+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Уточнение размера земельного участка

Наиболее существенными характеристиками любого земельного участка, которые определяются как уникальные и позволяют однозначно определить этот участок как объект недвижимости, являются местоположение границ и площадь.

Об этом гласят требования Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (п.1 статьи 7 ФЗ №221-ФЗ от 24.07.2007 г.).

Возникающая необходимость уточнения местоположения границ и площади земельных участков обусловлена рядом причин. Рассмотрим их.

1. Имеющиеся кадастровые сведения о земельном участке не соответствуют нормативным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков ( п.3 ст.25 и п.4 ст.27 Закона о кадастре).

2. При уточнении местоположения границ земельных участков зачастую фактическая площадь земельного участка, установленная при межевании, не соответствует площади земельного участка, указанной в правоустанавливающих документах на этот участок.

Такие расхождения могут быть как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения площади земельного участка по сравнению со сведениями в документах на него.

Уточнённая площадь земельного участка не должна быть больше площади участка, отражённой в документах и государственном кадастре или акте органа местного самоуправления на величину, большую предельного минимального размера земельного участка.

Минимальный размер земельного участка определяют исходя из п. 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ:

предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются законами субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства-нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

  • S min = 300 м 2 = 3 сот = 0.03 га — для участков ИЖС;
  • S min = 600 м 2 = 6 сот.= 0.06 га – для участков для ведения дачного хозяйства;
  • S min = 200 м 2 = 2 сот. = 0.02 га — для садоводческих участков;
  • S min = 18 м 2 — для индивидуальных гаражей;
  • S min = 5 м 2 — для размещения временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения на данных земельных участках объектов недвижимого имущества.

В каких пределах возможно расхождение площадей земельного участка, указанных в правоустанавливающем документе и на кадастровом плане

  • Если уточнённая площадь земельного участка оказалась больше, чем по документам, то земельный участок можно зарегистрировать, если:

S уточн. (S по док-там S min) ,

где S min — предельный минимальный размер земельного участка, установленный для земель соответствующего целевого назначения.

Пример 1

По наследству на садоводческий земельный участок в Ленинградской области значатся 6 соток, а на новом плане площадь участка составляет 12 соток:

  • Sфакт. = 12 сот.
  • S по док-там = 6 сот.
  • S факт.. > S по док-там
  • S min = 500 м 2 — для садоводческих участков в Ленинградской области
  • S уточн. S уточн.

Поскольку кадастровый план является обязательным приложением к правоустанавливающему документу, представляемому для государственной регистрации прав, то при наличии расхождения площадей на плане и в документе регистрирующий орган вправе полагать, что представлен план не того объекта, на который заявляются права, и отказать в регистрации.

Пример 2

Согласно акту органа местного самоуправления, гражданину в Санкт-Петербурге предоставлялось в собственность для строительства индивидуального дома 12 соток., а на новом плане площадь участка составляет 9 соток.

  • Sфакт. = 9 сот.
  • S по док-там = 12 сот.
  • S по док-там. > Sфакт
  • S min = 300 м 2 (0.03га) для участков ИЖС в Санкт-Петербурге
  • S уточн. (S по док-там — S min) = 12 сот. — 3 сот. = 9 сот.
  • Sфакт. = S уточн.,то есть не превышает уточнённой площади земельного участка. Такой земельный участок подлежит регистрации.

Если предельный минимальный размер земельных участков соотвествующего назначения (ИЖС, садовый, для ведения дачного хозяйства и т.д.) не установлен, уточнённая площадь земельного участка не дольша быть больше чем на 10% площади земельного участка по документам (сведениям в государственном кадастре недвижимости) . Требования ч.1 п.5 ст. 27 Закона о кадастре:

S уточн.

Содержание

Уточнение площади земельного участка

Земельный участок является частью поверхности планеты и является уникальным природным ресурсом. Эта уникальность определяется рядом свойств и характеристик, одной из которых являются географические границы, определяющие площадь участка.

Основания проведения уточнения площади земельного участка

При определении координат местоположения границ участка правообладатели нередко сталкиваются с ситуацией, когда фактическая площадь участка не соответствует нормативной, сведения о которой содержаться в государственном реестре и в правоустанавливающих документах.

Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции от 03.07.3016 года) определено, что важнейшими характеристиками земельных участков являются местоположение границ и его площадь. Именно границы и площадь участка позволяют индивидуализировать конкретный участок в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Таким образом, основанием для проведения процедуры уточнения площади участка будет являться указанное несоответствие фактических и нормативных границ и площади земельного участка.

Правила и пределы уточнения площади земельного участка

Для устранения несоответствия фактической и нормативной площади участка необходимо провести процедуру ее уточнения. Для этого законодательство содержит ряд правил, требующих соблюдения:

1) Уточнение площади участка допускается только в случае несоответствия сведений кадастрового учета нормативным требованиям к описанию положения границ;

2) Уточненная площадь участка не должна превышать площадь, сведения о которой содержатся в государственном кадастре недвижимости (ГКН), на величину, превышающую предельный минимальный размер участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого участка содержатся в ГКН;

3) При уточнении площади участка следует соблюдать требования, установленные для согласования местоположения границ;

4) В процессе уточнения площади участка местоположение границ устанавливается исходя из данных правоустанавливающего документа, а при его отсутствии из первичных сведений, сформированных при образовании участка. В случае полного отсутствия указанных документов, уточнение проводится в соответствии с границами участка, существующими на местности не менее 15 лет, закрепленные с использованием природных или искусственных объектов.

Так как законодательством определен максимальный предел уточнения площади участка, в случае его превышения уполномоченным органом будет принято решение об отказе в осуществлении кадастрового учета изменений. Предельный минимальный размер для земель конкретного целевого назначения устанавливает федеральным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, уточненная площадь участка не должна превышать площадь, сведения о которой относительно этого объекта содержатся в ГКН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный:

  • Градостроительным регламентом для участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты;
  • Иными федеральными законами для участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

Кто осуществляет процедуру уточнения границ?

Осуществлением кадастровой деятельности и конкретных кадастровых работ занимаются кадастровые инженеры, обладающие квалификационным аттестатом.

Кадастровые инженеры также должны состоять членом одной из саморегулируемых организаций (СРО) в сфере кадастровой деятельности.

Форма осуществления кадастровой деятельности выбирается каждым инженером самостоятельно:

  • Работа в качестве индивидуального предпринимателя.
  • Работа в качестве инженера юридического лица.

Так как все кадастровые инженеры должны состоять в СРО (как предприниматели или в составе штата юридического лица), клиент может выбрать конкретного инженера для выполнения работ по уточнению площади участка исходя из сведений реестра СРО. Выбор инженера может осуществляться с учетом его деловой репутации на рынке кадастровых работ, опытом деятельности, а также отзывов о конкретно выполненных работах от предыдущих клиентов.

Кто принимает итоговое решение об уточнении границ?

По итогам выполнения кадастровым инженером работ по приведению в соответствие фактических и нормативных границ и площади участка, орган кадастрового учета (Росреестр) принимает решение:

  • О внесении изменений в сведения кадастрового учета в части уточнения площади участка земли;
  • Об отказе осуществления кадастрового учета в части уточнения площади участка земли.

Решение об отказе внесения изменений в сведения кадастрового учета принимается в случаях, если в результате данного учета площадь участка, определенная с учетом требований законодательства, будет больше площади, сведения о которой содержатся в ГКН, на величину более чем предельный минимальный размер участка, установленный для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10% (десять процентов) площади, сведения о которой содержатся в ГКН.

Пределы уточнения площади земельного участка

Статья Пределы уточнения площади земельного участка».
С.В.Матвеенко

журнал «Кадастр недвижимости» №3 (16) 2009,
газета ЭЖ-Юрист 09.04.2010 ( сокращенный вариант).

Пределы уточнения площади земельного участка.

Матвеенко Сергей Владимирович, генеральный директор ООО «Центр информационно- правовой поддержки кадастровой деятельности «Кадастр и Право».

«Кадастр недвижимости» №3 (16) 2009

В 90-е годы прошлого столетия наше государство, стремительно сменив политический курс, столь же стремительно начало осуществлять переход от полного огосударствления собственности на землю к многообразию форм собственности. Последовавшая за этим быстрая и абсолютно не подготовленная раздача земель гражданам в собственность и на иных видах права, в условиях отсутствия нормальной законодательной базы, привела к тому, что площадь и местоположение границ земельных участков, передаваемых в частные руки, зачастую не были установлены с необходимой точностью.

В последствии, при установлении местоположения границ земельного участка с нормативной точностью, правообладатели, как правило, начинали сталкиваться с проблемой несоответствия площади, фактический и той, сведения о которой содержались в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах на земельные участки.

Это интересно:  Примеры нарушения прав потребителя или как дурят покупателя

Местоположение границ и площадь являются важнейшими характеристиками земельного участка. Законодатель в п.1 ст.7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ (далее – Закон о кадастре) относит их к уникальных характеристикам, позволяющим однозначно определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи.

Учитывая важность указанных характеристик, законодатель выдвигает ряд требований, которые необходимо соблюдать при уточнении местоположения границ и площади земельного участка:

1. Уточнение возможно только в том случае, когда кадастровые сведения о земельном участке не соответствуют нормативным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (п.3 ст.25 и п.4 ст.27 Закона о кадастре).

2. Уточненная площадь земельного участка, не должна быть больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости (ч.1 п.5 ст.27 Закона о кадастре).

3. Соблюдение процедуры согласования местоположения границ, установленной законом (ст.39 закона о кадастре недвижимости) [1] .

4. Соблюдение требования п.9 ст.38 Закона о кадастре, согласно которому при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

В этой статье мы рассмотрим только некоторые аспекты определения предельной площади земельных участков при уточнении.

Пределы уточнения площади установлены в п.1, ч.5, ст.27 Закона о кадастре, согласно которому при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Эта положение закона о кадастре недвижимости представляет собой немного измененную норму, содержавшуюся в абз.5 п.3 ст.20 прежнего Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ (далее – Закон о земельном кадастре) [2] согласно которой, в проведении государственного кадастрового учета земельных участков отказывалось в случае если содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышала указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Ныне действующая норма имеет одно существенное нововведение: в случае, когда предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, не установлен, уточнение площади возможно в пределах десяти процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости. Это положение закона является весьма важным, поскольку, как мы убедимся в дальнейшем, с установлением предельных размеров земельных участков все не так однозначно, как кажется на первый взгляд и в большинстве случаев пока приходится говорить об их отсутствии.

Кроме того Закон о кадастре изменил формулировку согласно которой для целей уточнения площади применяется предельный минимальный размер земельного участка установленный в соответствии с земельным законодательством. Это отличается от прежней формулировки Закона о земельном кадастре, которая говорила о минимальном размере земельного участка, установленном в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Надо сказать, что такая формулировка больше соответствует положениям Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ) и иным основополагающим актам земельного законодательства.

Итак, говоря о расхождении уточняемой «документальной» площади, сведения о которой внесены в кадастр согласно правоустанавливающим и (или) правоудостоверяющим документам, и уточненной в результате кадастровых работ площади, Закона о кадастре оперирует понятием «предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования» (далее — минимальный размер земельного участка). Однако вопрос определения этого минимального размера является весьма спорным и дискуссионным.

На практике часто минимальный размер определяют исходя из нормы, закрепленной в п.1 ст.33 ЗК РФ. Согласно этой нормы предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства — устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления [3] . Такое понимание закона связано, в том числе, и с приведенной выше формулировкой прежнего Закона о земельном кадастре, упоминавшем о минимальном размере земельного участка, установленном в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Однако правомерность подобного толкования закона в нынешних условиях вызывает большие сомнения, поскольку п.1 ст.33 ЗК РФ устанавливает предельные размеры земельных участков лишь для определенной конкретной цели – предоставление земельных участков из находящихся в государственной или муниципальной собственности в собственность граждан, что исключат ее применение для иных, не связанных с предоставлением земельных участков целей. Представляется, что указанная норма направлена не только на защиту публичного интереса выражающегося в нежелательности излишнего дробления (или наоборот чрезмерного укрупнения) земельных участков, препятствующего их рациональному использованию и охране, но также и на защиту частного интереса граждан от необоснованного занижения размеров предоставляемых им земельных участков.

Существует также мнение, что минимальные размеры земельных участков для целей уточнения площади необходимо определять исходя из требований п.3, ст.33 ЗК РФ, согласно которому для иных целей, не указанных в п.1 ст.33 ЗК РФ, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Такая позиция также не может быть признана правильной по следующим основаниям. Из названия ст.33 ЗК РФ следует, что указанная статья определяет нормы предоставления земельных участков. Системный анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, понятие «предоставление земельных участков» означает передачу земельных участков из публичной собственности в частную собственность. Таким образом, п.3 ст.33 ЗК РФ также, как и п.1 ст.33 ЗК РФ определяет предельные размеры земельных участков для предоставления в частные руки. Но, в отличие от п.1 ст.33 ЗК РФ, для целей не связанных с ведением крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, а также ведением личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.

Кроме того, применение нормы, закрепленной в п.3. ст.33 ЗК РФ даже для целей предоставления земельных участков, на практике вызывает сложности, связанные с неоднозначным ее толкованием. Проблема состоит в том, что указанное положение закона декларирует два альтернативных основания установления предельных размеров:

1. в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности,

2. в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

1. Говоря о первом основании нужно сказать, что четкое определение понятия «отвод земель» не содержится ни в одном из нормативно-правововых актов действующего законодательства. Более того, это является скорее устаревшим понятием, заимствованным из законодательства советского периода [4] . Большой юридический словарь [5] определяет «отвод земли» как действия государственных органов, направленные на установление права пользования землей различных организаций, а также отдельных граждан. Подобная формулировка является не основанной на законе неуклюжей попыткой адаптировать устаревшее понятие к современным правоотношениям [6] и только запутывает понимание сути вопроса. По сложившейся с советских времен традиции под «нормами отвода земель» понимают установленные размеры земельных участков под размещение линейных объектов и установление их санитарно-защитных зон [7] . Скорее всего, именно такое значение в норму п.3 ст.33 ЗК РФ вкладывал и законодатель.

2. Рассматривая второе основание можно сделать вывод, что из перечисленных в нем документов (правила землепользования и застройки, землеустроительная, градостроительная и проектная документация) все же основным документом, в соответствии с которым устанавливаются предельные размеры, являются правила землепользования и застройки. Землеустроительная, градостроительная и проектная документация если и применяются, то преимущественно для установления площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (п. 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ) [8] .

В общем, анализ п.3 ст.33 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что эта норма при определении пределов уточнения площади земельного участка также не должна применяться.

Это интересно:  Зарплата в МЧС в России: сколько получают

Но если положения ст.33 ЗК РФ для рассматриваемых правоотношений неприменимы, то какими же нормативами тогда руководствоваться?

Этот вопрос еще долго мог бы быть предметом дискуссии, но законодатель внес ясность, введя в ЗК РФ статью 11.9 определяющую требования к образуемым и измененным земельным участкам. [9] Согласно данной статьи предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами. [10] Эта норма наконец-то четко закрепила в ЗК РФ положения, вытекающие из п.4 ст.85 ЗК РФ, а также п.9 ст.ст.36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. №190-ФЗ (далее — ГрК РФ). Таким образом, именно положения статьи 11.9 ЗК РФ должны применяться при определении пределов уточнения площади, как определяющие требования к предельным размерам земельных участков формируемых в качестве объектов земельных отношений в широком смысле, а не только с целью предоставления.

Подводя итог вышесказанному можно сделать вывод, что уточненная площадь земельного участка не должна превышать площадь, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный:

1. градостроительными регламентами — для земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты,

2. в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами – для земельных участков на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются. [11]

При отсутствии градостроительных регламентов или соответствующих норм ЗК РФ, а также федеральных законов, уточненная площадь земельного участка не должна превышать площадь, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В связи с этим, вызывает сомнения правомерность принятия органами власти некоторых субъектов российской федерации, а также муниципальных образований, нормативных актов, устанавливающих в отсутствие правил землепользования и застройки, а также соответствующих актов федерального законодательства, предельные размеры земельных участков для иных, кроме предусмотренных ст.33 ЗК РФ, целей.

[1] См. Матвеенко С.В. «Согласование местоположения границ земельных участков: порядок и особенности». Кадастр недвижимости №1 (10) 2008.

[2] Указанная норма была введена Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

[3] См., например, Закон Московской области от 17.06.2003 N 63/2003-ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области»; Решение Совета депутатов муниципального образования «Химкинский район» Московской области от 19.12.2003 № 35/3 «О нормах предоставления земельных участков на территории Химкинского района Московской области».

[5] Большой юридический словарь. 3-е изд., доп. и перераб. / Под ред. проф. А.Я. Сухарева. – М.: ИНФРА-М, 2007. — VI, 858 с. – (Б-ка словарей «ИНФРА-М»).

[7] См., например, Приказ Минтранса РФ от 06.08.2008 N 126 «Об утверждении норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также норм расчета охранных зон железных дорог».

[8] Эта норма имела важное значение для применения статей 273, 552, 553, 652 и 653 Гражданского кодекса РФ, поскольку позволяла определить часть земельного участка, занятую объектом недвижимости на таком земельном участке и необходимую для его использования. Однако значимость ее была утрачена в связи с изменениями, внесенными в указанные статьи ГК РФ Федеральным законом от 26.06.2007 N 118-ФЗ, согласно которым объект недвижимости, находящийся на земельном участке был «привязан» не к части земельного участка, а к земельному участку в целом.

[9] Указанная статья была введена Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений».

[10] Например, согласно п.1 ст.4 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. Так, согласно п.1 ст.6 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 2,0 гектара (за исключениями, установленными Законом).

[11] Земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определены пунктами 4,6 ст.36 ГрК РФ.

Пределы уточнения площади земельного участка

В Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» определены требования к расхождению уточняемой «документальной» площади, сведения о которой внесены в кадастр согласно правоустанавливающим и (или) правоудостоверяющим документам, и площади, уточненной в результате кадастровых работ. При этом в Законе о кадастре используется понятие «предельный минимальный размер земельного участка», вопрос определения которого крайне спорный

Чтобы уточнение было возможным

Уточнение местоположения границ земельного участка непременно влечет за собой и уточнение его площади. Пределы уточнения площади закреплены в п.1 ч. 5 ст. 27 Закона о кадастре, согласно которому при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если в результате кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, закрепленный в земельном законодательстве для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10% площади, сведения о которой относительно данного земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Это положение Закона о кадастре представляет собой измененную норму, содержавшуюся в абз. 5 п. 3 ст. 20 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (Закон о земельном кадастре), в силу которой в проведении государственного кадастрового учета земельных участков отказывалось, если содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышала указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на минимальный размер, определенный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Как видим, в действующей сегодня норме есть одно существенное нововведение: в случае, когда предельный минимальный размер земельного участка, закрепленный в земельном законодательстве для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, не установлен, уточнение площади возможно в пределах 10% площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Кроме того, Закон о кадастре изменил положение, исходя из которого для целей уточнения площади применяется предельный минимальный размер земельного участка, установленный в земельном законодательстве. Прежняя формулировка Закона о земельном кадастре говорила о минимальном размере земельного участка, закрепленном нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Итак, говоря о расхождении уточняемой «документальной» площади, сведения о которой внесены в кадастр согласно правоустанавливающим и (или) правоудостоверяющим документам, и уточненной в результате кадастровых работ площади, Закон о кадастре оперирует понятием «предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования». Однако вопрос определения этого минимального размера является весьма дискуссионным.

Требования к минимальному размеру

На практике часто минимальный размер определяют исходя из п. 1 ст. 33 ЗК РФ. В силу этой нормы предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В то же время правомерность подобного толкования закона в нынешних условиях вызывает большие сомнения, поскольку п. 1 ст. 33 ЗК РФ оговаривает предельные размеры земельных участков лишь для определенной конкретной цели — предоставление земельных участков из находящихся в государственной или муниципальной собственности в собственность граждан, что исключает ее применение для иных целей. Представляется, что указанная норма направлена не только на защиту публичного интереса, выражающегося в нежелательности излишнего дробления (или, наоборот, чрезмерного укрупнения) земельных участков, препятствующего их рациональному использованию и охране, но также и на защиту частного интереса граждан от необоснованного занижения размеров предоставляемых им земельных участков.

Существует также мнение, что минимальные размеры земельных участков для целей уточнения площади надлежит определять исходя из требований п. 3 ст. 33 ЗК РФ, согласно которому для иных целей, не приведенных в п. 1 ст. 33 ЗК РФ, предельные размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Данная позиция также не может быть признана правильной по следующим основаниям. Из названия ст. 33 ЗК РФ следует, что данная статья закрепляет нормы предоставления земельных участков. Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что понятие «предоставление земельных участков» означает передачу земельных участков из публичной в частную собственность. Таким образом, п. 3 ст. 33 ЗК РФ, так же как и п. 1 ст. 33 ЗК РФ, определяет предельные размеры земельных участков для предоставления в частные руки. Но в отличие от п. 1 ст. 33 ЗК РФ для целей, не связанных с ведением крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, а также ведением личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.

Это интересно:  Жилье или субсидия? - вопрос юристу. Батайск

Вопрос о предельных минимальных размерах земельных участков еще долго мог бы быть предметом дискуссии, но законодатель внес ясность, введя в ЗК РФ ст. 11.9, закрепляющую требования к образуемым и измененным земельным участкам. В данной статье сказано, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в силу законодательства о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами. Эта норма наконец-то четко закрепила в ЗК РФ положения, вытекающие из п. 4 ст. 85 ЗК РФ, а также п. 9 ст. 36, 37 Градостроительного кодекса РФ. Таким образом, именно положения ст. 11.9 ЗК РФ должны применяться при определении пределов уточнения площади как устанавливающие требования к предельным размерам земельных участков, формируемых в качестве объектов земельных отношений в широком смысле, а не только с целью предоставления.

Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что уточненная площадь земельного участка не должна превышать площадь, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер этого земельного участка, установленный:

— градостроительными регламентами — для земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности вводятся градостроительные регламенты;

— в силу ЗК РФ, других федеральных законов — для земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

При отсутствии градостроительных регламентов или соответствующих норм ЗК РФ, а также федеральных законов уточненная площадь земельного участка не должна превышать площадь, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем 10% площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В связи с этим вызывает сомнение правомерность принятия органами власти некоторых субъектов РФ и муниципальных образований нормативных актов, устанавливающих в отсутствие правил землепользования и застройки, а также соответствующих актов федерального законодательства предельные размеры земельных участков для иных, кроме предусмотренных ст. 33 ЗК РФ, целей.

Уточнение и изменение местоположения границ и площади участка

Уточнение местоположения границ и площади земельного участка – внесение изменений в записи Росреестра относительно конкретных характеристик надела по инициативе заинтересованного лица. Процедура проводится в установленном порядке при наличии в Росреестре записи о том, что границы земельного участка не установлены в соответствии с условиями земельного законодательства. Однако даже если границы обозначены в документах, но при этом не были вынесены в натуру, нужно будет провести процедуру уточнения.

Уточнение сведений по местоположению границ земельного участка происходит на основании документа, подтверждающего собственность, а при отсутствии подобного документа – на основании данных, определявших местоположение границ участка земли в момент его образования. Если документы отсутствуют, межой земельного участка признаются границы, действующие на местности более пятнадцати лет и закрепленные природными либо искусственно созданными объектами.

Уточнение местоположения границ участка, стоящего на кадастровом учете, проводится в определенных случаях:

  • в момент приобретения в собственность ранее учтенного надела земли;
  • при спорах с собственниками-соседями;
  • перед продажей участка;
  • при ошибках в кадастровой документации;
  • перед членением участка на несколько наделов;
  • для документального оформления прирезок.

Уточнение границ проводится кадастровым специалистом из состава федерального реестра кадастровых служащих, либо геодезической компанией, владеющей лицензией на проведение межевания.

Последствия отсутствия установленной границы

Если в выписке из ЕГРН имеется запись, что граница участка земли не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, следует задуматься. Это касается потенциального собственника и предстоящей сделки покупки земельного участка. Покупатель должен понимать, что отсутствие установленных границ участка не гарантирует соблюдение прав владельца в отношении прохождения границ участка. Нередко это приводит к спорам, перерастающим в судебные разбирательства.

Если покупатель приобретает участок земли без установленных границ, ему придется устанавливать их за свой счет. Законодательством установлено, что с 1 января 2018 года при заключении любых распорядительных сделок наличие фиксированных границ будет обязательным. Продать, подарить, сдать в аренду либо унаследовать надел без процедуры межевания будет невозможно.

Порядок действий при уточнении или изменении границ

Процедура уточнения осуществляется по инициативе определенных категорий землепользователей. Заказ работ по детализации границ земельного участка и подписание акта согласования уточненных границ вправе производить:

  • собственник надела;
  • обладатель права постоянного бессрочного использования;
  • арендатор земельного участка по договору;
  • обладатель права пожизненного владения;
  • владелец решения исполнительной власти о передачи надела из состава государственных участков в безвозмездное пользование.

Для уточнения границ своей части земли землепользователь выполняет ряд действий:

  • выбирает одну из геодезических компаний;
  • подписывает соглашение на уточнение границ;
  • предоставляет кадастровому инженеру доступ к участку для осуществления топографической съемки;
  • согласовывает с соседями проект межевания, выполненный кадастровым инженером по факту результатов измерений;
  • регистрирует готовый план межевания в кадастровой палате.

Уточнение границ для земельных наделов, поставленных на учет в кадастровом агентстве до 2001 года, проводится в случаях, если границы зафиксированы в проекте межевания территории, на которой расположен участок, однако межевой план на конкретный надел отсутствует.

Увеличение и уменьшение площади при уточнении и изменении границ

Уточнение границ земельного надела с одновременным увеличением площади происходит при необходимости оформления прирезки из земель общего пользования. Такой вариант возможен, когда землепользователь самовольно передвигает фактические границы участка, к примеру, забор либо ограждение, за счет общественных земель – дорог, просек. Увеличение допустимо в случае, если площадь надела меньше нормы, если по документам нельзя определить площадь и ее рассчитают, исходя из фактического положения на протяжении 15 лет.

В результате проведения геодезических работ по уточнению границ возможно также уменьшение площади земельного надела. Основанием для уменьшения площади участка является одна из причин: ошибка в кадастровом и межевом плане либо факт незаконного вторжения на чужую территорию. Для земель различных категорий может быть разная предельная величина площади, и выше предельной увеличить ее не получится. Таким образом, увеличить или уменьшить площадь можно при присоединении либо разделении, выделении участка и при проведении работ по межеванию.

Уточнение по решению суда

Конфликтные ситуации по поводу координат границ с соседями нередко приводят к судебным тяжбам. В результате судебного разбирательства принимается решение об уточнении границ с уменьшением площади участка ответчика при самовольном захвате части соседского надела путем передвижения фактически выделенных границ. При уменьшении площади участка после уточнения границ более, чем на 1/10 часть от первоначального значения, для изменения к межевому проекту прикладывается обоснование уточнения от кадастрового инженера на отдельном листе.

Обращение в суд может следовать после нарушения правил согласования уточнения границ. К процедуре согласование привлекаются все заинтересованные лица, включая:

  • инициатора – собственника земли;
  • соседних землепользователей;
  • кадастрового инженера, отвечающего за измерения.

По результатам работ по уточнению составляется межевой план, имеющий графическую и текстовую части. В графической схематично изображаются границы участка с указанием координат, текстовая предназначена для расчетных обоснований уточнения границ, сведения о наделе, категории земли и типе целевого использования. Акт согласования границ составляется на обратной стороне графической части межевого плана и заверяется подписями заинтересованных лиц. Если границы согласованы без присутствия всех участников, то последние вправе выдвигать требования в суде по повторному уточнению границ.

Исковое заявление и прилагаемые документы

Перед обращением в районный суд для уточнения границ участка земли, заявитель должен ознакомиться с юридически правильной формой искового заявления. При заполнении следует придерживаться следующих правил:

  1. Шапка искового заявления – указывается судебный орган, куда направляется прошение, контакты истца либо его представителя, и ответчика. При оплате госпошлины указывается ее сумма.
  2. Название документа, «Исковое заявление об установлении границ земельного участка», располагается посередине и в конце предложения не ставится точка.
  3. Содержание – указываются данные о земельном участке, принадлежащем истцу, его точный адрес, нумерация по кадастру, информация о проведении межевых работ. Здесь же отмечаются места нарушения границ надела и причины их восстановления.
  4. Законодательные акты и статьи, служащие основанием для вынесения решения.
  5. Определение требования-просьбы:

  • признать сведения, внесенные в кадастровый план ошибочными;
  • установить границы между земельными участками под №№№;
  • Приложение со списком документов-оснований для подтверждения изложенных фактов:

    • ситуационный план;
    • документ о праве собственности;
    • выписка из кадастра, справка либо план;
    • любые документы, изданные уполномоченным органом и подтверждающие местоположение участка и границ.
    • акт согласования границ;
    • квитанция об оплате госпошлины;
    • доверенность представителя (при необходимости).
  • В конце искового заявления ставится дата и личная подпись истца, а также расшифровка инициалов.
  • Подтвердить местоположение границ можно любыми документами, изданными уполномоченным органом и подтверждающими их расположение.

    Сроки и стоимость работ

    Статья написана по материалам сайтов: www.zemvopros.ru, advokat-malov.ru, smatveenko.livejournal.com, taxpravo.ru, www.landatlas.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector