+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Счета эскроу — что это и стоит ли их использовать для проведения сделок в сфере недвижимости?

С 1 июля 2014 года в ГК РФ появился новый инструмент взаимодействия между контрагентами – договор счета эскроу. Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большинства предусмотренных законом сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости. Однако, несмотря на популярность этого института за рубежом, в России договор счета эскроу широкого распространения даже после его законодательного урегулирования так и не получил. Разберемся в причинах этого, а также рассмотрим особенности этого договора подробнее.

Что такое договор счета эскроу?

Если изложить данную в ГК РФ формулировку более понятным языком, то эскроу-отношения можно описать как трехсторонние отношения, при которых должник во исполнение своего основного обязательства передает деньги не непосредственно контрагенту, а третьему лицу (эксроу-агенту). Кредитор, что важно, может получить эти деньги только после того, как наступят определенные в договоре обстоятельства. Заключается такой договор, как правило, в трех экземплярах.

Анастасия Малюкина, юрист адвокатского бюро Forward Legal:

«В мировой практике соглашения об эскроу широко распространены. И я в данном случае говорю не только о таких странах, как США, Германия, Швейцария, Англия, но и о странах восточного направления: Китае и Японии. Недавно я столкнулась с делом, в котором эскроу-агентом выступал банк Монголии, причем выступал весьма успешно, обеспечивая соответствующие обязательства. И вот такая популярность этого механизма, несмотря на то, что в большинстве стран он нормативно не урегулирован, объясняется тем, что счет эскроу действительно удобен и что он действительно выполняет свою главную функцию – обеспечивает надлежащее обеспечение обязательств по основному договору. Причем распространяется это на совершенно разные сферы – неважно, идет ли речь о слиянии или поглощении компаний, лицензионных отношениях, покупке гражданином квартиры, самолета, яхты и др. «

Таким образом, договор счета эскроу – достаточно универсальная конструкция, которая позволяет повысить уверенность сторон сделки в том, что они получат то, на что рассчитывали. В крайнем случае, даже если сделка не состоится, должник сможет вернуть себе часть тех денег, которые он планировал передать кредитору, но не передал в силу того, что тот не исполнил свои обязательства надлежащим образом.

Если раньше, решив открыть счет эскроу, стороны прибегали к нормам международного права, то в прошлом году возможность заключать такие договоры была закреплена и в российском законодательстве. Говоря об этой разновидности договора, стоит отметить несколько основных его особенностей или характеристик.

В договоре счета эскроу участвуют не только эскроу-агент (банк) и депонент, то есть владелец счета, но и бенефициар – тот, кому денежные средства предназначены. И, соответственно, бенефициар имеет реальную возможность на равных с остальными влиять на условия соответствующего договора.

Денежные средства, передаваемые на счет эскроу, обособляются. То есть они перечисляются на специальный счет, учитываются банком, блокируются и по общему праву ни депонент, хотя он является владельцем счета, ни бенефициар, хотя эти денежные средства ему предназначены, не имеют права распорядиться ими до наступления определенных в договоре обстоятельств (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ). При возникновении таких обстоятельств банк обязан выдать причитающуюся бенефициару сумму ему на руки или перечислить на указанный счет в установленный договором срок, а при его отсутствии – в 10-дневный срок с момента наступления обязательства (п. 3 ст. 860.8 ГК РФ).

ОБРАЗЕЦ

Стороны сохраняют возможность контроля за тем, что происходит на счете эскроу – и бенефициар, и депонент могут в любой момент времени попросить банк предоставить им актуальную информацию по счету (ст. 860.9 ГК РФ).

Конструкция договора счета эскроу достаточно гибкая. Как подчеркивает директор Юридической дирекции Росбанка Полина Лебедева, на сегодняшний день масштаб спроса на такой вид договора не позволяет банкам сделать стандартный продукт. Более того, она убеждена, что даже если эскроу станет действительно популярным инструментом, подход к заключению договора все равно останется гибким и будет соответствовать характеру сделки и потребностям сторон. Так, депонент и бенефициар могут влиять на перечень оснований, при наступлении которых последний может получить предназначенные ему денежные средства, находящиеся на счете. С учетом конкретных отношений, сложившихся между сторонами, с учетом специфики конкретного основного обязательства они могут определить подходящие условия. Более того, Анастасия Малюкина добавляет, что депонент и бенефициар могут предусмотреть в договоре условие, обязывающее эскроу-агента проверять наступление соответствующих оснований и осуществлять проверку предоставленных сторонами документов не формально, а более основательно – в этом, по мнению эксперта, заключается основное отличие договора счета эскроу от аккредитива.

Аккредитив – денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика. Позволяет производить платежи в пользу получателя средств по аккредитиву, а также оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо передать другому банку полномочия осуществить эти операции (ст. 867 ГК РФ).

Однако стоит отметить, что в отечественном законодательстве конструкция договора счета эскроу представляет собой урезанный вариант того соглашения, который получил распространение в мировой практике. В российском праве этот институт характеризуется:

  • ограниченным перечнем имущества, которое может быть передано на счет эскроу – в этой роли могут выступать только денежные средства (тогда как за рубежом эскроу-агенту может передаваться любое имущество);
  • ограниченным перечнем эскроу-агентов – на сегодняшний день эту функцию могут выполнять только кредитные организации (за границей в качестве эскроу-агентов могут выступать адвокаты, страховые агенты и любое другое лицо, которому доверяют стороны сделки). При желании стороны могут задействовать нотариуса, воспользовавшись другим похожим институтом – внесением денежных средств на депозит нотариуса (ст. 327 ГК РФ), однако этот инструмент не дает тех же возможностей, которые предусматривает договор счета эскроу.

Полина Лебедева, директор Юридической дирекции Росбанка:

«Мне представляется, что статус эскроу-агента как кредитной организации сохранится достаточно долго, поскольку таким образом, в частности, будет обеспечиваться противодействие легализации доходов, добытых преступным путем, именно в силу особой специфики и жесткости банковского регулирования в этой сфере.

Вместе с тем мы на нашей практике видим, что запрос со стороны бизнеса к договорам счета эскроу есть. Могу также заметить, что упоминание об использовании счетов эскроу существует и на уровне нормативных актов, регламентирующих различные аспекты расчетов – в частности, по сделкам купли-продажи недвижимости, где прямо определена возможность использования эксроу-счета на период до регистрации перехода права собственности и завершения расчетов между сторонами [подп. 4.45.3 п. 4 разд. 4 гл. А ч. II Приложения к Положению Банка России «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации» от 16 июля 2012 г. № 385-П. – Ред.]. Более того, размер возмещения по вкладам на эскроу счетах, используемых в сделках купли-продажи недвижимости, значительно выше, чем по обычным счетам [ст. 11, 12.1 Федерального закона от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации». – Ред.]».

Давая оценку положениям о договоре счета эскроу в российском законодательстве, Анастасия Малюкина считает, что у него есть перспективы для развития: «На мой взгляд, хотя сложившейся практики за более чем год его существования пока нет, у этого института есть хорошее будущее, и я не исключаю, что в ближайшее время законодатель все же решит расширить сферу его применения, и, возможно, мы доживем до того момента, когда и у нас, в российском праве, будут реализованы такие специфические конструкции, как, например, эксроу исходного кода программного обеспечения, которое применяется в лицензионных отношениях за рубежом».

Некоторые особенности использования договора счета эскроу

Решив обратиться к данному институту при совершении сделки, стороны могут столкнуться с рядом нюансов. Рассмотрим некоторые из них.

На договор счета эскроу распространяются общие основания изменения договора. Это значит, что он может быть изменен:

  • по инициативе сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
  • по решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Истечение срока действия – главное основание прекращения договора счета эскроу (п. 1 ст. 860.10 ГК РФ). Как правило, этот срок указывается в тексте самого договора. Но основаниями закрытия счета эскроу могут стать и иные обстоятельства (п. 2 ст. 860.10 ГК РФ) – например, признание физического лица недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также ликвидация юридического лица и т. д.

Это интересно:  Почему отказали принять иск

По общему правилу при закрытии счета эскроу, если нет оснований для передачи денег бенефициару или иное не предусмотрено договором, остаток денежных средств перечисляется или выдается депоненту (п. 2 ст. 860.10 ГК РФ).

Момент банкротства (несостоятельности) кредитной организации, являющейся эскроу- агентом, напрямую влияет на то, кто именно, депонент или бенефициар, должен встать в реестр кредиторов. Если обстоятельства, при которых денежные средства должны быть списаны со счета, еще не наступили, то в реестр, по мнению старшего партнера адвокатского бюро Forward Legal Алексея Карпенко, должен вставать владелец счета (депонент). Если же такие обстоятельства уже наступили, то – бенефициар.

Станет ли эскроу дороже аккредитива?

Эксперты не исключают, что стоимость услуг по ведению счета эскроу действительно может быть выше стоимости аккредитива, поскольку в рамках договора эскроу к банкам предъявляется больше требований. Но с равной долей вероятности цена может быть и ниже, если учитывать систему гарантий по вкладам, которую предоставляет сторонам счет эскроу. На данный момент средняя стоимость открытия счета эскроу составляет 2,5 тыс. руб., а внесение в договор изменений и осуществление платежа в счет его исполнения могут обойтись в сумму от 500 руб. до 2,5 тыс. руб. При этом, как правило, банк получает вознаграждение не из тех денежных средств, которые находятся на счете эскроу (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ).

Вместе с тем Анастасия Малюкина убеждена, что расценки, в первую очередь, будут зависеть от того, насколько сложные отношения урегулированы в рамках каждого конкретного договора. «Когда только начинала изучение этой темы, увидела, что лишь единичные банки решили предоставлять такую услугу. При всем уважении к банковской системе я озадачилась, потому что когда мы говорим о том, что возможность выбора эскроу-агента ограничена, это создает определенные риски в реализации института. Как бы мы с вами ни хотели использовать счет эскроу, нам нужен третий, эскроу-агент. И если он не готов предоставить нам соответствующую услугу, если он чего-то боится или не уверен в том, насколько законодательство позволяет ему применять те или иные механизмы, то он в эти отношения вступать не будет. Поэтому я думаю, что сейчас вопрос тарифов – это вопрос политики, которую выберут банки», – рассуждает она.

Полина Лебедева также исключает возможность установления точного тарифа, поскольку договор счета эскроу – не массовый стандартизированный продукт. «Этот договор составляется пока под конкретный запрос. Безусловно, уже это обстоятельство требует гораздо больших трудозатрат со стороны банков и более высоких операционных издержек на поддержание этого продукта. Поэтому может получиться, что действительно такая вот сшитая на заказ одежка будет стоить дороже, чем костюм, сшитый на фабрике. Но опять же это вопрос рынка и практики», – считает эксперт.

При этом директор по правовой и корпоративной работе компании ЗАО «Русатом Оверсиз» Константин Кряжевских, ориентируясь на международную практику, придерживается мнения, что стоимость ведения счета эскроу в любом случае запредельной не будет.

Эскроу-счета как альтернатива наличным расчётам: особенности и перспективы

Сегодня 80-90% сделок на вторичном рынке недвижимости проходят с наличными взаиморасчётами. Удачным вариантом перехода на безналичный расчёт всё чаще называют эскроу-счета. «Разумная Недвижимость» поинтересовалась у экспертов, в чём особенность данной схемы, почему эскроу-счета считаются самыми безопасными и каковы их перспективы на российском рынке.

Для организации сделок с «наличкой» чаще всего используют частные депозитарии. При этом структура, предоставляющая ячейку в аренду, ответственна только за сохранность содержимого, но не регламентирует порядок и прозрачность взаиморасчётов. Таким образом, открывается возможность для различных махинаций – от подмены денег до невыплаты комиссионных риэлтору.

Удачным вариантом перехода на безналичный расчёт всё чаще называют эскроу-счета.

Экзотические расчёты

Ряд риэлторских агентств Санкт-Петербурга уже наладили работу с экроу-счетами, хотя этот способ взаиморасчётов нередко воспринимается сторонами сделки как экзотический.

— Мы в агентстве «ДОМПЛЮСОФИС» совместно с нашим партнёром Центром сделок уже давно используем эскроу-счета. Это безопасно, во-первых, потому что отсутствуют наличные деньги, которые нужно перевозить, во-вторых, не нужно проверять купюры на подлинность и делать пересчёт, в-третьих, счёт позволяет выделить комиссионные, и агент обязательно их получит после выполнения условий, — комментирует руководитель отдела маркетинга и связей с общественностью «MASTER девелопмент» Ольга Баранова.

По её словам, в последнее время увеличилось количество запросов на безналичные расчёты, но не намного. Клиенты часто не в курсе такой возможности, а риэлторы не особенно этому способствуют.

Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП) Александр Гиновкер подтвердил, что возглавляемая им компания также работает с эскроу-счетами.

— Главными преимуществами данной системы можно назвать прозрачность операций любой сложности. Добавлю, что суммы до 10 млн рублей страхуются Агентством по страхованию вкладов. Правда, не очень понятно, что делать, если сумма сделки превышает это значение. Также стоит отметить, что доверие к этой системе несколько подорвано из-за того, что АСВ в ряде случаев взыскало компенсацию с тех, кому она была выплачена, — говорит эксперт.

По мнению учредителя и президента ГК «Экотон», председателя правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости, вице-президента АРСП Екатерины Романенко, экроу-счета до сих пор являются несколько экзотическим способом расчёта покупателей и продавцов.

— Эскроу-счета воспринимаются так главным образом потому, что они мало приспособлены к сделкам с несколькими последовательными операциями. Как вариант, можно открыть несколько счетов, и после того, как закрыта первая сделка, перечислить средства на второй счёт, после второй сделки — на третий и т.д. Но это сложно. К тому же имеет место формализм сотрудников банка. Ведь сделка всегда происходит «на нервах», её перевод полностью на безналичный расчёт пугает клиентов. И когда что-то идёт не так, клиент нервничает вдвойне, риэлтор пытается помочь, но банки занимают непреклонную позицию, — рассказывает она.

В итоге в компании приняли решение работать через депозит нотариуса. Во-первых, через него возможны расчёты по любой цепочке на рынке недвижимости. Во-вторых, использование нотариального депозита работает по принципу «одного окна». В-третьих, в случае банкротства банка, в котором размещён данный депозит, деньги возвращаются нотариусу.

Рыночные перспективы

Согласно информации, которую мы получили от риэлторов, «Банк Санкт-Петербург» — это первый банк, который в нашем городе реализовал сделки по эскроу в полном объёме.

— Возможно, сейчас и другие банки подтянулись, но я об этом не слышала. Скоро наличных не останется совсем, или их доля будет очень мала, также как это произошло с расчётами с застройщиками. Государство просто взяло и перевело всех на аккредитив, — отмечает Ольга Баранова.

В целом профессионалы рынка считают систему эскроу-счетов достаточно перспективной. Однако сейчас она широкого спроса ещё не приобрела.

— Думаю, что в ближайшее время переход на эскроу-счета не произойдёт. Рынок долго будет привыкать к новым возможностям, как, например, он долго приспосабливался к ячейкам, и в итоге даже банки ипотечные деньги кладут в ячейки. Смешно, но это правда! — говорит Екатерина Романенко.

— Далеко не все банки работают по этой системе. Кроме того, не все граждане готовы проводить расчёты прозрачно. А эта система является именно такой. Эскроу-счета смогут заменить наличные расчёты, но только при определённых условиях. Победить «наличку» можно законодательно. Если же такую систему не запретят, то она просуществует ещё долго. Кроме того, стоит сказать про менталитет наших граждан — многие тяготеют именно к наличным деньгам, — комментирует Александр Гиновкер.

Подводя итоги, отметим: профессиональные участники рынка всё-таки ожидают роста интереса к безналичным взаиморасчётам, в том числе к эскроу-счетам. В Центре сделок с недвижимостью прогнозируют, что если банки и дальше будут активно сотрудничать с риэлторами, количество безналичных взаиморасчётов по сделкам вырастет до 25-30% от общего числа сделок уже за ближайшие пару лет. А при сохранении тенденции через 5-10 лет безналичные взаиморасчёты должны стать основным видом взаиморасчётов по сделкам с недвижимостью в России.

Это интересно:  Ежемесячное пособие по уходу за ребенком до 1.5 лет: размер выплаты, расчет в 2019 году

Эскроу-счета: как изменится схема продаж новостроек?

Российское правительство реформирует проработавшую много лет систему долевого строительства в России, внедрив эскроу-счета. Уже к середине 2019 года треть договоров по приобретение новостроек будет заключаться таким образом, полагают власти. А к 2020 году планируется перейти с долевого на проектное финансирование жилищного строительства

За разъяснениями мы обратились к юристу, эксперту по безопасности сделок с недвижимостью Сергею Вишнякову, нашему постоянному соавтору в проекте «Школа безопасности». Он ответил на основные вопросы.

Что такое счет эскроу?

Если упростить, это так называемая аккредитивная система расчетов, которую нередко можно встретить при ипотечных сделках. По сути, это та же банковская ячейка, только счет. Покупатель (в данном случае, дольщик) и продавец (застройщик) заключают договор, при котором застройщик получит доступ к деньгам только при достижении вполне определенных целей – достройке дома и передаче квартиры покупателю.

Чем он лучше и надежнее ДДУ?

Скажем так, это надстройка к ДДУ, заменяющая плохо работавшие ранее способы защиты покупателей. По сути, сам ДДУ никуда не девается – по ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») продолжают продаваться квартиры в новостройках. Счета эскроу – это способ обеспечения обязательств для сторон: застройщик не получит денег, если не передаст объект покупателю. Раньше застройщик получал деньги и использовал их как хотел, не всегда на строительство того объекта, на который собирались деньги. По сути, средства уходили одному и тому же застройщику, но он их нередко использовал на те проекты, которые считал приоритетными. По такой схеме обманутые дольщики и появляются, девелопер мог потратить средства хоть на личный отпуск.

Теперь застройщик сможет потратить деньги покупателей только на оплату строительства именно того объекта, за который он эти деньги получил. То есть, пока конкретная квартира не будет передана покупателю по акту приема-передачи, и тот не поставит свою подпись, застройщик денег не получит. И будет использовать деньги исключительно на поставленные цели, а укатить на них в отпуск или вывести их в офшор не сможет – доступа не будет.

Помимо бОльшей защищенности, люди получают гарантию быстрого строительства – девелоперу не выгодно простаивать, ведь деньги на стройку берутся в банках под процент.

Что изменится для покупателей?

Покупателям придется сотрудничать со строго определенными банками. Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь же список таких банков будет составляться ЦБ и раз в квартал обновляться. Эта информация будет опубликована на сайте ЦБ.

И еще один момент: если застройщик брал кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счета только в том же банке, где он брал кредит. Здесь есть нюанс для ипотечного покупателя – сторонние банки могут не захотеть работать с чужим банком. То есть, если «Банк 1» выдал кредит на стройку компании, то «Банк-2» может не захотеть давать ипотеку на «не свой» объект: банки в таких делах стыкуют сделки довольно сложно.

Возможно, эта проблема возникнет и в описываемом случае, и тогда получится, что ипотеку придется брать только в том банке, где кредитовался застройщик. Это, в свою очередь, может ущемлять интересы ипотечных покупателей, обычно старающихся выбрать наиболее выгодные условия по процентным ставкам. Не факт, что такие будут в банках, с которыми работает застройщик.

Какие могут быть мошенничества со счетами?

В законе прописано, что в договоре должны быть указаны все параметры эскроу-счета. Важно проверить, точно ли в договоре (и, соответственно, договоре уступки по нему) прописан именно тот застройщик, у кого вы покупаете объект, и именно его счета. Я не исключаю, что появится новый вид мошенничества: недобросовестные продавцы будут пытаться указать кого-то другого с чужими счетами.

Изменятся ли требования к заемщикам, документам и риэлторам?

Нет, само изменение закона о долевом участии не меняет требований к заемщику, нужно будет предоставлять те же документы, что и раньше.

Риэлторам это тоже никак не должно повредить: наоборот, прозрачность расчетов повысится. На моей практике были случаи, когда суммы при покупке новостройки разбивались на разные платежи и уходили по разным банкам, что не добавляло покупке безопасности. Теперь так сделать будет невозможно: если риэлтор действует со стороны покупателя, он будет знать, что деньги на счету и они будут переданы нужному застройщику в нужное время. Это плюс.

А для тех, кто работал не очень честно (например, участвовал в сделках, где озвучивается одна сумма, а официально оплачивается другая), прозрачность будет только мешать.

Недостатки?

Явных недостатков я не вижу. Сейчас наличными уже почти никто не расплачивается и большинство расчетов – прозрачные. Если мы говорим о вторичном рынке, то здесь многие не пользуются аккредитивом (разновидность финансового обязательства, когда человек вправе получить деньги с помощью банковского клиента, после того, как платёж поступит на счет – прим. ред.) по большей части, потому, что тогда высветится реальная стоимость квартиры. Если ее нужно скрыть, используются ячейки. В случае с эскроу-счетами такой фокус не проходит: какая сумма указана в договоре, такая и проходит по счетам. Скрыть ничего не получится.

Опрошенные ЦИАН юристы и застройщики минусы нашли, и довольно много. О них читайте в следующей статье.

Эскроу вместо банковской ячейки при расчетах за покупку квартиры

Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ).

Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большинства предусмотренных законом сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости.

Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства (ст. 860.7 ГК РФ). В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк, например, заверенную копию свидетельства о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу.

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю квартиры, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем (ст. 860.10 ГК РФ).

Наиболее близкой к эскроу формой расчетов в действующем российском законодательстве является депонированный (покрытый) аккредитив, однако эскроу несколько отличается от аккредитива предметом исполнения. Кроме того, со 2 апреля 2015 года счета эскроу, открытые физическими лицами для покупки недвижимости, застрахованы государством на сумму до 10 млн.рублей (напомним, что для обычных депозитов эта сумма не превышает 1,4 млн.рублей).

Договор счета эскроу – достаточно универсальная конструкция, которая позволяет повысить уверенность сторон сделки в том, что они получат то, на что рассчитывали. В крайнем случае, даже если сделка не состоится, должник сможет вернуть себе часть тех денег, которые он планировал передать кредитору, но не передал в силу того, что тот не исполнил свои обязательства надлежащим образом. Договор счета эскроу удобен при поэтапном расчете по сделке.

На сегодняшний день функцию эскроу-агентов в силу законодательного ограничения могут выполнять только кредитные организации (например, за границей в качестве эскроу-агентов могут выступать адвокаты, страховые агенты и любое другое лицо, которому доверяют стороны сделки).

Эксперты не исключают, что стоимость услуг по ведению счета эскроу может быть выше стоимости аккредитива, поскольку в рамках договора эскроу к банкам предъявляется больше требований. Но с равной долей вероятности цена может быть и ниже, если учитывать систему гарантий по вкладам, которую предоставляет сторонам счет эскроу.

Это интересно:  Смена полиса ОМС при смене фамилии: какие шаги предпринять?

На данный момент средняя стоимость открытия счета эскроу составляет 2,5 тыс. руб., а внесение в договор изменений и осуществление платежа в счет его исполнения могут обойтись в сумму от 500 руб. до 2,5 тыс. руб.

При этом, как правило, банк получает вознаграждение не из тех денежных средств, которые находятся на счете эскроу (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ).

Счет эскроу особенно активно используется при оформлении сделок с недвижимостью зарубежом. В США он открывается через адвокатскую контору, выступающую со стороны продавца, и на него перечисляются средства при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа; если покупатель не выполняет условий договора без уважительной причины, депозит переходит к продавцу; если продавец нарушает договор, депозит возвращается покупателю. Для этой же цели счет эскроу используется во многих других странах: в Австрии, Латвии, ОАЭ, Чехии и других. Часто на счет эскроу начисляются средства для оплаты налогов на недвижимость и страховки при выплате ипотеки.

В качестве альтернативы счету эскроу часто стороны прибегают к услугам нотариусов, воспользовавшись другим схожим с эскроу институтом – внесением денежных средств на депозит нотариуса (ст. 327 ГК РФ), однако этот инструмент не дает тех же возможностей, которые предусматривает договор счета эскроу.

Напомним, что с 1 января 2015 года (после вступления в силу федерального закона №457-ФЗ) нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам (в т.ч. с недвижимостью). Так, при заключении сделки купли-продажи квартиры через нотариуса, стороны договора с согласия самого нотариуса могут провести наличные расчеты у него.

Банковский депозит нотариуса позволяет ему провести расчеты по сделке через свой банковский счет, т.е. принять деньги у покупателя перед регистрацией сделки, и перечислить их на счет продавца после регистрации.

Условия передачи денег на депозит нотариуса, и условия выдачи их продавцу, как правило, устанавливаются в отдельном соглашении о денежных расчетах, которые стороны подписывают вместе с договором купли-продажи квартиры (суть этого соглашения такая же, как и у допсоглашения к договору аренды банковской ячейки). Стоимость расчета через депозит нотариуса – всего 1500 руб., при условии заверения договора купли-продажи квартиры у него, но нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за перевод денег со счета покупателя на депозитный счет нотариуса, и еще больше комиссию – за обналичивание денег со своего счета продавцом.

Необходимо помнить, что норма п. 3 ст. 327 Гражданского кодекса РФ позволяет покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с депозита нотариуса. Чтобы этого не произошло в процессе регистрации сделки, сторонам договора следует (опять же с помощью нотариуса) прописать в соглашении о расчетах ясные и однозначные условия, в каких случаях покупатель может забрать свои деньги обратно: например, только в случае, если в регистрации было отказано, либо в случае, если регистрация не произошла в течение, допустим, 45 дней (т.е. если сделка не состоялась).

Такая услуга нотариусов значительно облегчает проведение взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью (в том числе по альтернативным сделкам), т.к. не только избавляет от составления и подписания ряда договоров и условий (на аренду и доступ к банковской ячейке, например), но и позволяет провести всю сделку (включая взаиморасчеты) в одном месте – офисе нотариуса.

Изначально законопроект о введении в Гражданский кодекс РФ института эскроу прямо предусматривал возможность расчета по сделкам с недвижимостью через так называемые эскроу счета нотариусов. Предлагаемая конструкция должна была выдавить с рынка не только банковские ячейки, но и «серые» схемы расчетов, и уход от налогов при сделках с недвижимостью, сократить количество мошеннических действий. Но в отечественном праве эскроу из сервиса превратилось лишь в счёт (эскроу как счёт, в исполнении банков – теперь всего лишь средство осуществления расчётов и не более).

В любом случае с развитием института эскроу при купле-продаже квартиры расчеты через банковские ячейки, также как и расписки уйдут в прошлое, и покупателю недвижимости не придется думать как юридически правильно оформить факт передачи денежных средств, при этом рынок недвижимости более прозрачным и безопасным.

Покупка квартиры через эскроу-счет: ликбез для дольщика

Схема продажи строящегося жилья изменится 1 июля

В России уже с 1 июля можно будет заключать договор участия в долевом строительстве с использованием счетов-эскроу. Специалисты Центрального банка РФ рассказали, как работает новая схема и почему она выгодна покупателям недвижимости.

Что такое счета-эскроу и как использовать их для покупки квартиры?

Счетами-эскроу называются специальные счета, на которые покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости приобретаемой недвижимости. То есть при покупке квартиры в новостройке и заключении договора участник долевого строительства передает деньги не застройщику, а в банк, а уже финансовая организация блокирует средства до окончания строительства. По прогнозам экспертов, доля договоров по эскроу-счетам уже к середине 2019 года может составить около 30% общего количества зарегистрированных ДДУ, пишет «Российская газета». Закон о долевом строительстве предусматривает, что по договорам участия в долевом строительстве физические лица могут внести средства на счета-эскроу. При этом физлица не будут нести риски проблемных застройщиков, так как списание средств со счетов-эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости. Указанные средства могут быть одним из источников фондирования кредитов застройщикам для банков.

Что случится со средствами дольщика, если банк обанкротится?

Если гарантом выступает надежный банк, проблем не будет. Но как дольщику вернуть свои деньги, если финансовая организация все-таки обанкротится? Пока страхование средств на счетах-эскроу по договорам участия в долевом строительстве за счет средств Агентства по страхованию вкладов может рассматриваться в пределах суммы до 1,4 миллиона рублей. Однако в настоящее время прорабатывается вопрос о возможности установления повышенного лимита в размере до 10 миллионов рублей по счетам-эскроу по договорам долевого участия. При этом, отмечают эксперты, система страхования вкладов покрывает не риски застройщиков, а только счета-эскроу.

В каком банке можно открыть счет-эскроу?

В настоящее время открывать счета-эскроу могут 19 банков, в список которых входят основные, кредитующие строительную отрасль. Общий объем кредитов строительным компаниям на 1 ноября 2017 года составил около 1,6 триллиона рублей. В дальнейшем, считают в ЦБ, возможно расширении количества банков, которые смогут удовлетворять установленным требованиям.

Требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета-эскроу, устанавливаются правительством РФ. Сейчас правительство разрабатывает требования к кредитным организациям, которые могут открывать счета застройщикам. С точки зрения Банка России, перечень и, соответственно, требования к банкам, в которых могут открываться счета-эскроу и счета застройщиков, должны быть аналогичными, чтобы открытие счетов-эскроу и финансирование застройщика по одному проекту проходило в одном банке.

Смогут ли банки отслеживать, как застройщики используют средства?

Банки, которые будут осуществлять кредитование застройщиков, вправе самостоятельно устанавливать критерии оценки застройщиков и финансируемых проектов и прописывать в договорах критерии контроля использования кредитных ресурсов. В настоящее время с банковским сообществом прорабатываются вопросы банковского сопровождения, при котором кредитные организации получат полномочия по контролю целевого использования средств застройщиков с правом отказа в проведении платежа и запроса обосновывающих документов. По результатам обсуждения планируется внесение соответствующих поправок в законодательство.

Напомним, что в 2018 году вступят в силу законодательные изменения, некоторые из которых существенно повлияют на рынок недвижимости в России. В частности, это ужесточение требований к застройщикам, переход к электронной ипотеке, введение электронного документооборота при выдаче ипотечных кредитов.

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, razned.ru, www.cian.ru, user20582.pravorub.ru, news.ners.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector