительных и строительных норм).

Главное в данном определении — созданное недвижимое имущество. То есть ранее данный объект не существовал. А объекты, которые были реконструированы, не могут быть самовольными постройками.

Исходя из положений гражданского законодательства, нельзя определить правовые последствия реконструкции объекта недвижимости. В ГК РФ отсутствует норма, согласно которой по причине произведенной реконструкции происходит изменение права собственности на вещь.

В связи с этим нельзя не согласиться с мнением судей о том, что к отношениям по самовольной реконструкции нормы о самовольном строительстве не могут применяться в полной мере.

Куда обращаться по поводу незаконной реконструкции нежилых помещений в МКД?

Незаконная реконструкция нежилых чердачных помещений, находящихся в частной собственности, в МКД (управляет ТСЖ). Муниципальной собственности нет. На крыше сооружено какое-то строение со входом из одного чердачного нежилого помещения с выходом на плоскую кровлю. В других помещениях поднята кровля и пробиты проемы для мансардных окон. Таким образом реконструированы все чердачные нежилые помещения, по всей площади. На стенах дома есть трещины, установлены гипсовые маяки для мониторинга. Обращались в Жилинспекцию, Администрацию города. Да, серьезные нарушения есть, но прошло 10 месяцев — результат нулевой. Одни отписки. Очень переживаем за дом. Что можно сделать, куда еще обращаться, посоветуйте. Незаконная реконструкция продолжается.

Ответы юристов (1)

В случаях нарушения требований Правил содержания фасадов Инспекция Законом Санкт-Петербурга «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге»
наделена полномочиями по привлечению к ответственности виновных собственников нежилых помещений. Штрафные санкции за ненадлежащее исполнение обязанностей по содержанию фасадов зданий достигают 500 тысяч рублей для юридических лиц, 15 тысяч рублей для должностных лиц и 5 тысяч рублей для граждан. Таким образом, законодательство Санкт-Петербурга частично восполняет пробелы федерального законодательства.

Согласно п.1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более
одной квартиры.

В соответствии с п.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические
этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,
иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Таким образом, спорное помещение является частью общего имущества дома и в силу ст. 290 ГК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме и не может находится в собственности отдельных лиц.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (п.2 ст. 36 ЖК РФ).

В соответствии с ч.4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно п.3 ст. 36, п.2 ст. 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве,
перепланировке помещений.

Вашего согласия как собственника МКД и других собственников на реконструкцию в жилом доме нежилого помещения не было получено, на основании этого ваши права уже нарушены.

Согласно п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью
граждан.

Для проведения реконструкции помещения, они должны были не только получить согласие собственников, но и провести соответствующую экспертизу проектной документации.

Такая реконструкция не жилого помещения незаконна. Она проходит без согласия жителей дома, без решения общего собрания собственников, без согласования
с соответствующими органами, с существенным нарушением строительных норм
и правил, а главное — без утвержденного плана и технических расчетов,
подтверждающих безопасность данных работ для здания и жителей».

Совету Вам обратиться в жилищный надзор, архстройнадзор, администрацию города и района, прокуратуру.

Так же Вы можете обратиться в суд в связи с отсутствием законности данной реконструкции, из-за угрозы обрушения, видимого ущерба общему имуществу собственников дома, с требованием прекратить незаконную реконструкцию помещения — до предоставления необходимых по законодательству документов

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Самовольная реконструкция объектов жилищного фонда

Киминчижи Е.Н., адвокат, аспирант кафедры гражданского права и процесса Белгородского государственного университета.

Жилищный кодекс РФ внес значительные изменения в правовое регулирование жилых помещений. По прошествии вот уже более двух лет с момента вступления его в действие хотелось бы затронуть ряд вопросов, возникающих в правоприменительной практике и не получивших детальной регламентации в ЖК РФ, в частности касающихся самовольной реконструкции объектов жилищного фонда. Таких вопросов, на наш взгляд, в основном возникает три, каждый из которых рассмотрим в отдельности.

Прежде всего хочется отметить, что ЖК РФ урегулировал вопрос о таком изменении объектов жилищного фонда, как перепланировка и переоборудование. Напомним, что ст. 84 ЖК РСФСР 1983 г. содержала норму, не позволявшую в судебном порядке рассматривать споры, возникающие в связи с самовольной перепланировкой либо переустройством жилых помещений в отсутствие соответствующего разрешения. В настоящее время п. 4 ст. 29 ЖК РФ позволяет на основании решения суда разрешить вопрос о возможности сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии, при условии, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью. Похожие основания установлены п. 3 ст. 222 ГК РФ в отношении возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку.

Вместе с тем в местах сложилась практика, когда суды со ссылкой на цитированную практику Верховного Суда России вообще отказывают гражданам в принятии к производству иска о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, указывая на необходимость первоначального обращения в досудебном порядке в местную администрацию для разрешения вопроса, и только потом — в случае отказа — обращаться в суд в рамках особого производства. Такая практика противоречит не только закону, но и позиции Верховного Суда России. Статья 134 ГПК РФ дает судам возможность отказать в принятии искового заявления исключительно в случае, когда заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку законом для этого установлен иной судебный порядок. Таким образом, предусмотренная законом возможность досудебного обращения для решения вопроса в местную администрацию не может являться основанием для нарушения права граждан на судебную защиту в связи с непринятием судом иска к рассмотрению. В сфере гражданского процесса исключительно истцу принадлежит право выбирать ту либо иную предусмотренную законом форму защиты, потому отказ суда в принятии искового заявления неправомерен. Вопрос о том, в каком производстве (исковом, особом или в производстве по делам, возникающим из публичных правоотношений) рассматриваются заявления граждан о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, исчерпывающе решен в законе и подтвержден Верховным Судом России, исходя из права граждан на самостоятельный выбор средств правовой защиты.

Это интересно:  Как оплатить кредит Совкомбанк через интернет банковской картой Сбербанка

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2000 г. по гражданским делам, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 28 июня 2000 г., содержит разъяснение о том, что требование регистрирующего органа к гражданам, имеющим право собственности на жилой дом, возникшее до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», о государственной регистрации их прав на это имущество в случае возведения в установленном порядке пристройки, надстройки к дому или его реконструкции с возведением на месте снесенного старого строения нового является правомерным. Эта позиция буквально означает, что в результате реконструкции возникает новый объект права собственности, право на которое подлежит регистрации в общем порядке. Верховный Суд России разъяснил это следующим образом. При сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д. Следовательно, при производстве гражданином перечисленных изменений право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, подлежит регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.

Однако, как и в случае с самовольной перепланировкой, суды неправомерно отказывают в принятии заявления к рассмотрению со ссылкой на ст. 134 ГПК РФ, указывая, что перевод в нежилой фонд осуществляется согласно ст. 23 ЖК РФ. Часто в определении суда об отказе в принятии иска к рассмотрению указания на иной судебный порядок, что требуется согласно ст. 134 ГПК РФ, не имеется. Таким порядком, единственно возможным, является арбитражное судопроизводство, если суд общей юрисдикции в требованиях гражданина о признании права собственности на самовольно реконструированное в нежилое помещение усматривает признаки экономического спора. По иным основаниям отказ в принятии заявления недопустим, поскольку нарушает право граждан на защиту.

Последним из числа наиболее распространенных на практике случаев самовольной реконструкции объектов жилищного фонда является случай самовольного увеличения собственниками площади своих квартир за счет общего имущества (как правило, коридоров) многоквартирного жилого дома. Действующее законодательство, на наш взгляд, позволяет оформлять самовольно захваченную часть общего имущества в собственность таких лиц. Пункт 3 ст. 36 ЖК РФ предусматривает возможность уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Учитывая данное выше определение реконструкции, возведение любых перегородок, увеличивающих общую площадь квартир одних лиц за счет общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, является реконструкцией. Как правило, споры о юридической судьбе таких перегородок возникают нечасто. Необходимо учитывать, что ст. 15 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» признает правомерными притязания лиц, возведших перегородки, в случае, если до момента вступления ЖК РФ в действие уменьшение общего имущества жилого дома, сопровождаемое приращением собственности лица, «присвоившего» себе часть коридора, было одобрено соглашением всех участников долевой собственности. В отсутствие такого соглашения, оформленного в письменном виде, суду в случае возникновения спора необходимо руководствоваться п. 1 ст. 162 ГК РФ о недопустимости доказывания соответствующих фактов свидетельскими показаниями, что является последствием нарушения требования о форме сделки, которой, несомненно, является соглашение собственников об уменьшении размера общего имущества многоквартирного жилого дома.

Споры относительно перегородок чаще возникают между собственниками смежных квартир. В таких условиях говорить о возможности оформления захваченной части коридора в собственность невозможно, так как ст. 36 ЖК РФ говорит о необходимости согласия всех собственников.

Таким образом, возникающие на практике вопросы применения законодательства в случае самовольной реконструкции объектов жилищного фонда требуют единообразного применения закона судами. Думается, высшие судебные инстанции в скором времени выработают единую рекомендацию, которая позволит внести ясность в поставленные нами вопросы.

Как узаконить реконструкцию дома с минимальными затратами

Процесс узаконивания реконструкции крайне хлопотный, при этом, пожалуй, иногда гораздо проще осуществить строительные работы, нежели получить на них разрешение пост-фактум. Стоит учитывать, что приватизированный дом и соответственно его реконструкция не имеет столько побочных бюрократических моментов, нежели тот, права на который еще не оформлены. Это определено Жилищным Кодексом РФ, который позволяет собственнику распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но с соблюдением норм безопасности, как для себя, так и для третьих лиц.

Как узаконить реконструкцию дома с минимальными затратами

Об этом знают не многие, особенно те, кто с такими законодательными решениями сталкиваются впервые. Для начала необходимо разобраться, что является реконструкцией; именно это понятие прописано в статье 222 Жилищного Кодекса РФ, которое предусматривает, что строительные работы касаются основного здания, но при этом не вносится изменения, которые полностью нарушают целостность или увеличивают прежнюю площадь, более чем на 10%. Отметим, что реконструкция реконструкции рознь; желательно получать на нее разрешение в БТИ еще до начала строительных работ на объекте, чтобы снизить риск бюрократических разбирательств. Но, если она проведена, то желательно пройти процедуру полного узаконивания, чтобы потом иметь полный пакет точных технических документов: кадастровый и технический паспорт. Это позволит снизить временные затраты на оформление бумаг при составлении договора купли-продажи, договора дарения, завещания.

Техническая документация для узаконивания реконструкции

Для начала необходимо обратиться в бюро технической инвентаризации для составления проекта, а также в архитектурное бюро и региональное представительство СЭС. Инженер БТИ обязан визуально осмотреть реконструкцию и сравнить ее с предыдущим планом, после чего вносятся графические изменения. Если же реконструкция коснулась лишь части помещения, например, внешней отделки: облицовка кирпичом, диким камнем или сайдингом – узаконивать ее не надо.

Архитектор составляет новый проект дома, если реконструкция была глобальной, что стало причиной увеличения площади или принципиально изменило предыдущую конструкцию. Заключения СЭС необходимо в том случае, когда реконструкция относится к переносу места водопроводных стоков, канализации или газовых коммуникаций. Также не обойтись без этого документ, в случае глобальной перестройки дома, или добавления к нему жилищных помещений. Если строительные работы изменили площадь, но за счет новых технических подрядных помещений, как кладовая или гараж, то справка из СЭС соискателю не понадобиться.

Штрафные выплаты за самовольный ремонт

Стоить быть готовым к тому, что придется выплатить штраф за самовольную перепланировку, если реконструкция дома оказалась слишком большой. Его размер составляет порядка 5 тысяч рублей; а вот если дом находится в собственности юридического лица, штраф может быть увеличен до 20 тысяч.

Маленькие законодательные хитрости

Очень часто можно не доводить дело до суда, поскольку в правах реконструкции дома лицо практически не ограничено. То есть, трактуя маленький ремонт, как реконструкцию, можно избежать бюрократической волокиты, а, следовательно, сэкономить нервы, деньги и время. Отметим, что к классу «реконструкции» также можно отнести и замену крыши, вывод внешнего освещения. Но если дело касается переноса водопровода или вывод новой ветки, например, под бассейн, тогда процедура оформления должна быть пройдена в обязательном порядке.

Арбитражный процессуальный кодекс РФ
Бюджетный кодекс РФ
Водный кодекс РФ
Воздушный кодекс РФ
Градостроительный кодекс РФ
Гражданский кодекс РФ
Гражданский процессуальный кодекс РФ
Жилищный кодекс РФ
Земельный кодекс РФ
Кодекс внутреннего водного транспорта РФ
Кодекс врачебной этики
Кодекс об административных нарушениях
Кодекс профессиональной этики адвоката РФ
Кодекс этики аудиторов РФ
Конституция РФ
Лесной кодекс РФ
Налоговый кодекс РФ
Семейный кодекс РФ
Таможенный кодекс
Трудовой кодекс РФ
Уголовно-исполнительный кодекс РФ
Уголовно-процессуальный кодекс РФ
Уголовный кодекс РФ

Закон РФ «О защите прав потребителей»
Закон РФ «Об авторском праве и смежных правах»
Закон РФ «Об образовании»
Закон РФ «Об обжаловании в суд»
Закон РФ «О вывозе и ввозе культурных ценностей»
Закон РФ «О медицинском страховании граждан»
Закон РФ «О милиции»
Закон РФ «О потребительской кооперации»
Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»
Закон РФ «О налогах на имущество физических лиц»
Закон РФ «О плате за землю»
ФЗ «О банках и банковской деятельности»
ФЗ «О бухгалтерском учете»
ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»
ФЗ «О ветеранах»
ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»
ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
ФЗ «О землеустройстве»
ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»
ФЗ «О некоммерческих организациях»
ФЗ «Об акционерных обществах» (АО)
Закон РФ «О беженцах»
Закон РФ «О безопасном обращении с пестицидами»
Закон РФ «О безопасности дорожного движения»
Закон РФ «О бюджете фонда социального страхования»
Закон РФ «О ведомственной охране»
Закон РФ «О ветеринарии»
Все законы РФ

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, studbooks.net, pravoved.ru, wiselawyer.ru, www.jurist-center.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector