+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца, как её продать (пошаговая инструкция) и можно ли вообще это сделать?

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Содержание

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2018 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Продажа квартиры по военной ипотеке — особенности и возможные риски

Что представляет собой военная ипотека

Кредит для военных, для покупки жилья является одним из подвидов всем известного ипотечного займа для проходящих контрактную службу, он появился в рамках государственного закона, подразумевающего реализацию ипотечной системы накопительного для предоставления права на покупку квартиры (дома). В рамках этой программы любой служащий, который участвует в ней 3 и более года, получает возможность приобрести жилье (в рамках предоставлении ипотечного кредита).

Это интересно:  Купить квартиру без первоначального взноса в ипотеку от застройщика: можно ли это сделать, каковы условия и ставки, пошаговые инструкции по займу

Отличительной характеристикой ипотеки для военных является погашение кредита не самим служащим, а Министерством обороны РФ, путем начисления денег на спецсчет участвующего в программе.

Для участия в данной программе достаточно подать специальный рапорт.

Право на участие имеют офицерский состав (учитывая морских офицеров) и прапорщики, поступившие на контрактную службу после начала выполнения государственной программы. Также право участия предоставляется выпускникам ученых заведений военного профиля и солдатам, повторно перезаключившим контракты о прохождении службы.

Предоставлением военно-ипотечного кредитования занимается большинство крупных банковских организаций Российской Федерации. По расчетам службы мониторинга финансовых рынков их количество равно 77.

Максимальный размер денежного займа рассчитывается для каждого контрактного служащего рассчитывается индивидуально исходя из предполагаемой суммы взносов в рамках программы обеспечения жильем, накопленной до 45-летнего возраста заемщика. В процессе расчета учитывается размер индексации для компенсации прогнозного уровня инфляции. Также в расчете учитывается величина процента кредита и первого взноса за ипотечное жилье.

К примеру, в государственных банках в рамках военной ипотеки процент кредитования состоит из двух частей: фиксированных 2% и ставки рефинансирования Центрального банка (около 7-8%). При этом стоит отметить, что процентная ставка не привязана к общей сумме предоставляемого кредита и первому взносу.

Риски продажи квартиры

Многие продавцы квартир настороженно относятся к такому подвиду ипотеке и неохотно решаются продавать свое жилье. Связано это с рисками продажи квартиры в рамках рассматриваемой программы. На самом деле для продавца нет рисков от продажи квартиры по такой программе.

Выполнение условий военной ипотеки контролирует Администрацией Президента и является приоритетным направлением политики государства. Кроме этого, все расчеты за приобретение жилья строго контролируются банком, предоставляющим займ. Главным отличием от продажи в рамках обычной ипотеки является требуемый пакет документов, который будет несколько шире, что увеличит время заключения сделки. Что касается налога на доход от продажи жилья, его необходимо выплачивать в порядке, установленном действующим законодательством.

Плюсы и минусы

Как и любой вид кредитования, военная ипотека имеет свои преимущества и недостатки.

К плюсам от участия в такой программе относят:

  1. Предоставляется в независимости от наличия собственного жилья у заемщика.
  2. Выбрать объект недвижимости можно в любом регионе России.
  3. Сумму первого взноса за жилье можно повысить с использованием личных денежных накоплений.

К минусам военной ипотеки относят:

  1. Запрет на покупку жилья на этапе его строительства.
  2. Максимальный размер займа в рамках такого кредитования составляет 2 миллиона рублей. Поэтому этих денежных средств не всегда хватает на покупку желаемого варианта жилья.
  3. Потеря больших сумм на оформлении всех необходимых документов.

Выбор квартиры

Выбор квартиры или дома на первичном или вторичном рынке жилья осуществляется военным самостоятельно в соответствии с его предпочтением. Но при этом должно соблюдаться важное условие – полное соответствие требованиям банка по отношению к ипотечному жилью.

У разных банков список таких требований отличается, среди основных пунктов можно выделить:

  1. Хорошее жилое состояние объекта недвижимости.
  2. Хорошее состояние инженерных систем и коммуникаций объекта недвижимости.
  3. Отсутствие выполненных перепланировок.
  4. Присутствие всех правоустанавливающих документов.
  5. Отсутствие прав на собственность у третьих лиц.

Необходимые документы

Полный пакет документов для получения военной ипотеки состоит из:

  1. Анкеты лица, которому предоставляется займ.
  2. Копии паспортных данных (заверяются при наличии оригинала).
  3. Свидетельства о заключении или расторжении брака (при его наличии предоставляется копия). При наличии брачного контракта прикрепляется его копия.
  4. Оригинал и копия свидетельства участника НИС.
  5. Согласие супруга или супруги, должно быть нотариально заверено.

После этого необходимо подождать положительного решения банка и приступить к оформлению второго списка документов (для покупки жилья):

  1. Свидетельство о заключении или расторжении брака (при его наличии предоставляется копия). При наличии брачного контракта прикрепляется его копия.
  2. Свидетельства о рождении и паспорта бывших владельцев объекта недвижимости (оригинал и копия).
  3. Документы из БТИ.
  4. Свидетельство о регистрации права собственности (оригинал и копии).
  5. Документы, подтверждающие передачу прав собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения и т.д.).
  6. Справка из госреестра с подтверждением отсутствий обременений на объект недвижимости.
  7. Разрешение на продажу объекта.
  8. Оценка объекта недвижимости в рамках проведения независимой экспертизы.
  9. Справка о количестве прописанных в квартире лиц.
  10. Согласие супругов продавцов на проведение сделки.
  11. Документы о полной оплате коммунальных услуг.

Порядок купли-продажи квартиры по военной ипотеке

Подписание договора купли-продажи квартиры (или дома) в рамках военной ипотеки имеет несколько этапов:

  1. Регистрация военного в качестве участника государственной накопительной программы.
  2. Выбор объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью риелтора).
  3. Встреча покупателя и продавца.
  4. Обсуждение проведения сделки, установка сроков сбора документов обеими сторонами, установка сроков проведения сделки.
  5. Составление и подпись предварительного договора купли-продажи.
  6. Предоставление покупателю копии документов на жилье, для предъявления в банковскую организацию.
  7. Выбор банка для оформления кредита военной ипотеки.
  8. Принятие решения о выдаче займа (происходит не позднее третьих суток после подачи заявления).
  9. Открытие счета на имя заемщика, на который перечисляется сумма первоначального взноса и кредит. После госрегистрации сделки, вся сумма будет перечислена продавцу.
  10. Производится оценка жилья, от продавца требуется предоставить квартиру для осмотра представителям независимой экспертной компании.
  11. Проведение страхования объекта недвижимости и при желании личного страхования военного.
  12. Подписание и регистрация договора купли-продажи (как правило, занимает около недели).
  13. Снятие денег продавцом и передача ключей от квартиры покупателю.

Особенности продажи квартиры по военной ипотеке

Стоит обратить внимание на несколько моментов при продаже квартиры по военной ипотеке:

  1. Рисков при продаже, в случае выполнения всех условий действующего законодательства, нет, поскольку контроль выполнения программы ипотечного кредитование происходит на высшем уровне (Администрация Президента).
  2. Для совершения сделок в рамках военной ипотеки банки должны иметь специальные аккредитационные документы.
  3. Взаиморасчеты между сторонами сделки купли-продажи в рамках военной ипотеки контролируются банком.

Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца, как её продать (пошаговая инструкция) и можно ли вообще это сделать?

Опубликовал: admin в Ипотека 01.01.0001 Комментарии к записи Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца, как её продать (пошаговая инструкция) и можно ли вообще это сделать? отключены 90 Просмотров

Как осуществляется продажа квартиры по военной ипотеке и каковы риски продавца?

Военная ипотека представляет собой продукт, который пользуется в последнее время большим спросом. Но не все аспекты ясны широкому кругу заемщиков.

Продажа недвижимости, приобретенной по военной ипотеке, имеет свои особенности. Их необходимо учесть перед началом процесса продажи по военной ипотеке. О том, как продать квартиру, купленную по военной ипотеке, читайте в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца

Решив продать квартиру, необходимо учесть все риски, присущие процедуре.

  1. Вероятность того, что военнослужащий, который решил купить квартиру, уволится до того, как будет завершено оформление сделки. Но вероятность развития такой ситуации мала.
  2. Отказ военнослужащего от сделки в тот момент, когда будет оформлено право собственности на нового владельца. В этом случае продавцу остается лишь ждать проведения реституционных действий. Пока процесс не завершится, он не сможет повторно реализовать недвижимость.
  3. Оформление продажи квартиры по военной ипотеке требует большего количества документов и затрат времени.
  4. Возможность участия в «серой схеме». Но этот риск ничтожен, ведь банк и Росвоенипотека пристально проверяют каждую сделку.
  5. Важно следить, чтобы приобретаемая недвижимость соответствовала требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Военная ипотека для продавца квартиры даёт ему следующие преимущества:

  • средства, вырученные за продажу жилья, поступят на счет в банке. Получить наличные можно в любое время;
  • квартиру можно продать выгодно, по высокой рыночной цене;
  • сделка находится под пристальным контролем со стороны банка. Кредитно-финансовая организация гарантирует, что сумма, указанная в договоре, поступит на банковский счет продавца.

Необходимо отметить и следующие недостатки, присущие продаже квартиры, приобретенной по военной ипотеке:

  • реализовать можно только то жилье, с которого снято обременение;
  • для продажи можно обращаться только в тот банк, который получил специальную аккредитацию;
  • после осуществления сделки придется заплатить налог;
  • для получения денег от продажи объекта придется подождать чуть дольше, чем при продаже квартиры при обычной ипотеке.

Каждый банк предъявляет свой список требований, но список главных пунктов стоит выделить следующее:

  1. объект недвижимости должен находиться в хорошем состоянии.
  2. Инженерные системы должны также находиться в хорошем состоянии, это же стоит сказать и о состоянии коммуникаций.
  3. Перепланировки должны отсутствовать.
  4. У владельца должны быть на руках все правоустанавливающие документы.
  5. Третьи лица не должны иметь права собственности на объект.

Можно ли продать квартиру купленную по военной ипотеке?

Можно ли продать квартиру в военной ипотеке? Да, но продать объект не получится в следующих случаях:

  • квартира не свободна, в ней кто-то живет;
  • объект находится в залоге;
  • в ней зарегистрировано какое-то лицо;
  • третьи лица могут предъявить права на объект.

Если недвижимость приобретена по военной ипотеке, долг перед банком погашен, то владелец недвижимости может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Продать квартиру нельзя, если не получено разрешение на процедуру. Его выдает кредитный комитет. Получить его можно в той кредитно-финансовой организации, где будет происходить процедура.

Если решение о предоставлении займа будет положительным, банк открывает счет. Через него будут совершаться все операции.

В этом случае ситуация более сложная. Чтобы продать недвижимость, придется рассчитаться с государством и банком. Вся сумма вновь возвращается на счет военнослужащего в Росвоенипотеке.

Кроме того, заключение сделки потребует времени, придется предоставить больше документов. Сложностей не возникнет, если жилье выставлено на продажу из-за переезда военнослужащего по долгу службы.

Это интересно:  Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей, как правильно брать ипотечный кредит

При увольнении погашать свои обязательства придется в любом случае. Платить можно из собственных накопленных средств, либо взяв кредит. Следует помнить, что при увольнении с военной службы долговые обязательства перед кредитно-финансовой организацией могут увеличиться. Поскольку причины увольнения могут быть разными, в каждом случае действия продавца будут отличаться. Далее будет рассказано, как продать квартиру по военной ипотеке.

В этом разделе будет дана пошаговая инструкция по продаже квартиры по военной ипотеке.

Важно правильно подготовиться к продаже недвижимости.

Сделка состоит из следующих шагов:

  1. после того, как военнослужащий стал обладать свидетельством, подтверждающим его регистрацию в НИС, он может приступить к поиску квартиры. Это можно сделать самостоятельно, либо через агентство недвижимости.
  2. Когда покупатель нашел подходящую недвижимость, он встречается с продавцом. На переговорах, если военнослужащий обращался в агентство, присутствует риелтор. Покупатель узнает стоимость объекта, стороны обговаривают условия сделки.
  3. Достигнутые договоренности фиксируют, составив предварительный договор.
  4. Продавец предоставляет в банк копии бумаг на жилье. Кредитно-финансовая организация должна работать с военной ипотекой и иметь аккредитацию.
  5. Покупатель, являющийся участником НИС, пишет заявление на получение кредита и приносит в банк пакет бумаг. Кредитно-финансовая организация проверяет документы и озвучивает решение.
  6. Если выбор недвижимости одобрен, заемщик открывает счет в этом банке. Именно на него будут переведены средства с накопительного счета в Росвоенипотеке, а также средства от банка.
  7. Пакет бумаг направляют в оценочную компанию продавец должен предоставить доступ оценщику на объект. Работу специалиста оплачивает покупатель жилья.
  8. Если квартира соответствует требованиям, которые предъявляет банк к жилью, между организацией и военнослужащим заключается кредитный договор.
  9. Страхование жилья. Если заемщик желает, страхуется жизнь. Может быть застрахован и титул. Страхование оплачивает участник НИС.
  10. Когда бумаги, подтверждающие кредитование, выполнение оценки и страхования объекта, будут готовы, их передают в Росвоенипотеку. Там их проверяют на соответствие законодательству.
  11. Если Росвоенипотека одобряет договор, деньги с накопительного счета уходят на счет в банке.
  12. Продавец недвижимости и покупатель подписывают договор. Он регистрируется государством.
  13. Когда право собственности будет зарегистрировано, документ уходит в банк. На счет продавца поступают средства.
  14. Бывший собственник квартиры снимается с учета, в указанную дату отдает ключи новому владельцу.

Военный, желающий приобрести жилье, должен принести копию паспорта, а также предоставить свидетельство о том, что он является участником накопительной программы. Когда все необходимые документы будут переданы в банк, заемщик должен заполнить заявку на кредит. После этого банк выполнит процедуру проверки данных, на это отводится два дня.

Продавец недвижимости должен принести бумаги:

  • свидетельство. Оно подтверждает его права собственности на жилье;
  • кадастровый паспорт;
  • бумаги, с помощью которых можно подтвердить передачу прав владения;
  • справку, подтверждающую то, что отсутствуют долги по коммунальным платежам;
  • документ о том, что в квартире не имеется зарегистрированных лиц;
  • покупатель-военнослужащий передает в банк свидетельство о регистрации в НИС и личные документы.

Продать квартиру по военной ипотеке можно, если отсутствует обременение. При наличии задолженности перед банком сначала необходимо погасить задолженность.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Продажа квартиры по военной ипотеке — 8 шагов к цели

Жизнь не стоит на месте. И приобретённое участником НИС, с привлечением средств ЦЖЗ жильё, с ещё непогашенным ипотечным кредитом, может перестать его устраивать. Возможна ли продажа квартиры по военной ипотеке? Сложно ли это и есть ли в этом смысл? Что приобретём, что потеряем? Ответом станет детальное рассмотрение темы и пошаговая инструкция для военнослужащего по совершению сделки.

Что такое военная ипотека?

С введением закона № 117-ФЗ от 20.08.2004 г. изменился порядок выполнения государственных обязательств перед военнослужащими в части обеспечения их жильём. Если раньше военные могли получить жильё только при выходе на пенсию, то сейчас они могут приобрести его уже через три года участия в накопительно-ипотечной системе (НИС).

В НИС могут участвовать могут только военнослужащие – граждане РФ, проходящие службу по контракту. На каждого из них после заключении контракта, открывается накопительный счёт, на который государство ежеквартально перечисляет взносы.

Целевой жилищный займ (ЦЖЗ)

Договор о предоставлении ЦЖЗ – документ, дающий возможность военнослужащему-участнику НИС воспользоваться своим правом на приобретение жилья. После 3-х лет участия в НИС, военнослужащий может обратиться в ФГКУ «Росвоенипотека» за свидетельством, подтверждающим наличие права на получение займа.

Подобрав жильё, участник НИС получит деньги, накопленные на его счёте. На недостающую сумму военнослужащий оформляет ипотечный кредит, который будет гаситься средствами, ежеквартально поступающими на его накопительный счёт. До выплаты ипотеки, жильё будет находиться в двойном залоге.

Можно ли продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Ответ однозначный, конечно можно. Закон этого не запрещает. Нужно только погасить запись в ЕГРН о двойном залоге квартиры в пользу банка и в пользу государства. Затем продажа «свободной» квартиры осуществляется в обычном порядке.

Для снятия записи об ипотеке, придётся полностью расплатиться и с банком, и с государством.

Гасим долги

Где взять деньги на погашение долгов? Прежде, чем ответить, нужно знать о какой сумме идёт речь.

В зависимости от её размера можно:

  • Обойтись имеющимися собственными средствами;
  • Взять кредит под залог другой имеющейся недвижимости;
  • Оформить потребительский кредит;
  • Найти покупателя, который оплатит задолженность в счёт стоимости квартиры.

Смоделируем ситуацию на конкретном примере, и рассчитаем сумму задолженности.

Исходные данные:

  • сумма ежегодного взноса на счёт военнослужащего примерно 260 000 руб.;
  • военнослужащий воспользовался правом на ЦЖС через шесть лет участия в НИС и купил квартиру за 3,86 млн. руб.;
  • средства, полученные через ипотечный займ (на 20 лет под 9%) — 2 300 000 руб., (3 860 000 – (260 000 *6 лет);
  • через 2 года после покупки решил продать её.

Расчёт:

В остатке имеем:

  • долг перед государством — 2 080 000 руб. (260 000*8 лет);
  • долг по ипотеке – 1 988 000 руб. (2 300 000 – 312 000).

Риски продавца

Решив досрочно погасить ипотеку с целью продажи квартиры, продавец несёт риски получения серьёзных убытков.

Как они возникают?

  1. С момента получения ФГКУ «Росвоенипотека» извещения от военнослужащего о желании досрочно погасить займ для продажи квартиры, государство прекращает перечисление денежных средства в банк. Рассматривается извещение не менее месяца. До получения денег от продажи квартиры, заёмщик долг перед банком гасит сам.
  2. Если собственные средства в размере 4-х млн.руб. отсутствуют, придётся брать кредит. Можно получить займ под залог другой недвижимости (если такая есть), или взять потребительский кредит. Но потребительские кредиты выдаются на короткий срок, а получить его на такую сумму практически невозможно.
  3. Есть покупатель, который в счёт стоимости квартиры смог бы оплатить долг военнослужащего. Но это однозначно повлечёт снижение цены. А долг в размере 4 068 000 руб., и так превышает стоимость её покупки (3,86 млн.руб.). Это убыток. И после получения денег от продавца, для погашения долгов придётся докладывать собственные средства.

Но в статье расчёт сделан по заданным условиям.

Чтобы получить точный расчёт для конкретной ситуации нужны сведения:

  • какая сумма накоплена участником НИС;
  • стоимость покупки и стоимость продажи квартиры;
  • на каких условиях был оформлен ипотечный кредит (срок, ставка, сумма);
  • как быстро её можно продать.

Может оказаться, что не всё так плохо. Для этого нужно получить подробные консультации в банке и в Росвоенипотеке.

Как продать жильё в военной ипотеке — пошаговая инструкция

Если вопрос о продаже квартиры решён однозначно, то вот пошаговая инструкция по совершению сделки.

Шаг 1. Уведомление

Военнослужащий, через лицо, ответственное за учёт участников НИС по месту службы, направляет извещение в Учреждение о намерении продать квартиру.

К извещению прикладывают необходимые учётные документы участника НИС, и:

  • выписку из ЕГРН;
  • копию договора ЦЖЗ;
  • копию кредитного договора;
  • справку из банка о состоянии расчётов.

Учреждение получив извещение:

  1. Проверяет представленные документы;
  2. Производит выверку платежей по первоначальному взносу и ипотеке, произведённых за счёт государства;
  3. Прекращает выплаты по ипотечному займу;
  4. Направляет уведомление о согласии на досрочное погашение ЦЖЗ с описанием порядка его оформления и суммы, подлежащей возврату.

Срок получения ответа составляет от 1-го до 2-х месяцев со дня получения учреждением извещения.

Шаг 2. Работа с банком

Как только стала известна точная сумма задолженности перед государством, военнослужащий консультируется с банком: уточняет порядок досрочного погашения кредита, отсутствие санкций и пр.

Шаг 3. Источник

С момента принятия решения о продаже, военнослужащий ищет и окончательно определяет источник, за счёт которого будет произведено погашение ипотечного займа и ЦЖЗ.

Шаг 4. Оплата задолженности банку и Учреждению

В день, когда будет производиться расчет, заёмщик уточняет в банке сумму задолженности и производит её погашение. Также по реквизитам, указанным в согласии Учреждения, переводится сумма долга перед государством.

Шаг 5. Снятие обременений

После зачисления средств в оплату ипотеки, кредитный инспектор подготавливает письмо в Росреестр для снятия обременения в пользу банка и передаёт его заёмщику.

Военнослужащий направляет в Росвоенипотеку копии платёжных документов о погашении займа. После проверки документов, учреждение самостоятельно направляет письмо в Росреестр о снятии обременения в пользу государства.

Заёмщик обращается в Росреестр (через МФЦ) с заявлением о снятии обременения в пользу банка. После получении Выписки из ЕГРН о снятии с квартиры обоих обременений, её можно продавать.

Шаг 6. Заключение договора купли-продажи

Квартира продаётся на условиях договора купли-продажи (ДКП), определённых по договорённости сторон. Информация о тот, где можно составить договор купли-продажи квартиры в этой статье.

Основными условиями являются:

  • дата и место заключения;
  • паспортные данные сторон;
  • описание квартиры;
  • цена и порядок расчётов;
  • права, обязанности и ответственность сторон;
  • обязательность госрегистрации;
  • сведения об отсутствии обременений и ограничений.
Это интересно:  На какой срок выгоднее брать ипотеку

Иные условия включаются по желанию сторон.

Стороны составляют договор и передаточный акт, и скрепляют их своими подписями.

Шаг 7. Расчёты с покупателем

Если расчёты с банком и государством производились за счёт покупателя, в ДКП указывается, что расчёты между покупателем и продавцом произведены полностью до подписания ДКП.

В противном случае, расчёты производятся в порядке, согласованном сторонами заранее.

Перед реализацией доли в недвижимом имуществе необходимо изучить алгоритм действий и документы при покупке доли в квартире, чтобы исключить проблемы с приобретённой недвижимостью в будущем.
Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной узнайте прямо тут. Но в любом случае, лучше, чтобы изменения были согласованы.

Шаг 8. Регистрация перехода права собственности

Заявление о госрегистрации перехода права собственности на квартиру, подаётся сторонами в МФЦ. Где регистрируется договор купли-продажи квартиры подробнее тут.

Ответственный сотрудник проверит личности заявителей и примет необходимые документы:

  • ДКП с передаточным актом;
  • квитанцию об оплате госпошлины (2000 руб. в 2018 г.);
  • согласие супруги продавца.

Документы пройдут правовую проверку, и если не будет выявлено никаких нарушений, производится регистрация права покупателя на квартиру. Сделка завершена.

Госрегистрация осуществляется в течение 9-ти рабочих дней, после чего покупателю выдаётся:

  • ДКП с отметкой о госрегистрации;
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая возникновение у него права собственности на квартиру.

В чём разница между продажей квартиры по военному сертификату и по военной ипотеке рассказывает специалист агентства недвижимости в этом видео:

Продажа квартиры, приобретённой по военной ипотеке, относится к категории сложных и длительных в оформлении. Кроме того, требует осознанного подхода и тщательной проработки деталей. Требуется досконально просчитать финансовые аспекты и сделать окончательные выводы о предстоящих расходах или о размере будущих доходов от продажи.

Сколько стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа квартиры с обременением» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Продажа квартиры по ипотеке, риски продавца

У покупателя квартиры на вторичном рынке очень много рисков. А чем рискует продавец, когда продает квартиру человеку, который будет расплачиваться ипотечными деньгами? Есть ли опасность остаться и без квартиры, и без денег? О том, что проверять у покупателя и как все будет происходить, стоит узнать поподробнее.

Что проверит банк

Если покупатель вашей квартиры собирается расплачиваться ипотечными деньгами, то ждите проверок чистоты истории вашей квартиры. Банк никогда не выдаст ипотеку, пока не проверит:

  • кто является настоящим собственником недвижимости;
  • есть ли какие-либо обременения или аресты;
  • согласны ли супруги на продажу;
  • по мере возможности уточнит, кто приватизировал жилье и есть ли их согласие на реализацию;
  • в каком состоянии многоквартирный дом. Если в аварийном, то деньги вашему покупателю не выдадут. А вам придется искать другого, который будет расплачиваться своими сбережениями;
  • документы по квартире должны быть в полном порядке;
  • перепланировка (если была) должна быть узаконенной;
  • дееспособность продавца – доказана;
  • добровольность совершения сделки купли-продажи – несомненна.

Все эти меры банк предпринимает для собственной безопасности. Ваша квартира, после покупки в ипотеку станет залоговым имуществом на пару десятков лет. Ипотека покупателю будет оформлена в соответствии с законом России и правилами банка.

Обычно, весь процесс оформления ипотеки занимает от 3 недель до 2 месяцев. Если вы готовы ждать денег столько времени, то проблем не будет.

Какие документы должны быть оформлены

Независимую оценку квартиры может оплатить любая сторона, но нужнее всего этот документ покупателю – банк требует. Поэтому расходы можете разделить на двоих или вообще на себя не брать – как договоритесь.

В отношениях двух сторон, которые заключают дорогостоящую сделку, обязательно должны присутствовать подтверждающие документы.

Вам, как продавцу, нужно иметь несколько документов, которые должны быть при составлении договора купли-продажи. Это:

  1. Нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры.
  2. Заверенное согласие на продажу и отсутствие претензий со стороны лиц, участвовавших в приватизации.
  3. Справка из психо и нарко диспансеров о полной дееспособности.
  4. Согласие органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние дети).
  5. Технический паспорт квартиры (план). Если была проведена перепланировка, то разрешение на нее. Этот вопрос важен именно тогда, когда квартиру покупают по ипотеке – банк проверяет.
  6. Выписка из ЕГРП. В этом документе все – обременения, аресты, имя собственника, адрес, площадь. Получить выписку можно через интернет на сайте https://www.егрп.рф, или http://online-egrp.ru, или в МФЦ. Можете отправиться туда с покупателем, чтобы информация была свежая.

Другие документы, которые важны именно для продавца

  1. Расписка о получении аванса (задатка) с точным указанием реальной суммы. Сумму нужно писать прописными буквами. Текст – своей рукой. Обязательно проставляйте дату получения денег. Можете пригласить свидетелей. Расписка нужна будет, если дело дойдет до суда. Особенно, если есть оговорки, в каких случаях деньги полностью остаются у вас.
  2. Предварительный договор купли-продажи. Именно его и покажет покупатель в банке, когда будет оформлять документы на ипотеку.
  3. Самый важный документ при совершении сделки – договор купли-продажи. В нем, по пунктам, должны быть включены все условия передачи квартиры и денег. Укажите точный адрес, площадь, условия, и сроки передачи квартиры в собственность покупателя, сроки освобождения квартиры и снятия членов семьи с регистрации. На основании договора банк будет принимать решение. Поэтому можете вписать условия передачи денег. Например, через банковскую ячейку при свидетелях – нотариусе и работнике банка. Или потребуйте перевода суммы оплаты на ваш счет в банке. Таким образом, после того, как покупатель подпишет ипотечный договор, и квартира перейдет в залог банку, будет сделана соответствующая запись в ЕГРП, банк переведет деньги на ваш счет или карту. До этого момента депозитарный счет (ячейка) будет заморожена.
  4. Акт приема-сдачи. Часто бывает необходимо, чтобы покупатель подписал этот документ с описанием всего, что есть в квартире, если продаете вместе с мебелью и бытовой техникой. Если вы брали аванс именно за мебель и обстановку, то так и укажите. Потому что покупатель может заявить, что аванс вносил за квартиру, а мебель ему оставили просто так. Если не будет никаких подтверждающих документов с подписями обеих сторон, вы не сможете доказать обратное.

Внимание! реальная стоимость квартиры должна быть во всех документах абсолютно одинаковой. В суде (если будет необходимо доказать свою правоту), каждый получит именно то, что отдавал по документам. Словам судья верить не будет.

Продавцу нужно помнить, что не только покупатель будет проверять квартиру. Этим займется и банк. На рисунке список основных моментов, которые повлияют на решение банка о выдаче ипотеки вашему покупателю:

Проверьте сами, есть ли у вас какие-либо нарушения. Если обнаружите, то скорее всего, вам придется искать покупателя с собственным капиталом.

Как пройдет процесс передачи квартиры и денег

Дольше всего придется ждать одобрения банка – около 2 месяцев. Но дальше все пройдет за считанные дни.

Вы отправитесь в банк вместе с покупателем. Там оформите нужные бумаги. Если есть какие-то сомнения, то возьмите с собой нотариуса или юриста. Ваша задача – сделать для себя подушку безопасности. Обратитесь в банк с просьбой безналичным путем перевести указанную в договоре сумму на ваш счет или карту как только это будет юридически возможно. Сумму, которую покупатель должен внести первоначально, просите хранить в ячейке, а потом, также, перевести на указанный вами счет или вклад.

Почему это выгодно? Когда расплачиваются наличными, могут подсунуть фальшивые деньги. В безнале такого не может случиться.

Получив наличные на руки, вы становитесь уязвимыми – нет гарантий, что вас не подстерегают за поворотом грабители.

Внимание! Никогда не подписывайте бумаги о получении оплаты, если деньги не упали на ваш счет в банке или не оказались в вашем кошельке.

Не говорите: «Да, я получил деньги от покупателя», если в реальности этого не случилось. Кто-то улыбнется, но такое очень часто случается. Люди доверчивы и верят в добрых первых встречных.

Не стоит верить покупателю и попадать по его обаяние. Дело касается больших денег и недвижимости. Поэтому должны преобладать деловые отношения. Очень просто остаться без квартиры и без миллионов рублей, если пренебрежительно относиться к оформлению документов. Никакие заверения со стороны покупателя о том, что проблем не будет, не должны вас успокаивать. Мошенники отличаются недюжим обаянием, способностью внушать спокойствие и доверие к себе. Какую схему они могут выбрать – не известно, но будьте уверены, что юридически все будет «комар носа не подточит». Поэтому не отходите от правил и закона.

Основные плюсы и минусы продажи квартиры под ипотеку

Покупателю важно получить ипотеку и купить квартиру, а продавцу благополучно продать и получить всю сумму, желательно сразу.

В сделке с ипотечником есть свои положительные и отрицательные стороны. Что перевешивает в вашем случае, решать вам:

Статья написана по материалам сайтов: ipoteka-expert.com, consultmill.ru, organoid.ru, napravah.com, ipoteka.finance.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector