+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

ТСЖ или управляющая компания – как выбрать наилучший способ управления?

Условия проживания в многоквартирном доме, где проведено отопление, газ, вода, свет, конечно, очень комфортны по сравнению с собственным домом, где обо всем об этом приходится задумываться. Но в то же время, чтобы удовольствие было полным, за предоставляемыми услугами нужно следить и грамотно ими управлять. Для этого собственники квартир вправе выбрать наиболее удобную для них форму правления. В нашей статье сегодня попробуем узнать: ТСЖ или управляющая компания — что лучше.

Содержание

Управляющая компания

Данная организация является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим управление МКД. Это предпринимательская организация, а значит целью ее является извлечение прибыли.

Главным документом, согласно которому ведется деятельность, является договор управления, заключенный с более чем 50 % собственников дома. Процент устанавливается посредством подсчета площади, а не количества собственников.

Функции УК заключаются в том, чтобы обеспечивать ремонт и содержание домов, согласно требованиям технического регламента. При этом собственники имеют право:

  • на получение интересующей их информации в течение пяти рабочих дней после обращения;
  • информации об объеме, перечне и качестве оказанных услуг;
  • проверять выполнение работ;
  • требовать устранения дефектов и следить за полнотой предоставленной услуги;
  • с первого квартала получать от управляющей организации отчет о выполненной работе.

С другой стороны, управляющая компания не намерена понижать расходы на обслуживание дома. Кроме того, ее финансовая деятельность не всегда является прозрачной для жильцов, хотя последние редко когда этим интересуются. Более того, в этой компании работает гораздо больше сотрудников, чем в ТСЖ. Соответственно, и на заработную плату у них расходов будет уходить больше. Поэтому у жильцов возникает правомерный вопрос о том, что выгоднее — ТСЖ или управляющая компания.

В одном доме может быть только одно ТСЖ. Но одно ТСЖ может объединять несколько домов. Итак, разберемся, ТСЖ или управляющая компания: в чем разница?

Начнем с того, что ТСЖ — это некоммерческая организация, создаваемая согласно нормам Жилищного кодекса РФ. На собрании утверждается Устав организации. Органы управления — это и члены правления (которых избирают на срок не более двух лет), и общее собрание. Финансовый план на год можно утверждать только на общем собрании. Отчет о его выполнении предоставляется ревизионной комиссии. А управление ТСЖ отчитывается на общем собрании.

Если затраты будут распределены грамотно, то средства будут собираться тогда, когда это необходимо. Финансовая деятельность ТСЖ является более прозрачной. Ведь каждый житель может повлиять на решения по благоустройству. Без посредников между жильцами и подрядчиком недостатки будут устраняться с меньшими затратами. С другой стороны, некоторые работы разового порядка могут обойтись дороже. Поэтому собственники квартир выиграют лишь в том случае, если управление ТСЖ будет состоять из по-настоящему грамотных и неравнодушных людей.

Управляющая компания или ТСЖ: плюсы и минусы

Сторонники УК считают, что главное достоинство их работы заключается в том, что они считаются со мнением всех собственников, живущих в доме. Так, по крайней мере, утверждают сами управляющие компании, хотя верится в это с трудом. В то же время эксперты однозначно высказываются в пользу УК в том смысле, что от их услуг можно отказаться в любой момент, если будут иметься жалобы на некачественное обслуживание. А вот на ликвидацию ТСЖ времени уйдет побольше.

С другой стороны, получить конкретную информацию о самих организациях жильцам бывает проблематично, хотя закон предписывает последним такую обязанность. Принимая во внимание то, что УК является коммерческой организацией, то есть такой, главная цель которой заключается в извлечении прибыли, отдавать им полное управление бывает невыгодно.

Так что выбрать — ТСЖ или управляющую компанию?

Оптимальная форма правления

Большинство специалистов сходятся во мнении, что лучшей на сегодняшний день является смешанная форма правления. То есть, это не ТСЖ или УК, а ТСЖ и УК. Товарищество собственников жилья заключает договор с управляющей компанией об обслуживании. Тогда все жители будут знать, куда уходят средства. При этом каждый из них имеет право попросить отчет у председателя, и последний должен отчитаться. ТСЖ также может распоряжаться домовым имуществом по собственному усмотрению, а также размещать рекламные щиты на фасадах здания.

Создаем ТСЖ

Итак, если перед вами стоял выбор: ТСЖ или управляющая компания, и вами было решено было создать ТСЖ, для его организации необходимо предпринять ряд следующих шагов.

Создается инициативная группа из числа собственников жилых помещений многоквартирного дома. Инициатором может выступить любой житель. Но чтобы информационная, организационная и агитационная деятельность увенчалась успехом, нужно набрать такое количество людей, которое потянет всю работу.

Информирование людей о сути ТСЖ

Далее идет правовое и информационное просвещение людей инициативной группой. На этой стадии нужно суметь доступно ответить на вопрос о том, ТСЖ или управляющая компания — что лучше. А также убедить всех в выгоде первого варианта.

Ответ тут содержится уже в организационно-правовой форме компании: если УК — это коммерческая организация, то ТСЖ — некоммерческая. Получается, что целями первой является, в первую очередь, извлечение прибыли, а другой — решение социальных, правовых, управленческих и подобных задач.

Кроме того, в УК поступаемые денежные средства распределяются по установленному порядку. Зато в ТСЖ — по решению собрания его членов.

Предпринимательской деятельностью может заниматься и ТСЖ, однако именно в УК она является основным видом.

Полученная прибыль распределяется между учредителями в УК, а в ТСЖ она идет на реализацию уставных целей.

Работа с людьми и подбор персонала

Следующий этап состоит в подготовительной работе по созданию организации. Для этого:

  • составляется реестр собственников;
  • определяется адрес ТСЖ;
  • готовится Устав;
  • подыскивают кандидатуры председателя, членов правления, ревизионной и счетной комиссий, председателя и секретаря собрания;
  • готовят бюллетени;
  • уведомляют о проведении собрания не менее чем за 10 дней;
  • в такой же срок направляют это уведомление в ОМС.

Собрание по созданию ТСЖ

Далее проводится общее собрание. Для легитимности должно присутствовать более 50 % жильцов-собственников квартир дома. На собрании решаются следующие вопросы:

  • выбор председателя и секретаря собрания;
  • счетной комиссии;
  • о способе управления;
  • утверждается Устав;
  • выбирают председателя и остальных лиц;
  • назначается представитель собственников по регистрации ТСЖ;
  • выбирают место, где будет размещаться информация;
  • выбирают место хранения документов.

Также могут решаться и другие вопросы, в зависимости от потребностей дома. Однако если жильцов дома собрать на общем собрании не удалось, то объявляется заочное голосование. Для этого готовят бюллетени, и каждый из собственников голосует.

Финишные организационные работы

После проведения голосования оформляются документы, в число которых входит:

  • список собственников;
  • протокол счетной комиссии;
  • протокол общего собрания.

ТСЖ регистрируется. Для этого в налоговую предоставляется заявление с приложениями (протоколом собрания, уставом, сведениями о голосовавших, квитанцией с оплаченной государственной пошлиной).

Следует встать на учет в органах статистики, в ПФ, ФСС, медицинском фонде и изготовить печать.

После этого можно приступать к работе, известив заинтересованных лиц о ее начале. Для организации необходимо:

  • получить техническую документацию;
  • составить реестр имущества, обследовать его и составить соответствующий акт;
  • изучить правила обеспечения населения коммунальными услугами;
  • изучить правила предоставления жилищных услуг;
  • при непосредственном управлении ТСЖ необходимо заключить договоры с организациями ресурсоснабжения, а также определиться с организацией, с которой будет вестись учет поступления денежных средств;
  • а если управление осуществляется через УК, то ТСЖ заключает с ними договор.

И все же: ТСЖ или управляющая компания — что лучше?

Какую форму управления выбирать — решать жильцам. Но в последнее время все чаще склоняются именно к совместной форме правления. С одной стороны, нередко встречаются случаи, когда в ТСЖ с непосредственным управлением мнение жильцов подменивается мнением одного председателя.

С другой стороны, далеко не всегда избирают председателем человека, компетентного в технических вопросах. А вот в управляющих компаниях работают специалисты, которые часто знают лучше, что необходимо для дома в то или иное время.

Заключение

Рассмотрев вопрос (ТСЖ или управляющая компания — что лучше?) и приняв решение в пользу того или иного варианта, жильцы должны понимать, что ни одна из форм организации не может быть по-настоящему эффективной, если сами жители не принимают в процессе управления участие. Когда они остаются равнодушными, не ходят на собрания и не интересуются текущими вопросами, то организация ТСЖ часто приходит в упадок, а управляющая компания, бывает, завышает стоимость своих услуг.

Поэтому для лучшего функционирования дома в первую очередь важны неравнодушные собственники, которые должны понимать, что управление исходит от них, вне зависимости от выбранной формы, будь то ТСЖ или управляющая компания. Именно тогда и дела в доме будут процветать, а жильцы будут довольны и рады жить в нем.

ТСЖ или УК — что лучше для эффективного управления домом?

С момента приватизации жилого фонда вся ответственность за эксплуатацию , благоустройство и ремонт жилья легла на плечи собственников. Теперь не только о квартире , но и о самом доме заботятся его жильцы. Жилищным кодексом РФ предусмотрено несколько форм управления жилым домом: непосредственное управление , создание ТСЖ и заключение договора по обслуживанию с Управляющей Компанией.

Несмотря на то что возможность решать , каким образом управлять домом , появилась у жильцов давно , типичной остается ситуация , когда соседи не могут договориться и окончательно решить , какой способ управления для них лучше. Часто причиной тому становится непонимание того , что предлагают. Аббревиатуры звучат пугающе , за каждой из них , кажется , стоит очередная махинация по сбору средств , непонятно куда исчезающих. Инициативная группа бывает предлагает надежный способ управления , но появляются те , кто во чтобы то не стало хотят оставить все как есть , хотя , как оно есть на самом деле , тоже не понимают.

Это интересно:  Cat comm для категории 15

Попробуем разобраться в плюсах и минусах той или иной формы управления.

В первую очередь следует остановиться на разновидностях форм управления домом. Что стоит за аббревиатурой организации? Какие функции управления жильем она несет? За что с нее можно спрашивать? Именно форма управления определяет ее функциональные обязанности.

Наиболее часто встречаются три способа управления многоквартирным домом

Непосредственное управление

При такой форме управления каждый собственник помещения от своего имени заключает договора с ресурсоснабжающими организациями — на водоснабжение , электроснабжение , газоснабжение и пр. При этом договор считается действительным , если его заключили 50% собственников. Нет нужного процента — договор можно не исполнять. Именно поэтому такой способ управления выбирают жильцы домов , где есть не более 12 квартир. Жильцы должны подходить к своим обязательствам ответственно и сплоченно. Чаще всего плату за услуги производит избранный председатель дома. А общедомовые интересы в организациях отстаивает старший по дому. Они не являются юридическими лицами и работают по доверенности. Непосредственное управление считается наиболее экономным, поскольку отсутствуют посредники. В то же время, — это самая благодатная почва для всевозможных правонарушений. Управдом может уклонятся от отчетности или предоставлять липовые документы и товарные чеки , словом , пользоваться махинациями для собственной наживы.

Непосредственное управление домом одно из самых дешевых , но самых рискованных. Подходит домам , где насчитывается небольшое количество квартир.

Есть еще ряд минусов такого управления. Обслуживание жилья может производиться как силами собственников , так привлеченными на объект подрядными организациями. Но если в доме насчитывается более 12 квартир, собственники обязаны нанять управляющую компанию , с которой заключают договор подряда на услуги и работы ( данный договор регулируется Гражданским Кодексом РФ , а не статьей 162 Жилищного Кодекса РФ). В законодательстве нет четких определений по условиям договора на обслуживание общего имущества. Управляющие организации могут составлять договор , учитывая , прежде всего , собственные интересы, а не жителей дома. Если договор со стороны собственников будет не продуман , то даже Государственная жилищная инспекция не сможет помочь. Кроме того , при этом способе управления нет полномочий проверять деятельность УК , предусмотренных жилищным законодательством , поскольку она выступает в роли подрядной организации , выполняющей работы. Не указаны периодичность и форма отчета управляющих организаций.

Не менее интересным остается вопрос о качестве коммунальных услуг. Ответственность за содержание сетей , за их исправность лежит на подрядной организации. Воду и тепло в дом подают ресурсоснабжающие организации. Но если вдруг вода на верхних этажах будет отсутствовать или в угловых квартирах плохо отапливаются радиаторы , то за это нести ответственность некому, в законодательстве такие моменты не прописаны. При непосредственном управлении сложно защищать права жильцов.

ТСЖ — товарищество собственников жилья

Это деловое содружество можно сравнить с неким старостой , который ратует за каждый уголок своего дома , скрупулезно следит за состоянием жилища , принимает меры по устранению неисправностей и улучшению качества жилья. С недавних пор можно встретить еще одну аббревиатуру — ТНС. В соответствии с поправками , внесенными в Жилищный Кодекс , с 1 сентября 2014 года все ТСЖ регистрируются в качестве ТСН ( товарищество собственников недвижимости). Уже существующие товарищества перерегистрацию не обязаны проходить , поэтому в общем употреблении по-прежнему остается ТСЖ. Просто следует помнить , что ТСЖ и ТСН — одно и тоже. Как в любой структуре , в деятельности ТСЖ есть свои плюсы и минусы.

Преимущества ТСЖ

При ТСЖ в управлении домом и решении главных вопросов непосредственное участие принимают собственники жилья. Это несомненный плюс. Владельцы квартир в доме лучше знают , какие проблемы необходимо решать в первую очередь , куда , объединившись , направить силы , на что расходовать средства. Оплата за содержание дома идет с собранных из жильцов денег. Раз в год проводится общее собрание жильцов , где утверждается годовой бюджет, устанавливаются размеры платежей и взносов , принимаются решения о сдаче в аренду нежилых площадей имущества. Далее в течение года председатель и выбранное правление решают поставленные перед ними задачи. В полномочия членов собрания ТСЖ Жилищный Кодекс относит широкий перечень вопросов ( Жилищный Кодекс ( глава 13), § 1 гл. 4 Гражданского кодекса РФ).

ТСЖ имеет право выбирать эксплуатирующую организацию, контролировать ее работу , давать оценку качеству выполняемых услуг. В случае недоработок требовать их устранения. При неудовлетворительном сотрудничестве с той или иной организациейменять ее.

Еще одним несомненным плюсом является право распоряжаться местами и помещениями общего пользования. На усмотрение ТСЖ на прилегающей к дому территории могут разместить детские игровые комплексы , спортивные , а также организовать гостевую парковку. Чердаки и подвалы тоже эксплуатируются по совместному решению. Их выгодно сдавать в аренду , а на полученные средства , как правило , проводят ремонтные работы в доме , сокращая тем самым взносы жильцов.

Другим пунктом дохода могут стать муниципальные органы. Если в доме есть неприватизированные помещения , то их обслуживанием на правах собственников обязаны заниматься муниципальная структура. При ненадлежащем их содержании ТСЖ может в принудительном порядке взыскать платежи.

Ст. 153 ЖК РФ разрешает по инициативе ТСЖ строить добавочные помещения к общему имуществу с целью их последующей сдачи в аренду и получения дополнительного дохода , тем самым снижая сумму взносов.

Еще одно из достоинств ТСЖ — это возможность отказаться от услуг Дирекции по эксплуатации дома. Хозяева квартир посредством ТСЖ сами принимают решение , кого нанимать , то есть решают проблемы своими силами. Заключают договора с обслуживающим персоналом , с необходимыми организациями на выгодных для себя условиях.

Отрицательные стороны ТСЖ

Из минусов деятельности ТСЖ можно выделить несколько пунктов. Наиболее частой причиной негативного отношения к ТСЖ являются высокие коммунальные платежи. В целом они ничуть не выше , чем в среднем по городу. Просто , кроме коммунальных услуг , ТСЖ обязано оплачивать работу бухгалтера, юриста , органов управления и др. Все эти пункты учитываются при сборе обязательных членских взносов.

Второй момент касается создания самого ТСЖ. Жилищный кодекс РФ гласит , что число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома. Это значит , что в расчет берется мнение большинства жителей. Если есть меньшинство, которое против, — их точка зрения не учитывается. С данной ситуацией они должны будут смириться.

Ну , и один из самых важных в оценке специалистов отрицательных моментов ТСЖ остается сложность формы правления. Несмотря на все вышеперечисленные плюсы , для новичков эта форма управления — непосильный труд. Множество подводных камней на начальном этапе правления приводят к большим рискам и ошибкам. ТСЖ — это коллектив образованных , подготовленных и сплоченных личностей. Они должны уметь спокойно , без эмоций договариваться по разным вопросам: определение размера платежей , начислений , всевозможных обязательных минимальных услуг и работ , заключение договоров. Надо быть готовым вносить платежи за тех жителей , которые их задерживают. Как советуют специалисты , с такой формой управления торопиться не надо. На начальном этапе стоит работать в сотрудничестве с Управляющей Компанией. Контролируя их работу , понять все особенности этой формы управления , затем переходить на самостоятельное управление по форме ТСЖ.

Многоквартирным домом управляют либо с помощью Управляющей Компании , либо путем создания ТСЖ. Нередко практикуют совместную форму правления , когда ТСЖ заключает договор на оказания услуг с УК.
Фото: новостройкин.ру

Управляющая компания

Еще одна форма управления — с помощью Управляющей Компании. В ее обязанности входит оплата за содержание и ремонт жилья , и внесение оплаты за коммунальные услуги. При этом способе управления все предельно ясно. Собственники заключают договор с лучшей , на их взгляд , компанией. Она с помощью штата своих сотрудников выполняет обязательства по договору. «Под крылом» УК хорошо , но недешево. Посредник взымает деньги за свои услуги. Следовательно , нередко у собственников возникает желание узнать , правильно ли расходуются их средства. Они имеют на это полное право. Управляющая Компания в свою очередь должна вести отчетность и предоставлять жильцам доступ к нужным сведениям. Нередко с УК сотрудничают посредством ТСЖ. Собственники, не имеющие опыта управления , нанимают профессионалов , то есть УК , передают ей управление домом , а сами остаются в качестве контрольного органа в лице ТСЖ. Члены ТСЖ имеют право утверждать устав , выбирать председателя , правление ТСЖ , и заключать договор с Управляющей Компанией.

Из всего вышесказанного можно подвести следующий итог. Непосредственное управление домом одно из самых дешевых , но самых рискованных. Подходит домам , где насчитывается небольшое количество квартир. Управление с помощью Управляющий Компании — удобно , комфортно , но требует контроля со стороны собственников , а значит все равно жильцы должны избирать ответственную группу , либо полностью довериться У. К. При управлении домом с помощью ТСЖ нужен сильный , грамотный , профессиональный управляющий. Такой способ управления подходит тем , кто хорошо подкован в жилищных вопросах , имеет ответственную группу и активного , надежного председателя. Когда подобную группу « топ менеджмента» из самих жильцов дома избрать сложно , практикуют совместную форму правления, — ТСЖ заключает договор на оказания услуг с УК.

По мнению экспертов , чтобы на начальном этапе управления домом не зайти в тупик , есть несколько позиций , которые необходимо соблюсти.

  1. Инициативной группой должен быть составлен договор Управления ( необходимо следить , чтобы он не истек по сроку).
  2. Правление ТСЖ избираются на 2 года ( не должны быть просрочены полномочия).
  3. Председатель ТСЖ регистрируется в налоговой инспекции. Реально присутствует в доме. Не является работником УК.
  4. Реестр членов ТСЖ содержит в себе более 50% собственников помещений. Это значит , что ТСЖ легитимно , законно.
  5. Есть протокол о выборе данного способа управления.

При соблюдении этих пунктов группа действительного управления дома может смело работать по схеме ТСЖ , либо заключать договор с УК, которая , выполняя свои задачи , отчитывается перед ТСЖ. Они вместе участвуют в рисках и , по сути , делают свою работу прозрачной. В любом случае , порядок в доме зависит от активности собственников жилья , и от грамотного подхода к управлению домом.

Что лучше ТСЖ или управляющая компания?

В настоящее время в России существует две самые распространенные формы управления многоквартирным домом: это Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и Управляющая компания (УК).

Выбор определенного способа управления многоквартирным домом может представлять собой для собственников весьма непростую задачу. В обоих случаях есть нюансы, положительные и отрицательные стороны, однако ни один из них не будет эффективным, если владельцы квартир станут только платить по счетам, не осуществляя контроля за работой и не принимая участия в обсуждении возможных решений. И все же, какому способу управления отдать предпочтение? Давайте рассмотрим подробнее.

Какой вариант управления многоквартирным домом лучше: ТСЖ или управляющая компания. Взгляд экспертов.

Это интересно:  Как сделать расшифровку дебиторской и кредиторской задолженности

Жилищный кодекс РФ предусматривает ответственность собственников квартир за содержание многоквартирного дома. Для этого жильцами может создаваться ТСЖ или заключается договор с управляющей компанией.

На заре реформы ЖКХ в начале 2000-х годов большинство многоквартирных домов (которые самостоятельно не определились с выбором формы управления их домом) были переведены в управляющие компании. Большинство этих домов и по сей день управляются этими управляющими компаниями. Однако многие дома создали ТСЖ и вышли из Управляющей компании.

ТСЖ представляет собой организацию, созданную для самостоятельного управления домом владельцами жилья.

Наибольшим плюсом ТСЖ является то, что ТСЖ создается исключительно для целей управления домом, в котором собственниками помещений являются члены ТСЖ.

Подробнее о плюсах и минусах ТСЖ можно посмотреть здесь.

В то время как основной целью управляющей компании как любой коммерческой организации является получение определенных финансовых результатов – то есть прибыли.

Но с другой стороны, управляющая компания – это профессиональная организация. Ее основная функция – управление жилищным фондом. Она имеет в этом опыт, нужный персонал.

ТСЖ (особенно на начальном этапе работы) не имеет ни опыта, ни персонала. Будущему председателю ТСЖ придется быстро разбираться во всех вопросах.

Однако, даже если доме в управляющей компании, в любой момент общее собрание жильцов вправе устанавливать собственные «правила игры» — к примеру, установить контроль над управляющей компанией, устроить проверку расхода денежных средств, внести изменения в действующий договор по управлению многоквартирным домом или сменить управляющую компанию. Однако, независимо от гарантий этих прав действующим законодательством, процесс переизбрания управляющих практически никогда не бывает без «боя» и трудностей.

Обычно УК все усилия прилагает на то, чтобы воспротивится этому. В некоторых домах доходит до противостояния физического. Хозяевам жилья не отдают ключи от техпомещений, игнорируют их требования и пр. Подобные конфликты происходят регулярно, и тогда жильцы вынуждены вспомнить о защите собственных прав, и делают попытки в их реализации.

Справедливости ради стоит отметить, что далеко не все управляющие компании работают так. На рынке существуют множество компаний, которые исполняют свои функции на «пятерку», а тарифы на содержание и обслуживание жилья у них – средние по региону, а может быть даже и ниже.

При этом, ТСЖ тоже далеко не всегда имеет возможность хорошо исполнять возложенные на него функции. Как всегда все зависит от людей: один из основных минусов ТСЖ состоит в том, что зачастую его возглавляют граждане, которые могут быть не компетентны для такой работы. Особенно «болезненным» этот вопрос становится тогда, когда по каким-либо причинам председатель правления ТСЖ не устраивает какую-либо группу жильцов и начинается противостояние, которое может длиться очень долго. О порядке смены председателя ТСЖ можно почитать в этой статье.

Также проблемой ТСЖ может являться то, что в организации товарищества могут принять участие инициативные группы, сформированные случайными жильцами, стремящимися сесть на «теплое место», которые не интересуются серьезной работой и поддержанием дома и придомовой территории в порядке. Чтобы исключить такие риски, собственникам в многоквартирном доме рекомендуется перед принятием решения о выборе этой формы управления хотя бы предварительно нужно поговорить с лицами, которые будут входить в правление ТСЖ и попытаться понять уровень их компетенции в вопросах ЖКХ и мотивации.

Если говорить об управляющих компаниях.

Приходя на объект, управляющая компания должна подписать с жильцами договор управления многоквартирным домом. При отсутствии ТСЖ компания обязана заключить такой договор со всеми собственниками квартир.

Условия договора управления с ней утверждает общее собрание собственников помещений или его уполномоченные лица. Однако если в доме образовано ТСЖ, то договор заключают с его представителями – председателем ТСЖ и правлением с проведением заочного голосования.

Для этого в почтовые ящики жильцов опускают уведомления с предложением одобрения договора управления многоквартирным домом или предложением избрать таковую из списка. Многие собственники игнорируют подобные уведомления, однако отсутствие ответа собственника, так или иначе, засчитывается как голос в пользу согласия на предложенную компанию.

Управляющая компания работает непосредственно с каждым из жильцов напрямик и собирает сведения о каждом в отдельности. Но в наших реалиях мало кто похвастается таким «вниманием».

Плюсом управляющей компании является возможность быстрого отказа от ее услуг, если жильцы посчитают, что эти услуги выполнены некачественно. На практике, конечно, отказаться от услуг УК гораздо сложнее.

В то время как процедура ликвидации старого ТСЖ и формирование нового будет более длительным процессом.

Большим минусом управляющей компании выступает трудности получения жильцами сведений о самой организации и особенностях ее работы. В то время как ТСЖ значительно больше подконтрольна собственникам. Появление Федерального Закона «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» управляющие компании должны предоставлять такую информацию.

Законодательство также предусматривает необходимость создания еще одной структуры – Государственного жилищного надзора, который обязан осуществлять контроль за управляющими компаниями по предоставлению жильцам данных о компаниях.

Немного о вопросах контроля.

Независимо от своего создания, ТСЖ должно следовать решениям, принятым общим собранием. Председатель и правление ТСЖ теоретически целиком подконтрольны и подотчетны его участникам. Но практически контроль полностью отдан на откуп собственникам жилья. Если ничего не предпринимать, то члены правления не станут устраивать обход квартир с ежемесячными отчетами о выполненной работе.

В связи с этим люди с опытом рекомендуют кроме правления избирать такой орган как ревизионная комиссия. Она не будет непрерывно функционировать, собираться достаточно с определенной периодичностью (2 раза в году) для проведения проверки деятельности товарищества и предоставления на общем собрании отчета. Такую же практику следует использовать касательно контроля деятельности управляющей компании.

В качестве заключения.

Нельзя забывать, что в первую очередь управляющая компания это профессиональная коммерческая организация, тогда как ТСЖ и ЖСК являются некоммерческими организациями. В связи с этим, управляющие компании не заинтересованы в уменьшении трат собственников на обслуживание дома. А ТСЖ зачастую не может управлять домом надлежащим образом (вследствие отсутствия компетентных собственников в вопросах управления).

Именно поэтому лучший метод по управлению — это ТСЖ, заключающее договоры управления с управляющими компаниями на домовое обслуживание.

Этот способ наиболее прозрачен и надежен для жильцов, которые хотят понимать, на какие цели тратятся денежные средства. При этом в любое время они вправе потребовать отчета у председателя товарищества, который он должен будет им предоставить. Также ТСЖ имеет право распоряжения имуществом дома, включая подвалы, верхние техэтажи, может размещать рекламные щиты на фасаде здания – это помогает пополнять бюджет товарищества.

В качестве резюме можно сказать, что, по мнению экспертов, независимо от формы управления домом, собственники квартир должны принимать самостоятельное участие в «жизни» своего дома, выполняя функцию активного контроля за работой как управляющей компании, так и ТСЖ. Лишь тогда в жилищной сфере не будет злоупотреблений.

Остались еще вопросы? Хотите получить ответы на них?

Выбираем способ управления МКД – ТСЖ или управляющая компания, что лучше?

Жилищным кодексом разрешено несколько форм управления домом. Классический — передача ведения всех дел в управляющую компанию.

В некоторых случаях, жильцам целесообразнее самим брать в свои руки заботы по контролю дома. В статье мы рассмотрим основные преимущества и недостатки таких способов управления домом как ТСЖ и УК и ответим на вопрос о том, нужно ли вообще ТСЖ?

Ознакомившись с понятием и отличительными признаками товарищества собственников жилья, вы сможете сделать самостоятельные выводы о том, что будет лучше для вашего МКД — ТСЖ или УК?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что такое ТСЖ и что такое УК?

ТСЖ — это некоммерческая организация, которая создается владельцами квартир для управления домом. Полномочия организация и способ ее создания закреплены в ст.135 Жилищного Кодекса РФ.

Если говорить просто, то ТСЖ выполняет те же функции, что и управляющая компания:

  • следит за состоянием дома;
  • нанимает персонал для ухода за территорией;
  • заключает договора с подрядчиками на осуществление ремонтных и иных работ;
  • собирает квартплату;
  • оплачивает налоги;
  • рассчитывается с коммунальными службами.

Управляющая компания — это коммерческая организация, юридическое лицо, которое на возмездной основе оказывает все услуги по содержанию и обслуживанию дома.

Условно, УК можно поделить на три разновидности:

  • управляющие, которые не осуществляют непосредственно уход за домом, а нанимают субподрядчиков для этого;
  • эксплуатационные, которые непосредственно выполняют услуги по содержанию дома;
  • гибридные, или эксплуатационно-управляющие, которые содержат дом и предоставляют коммунальные услуги.

Но между ТСЖ и УК все же имеются некоторые различия по организации. Далее мы рассмотрим, чем именно отличается управляющая компания от ТСЖ.

Плюсы и минусы ТСЖ

Сперва рассмотрим, какие же плюсы имеет ТСЖ:

  1. Возможность выбора эсплуатационной компании из списка зарекомендовавших себя.
  2. Возможность сменить поставщика коммунальных и иных услуг, если его работа или расценки не устраивают жильцов.
  3. Большая свобода в распоряжении средствами, например, жильцы могут не ждать планового ремонта дома, а произвести его, как только накопятся средства.
  4. Свобода в обустройстве подъезда, например, можно сменить счетчики для экономии ресурсов, установить освещение с датчиками движения и т.д.
  5. Возможность установки охраны, видеокамер в подъезде и других средств защиты.
  6. Дополнительные доходы от помещений, которые сдаются в аренду под коммерческие нужды (магазины, офисы и т.д.).

В то же время, такая форма организации как ТСЖ имеет определенные минусы:

  1. Придется самостоятельно вести бухгалтерию: производит расчет квартплаты, обеспечивать сбор средств, оплачивать в срок работу подрядчиков и поставщиков коммунальных услуг, налоги, взносы, пени и т.д.
  2. Квартплата, как правило, в ТСЖ выше, так как приходится платить за дополнительные услуги.
  3. В случае возникновения противоречий и споров с властями и подрядчиками, придется самостоятельно отстаивать свою правоту в суде или обращаться к профессиональным юристам.
  4. Сложности в обустройстве придомовой территории, необходимость самостоятельного взаимодействия со многими службами.

Преимущества и недостатки управляющей компании

Управляющие компании занимаются предоставлением услуг по эксплуатации дома профессионально, следовательно, с этим фактором и связанны основные достоинства УК:

  • хорошая материально-техническая база, возможность своевременно среагировать на внештатную ситуацию;
  • налажены отношения с подрядчиками и субподрядчиками, так что проблем с предоставлением коммунальных услуг не будет;
  • все возможные расчеты берет на себя бухгалтерия УК;
  • в штате УК работают профессиональные юристы, которые быстро реагируют на изменения в законодательстве и смогут отстаивать интересы жильцов в суде опираясь на свой опыт и практику.
Это интересно:  Использование материнского капитала на покупку жилья в доме, непригодном для проживания (аварийном)

Вместе с тем, УК имеют очевидные недостатки:

  • невозможность полостью проконтролировать расходы средств, есть вероятность хищений и злоупотреблений со стороны УК;
  • непрозрачная схема начисления квартплаты;
  • изменения в политике управления дома чаще всего происходят без ведома жильцов;
  • содержание дома на порядок хуже, так как один сотрудник (или бригада сотрудников) обычно обслуживает несколько объектов;
  • все дополнительные доходы уходят в собственность УК (за аренду, размещение рекламы и т.д.)

Какая форма управления лучше?

Однозначного ответа на этот вопрос нет. В зависимости от конкретной ситуации, жильцам может подойти и самостоятельное управление, и «списывание» всех забот на стороннюю компанию.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией очевидны, если:

  1. Дом небольшой и его содержание не требует специфических знаний и создания большой рабочей группы.
  2. Жильцы хорошо знают друг друга и доверяют соседям, есть основания полагать, что каждый будет добросовестно исполнять свои обязанности по оплате коммунальных услуг.
  3. Большинство жильцов — собственники квартир, ведь если имеются наниматели социального жилья, то возникнут проблемы с администрацией.
  4. В доме живет активный председатель, готовый взять на себя все заботы по управлению домом (поскольку ТСЖ — некоммерческая организация, зарплата ему не полагается, следовательно, всё будет на добровольных началах).
  5. В доме имеются помещения, сдаваемые в аренду, либо на стенах размещаются рекламные блоки, что позволит ТСЖ получить дополнительный доход.

При выборе формы управления домом есть еще один вариант — можно образовать ТСЖ и нанять УК для осуществления основной работы.

Другие формы объединения жильцов

Жилищно-коммунальное хозяйство — это организационная структура, которая непосредственно обслуживает инфраструктуру дома.

В обязанности ЖКХ входит:

  • поставка горячей и холодной воды;
  • отопление;
  • обеспечение водоотвода (канализация);
  • проводение электричества;
  • уборка придомовой территории и подъездов;
  • организация уборки мусора;
  • обслуживание лифта.

Фактически ЖКХ (ЖЭУ, ЖРЭУ и т.д.) — одна из форм УК. Чаще всего ТСЖ нанимают какую-либо организацию ЖКХ для обслуживания дома, а само правление дома занимается контролем ее деятельности. Так что вопрос, что лучше — ЖКХ или ТСЖ, не совсем корректен, так как организации занимаются различными видами деятельности.

ЖСК — это жилищно-строительный кооператив. Обычно он образуется на стадии строительства домов, а впоследствии трансформируется в ТСЖ. Однако эта форма управления может сохраняться неопределенное время и после завершения строительства. Минимальное количество членов ЖСК — 5, максимальное — по количеству квартир в доме.

Причины, по которым со временем, ЖСК лучше преобразовать в ТСЖ:

  1. Все доходы, полученые ЖСК, распределяются между его членами. Доходы ТСЖ остаются в организации и могут быть потрачены на обустройство дома.
  2. Полномочия ЖСК по обслуживанию дома меньше, чем у ТСЖ.
  3. Правление ЖСК может состоять из 5 человек, которые и принимают все решения без оглядки на остальных. Принятие решений в ТСЖ возможно только при получении более 50% голосов всех жильцов дома.

ТСН — это товарищество собственников недвижимости. Фактически это то же самое, что и ТСЖ, но в состав ТСН могут входить юридические лица и собственники нежилых помещений, а в составе ТСЖ могут быть только физические лица, т.е. жильцы.

Если в доме, например, на первом этаже расположены магазины или офисы и если в МКД на постоянной основе ведут работу юридические лица — для всех собственников будет удобнее создать ТСН. В таком случае будет меньше проблем при распределении платы за коммунальные услуги, при сборе средств за аренду, при урегулировании каких-либо конфликтов и т.д.

Различия в управлении ТСЖ и УК

ТСЖ и УК имеют много различий:

  1. Размер. ТСЖ, как правило, обслуживает один дом. На балансе УК много различных объектов. Следовательно, правление ТСЖ может сфокусироваться на проблемам конкретного дома, тогда как УК будет перекладывать при необходимости ответственность за один дом на плечи жильцов другого.
  2. Форма управления. ТСЖ управляет коллективно. Председатель является выразителем мнения большинства, все его решения должны быть подкреплены протоколом общего собрания. В УК всё решается единолично директором организации.
  3. Способ расходования средств. ТСЖ самостоятельно распоряжается полученными деньгами: сколько заработано, столько и может быть потрачено на улучшение дома. Средства УК складываются в общий котел.
  4. Контроль. За председателем и членами правления ТСЖ имеется контроль со стороны ревизионной комиссии и общественного собрания. Деятельность УК, фактически, может проверить только прокуратура.

Таким образом, выбор формы управления дома зависит от самих жильцов. Если есть желание и возможность самостоятельно решать свои проблемы и непосредственно управлять домом, то можно и нужно создать ТСЖ. Если же в доме много нанимателей жилья, либо если нет активных жильцов, то остается только довериться УК.

Что лучше: ТСЖ или управляющая компания? Процесс перехода к новой форме управления домом

По ЖК РФ содержание многоквартирных домов возлагается на собственников помещений. Жильцы вправе выбирать способ управления домовым имуществом.

Среди возможных вариантов наиболее популярны – создание товарищества собственников или привлечение управляющей компании. Что выбрать: объединение жильцов или специализированную компанию, расскажем в статье.

Сравнительный анализ законодательных актов, регулирующих разные формы управления

ТСЖ – объединение, образованное жильцами МКД.

Мотивом всегда будет желание самостоятельно распоряжаться имуществом дома, получать более качественное обслуживание и снизить расходы на коммуналку.

Основанием становится решение жильцов.

В Жилищной инспекции ТСЖ регистрируется, если за создание товарищества проголосовало больше половины всех собственников.

В его структуру входят три органа:

  • общее собрание владельцев квартир;
  • правление товарищества;
  • ревизионная комиссия.

До 1 марта 2005 деятельность ТСЖ регулировалась ФЗ № 72 от 15.06.1996. Ссылки на этот норматив до сих пор встречаются в протоколах и иных документах товариществ.

Порядок регистрации товарищества определяется ФЗ № 129 от 8.08.2001.

Управляющая компания – это юридическое лицо, образованное для предоставления платных услуг ЖКХ. Фактически УК выступает, как:

  • посредник меж жильцами и обслуживающими компаниями;
  • подрядчик, осуществляющий работы по обслуживанию здания;
  • субподрядчик, привлекающий специалистов для ремонтных и иных работ.

Законодательное регулирование деятельности УК определяют следующие нормативы:

  • ГК РФ (ст.209-217, ст.288-293, ст.683-688);
  • ЖК РФ (ст.154-157, ст.161-165);
  • Постановление Правительства РФ № 75 от 6.02.2006;
  • ФЗ № 210 от 30.12.2004.

Чем отличается процесс предоставления коммунальных услуг?

Сюда входит обеспечение предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, организация своевременной оплаты за полученные услуги и т.д.

Цели организаций сходны, а вот в чём отличие товарищества:

  • сотрудничает непосредственно с поставщиками услуг, выбранными общим собранием жильцов;
  • решения принимаются правлением при участии владельцев квартир;
  • расчетные функции и управление вправе осуществлять сам жильцы;
  • при образовании задолженности по комуслугам приостанавливается снабжение всего дома;
  • жильцы вправе в любое время запросить отчет обо всех расходах, деятельность максимально прозрачна.

Среди других особенностей можно выделить следующее:

  • выступает посредником меж жильцами и обслуживающими организациями;
  • самостоятельно решает, с кем и на каких условиях сотрудничать;
  • для организации деятельности привлекаются специалисты;
  • отчет предоставляется периодически и не раскрывает детальных подробностей расходования средств.

Если жильцы дома не довольны качеством получаемый услуг, они вправе потребовать от УК снижения оплаты и предоставления отчетов по затратам.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

Разница в процедуре принятия решения: плюсы и минусы для жильцов

Рассмотрим эти две формы с точки зрения влияния жильцов на их деятельность.

Обусловлено это порядком принятия решений.

В ТСЖ решения принимаются следующим образом:

  1. При необходимости решения важных вопросов правлением товарищества созывается общее собрание собственников.
  2. Все члены ТСЖ получают уведомление о дате и месте сбора, повестке дня.
  3. На собрании обсуждается заявленный вопрос и проводится голосование.
  4. В процессе работы ведется протокол.
  5. При отсутствии достаточного кворума на собрании голосование может осуществляется посредством закрытых бюллетеней.
  6. Если положительно проголосовало не меньше двух третей членов ТСЖ, решение считается принятым.
  7. Итоги голосования озвучиваются на общем собрании или посредством размещения протокола на информационной доске МКД в течение 10 дней после проведения собрания (при заочном голосовании).
  8. После получения уведомления о созыве общего собрания каждый член ТСЖ вправе внести собственное предложение (в течение 10 дней после утверждения повестки дня). Предложение вносится в письменной форме с указанием мотивов.
  9. Если кто-то из собственников МКД не согласен с принятым решением, он вправе обжаловать его в суде в течение 6 месяцев с момента, когда ему стал известен факт.

Взаимодействие с управляющей компанией происходит на основании соглашения.

Заключается договор управления МКД максимум на 5 лет.

Если по истечении срока правоотношения не расторгнуты, договор пролонгируется. Ежегодно УК обязан представлять годовой отчет о деятельности.

Когда в договоре срок предоставления отчетности не оговорен, документ размещается в электронном виде на сайте компании в первом квартале каждого нового года.

В отчете размещается информация о доходах и расходах, предоставленных услугах, проведенных работах, планах на следующий год с учетом мнения жильцов.

Для изменения порядка управления домом УК жильцы должны пересмотреть договор с управляющей компанией и включить в него необходимые требования или сменить компанию.

Как перейти от УК в Товарищество?

Порядок отказа выглядит так:

Созывается общее собрание жильцов посредством письменного оповещения.

В качестве повестки дня обсуждается отказ от УК.

Принятое по итогам голосования решение фиксируется в протоколе.

Выбранная инициативная группа жильцов направляет в УК заявление и протокол общего собрания.

Управляющая компания за 30 дней до расторжения договора передает техническую документацию и иные документы, связанные с управлением МКД, в том числе карточки паспортного стола (по акту передачи установленной формы).

  • Далее проводится учредительное собрание товарищества собственников жилья (ссылка).
  • После расторжения договора с управляющей компанией жильцы вправе выбрать любой метод управления – найти новую УК или организовать ТСЖ.

    Как альтернативный вариант можно выбрать сразу два способа управления. Образованное ТСЖ заключает договор с УК. Основную деятельность по управлению домом осуществляет управляющая компания.

    Полезное видео

    Посмотрите видео, которые мы для вас подобрали:

    Выбирая лучший способ управления, ТСЖ или УК, следует руководствоваться существующими потребностями и возможностями.

    При выборе товарищества жильцам придется самостоятельно заниматься решением всех вопросов, связанных с обслуживанием и управлением домом.

    Звоните юристу

    Подберем специалиста за вас

    Статья написана по материалам сайтов: fb.ru, www.novostroykin.ru, www.energo-konsultant.ru, 101urist.com, kapremont.expert.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector