Как продать квартиру с долгом по квартплате — без приватизации

По утверждениям опытных юристов к ним довольно часто обращаются граждане именно с этим вопросом — можно ли продать неприватизированную квартиру. По действующему уже на протяжении больше двадцати лет закону, это невозможно, но при этом существуют несколько вполне легальных вариантов, правда сопряженных с определенным риском.

По сути, владельцами неприватизированных домов и квартир являются не жильцы, проживающие в них, а муниципалитет или государство и только они имеют право совершать сделку с недвижимостью. Сложность в этой ситуации заключается в том, что жилец хочет продать то, что ему не принадлежит. И закон этот факт может однозначно трактовать как неправомерный.

Но поскольку российский народ издавна славится своей выдумкой и изобретательностью, то к настоящему моменту существуют несколько способов решить эту проблему.

Чтобы успешно осуществить задуманное путем использования «лазеек» в законодательстве, необходимо не только посоветоваться по этому вопросу с родственниками и знакомыми, но и получить квалифицированные подсказки опытного специалиста — юриста или риэлтора, которые на этом деле, как говорится, «собаку съели».

Так как основные варианты сделок будут балансировать на «грани фола», то желательно, чтобы эти специалисты имели не только высокую квалификацию, но и репутацию порядочных людей.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Продажа неприватизированной квартиры с долгами явление, распространенное повсеместно. Конечно, многие покупатели стараются не связываться с такими объектами, боясь излишних проблем при оформлении, но все же при желании можно подобрать вариант решения проблемы, который устроит всех.

Например:

  • В первую очередь попытаться договориться непосредственно с покупателем о внесении залога за недвижимость для погашения долга и последующего оформления в собственность. Поскольку этот способ таит в себе некоторый риск, следует подстраховаться и позаботиться о письменных гарантиях. При этом продавцам приходится идти на существенные уступки, чтобы договор состоялся.
  • Второй вариант связан с агентством — они могут за определенную компенсацию сами выплатить ваш долг, а после завершения сделки вычтут сумму.
  • Также довольно часто практикуется способ, когда агентство официально обращается в домоуправляющую компанию и дают им гарантии погашения долга после приватизации. Если такое разрешение получено, объект приватизируется и немедленно продается. Все эти действия возможны только с согласия самого продавца.

Какие есть ограничения при продаже неприватизированной квартиры?

Обязательными условиями являются:

  • Продавец должен иметь другую жилую недвижимость, куда пропишется после продажи квартиры.
  • Еще одним ограничением является требование к площади продаваемого жилья — она должна иметь пятнадцать или более квадратных метров.
  • В момент оформления внимательно учитывается следующее положение — количество людей, выписывающихся из продаваемой квартиры должна совпадать с количеством прописывающихся в нее. Другими словами, если выписываются 3 человека, то прописаться должны тоже трое. Потом, конечно, это правило перестает быть актуальным — можно будет прописать кого-то, или, наоборот, выписать.

Содержание

Способ первый: приватизируем квартиру совместно с покупателем

Грамотная реализация этого варианта предполагает следующие действия:

  1. В первую очередь необходимо выяснить, может ли вообще ваша квартира пройти процедуру приватизации. Дело в том, что есть такая категория муниципальной собственности, которая в принципе не может быть передана в частные руки. К ним прежде всего относятся — жилое помещение в специальных домах, квартиры в военных городках, комната в общежитии, социальное жилье и квартиры в доме, где в этот момент ведется капитальный ремонт. Если ваше жилье к таковым не относится, то смело можете собирать соответствующий пакет документов.
  2. Затем в администрацию того района, где находится ваша недвижимость, следует написать заявление, подписанное абсолютно всеми лицами, проживающими по данному адресу. Также необходимо предоставить пакет документов:
    • справка о составе семьи и данные о квартире;
    • паспорт гражданина России;
    • справка о жилищной квоте;
    • если имеются дети, недостигшие совершеннолетия, то их свидетельства о рождении;
    • документ, подтверждающий право на льготы.

Заявление будет рассматриваться в течение одного месяца. В дальнейшем должен быть заключен договор приватизации, заверенный нотариусом.

Все эти действия оправданы, если у вас уже есть готовый покупатель. Как лицо заинтересованное в покупке жилья, он вносит определенную сумму за приватизацию. А дальше, как говорится, вопрос техники — поскольку вы получили законное право продать квартиру, то и делаете это на радость покупателю и себе. Все довольны.

Способ второй — осуществляем обмен

Результат этого способа напрямую зависит от степени надежности агентства по недвижимости. Такой вариант был весьма популярным в эпоху девяностых, но и сейчас является хоть и рискованным, но оправданным шагом, когда речь идет о муниципальном жилье.

Основные моменты этого процесса:

  • Самым сложным моментом является необходимость найти покупателя, который был бы не против такого обмена. Основным мотивирующим фактором для него является цена, ведь неприватизированная квартира стоит намного дешевле. Но все же этот способ вызывает у многих подозрение, поэтому количество таких сделок составляет всего 5% от общего числа продаж.
  • Подыскивается агентство с хорошей репутацией, где покупатель приобретает жилье, равноценное вашему по цене и площади. Тут есть один щекотливый момент — после совершения сделки агентство может отказаться обратно купить квартиру. Другими словами, «кинет» вас на деньги. Доказать что-либо в суде будет практически невозможно.
  • Затем подаются документы в районную администрацию с просьбой разрешить обмен.
  • После того как получено разрешение происходит обмен квартирами. Став «хозяином» квартиры покупателя вы продаете ее обратно агентству за наличные деньги. В итоге все в выигрыше — покупатель получил то, что хотел (вашу неприватизированную квартиру), вы продали свой «неприват», риэлторы «наварились» на комиссионных.

Как видите, с одной стороны все легко и просто, с другой — рискованно и опасно.

Еще один вариант обмена

Все так же, как в первом варианте, но с небольшим отличием — теперь уже продавец заключает сделку с агентством, которое подбирает ему равноценное жилье в обмен на его «неприват». После завершения процедуры обмена продавец продает обратно агентству полученное жилье. Но здесь нюанс заключается в том, что такого рода сделки проворачиваются с помощью так называемых квартир-буферов.

Суть заключается в том, что на обмен обычно предлагается жилое помещение где-нибудь в самом удаленном месте, чаще всего существующее только на бумаге.

Таким образом, получается, что хозяин неприватизированной квартиры отдает свое жилье в обмен на несуществующую жилплощадь. Все хорошо кончится, если агентство не начнет жульничать. А если нет?

При самом плохом сценарии продавец может остаться вообще без жилья и денег.

Продажа неприватизированной квартиры — плюсы и минусы

Рассмотрим минусы:

  • Такую квартируможет приобрести только гражданин России.
  • Подобная сделка не допускает налогового вычета, то есть уплаченный налог невозможно будет вернуть.
  • Покупатель такого жилья не будет являться собственником, хотя честно купил за наличные деньги.
  • Также он не сможет его приватизировать, если до этого делал это с другой недвижимостью, так как право на такую процедуру дается только один раз.
  • Есть реальный шанс пострадать от недобросовестности покупателя, так как доказать, что он должен продавцу денег совершенно невозможно. Ни один суд не примет такой иск, поскольку сделка оформлялась как равноценный обмен.
  • Покупателю рассчитываться за такое жилье можно только наличными деньгами, так как подобные сделки не пользуются уважением у банков и они никогда не дают кредитов под это.

Как и в любом деле есть, конечно, и положительные моменты:

  • Начать и завершить всю процедуру можно очень быстро буквально за неделю.
  • Поскольку вся проверка и оформление документов осуществляется в государственной службе, исключены аферы и подлоги, связанные с ними.
  • Такое жилье обычно бывает «чистым», то есть не может находиться под арестом за долги владельца и его невозможно заложить.
  • Признание обмена недействительным полностью исключается.

Подводные камни при продаже

Любой из вышеперечисленных способов — это огромный риск для продавца. Угроза может исходить как со стороны продавца, так и со стороны агентства недвижимости.

Наиболее распространенные моменты мошенничества:

  • продавец выписывается из квартиры, а деньги не получает;
  • агентство под тем или иным предлогом отказывается выкупать квартиру-пустышку.

Если вы все же решитесь на такой отчаянный шаг, то рекомендуется тщательным образом проверить благонадежность и того, и другого.

Также при реализации этих схем не меньшую угрозу представляет и закон, так как подобные действия расцениваются как мнимые или притворные сделки.

Судебный маховик может раскрутиться, если кто-то из числа заинтересованных лиц напишет заявление с просьбой признать сделку недействительной. А как закончится слушание не возьмется предсказать даже опытный юрист.

Если в продаваемой квартире имеются несовершеннолетние дети, то этот факт еще больше увеличивает проблемы и вопросы, так как по закону им должно быть гарантировано будущее жилье.

Поэтому совет тут может быть только один — лучше спокойно приватизировать жилье, а потом на законных основаниях продать его. Это займет времени гораздо больше, зато все будет легально.

Как подстраховаться?

Чтобы избежать форс-мажорных ситуаций лучше каждый этап сделки оформлять письменно:

  • если вам дают деньги, сразу выписывайте расписку;
  • когда покупатель дает задаток, уговорите его подписать договор, в котором будут даны гарантии с обеих сторон, что после процедуры приватизации обязательно будет оформлена купля-продажа. Здесь можно посмотреть образец расписки в получении задатка за квартиру.
  • проследите, чтобы в договоре отдельным пунктом была указана цена жилого помещения.

Какие права вы получаете после приватизации?

Основным смыслом приватизации является тот факт, что после завершения этой процедуры вы становитесь полновластным хозяином и владельцем жилья. У вас на руках будут два неоспоримых документа для этого: договор передачи квартиры в собственность и свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Теперь распоряжаться своим жильем можете как угодно, по своему усмотрению: продать его, оформить дарение, заложить в банке или внести в качестве вклада в уставной капитал.

Но не стоит забывать и о том, что вместе с правами вы получаете и обязанности по содержанию принадлежащего вам жилого помещения — оплачивать коммунальные услуги и платить налоги.

Как можно продать квартиру с долгом по квартплате

Продажа квартиры, собственник которой имеет долги по квартплате, не является противозаконной сделкой, а наоборот принадлежит к операциям с недвижимостью, который осуществляются на законных основаниях. Связано это с тем, что долги закреплены не за квартирой, а за определенным человеком, который был ее хозяином.

Однако вся проблема состоит в том, что не каждый согласиться приобретать такую недвижимость, поскольку многие посчитают, что вместе с жильем они получат проблемы с управляющей компанией. И они правы. Коммунальная служба, конечно, не имеет права требовать от нового владельца погашения долгов, но может надоедать ему письмами и счетами на оплату долговых обязательств старого хозяина.

Это интересно:  Возврат подоходного налога при покупке квартиры 2019 в новой редакции

На вопрос, возможно ли продать квартиру с долгом по квартплате, ответ однозначный — да. Но желающие это сделать должны помнить, что в ходе сбора документов, которые необходимы для заключения договора купли-продажи, возникнет множество проблем. Кроме того продажа жилья не освобождает от обязательств по выплате всех задолженностей и рано или поздно к этому вопросу все равно придется вернуться.

Реально ли это

Согласно статье 30 Жилищного кодекса России продать квартиру с долгом по квартплате возможно. Это связано с правом собственника распоряжаться личным имуществом. Это означает, что в случае принятия человеком решения про продажу квартиры, он не обязан учитывать мнение остальных проживающий в ней особ. Однако это правило имеет исключение: согласие второго супруга будет необходимо, если квартира была куплена во время брака.

Если жилье находится в собственности несовершеннолетних детей, родителям нужно подумать, куда прописать ребенка после того, как квартира будет продана, при этом новое жилье должно соответствовать уровню комфорта, который был в старой квартире.

Что же касается продажи жилища с долгом – в этом случае основная проблема будет заключаться в том, чтобы найти покупателя, который будет готов приобрести квартиру со значительной суммой долга. Даже если такой человек найдется, хозяин должен быть готов, что условия потенциального покупателя будут не самыми выгодными для него.

Обсуждаемые условия прописываются в предварительном контракте купли-продажи. Если среди условий не будет требования погасить возникшую задолженность, новый хозяин в будущем не сможет обращаться к прежнему собственнику с данным требованием.

Условие про исполнение долговых обязательств может отражаться в контракте, как подлежащее выплате на протяжении конкретного периода времени, например, после того как будет получен аванс

Снимется ли остаток суммы

Нет законодательных норм, которые бы препятствовали продаже квартиры при наличии долгов за электроэнергию, водоснабжение и иные услуги ЖКХ. Однако продавец не должен считать, что ему удастся скрыть от покупателя факт наличия задолженности, поскольку для передачи права собственности другой особе бывший хозяин должен предоставить ряд документов, среди которых и выписка о состоянии лицевого счета.

Учитывая это, продавец должен быть готов договариваться с покупателем про условия погашения задолженности. Это связано с тем, что новому хозяину хоть и не придется покрывать долги предыдущего владельца, однако, наладить отношения с коммунальными службами ему будет очень сложно, поскольку поставщики услуг и дальше будут продолжать выставлять счета, в которых указаны долги старого владельца.

Существует ряд способов, используя которые можно продать квартиру с долгами при наличии обоюдного согласия покупателя и продавца.

Для этого следует:

  • Подготовить промежуточный контракт про получение аванса, в котором прописать цель составления документа и тот факт, что средства должны быть использованы на погашение долга. После того, как задолженность будет ликвидирована, хозяин должен будет продать квартиру особе, которая внесла аванс, по изначально оговоренной цене.
  • Достичь договоренности про уменьшение суммы сделки в размере, который будет соответствовать накопившемуся долгу. В этом случае старый хозяин может полагаться исключительно на порядочность нового, поскольку у него не будет никаких обязательств перед коммунальными структурами, и они не смогут требовать от нового владельца погашения задолженности. Если долг не будет погашен, он будет числиться за предыдущим хозяином на протяжении трех лет.

Чтобы сэкономить время на посещении офисов компаний, предоставляющих коммунальные услуги, нужно знать, как проверить задолженность по квартплате через интернет.

Как узнать долг по квартплате по лицевому счету, детально разъясняет инструкция по этой ссылке.

Когда идет речь о продаже жилища с долгами, нужно учитывать, что судебные приставы могут наложить на нее арест, и тогда она не сможет быть продана до того момента, пока долг не будет полностью погашен. Еще один возможный поворот событий – коммунальные службы могут отключить подачу тепла, электричества, воды, что сделает продажу практически невозможной.

Таким образом, при продаже квартиры с долгами лучше найти средства для погашения образовавшихся долгов. С этой целью можно договориться с покупателем о задатке или обратиться в банк за кредитом, который нужно будет погасить сразу после получения оплаты за квартиру.

Покупатель же должен понимать, что аванс продавцу он может дать только после того, как будет составлен нотариально заверенный договор, в котором будет четко указано, что деньги должны быть использованы на погашение долга, после чего квартира будет продана конкретному лицу.

​Общие формальности

Российское законодательство не запрещает владельцам продавать квартиру, если имеется задолженность по коммунальным платежам.

Главное при этом соблюдать некоторые правила:

  • продавец должен лично уведомить покупателя про долги, которые имеются по обязательным платежам за квартиру;
  • нужно обдумать и предложить покупателю вариант решения проблемы, который будет ему выгоден и интересен;
  • один из возможных вариантов решения проблемы – заключение письменного соглашения, заверенного нотариусом, про то, что продавец оплатит долг после получения от покупателя аванса;
  • в договоре при наличии согласия покупателя отдельным пунктом предусмотреть передачу долговых обязательств по коммуналке новому владельцу и закрепить его обязанность про оплату этих долгов на том условии, что продавец сделает скидку на квартиру в соответствующем размере.

Ситуация с продажей квартиры с долгами не является непонятной и пугающей. Основное, что требуется от продавца – не пытаться обмануть вторую сторону и скрыть факт задолженности. О чем бы не договорились покупатель и продавец, это должно найти отражение в контракте купли-продажи.

В случае если задолженность не будет передаваться покупателю, в договоре нужно указать, что покупатель и продавец не имеют договоренности о том, что уплата долгов ложиться на нового владельца жилища. К контракту может быть приложена справка про имеющуюся задолженность, при этом нужно указать, что ответственность за нее несет продавец. Чтобы избежать претензий со стороны управляющей компании, покупатель может нанести в нее визит и сообщить про предстоящую смену владельца.

Если же долг передается новому хозяину, об этом должна идти речь в отдельном пункте договора, а кроме этого покупателем может быть оформлено обязательство про оплату коммунальных долгов за недвижимость, которую он получает в собственность

На каких условиях легко продать квартиру с долгом по квартплате

Без приватизации

Продать квартиру или комнату можно только в том случае, если у продавца есть на нее собственнические права. Это связано с тем, что при проведении сделки покупатель будет требовать, чтобы продавец предоставил ему свидетельство про наличие у него права собственности и иные документы, которые нужны при оформлении купли-продажи, в том числе справку про состояние лицевого счета.

Если человек пользуется квартирой по договору соцнайма, то продать ее без приватизации не получится. В жилье, которое не приватизировано, суммы за предоставление услуг и арендная плата начисляются по установленным тарифным ставкам или согласно с условиями контракта, который заключен с государственным арендодателем.

Оформить право собственности на такое жилье можно после предоставления пакета документов, один из них выписка о состоянии лицевого счета, которая действительна на протяжении месяца со дня выдачи. В справке не должно значиться никаких долгов по коммунальным услугам.

С выпиской

Человек может выписаться из квартиры даже при наличии у него долгов по квартплате. Данное право закреплено в статье 27 Конституции РФ, а также правительственном постановлении №715. При этом не имеет никакого значения, какое это жилье: муниципальное или частное.

Однако не нужно рассчитывать на то, что, если выписаться, не придется ликвидировать накопившиеся долги. Выписка не снимает имеющихся финансовых обязательств. Более того, человека могут принудить выплатить долг в судебном порядке. ЖЭК может начать активные действия именно после того, как человек заявит о своем намерении сняться с квартирного учета.

Конституционные права защищаются на законодательном уровне, однако нельзя забывать и про обязанности, среди которых своевременная оплата за получаемые блага. Статья 153 Жилищного кодекса закрепляет за управляющей компанией права по защите собственных интересов в судебной инстанции. Для принятия решения по делу от человека не требуется даже личного присутствия в зале суда.

Чтобы выписаться из квартиры при наличии долга, нужно идти в управляющую компанию и пытаться договориться. Если покрыть долг в полном объеме не представляется возможным, можно просить про его реструктуризацию. Если соответствующее соглашение будет подписано, от человека будет требоваться одно – исправно исполнять свои обязательства, которые закреплены в документе.

Если же человек хочет выписаться из квартиры в связи с тем, что продает ее, однако у него есть невыполненные долговые обязательства, о факте долга должно быть упомянуто в договоре купли-продажи.

Таким образом, надеяться на то, что при выписке управляющая компания простит долг бывшему хозяину квартиры, не нужно. Если есть необходимость, выписаться с жилплощади можно по обычной процедуре, однако после выписки следует как можно быстрее обратиться в соответствующую структуру и попытаться решить вопрос с выплатой задолженности на оптимальных для себя условиях.

Дополнительные советы

Квартиры с долгом продаются таким же образом, как и обычные квартиры, не обремененные долгами по коммуналке и иным обязательным платежам.

Процедура начинается со сбора пакета документов, среди которых:

  • выписка про состояние лицевого счета;
  • документ, выданный Регистрационной Палатой, который подтверждает факт постановки жилого помещения на учет;
  • технический и кадастровый паспорт жилища;
  • документы про право собственности;
  • паспорт, который удостоверяет личность продавца.

Основные моменты, которые нужно учитывать собственнику при продаже квартиры с долгами:

  • Невыплаченные взносы на капитальный ремонт переходят к новому собственнику квартиры.
  • Долговые обязательства владельцев жилплощади нельзя переуступить третьим особам. Если предпринята попытка снять с себя имеющиеся долги, переложив их на другого человека, это является поводом для обращения в надзорные структуры.
  • Новый собственник не должен нести ответственность перед управляющей организацией за долговые обязательства прежнего хозяина, если договором не предусмотрено иное.
  • Если на квартиру решением суда наложен арест, с ней не могут проводиться никакие сделки по отчуждению.
  • Долг числится за владельцем квартиры максимум 3 года. По истечении этого периода он списывается. Если предпринимается попытка взыскания платы за более продолжительный срок, она является незаконной.
  • Владелец имеет право распоряжаться собственностью на свое усмотрение. При этом наличие долгов не может быть ограничением.

Если покупатель готов купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, должно быть подписано отдельное соглашение по данному вопросу.

Самым простым способом в этом случае является оформлением предварительного договора купли-продажи, в котором должны быть указаны такие параметры:

  • промежуток времени, в течение которого должен быть подписан основной контракт;
  • период, за который долг должен быть погашен;
  • сумма долга на услуги ЖКХ;
  • закрепление за продавцом обязательств погасить задолженность, используя для этого внесенный задаток;
  • размер аванса и общая стоимость квартиры.

Чтобы знать, как рассчитать квартплату, нужно знать размер площади жилья, количество прописанных, тарифы и учесть наличие счетчиков.

О всех способах оплатить квартплату онлайн читайте в этой статье.

Читайте также здесь, что нужно для оплаты квартплаты банковской картой через интернет.

Это интересно:  Как продать квартиру, если она в долевой собственности?

Как продать неприватизированную квартиру с долгами по коммуналке

Специалистов агентства «МИЭЛЬ Чистые Пруды» часто спрашивают, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами. Практика показывает, что многие по различным причинам отказываются от возможности приватизировать жилье, поэтому, внезапно решив его продать, задумываются над легальностью сделки. Их сомнения вполне обоснованы, так как в Российской Федерации продажа жилого имущества без предварительной приватизации запрещена. Собственниками таких квартир и домов являются муниципалитеты и государство, и только они имеют право на совершение операций с неприватизированной недвижимостью.

Таким образом, не имеет значения, числится ли по квартире задолженность за коммунальные услуги — продажа без приватизации невозможна. Однако существуют законные способы продать неприватизированную квартиру с долгом. Рассмотрим те, что наиболее часто встречаются на практике и не нарушают законодательных норм.

Приватизация совместно с покупателем

При наличии задолженности по счетам продавец может взять задаток от покупателя, осуществив за эти средства процедуру приватизации и оплатив счета. Для покупателя вариант немного авантюрный, но грамотный подход к задаче в виде оформления нотариально заверенных гарантий существенно снижает риски. Что касается продавца, то ему придется снизить цену на объект и взять оформление сделки на себя.

Продажа через агентство

Если вы не разбираетесь в юридических тонкостях и не знаете, как продать неприватизированную квартиру с долгом, то стоит выбрать вариант продажи через профессиональных посредников. Лучше подыскать компанию с большим сроком присутствия на рынке недвижимости и безупречной репутацией, поскольку любая сделка с участием неприватизированного имущества имеет известную долю риска.

Агентство недвижимости официально обращается в управляющую компанию, гарантируя немедленно погасить долги после приватизации. При наличии разрешения от коммунальщиков квартира приватизируется и сразу же продается. Безусловно, все эти действия возможны исключительно с согласия продающей стороны.

Если вы ищете самый надежный и комфортный способ, как продать неприватизированную квартиру с долгами в Москве, можно воспользоваться услугой «аванс до продажи». Заключив договор с клиентом, агентство предоставляет средства, необходимые для решения финансовых проблем продавца, а после завершения сделки деньги возвращаются. Крупные офисы, включая «МИЭЛЬ Чистые Пруды», предоставляют также услуги по приватизации квартир для продажи.

Плюсы и минусы продажи неприватизированного жилья

Итак, мы ответили на вопрос, можно ли продавать неприватизированные квартиры с долгами по ЖКХ. Кратко рассмотрим основные положительные и отрицательные стороны сделок с муниципальным жильем.

  • такие квартиры обычно юридически чисты, так как не могут выступать в качестве залога или находиться под арестом банка;
  • при оформлении приватизации с участием государственного органа исключена вероятность мошенничества;
  • процедура длится неделю.
  • иностранцы не имеют прав на приобретение неприватизированного жилья;
  • нужно самостоятельно искать средства на покупку такой квартиры, так как банки не выдают кредиты на сомнительные сделки;
  • налоговым вычетом воспользоваться нельзя.

Важно
Ограничением при продаже неприватизированного жилья является то, что площадь должна быть не менее 15 кв. м.

Как продать муниципальную квартиру с долгами по квартплате без рисков

Чтобы не попасть на уловки мошенников и продать неприватизированную квартиру с долгами без рисков, рекомендуется отображать все этапы сделки на бумаге:

  • расписка — для фиксации факта получения денег;
  • промежуточное двустороннее соглашение, заверенное нотариусом — как гарантия доведения сделки до финала.

Важно
В договоре обязательно должны быть указаны сведения о стоимости объекта. Если покупатель согласен на погашение долгов до оформления сделки, нужно отдельным пунктом указать размер скидки от стоимости квартиры.

Решив провести сделку по одновременной приватизации и продаже недвижимости с долгами, лучше воспользоваться услугами профессионалов. Правовая безграмотность наших граждан нередко приводит к тому, что при совершении сделок купли-продажи или обмена их обводят вокруг пальца. Юристы и риэлторы агентства «МИЭЛЬ Чистые Пруды» много лет оказывают комплексные услуги населению: от имени компании производят срочный выкуп объектов недвижимости в Москве и Подмосковье, разъясняют, как продать неприватизированную квартиру с долгами, помогают подготовить документы к приватизации для продажи, сопровождают любые сделки, выступая гарантами их юридической чистоты. Мы дорожим своей репутацией, поэтому щепетильны в отношении каждого клиента.

Как можно продать квартиру с долгом по квартплате в 2018 году

Законодатель допускает продажу жилой площади вне зависимости от наличия долга по коммунальным платежам.

Сообразно нормативам действующих актов на объект недвижимости не распространяются долговые обязательства.

Но потенциальный покупатель не всегда готов приобрести жилье, если оно обременено долгом по квартплате.

Как правило, он стремится избежать в дальнейшем возможных проблем.

Обязанности по уплате коммунальных платежей

Как правило, фактический объем потребляемых услуг служит основанием для начисления коммунальных платежей.

Она соразмерна фиксируемым приборами учета показаниям. При их отсутствии за основу в расчетах берутся нормы потребления услуг, утвержденные законодателем.

Последствия неуплаты

По общепринятым правилам начисление коммунальных платежей осуществляется до 26 числа истекшего месяца.

Жильцы обязаны производить оплату квартплаты в установленный нормативами статьи 154 ЖК срок.

Коммунальные платежи должны совершаться пользователями услуг до 10 числа текущего месяца на основании квитанции, оформленной управляющей компанией.

В противном случае на платеж начисляется пеня за каждый просроченный день.

В соответствии с его указаниями:

  • налагается штрафная санкция;
  • прерывается предоставление услуг;
  • подается исковое заявление в судебный орган, который в ходе разбирательства взыскивает долг в размере 50% от дохода;
  • производится выселение с жилой площади.

В отдельных случаях достигается мировое соглашение управляющей конторы с пользователем услуг о предоставлении отсрочки.

К нему прилагается график погашение долга по квартплате с указанием сроков, размера долга.

Если должник занимает муниципальную жилую площадь, заключив договор социального найма с муниципалитетом, то он может быть выселен с нее сообразно нормативам статьи 90 ЖК в случае неуплаты квартплаты за полгода.

В данной ситуации мотивацией может стать отсутствие уважительной причины.

Образец квитанции

Оплата квартплаты в соответствии с нормативами законодательных актов совершается на основе платежных квитанций на позже 1 числа текущего года.

Видео: как продать квартиру с долгами

Бланк квитанции утвержден Министерством регионального развития, в прерогативу которого входит осуществление функции по реализации государственной политики и нормативно-правового регулирования.

В отдельных случаях управляющая контора Жилищно-коммунального хозяйства меняет срок оплаты коммунальных платежей.

Ее решение отражается в соглашении, которое заключается между управляющей конторой и квартиросъемщиком.

Норма установлена законодателем в положениях статьи 153 ЖК РФ.

Что касается содержания квитанции, то оно составлено по указаниям акта «Правила предоставления коммунальных услуг».

В квитанции содержатся графы, в которой указывается:

Она предназначается для лиц, причисленных к категории малоимущих граждан. В ней легко разобраться, потому что каждая запись расшифрована и разъяснена.

Помимо указанных выше граф в квитанции содержится еще одна, в которую заносятся результаты перерасчета с указанием основания.

Графа подлежит обязательному заполнению, если перерасчет имел место быть.

Правовое регулирование

Вопросы относительно долгов по коммунальным платежам рассмотрены в положениях Жилищного кодекса.

Он является основополагающим актом, регламентирующим отношения в сфере Жилищно-коммунального хозяйства.

В его статье 155 отмечено, что несвоевременная либо частичная оплата квартплаты влечет за собой начисление пени.

Ее предельный размер учрежден указаниями постановления Президиума Верховного Административного Суда.

Наличие долга по услуге в размере, превалирующей над величиной двухмесячной платы расценивается как неполная оплата.

Определение дано в указаниях постановления правительства «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Его последняя редактура обрела законную силу 29 июня текущего года.

Чтобы взыскать с должника долг управляющие компании:

Если квартиросъемщик не совершает плату за три истекших месяца, то поставщик на законном основании отключает газ, электроэнергию, прекращает подачу воды.

Мера предусмотрена в редакции вышеуказанного акта, которая была принята в исполнение с 6 мая 2011 года.

Как продать квартиру с долгом по квартплате в 2018 году

Нотариусы крайне редко осуществляют сделку купли-продажи, если у владельца значится долг по квартплате.

У него могут возникнуть затруднения при сборе требуемых для оформления сделки документов.

К тому же долг сохранится за ним, поэтому владелец квартиры должен расплатиться с долгом до выставления квартиры на продажу.

Без приватизации

По общепринятым правилам неприватизированная жилая площадь является собственностью государства.

Жильцы проживают на ней по договору социального найма. Они лишены права распоряжения ею, поэтому не могут осуществить с ней какие-либо сделки.

Чтобы продать неприватизированную квартиру надлежит ее сначала приватизировать, получить право собственности.

Необходимые документы

Для оформления сделки купли-продажи квартиры в нотариальную контору предоставляется ряд документов.

Заявление о списании пени по квартплате, читайте здесь.

Его перечень утвержден законодателем в нормативах правовых актов.

В их число входят:

Если сделка купли-продажи осуществляется доверенным лицом, то на него надлежит оформить в установленном законодателем порядке доверенность.

Предварительный договор

Владелец квартиры при наличии долга по оплате может вполне расплатиться с ним, взяв задаток от покупателя.

При этом надлежит составить предварительный договор, условия которого закрепят права и обязанности сторон сделки купли-продажи.

В нем следует указать:

Как правило, предварительный договор оформляется в нотариальной конторе.

В его содержании отмечаются в обязательном порядке все детали, условия на которых будет совершена сделка купли-продажи.

Его содержание должно соответствовать содержанию основного договора, поэтому в нем указываются персональные данные продавца и покупателя квартиры.

Предварительный договор подлежит уничтожению после подписания основного договора сделки купли-продажи квартиры.

Его условия не подлежат изменению, поэтому в него нужно занести информацию об окончательной стоимости.

Мера предусмотрена в целях недопущения правонарушений при осуществлении сделки купли-продажи, увеличения стоимости квартиры спустя некоторое время.

Возможные нюансы

Соответственно указа президента страны реализация программы по приватизации на бесплатной основе продлена.

Она распространена на жилые помещения, числящиеся на балансе государственного и муниципального жилфонда.

При желании каждый российский гражданин может приватизировать жилую площадь, на которой он проживает.

Приватизация жилой площади дозволяет гражданам стать полноправными ее владельцами.

При этом они наделяются правом распоряжения с нею по своему усмотрению, несмотря на имеющиеся долги по квартплате.

Владелец квартиры может совершать все виды сделок с нею, например, продать ее.

Долг за ним будет числиться на протяжении трех лет, после чего он спишется за сроком исковой давности.

Покупателю следует иметь в виду, что квартира не подлежит продаже, если на нее наложен арест по исполнительному производству.

Данное обстоятельство существенно повлияет на совершение сделки купли-продажи, потому оформить ее практически невозможно.

Любая нотариальная контора в сложившейся ситуации скорее откажет в удовлетворении интересов владельца квартиры, если он пожелает ее продать.

По общепринятым правилам новый владелец квартиры не несет ответственности за долги по оплате квартплаты предыдущего хозяина.

В статье 153 ЖК РФ отмечено, что ответственность на владельца жилого помещения по оплате коммунальных платежей возникает со времени образования права собственности.

Но проблем, созданных ему управляющей компанией не избежать. Она будет добиваться оплаты коммунальных платежей любым путем вплоть до приостановления услуг.

При применении к нему меры воздействия новый владелец может подать исковое заявление в судебный орган, чтобы обжаловать действия управляющей компании.

Чтобы в будущем не возникли непредвиденные обстоятельства, покупаю квартиру потенциальному владельцу, следует уточнить ее юридическую чистоту.

Мера позволит избежать конфликтных ситуаций с управляющей компанией, поставщиками коммунальных услуг.

Новый владелец должен знать, что в соответствии с положениями статьи 158 ЖК оплата долга за осуществление капитального ремонта будет возложена управляющей компанией на него.

Это интересно:  Как рассчитать налоговый вычет при покупке квартиры и не ошибиться

Если он не хочет оплачивать чужие долги, то должен заблаговременно выяснить их наличие, какие услуги не оплачены бывшим владельцем.

Отключение электроэнергии за неуплату квартплаты, читайте здесь.

Образец квитанции на оплату квартплаты, читайте здесь.

И в добавление к вышесказанному необходимо заметить, что факт задолженности вряд ли можно утаить от покупателя.

К тому же в пакет документов входит выписка из лицевого счета по оплате квартплаты, поэтому следует сказать правду.

Если человек намерен приобрести понравившееся ему жилье, то вряд ли он раздумает, даже узнав о долгах по квартплате.

При отсутствии возможности оплатить долг можно договориться с ним о погашении долга за счет уступки в цене.

Все способы как продать неприватизированную квартиру с долгами

К опытным юристам часто обращаются с вопросом: как продать неприватизированную квартиру с долгом. Вот уже два десятка лет в РФ действует закон регламентирующий невозможность этого действия, однако существует несколько законных вариантов сделки ― небезопасных, но вполне осуществимых.

Как продать квартиру без приватизации?

Если разобраться, собственником неприватизированной жилплощади является государство или муниципальный орган, лишь у них имеются законные основания осуществлять сделки с жильем. Проблема этой ситуации в том, что прописанные граждане принимают решение о продаже недвижимости, не имея на это прав, что трактуется государственными нормами, как противозаконные действия.

Однако коль на выдумку хитра и наш изобретательный народ, привыкший находить выход из самой сложной и тупиковой ситуации, отыскал несколько способов решения этой проблемы.

Для осуществления задуманного, потребуется грамотно и рассудительно подойти к этому вопросу и получить консультацию квалифицированного юриста, без которой найти пути обхода действующего законодательства вряд ли удастся.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов с долгами, но каждый случай носит уникальный характер.

Исходя из того, что все возможные варианты сделок продажи неприватизированной квартиры будут довольно рискованными, помощь юриста должна предусматривать не только его компетентность в сфере юриспруденции, но и личностные положительные качества.

Продажа недвижимости с долгом по квартплате

Как продать квартиру с долгом по квартплате быстро и по закону знают немногие. Однако подобные сделки осуществляются регулярно. Естественно, что потенциальные покупатели стараются избегать таких проблемных квартир, опасаясь лишних сложностей в оформлении.

Но если жилплощадь пришлась по душе и принято решение покупки, можно найти несколько вариантов сделки, которая удовлетворит пожелания обеих сторон.

  • Предложить покупателю внести задаток за квартиру, а за полученные средства осуществить приватизацию и погасить долги. Поскольку метод можно назвать немного авантюрным, перестраховаться и нотариально оформить гарантии будет нелишним. При этом продавцу жилья приходится снижать цену за жилплощадь или оплачивать оформление сделки самостоятельно, чтобы покупатель не изменил своего решения и подписал договор.
  • Воспользоваться услугами агентства. За определенную плату эти организации готовы из собственных средств оплатить долги по коммунальным услугам, а после продажи квартиры вычесть нужную сумму.
  • Представитель агентства может самостоятельно обратиться в управляющую компанию и заверить ее гарантиями погашения долгов, как только продавец вступит в права собственности. Если коммунальное хозяйство дает разрешение, квартира приватизируется и переходит в собственность новому владельцу по договору купли-продажи.

Вступить в права собственности с помощью покупателя

Что делать, если жилец не знает, как приватизировать квартиру с долгом? Способ есть, главное грамотно его реализовать. Потребуется выполнить следующие действия:

  1. Получить сведения о возможности приватизации продаваемой квартиры. Суть в том, что часть государственной собственности не может быть передана иным частным владельцам. К такому виду жилья относятся жилые помещения архитектурных строений, общежития, коммунальные квартиры, жилье военнослужащих, государственные квартиры в домах, где производится комплекс значительных работ по улучшению состояния зданий и сооружений. Если квартира не относится к перечисленным видам жилья, можно приступить к сбору документации.
  2. Написать заявление в районную администрацию от имени всех жильцов, проживающих на данной жилплощади. К заявлению приложить документы:
  • сведения о жилплощади и справка с перечнем прописанных жильцов;
  • гражданский документ, удостоверяющий личность;
  • свидетельства о рождении детей, не достигших совершеннолетия;
  • бумага о денежной квоте:
  • если гражданин попадает под категорию льготников, потребуются подтверждающие документы.

Поданное заявление сотрудники администрации рассматривают в течение 30 дней, после чего, обе стороны заключают соглашение о приватизации, что заверяется нотариально.

Как осуществить обмен неприватизированной квартиры с долгом ЖКХ?

Как продать квартиру с долгом, стало понятно, а вот какими способами можно осуществить обмен неприватизированной жилплощади знает не каждый.

Подобные сделки полностью зависят от добропорядочности агентств недвижимости.

Этим вариантом часто пользовались советские граждане, однако и сейчас он является эффективным действием в ситуации с государственным жильем.

  • Самый важный нюанс, это поиск желающего лица оформить такой вид сделки. Низкая стоимость неприватизированного жилья, привлекает покупателей, но для многих такой вариант кажется подозрительным, поэтому подобные сделки осуществляются редко.
  • Стоит найти хорошее агентство недвижимости, зарекомендовавшее себя лидером на рынке продаж и обмена жилья. Если таковое найдено, у покупателя появляется возможность приобрести квартиру равноценную по стоимости и квадратным метрам с вашим жильем. Однако подобных сделок стоит опасаться. Агентства не всегда выкупают квартиры обратно, если сказать иначе, злоупотребляет доверием и действуют обманным путем, что в законе трактуется, как мошенничество. В судебном порядке вряд ли удастся что-либо доказать.
  • Далее, нужно собрать полный перечень документов с письменной просьбой разрешить сделку обмена, и подать их в районную администрацию.
  • После того, как обе стороны подпишут соглашение об обмене, вы становитесь владельцем жилплощади покупателя, а агентство, в свою очередь, выкупает эту квартиру обратно, расплатившись наличными. Что получается в итоге? Все три стороны довольны и при своих интересах.

Осуществить подобные сделки не так уж проблематично, но опасность и риск ставят в позицию долгих раздумий, пожалуй, оправдано.

Существует еще один очень рискованный вариант обмена. На что только не идут россияне, для осуществления задуманного, прямо диву даешься. Жилец продаваемой квартиры заключает договор с риэлторской конторой, которая займется поиском равноценного жилья для обмена на неприватизированную квартиру клиента.

Далее, все оформление происходит, как и в первом варианте обмена. Так в чем же подвох? Суть в том, что большинство агентств предлагают так называемое удаленное жилье, существующее только по документам. Таким образом, продавец неприватизированной квартиры меняет ее на «пустышку» и исход событий будет зависеть от честности агентства.

Еще одна проблема, с которой придется столкнуться, это поиск агентства недвижимости. Не каждая посредническая организация готова рискнуть репутацией ради такой сделки. А главным условием является наличие формального жилого помещения. Недаром многие избегают подобных обменов. Вроде все на законных основаниях, но как-то шатко и неблагонадежно.

Положительные и отрицательные моменты продажи неприватизированного жилья

  • Иностранные граждане не имеют прав на приобретение такого жилья.
  • При такой сделке вернуть затраты, учитываемые при налогообложении невозможно.
  • Покупатель государственного жилья не может быть его полноправным владельцем, даже если честно приобрел его из личных средств.
  • Если у покупателя имеется в собственности иная недвижимость, приватизировать купленную муниципальную квартиру нельзя.
  • Есть возможность пострадать от действий мошенников при обмене, так как доказать, что средства за недвижимость не передавались продавцу, практически нереально.
  • Покупателю придется самостоятельно искать средства на приобретение такого жилья, так как банковское учреждение не выдает кредиты на сомнительные сделки.
  • Вся процедура оформления занимает не более 7 дней.
  • Если для оформления сделки выбрать государственный орган, исключается возможность жульничества и неблаговидных действий в целях наживы.
  • Такое жилье не обременяется и не может являться залогом.
  • Договор обмена не может потерять законную силу.

Возможные невидимые препятствия и сложности

Любая сделка, связанная с неприватизированной квартирой, подразумевает определенные риски. Самым опасным моментом считается обман со стороны покупающего лица или представителя агентства недвижимости. Случается, что снявшись с учета регистрации на продаваемой жилплощади, средства за квартиру так и не будут получены, или посредническая организация откажется выкупать жилье обратно. Исходя из этого, юристы настоятельно рекомендуют навести справки о репутации посреднической компании, услугами которой планируется воспользоваться.

Запомните! Реализуя подобные схемы, появляется большая угроза проблем с законом, так как такие способы признаются фиктивными сделками.

Если заинтересованное лицо подаст иск в суд с прошением признать сделку неправомерной, потянутся долгие недели судебных заседаний, и никто не может предугадать, какое решение может принять орган правосудия.

Если в муниципальной квартире прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, это еще больше усугубляет проблему. Исходя из законодательства РФ, они должны быть обеспечены жильем.

Совет! Лучше потратить немного больше времени и без лишних переживаний заняться легальной приватизацией жилплощади из личных финансовых средств. Это позволить осуществить продажу на законных основаниях.

Права собственников жилья

Основная идея приватизации помещений, это та действительность, что по завершению этого процесса гражданин становится полноправным обладателем и собственником квартиры. Уполномоченный орган выдает на руки две неопровержимых бумаги:

  • свидетельство о праве собственности:
  • документ о передаче жилья в собственность.

После этого распорядиться собственностью можно по своему желанию:

  • продать
  • подарить по дарственной;
  • применить как вложение;
  • заложить банковской структуре;
  • сдать в аренду.

Вместе с правом владения собственник обязуется использовать жилье по назначению, содержать его и оплачивать коммунальные платежи

Перечень документов для продажи жилья

Итак, если квартира приватизировалась на законных основаниях и жизненные обстоятельства заставляют ее продать для отчуждения объекта недвижимости, необходимо собрать определенный список документов:

  • оригиналы паспортов всех долевых собственников;
  • идентификационные кода и их копии;
  • свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей;
  • разрешение попечительского совета;
  • свидетельство о праве собственности;
  • технический паспорт;
  • свидетельство о браке;
  • письменное согласие мужа/жены, если приватизация осуществлялась в брачном союзе;
  • при продаже части жилплощади, письменное согласие участников долевого владения;
  • документ о независимой оценке жилого помещения;
  • сведения из БТИ;
  • справка о составе семьи;
  • документ, подтверждающий отсутствие долга по услугам жилищно-коммунальных хозяйств:
  • персональный банковский счет (по желанию)

Как избежать форс-мажора?

Чтобы подстраховать себя от возможных непредвиденных ситуаций, рекомендуется оформлять все шаги сделки документально и в письменном виде:

  • факт получения денег свидетельствуется распиской;
  • передача задатка продавцу подразумевает наличие соглашения, в котором две стороны гарантируют оформление сделки, после приватизации жилья;
  • договор должен иметь сведения о стоимости квартиры.

Мы выяснили, как продать квартиру с долгами по ЖКХ, если она принадлежит государству. Однако чтобы не попасть на крючок аферистов, нужно проявлять бдительность и осторожность.

Подобные сделки осуществляются с большим оборотом финансов, а это значит, что посредниками должны выступать проверенные лица, а сведения, которые вызывают малейшую долю недоверия, нужно проверять с особой тщательностью.

Более подробно о приватизации квартиры, увидите в этом видео:

Статья написана по материалам сайтов: moidom911.ru, calculator-ipoteki.ru, miel-chistye-prudy.ru, domdomoff.ru, dolg.guru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий