+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой в 2019 году — самостоятельно, бесплатно, онлайн

Если отказаться от услуг агента, то на проверке юридической чистоты можно сэкономить несколько десятков тысяч рублей. При должном подходе даже самостоятельная проверка выявит возможные слабые места объекта. Тем более что часть из этапов проверки можно провести с помощью Интернет-ресурсов, в частности, сайта Росреестра. Портал METRTV.ru приводит несколько рекомендаций, с помощью которых покупатель сможет самостоятельно проверить юридическую чистоту участка с домом перед покупкой. Рекомендации годятся и для случаев покупки участка с незарегистрированным домом.

В глазах значительной части покупателей именно незарегистрированный частный дом – более интересен для покупки. Он дешевле по цене. Кроме того, пока дом не поставлен на кадастровый учёт, за него не надо платить налог (обычно это более 10 тыс. руб. в год). Тем не менее, даже покупая такой «неофициальный» объект, надо быть уверенным, что он построен в соответствии со строительными и пожарными нормами, и его можно будет зарегистрировать, если возникнет такая необходимость (для оформления страховки, включение в завещание и т.д.).

Содержание

Шаг 1. Предварительная проверка в режиме online

Покупатель обычно проводит юридическую проверку чистоты приобретаемого объекта уже после того, как лично осмотрел все заинтересовавшие его предложения и сделал выбор. Однако достаточно важную информацию о выставленных на продажу участках с домами можно получить ещё до выезда на «смотрины» и встречи с продавцом. Это позволит убрать из списка для осмотра объекты с юридическими проблемами и не тратить время на личное знакомство с ними.

Предварительная проверка юридического статуса объекта начинается с телефонного звонка продавцу. Во время разговора надо не только назначить время встречи и осмотра участка и дома, но и узнать кадастровый номер участка или точный адрес (если участку/дому присвоен адрес). Это не секретная информация, продавцу нет смысла её скрывать. Зная адрес или кадастровый номер, можно получить информацию об участке и доме на сайте Росреестра. Правда, стоит учесть, что поиск по адресу здесь работает не всегда. Надёжнее искать по кадастровому номеру. Если покупатель объекта этот номер не знает, он может уточнить его через ресурс kadastr.ktotam.pro. Здесь можно бесплатно узнать кадастровый номер, если ввести адрес объекта.

Довольно многое об объекте недвижимости расскажет страница сайта Росреестра « Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online ». Здесь можно узнать адрес, кадастровую стоимость объекта, площадь участка и дома, дату регистрации права собственности, а также наличие ограничений – находится ли объект в ипотеке, залоге или под арестом. Правда, форма ограничения не будет указана – только отметка, что существует ограничение на распоряжение объектом. Покупатель должен понимать, что пока ограничение не будет снято, купля-продажа объекта невозможна.

Кроме того, информацию об участке и о доме можно получить с помощью Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра. Здесь в открытом доступе есть данные о категории земель, разрешённом использование и размерах объекта.

Шаг 2. Изучить документы, имеющиеся у продавца

У продавца частного дома по умолчанию на руках должны быть документы, подтверждающие его право собственности на землю, правоустанавливающий документ на дом и паспорт. Эти документы покупатель сможет изучить при первом знакомстве. Кроме того, следует попросить продавца (например, во время предварительного разговора по телефону), чтобы он имел при себе выписку из ЕГРН о переходе прав, архивную справку из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам. Скорее всего, на момент встречи этих бумаг у продавца на руках не будет (для проведения сделки они не нужны и продавцы обычно не заботятся об их сборе). Тогда стоит договориться с продавцом о повторной встрече через несколько дней, когда недостающие документы будут готовы.

Документы на землю

Право собственности продавца на земельный участок подтверждают два документа. Во-первых, это правоустанавливающий документ – он указывает, на каком основании нынешний собственник владеет землёй. Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр. Вторая необходимая бумага – это выписка из Единого Государственного реестра недвижимости – ЕГРН, которая подтверждает право собственности на участок конкретного лица.

Достаточно осторожно покупателю следует отнестись к участку, полученному в наследство, особенно если наследство получено по завещанию, а не в силу закона. В свидетельстве о праве на наследство всегда указывается, получено наследство «по завещанию» или «по закону». Риэлторы особо внимательно изучать объекты, полученные в наследство менее 3 лет назад. Ещё одна ситуация, которая должна насторожить покупателя – это если нынешний владелец сам приобрёл участок недавно – менее 3 лет назад. В этом случае следует настоять, чтобы владелец дополнительно предъявил «расширенную выписку из ЕГРН» (о ней будет рассказано ниже).

Вторая бумага – выписка из ЕГРН – требует не меньшего внимания. Следует помнить, что с 1 января 2017 года выписка из ЕГРН является единственным правоподтверждающим документом на объект недвижимости. Все остальные бумаги (свидетельство о пожизненном владении, акт о праве собственности и пр.) являются правоустанавливающими и формально уже не имеют юридической силы. Впрочем, если владелец участка зарегистрировал своё право собственности до 15 июля 2016 года, у него на руках есть «Свидетельство о регистрации права», которое, по крайней мере, говорит, что права собственника зарегистрированы должным образом. Впрочем, лучше, чтобы он предъявил выписку из ЕГРН с недавней датой. Она нужна, чтобы убедиться, что объект не находится в залоге или под обременением.

При изучении выписки из ЕГРН надо убедиться, что указанный там адрес совпадает с реальным положением участка, сверить конфигурацию участка (в выписке есть чертёж). Если приобретается жилой дом (не садовый домик), то надо убедиться, что статус участка позволяет считать жильё, построенное на нём, действительно жилым домом. То есть участок должен располагаться либо на землях населенных пунктов (и иметь разрешённое использование индивидуальное жилищное строительство – ИЖС или личное подсобное хозяйство – ЛПХ), либо на землях сельскохозяйственного назначения (разрешённое использование дачное строительство или для садоводства или огородничества).

Документы на дом

Если собственник к продаже дома подошёл со всей ответственностью, то он загодя поставил объект на кадастровый учёт и оформил право собственности на него. В этом случае у продавца на руках есть «выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Этот документ подтверждает право собственности на дом. В выписке, в частности, указаны: ФИО собственника, кадастровый номер, адрес, этажность и площадь дома. Особое внимание следует обратить на кадастровую стоимость объекта, так как она повлияет на размер налога на недвижимость . В Свердловской области налог на частные дома будет рассчитываться на основе кадастровой стоимости, начиная с 2019 или 2020 года.

Если дом был построен до 1999 года, то он, скорее всего, был зарегистрирован в БТИ. То есть в Росреестре могут отсутствовать сведения как о самом доме, так и о его владельце. Понятно, что в этом случае у владельца (продавца) не будет на руках выписки из ЕГРН. Но тогда у него должен быть документ, подтверждающий его право на дом (правоустанавливающий документ). Это может быть техпаспорт из БТИ, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.

Как пояснили в Управлении Росреестра по Свердловской области, даже если владелец дома не оформил свои права на дом, он, тем не менее, может продать этот дом. В этом случае в Росреестр (через МФЦ) подаются два заявления – о регистрации права и о регистрации перехода права. К заявлениям прилагаются правоустанавливающие бумаги на землю и на дом.

При изучении выписки из ЕГРН, а также правоустанавливающего документа, надо убедиться в том, что данные из документов совпадают с характеристиками реального дома.

Паспорт владельца

Паспорт продавца необходимо изучить не только, чтобы убедиться, в том, что именно это лицо является собственником дома и земли. Надо также обратить внимание на семейное положение и понять, был ли приобретён дом в браке или нет.

Если у продавца два ребёнка и более, а дом он покупал уже готовый, то есть вероятность, что при покупке дома использовался материнский капитал, а значит, по закону все члены семьи должны быть наделены долями в данной собственности. Если это сделано не было, то последующие сделки с объектом могут быть оспорены, следовательно, будущий владелец дома оказывается в группе риска. Поэтому покупателю надо попытаться выяснить, был ли использован маткапитал при покупке дома нынешним хозяином. Это довольно сложно, так как участие маткапитала в приобретении дома не фиксируется в правоустанавливающем документе. Но если дом приобретался с помощью ипотеки, то упоминание о маткапитале может быть в кредитном договоре.

Шаг 3. Посмотреть бумаги, подготовленные по просьбе покупателя

Если по результатам осмотра дома и участка принимается решение (окончательное или предварительное) об их покупке, то можно начинать этап более глубокой проверки приглянувшейся недвижимости. Как говорилось выше, для этого понадобятся выписка из ЕГРН о переходе прав, архивная справка из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам.

Выписка из ЕГРН о переходе прав

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок с домом за деньги), то покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого лучше всего подойдёт «выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества». Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её может заказать только владелец дома или лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Справка заказывается в МФЦ или (при наличии у владельца электронной подписи) на сайте Росреестра. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня.

Расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке, вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное – даты регистрации каждой сделки.

Эксперты замечают, что расширенная выписка пригодится и при проверке участка (участка с домом), ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда.

Это интересно:  Незаконная перепланировка квартиры в 2019 году : ответственность и куда обращаться что бы узаконить

Архивная справка из паспортного стола

Информация о супруге и детях не всегда имеется в паспорте владельца. Такое может быть, если паспорт недавно был заменён (из-за утери или по достижении владельцем 45-летнего возраста) или просто из-за ошибки паспортистки. Некоторое представление о составе семьи владельца дома можно получить из архивной справки из паспортного стола. Иногда её называют расширенной или исторической справкой по форме 40. Такую справку выдают в паспортном столе (современное название этого органа – Центр по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания УФМС). Архивная справка содержит информацию о том, кто и когда был прописан в доме за всё время, которое домом владеет нынешний собственник. Эта справка поможет понять, какие родственники есть у владельца (продавца) и какими рисками для будущего владельца это может обернуться в будущем. Как уже говорилось, наличие двух и более детей может свидетельствовать об использовании в покупке недвижимости маткапитала. Также в справке следует обратить внимание на записи о выписке граждан, в связи с убытием в места лишения свободы или прохождения военной службы. Такие люди сохраняют право на проживание в доме, даже если дом перешёл к другому владельцу.

Также уже перед сделкой стоит попросить у продавца обычную справку по форме 40. В ней указаны лица, зарегистрированные (прописанные) в доме на момент выдачи справки. Желательно, чтобы на момент продажи в помещении не был прописан никто, и обязательно – никто из несовершеннолетних.

Платёжные квитанции

Перед покупкой дома надо убедиться, что прежний владелец не имеет задолженности за «коммуналку» (если участок/дом подключены к сетям) по членским и другим платежам. Поэтому покупателю рекомендуется ознакомиться с квитанциями об оплате коммунальных услуг, которые предоставит владелец. Дополнительно можно навестить председателя садового товарищества (если дом расположен в СНТ) или офис управляющей компании (если дом в коттеджном посёлке). Здесь также можно получить информацию о возможных долгах продавца участка.

Шаг 4. Углубленная проверка в режиме online

В отличие от предварительной проверки в режиме on-line, данный этап требует ощутимых временных и небольших финансовых затрат.

Простая выписка на участок или дом из ЕГРН

Если есть необходимость получить о доме и участке дополнительную информацию, можно заказать на сайте Росреестра « выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект ». Её можно получить в бумажном виде за 750 руб., в электронном – за 300 руб. Бумага выдаётся любому гражданину.

При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях — обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца дома и участка.

Ранее портал METRTV.RU рассказывал о многообразии сервисов доступных на сайте Росреестра и о стоимости пользования ими.

Является ли объект предметом судебных разбирательств

Ещё один источник знаний о приобретаемом доме – сайты районных и городских судов. На них имеются поисковые системы, которые позволяют находить судебные дела (завершённые или находящиеся в производстве) по имени участника процесса. Также может быть интересен сайт Федеральной службы судебных приставов . Для поиска на нём нужно помимо ФИО, знать дату рождения гражданина.

Находится ли продавец в состоянии банкротства

Если владелец дома находится в состоянии личного банкротства, то продажу им своей недвижимости смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за дом с участком.

В качестве дополнительной защиты от возможного банкротства продавца недвижимости, в договор купли-продажи можно включить соответствующую гарантию от продавца. В УПН предлагают следующую формулировку: «Продавец гарантирует, что он не признан банкротом, в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве, что он не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь возбуждение в отношении него дела о банкротстве и/или о взыскании денежных средств, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом, и что он сам не планирует обращаться в суд для признания себя банкротом». Впрочем, понятие личного банкротства в России появилось совсем недавно, и пока нет судебных прецедентов, показывающих, защищает ли подобная формулировка будущего владельца от оспаривания совершенной им сделки.

Покупка незарегистрированного дома

Нередко владельцы индивидуальных участков не регистрируют жилые постройки, чтобы избежать начисления налога на недвижимость. В принципе, можно купить участок с незарегистрированным домом. Часто в этом случае в договоре указывается, что на участке имеются стройматериалы.

Новый владелец, согласно ст. 222 ГК РФ может зарегистрировать готовое строение, однако, для этого ему понадобится разрешение на строительство. Если дом уже построен, муниципальные власти могут отказать в выдаче разрешения. В том числе, отказано может быть по той причине, что дом не соответствует строительным нормам (например, не соблюдены отступы от границ участка). Поэтому если приобретается незарегистрированный дом (т.е. не поставленный на кадастровый учёт в ЕГРН), то покупателю имеет смысл убедиться, что у продавца есть разрешение на строительство и реальный дом соответствует тому, что прописано в разрешении.

Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту — инструкция

Покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке – дело серьезное и ответственное. Рисков здесь немало: на жилье может быть наложено обременение, продавец может оказаться недееспособным или просто мошенником. Результатом заключения такой сделки становится судебное разбирательство, а иногда и потеря немалых денег. Чтобы этого избежать, нужно знать, как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно и на что стоит обратить внимание. Такая проверка состоит из нескольких этапов.

Изучение документов, устанавливающих право

Первое, что нужно сделать покупателю – это запросить у продавца правоустанавливающие документы на жилье. Это документы, на основании которых квартира перешла в его собственность. Такими документами могут быть:

  1. Договор дарения либо купли-продажи.
  2. Свидетельство, удостоверяющее, что человек вступил в права наследства.
  3. Договор мены или ренты.
  4. Решение суда, вступившее в силу.

Все это надо тщательно изучить, проверить на наличие помарок и исправлений. Если исправления имеются, они обязательно должны быть заверены подписями сторон.

Изучение истории объекта

Второй этап – проверка государственной регистрации договора и истории объекта недвижимости. Для этого придется получить выписку из ЕГРН, в которой содержатся данные о самом объекте, правах на него, а также обременениях и притязаниях. Если жилье находится в ипотеке, это также будет отражено в документе.

В базе данных ЕГРН есть информация о недвижимости, начиная с 1998 года: это и аресты, и имущественные права, и запреты на совершение сделок. При этом стоит обращать внимание на срок давности. Согласно российским законам операции с жильем могут быть оспорены в течение трех лет. При наличии сомнений можно попросить у второй стороны судебное решение. Это поможет убедиться в том, что продавец является законным владельцем.

Официальный сайт РосРеестра

Заказ выписки доступен и на официальном сайте Росреестра. Если зайти на этот ресурс, можно по кадастровому номеру или домашнему адресу найти любую квартиру. Правда, бесплатно будет доступна только часть информации: дата постановки на учет, количество владельцев, кадастровая стоимость. Чтобы получить данные о залогах, арестах и обременениях, информацию придется оплатить. Человек сам может выбрать, что ему нужно узнать, и оплатить соответствующую услугу в онлайн-режиме.

Проверка продавца

Личность продавца тоже нельзя оставлять без внимания. Одним из самых важных моментов является его дееспособность. Человек может быть как полностью недееспособным, так и ограниченно дееспособным, например, по причине увлечения наркотиками, алкоголем или азартными играми. Здесь на помощь придут соседи. Бабушки у подъезда обычно хорошо осведомлены о жильцах и могут стать ценным источником информации.

При покупке не будет лишним проверить подлинность паспорта владельца. Сделать это можно в местном отделении или на сайте ФМС. При купле-продаже квадратных метров через представителя стоит убедиться в подлинности доверенности и посмотреть, какие есть полномочия у доверенного лица: только подписание соглашения или также получение средств.

О надежности и добросовестности человека говорит даже наличие долгов. Бесплатно проверить эту информацию онлайн поможет сайт ФССП с данными обо всех исполнительных производствах. Если долг большой, квартира может находиться в залоге или под арестом.

Также нужно знать, что если в отношении продавца рассматривается иск о банкротстве, это накладывает на него определенные ограничения. Например, для заключения договора купли-продажи приходится получать согласие финансового управляющего. Выяснить, не относится ли это к прежнему владельцу, можно в Картотеке арбитражных дел.

Прописанные лица

Еще один важный момент, который стоит выяснить перед покупкой – не осталось ли в квартире прописанных жильцов. Такой сюрприз действительно может поджидать людей, покупающих вторичку. Поэтому желательно попросить у второй стороны справку от паспортистов о том, что в квартире никто не прописан.

Однако данных о людях, которые выписаны временно, в данном документе не будет. К ним относятся лица следующих категорий:

  1. Солдаты-срочники.
  2. Осужденные за совершение преступлений.
  3. Люди, которые находятся в домах престарелых, психиатрических клиниках или проходят продолжительное лечение в медучреждениях.
  4. Дети, содержащиеся в исправительно-воспитательных учреждениях.

Чтобы узнать о наличии временно выписанных жильцов, нужно заказывать вместе с владельцем недвижимости архивную, или расширенную выписку. Если такие люди найдутся, они в любое время могут заявить о своем праве на квадратные метры. Выписать их будет проблематично даже через суд.

В идеале все жильцы должны быть выписаны до заключения сделки. Правда, иногда покупатель идет на уступки. В договоре купли-продажи делается оговорка, что продавец обязуется выписать прописанных в квартире людей в течение такого-то времени. Но создавать себе такие сложности нежелательно, поскольку принудительное выселение людей станет серьезной головной болью.

Если в квартире были прописаны дети, надо попросить продавца показать письменное согласие органов опеки. При его отсутствии сделку не зарегистрируют.

Законность перепланировки

Жить в комфортных условиях хочется всем. Но нередко жильцы, которые проводят в квартире перепланировку, «забывают» ее узаконить. У новых владельцев могут возникнуть из-за этого проблемы: если нарушения обнаружат, их придется устранять за свой счет.

Поэтому перед заключением сделки нужно внимательно изучить технический план и сравнить его с реальной обстановкой в доме. При необходимости можно пригласить для осмотра специалиста БТИ.

Притязания и споры с жильем

Недвижимость стоит серьезных денег, и в отношении нее нередко возникают споры. Рассматривает их гражданский суд по месту нахождения жилплощади. Узнать о том, не является ли хозяин участником таких споров, можно как неофициально (у соседей, работников ТСЖ), так и официальным путем.

В последнем случае можно обратиться в канцелярию суда, но не такт, что просьбу удовлетворят. Тогда стоит зайти на сайт районного суда и выяснить, не является ли продавец участником судебного процесса.

Это интересно:  Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Если квартира перешла к хозяину по наследству, было бы неплохо посетить нотариуса по месту его открытия. Сделать это придется вместе с собственником. При наличии других претендентов на наследство не стоит рисковать, покупая спорную квартиру.

Долги за услуги ЖКХ

Долги по коммунальным услугам – тоже не такая уж редкость. Бывают случаи, когда размер задолженности достигает сотен тысяч рублей. Несмотря на то, что оплатить старые долги должны прежние хозяева, претензии будут предъявляться новому владельцу. Кроме того, задолженность за капремонт в любом случае переходит к следующему собственнику.

Чтобы не стать обладателем такого «приданого», нужно запросить у продавца справку об отсутствии долгов. Кроме того, стоит включить в договор отдельный пункт о том, что бывший владелец оплатил коммуналку и в случае возникновения претензий несет личную ответственность. Если долги все-таки есть, можно договориться о том, что покупатель рассчитается с коммунальщиками, а продавец снизит цену.

Несколько полезных советов

Покупка жилья – дело, которое не терпит суеты. Не стоит заключать сделку до проверки всех документов, даже если цена очень заманчивая, а продавец торопит. Передавать аванс или задаток можно только после выяснения всех нюансов: состоит ли собственник в браке, есть ли у него несовершеннолетние дети, кто продает недвижимость: сам владелец или его доверенное лицо.

Особенно внимательными стоит быть, когда квартира продается по доверенности. Среди них часто встречаются фальшивые документы. Сделки, которые потом признаются недействительными, заключают под предлогом того, что хозяина нет в городе или в стране. Потерять на такой операции можно немало, поэтому, если представитель отказывается знакомить покупателя с собственником, стоит насторожиться.

Проверка квартиры на юридическую чистоту – процесс довольно сложный, требующий терпения и предельного внимания. Если не хочется заниматься этим самостоятельно, можно поручить это агентству недвижимости: такие услуги оказывают практически все компании. Но проверить жилье нужно обязательно: слишком много случаев мошенничества встречается на этом рынке.

Как проверить квартиру перед покупкой на чистоту

ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ КВАРТИРЫ

Юридическую чистоту квартиры можно проверить двумя способами: обратиться к профессиональным юристам либо изучить все документы самостоятельно. В случае обращения в агентство придется дополнительно оплатить их услуги, кроме этого, есть риск довериться непрофессионалам, которые упустят какую-то важную деталь.

Этапы проверки юридической чистоты квартиры

1. Проверка продавца

Первое, с чего лучше начинать оформление сделки купли-продажи квартиры, — проверка продавца. Нужно внимательно изучить паспорт и убедиться в его подлинности. Необходимо проверить паспорт по серии и номеру на предмет его действительности — на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России, где опубликован список недействительных паспортов. Для проверки достаточно ввести серию и номер документа. Если не разобрались в официальных сервисах, напишите серию и номер паспорта в комментариях к этой статье и мы Вас сообщим результат в ответе.

Ситуация усложняется в том случае, когда от лица владельца квартиры действует доверенное лицо. Любые сделки с доверенными лицами сопряжены с дополнительными рисками, поэтому важно изучить доверенность. В ней должно быть указано, имеет ли право представитель подписывать договор и брать деньги за квартиру, либо он только договаривается с покупателем, а подписывать сам договор купли-продажи приедет владелец недвижимости.

Чтобы проверить, не состоит ли владелец квартиры на учете в невродиспансере или наркологическом диспансере, можно попросить его представить соответствующие справки. Еще одно доказательство отсутствия наркотической зависимости и психических заболеваний — наличие водительских прав. В случае каких-либо сомнений можно пообщаться с соседями и узнать их мнение о хозяине квартиры.

2. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру

На втором этапе важно проверить правоустанавливающие документы, которые подтверждают, что владелец действительно имеет право совершать сделку купли-продажи. Первый правоустанавливающий документ — это свидетельство о государственной регистрации. Однако в России с 15 июля 2016 года отменили выдачу таких документов, поэтому, если собственник вступил в права владения после этой даты, то он не сможет показать свидетельство.

На сегодняшний день подтверждает право собственности на недвижимость выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно ее нужно запросить у владельца жилья.

В ЕГРП отражается вся информация об объекте недвижимости, начиная с 1998 года. Благодаря этому документу потенциальный покупатель имеет возможность узнать, к кому за весь этот срок переходило право собственности на квартиру, накладывались ли аресты на имущество запреты на проведение каких-либо сделок. Если в ЕГРП нет никакой информации об объекте недвижимости, то это говорит о юридической чистоте квартиры, то есть с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось.

Обязательно нужно проверить документы, на основании которых владелец получит в собственность имущество:

  • договор купли-продажи;
  • акт приватизации;
  • договор дарения;
  • свидетельство о наследстве;
  • договор мены.

В соответствии с российским законодательством, максимальный срок, когда сделки с недвижимостью могут быть признаны незаконными, составляет 3 года. Если в течение этого срока были какие-то споры о праве собственности в прошлом, что обязательно будет отражено в выписке из ЕГРП, нужно попросить владельца представить решение суда по этому вопросу.

Мошенники на сегодняшний день могут подделать практически любой документ, поэтому очень важно внимательно проверять все бумаги. Текс должен быть напечатан четким шрифтом, не должно быть следов каких-либо исправлений или корректировок. Исправления допускаются, но они должны быть заверены нотариусом. Очень важно сверять даты, подписи и имена участников сделки.

3. Проверка зарегистрированных в квартире жильцов

Чтобы узнать, если ли в квартире прописанные жильцы, необходимо изучить выписку из домовой книги, которую обязательно должен получить владелец перед продажей. Правда, есть одна особенность — владелец, оформляющий этот документ, может получить его за тот срок, когда он был зарегистрирован в квартире.

В выписке из домовой книги также будет указано, кто ранее был зарегистрирован в квартире, а затем выписался. В случае смерти жильца должен быть указан номер свидетельства о смерти и дата его выдачи. Если жилец уехал в длительную командировку, попал в места лишения свободы или был призван на военную службу, это также будет отражено в выписке из домовой книги.

Особое внимание нужно обратить на то, прописаны ли по этому адресу дети, не достигшие 18 лет, поскольку именно с ними возникает больше всего проблем при снятии с регистрационного учета. Чтобы выписать ребенка из квартиры, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Повод для повышенного внимания — эта частая смена собственников и снятие с регистрационного учета жильцов, которые впоследствии не зарегистрировались по новому адресу. Временная выписка одного из жильцов также должна насторожить потенциального покупателя.

В первую очередь, проверка выписки из домовой книги необходима, чтобы определить, могут ли появиться претенденты на квартиру после совершения сделки купли-продажи.

4. Проверка состояния квартиры

Очень важно убедиться, чтобы в квартире не было незаконных перепланировок — для этого у владельца нужно запросить документы из Бюро технической инвентаризации. В соответствии с российским законодательством, любые изменения должны согласовываться с БТИ.

КОГДА СДЕЛКА КУПЛИ-ПРОДАЖИ МОЖЕТ БЫТЬ ПРИЗНАНА НЕЗАКОННОЙ?

Никто не даст гарантию, что даже при тщательной проверке чистоты квартиры не возникнет проблем, и придется решать все споры в судебном порядке. Суд может признать состоявшуюся сделку купли-продажи квартиры незаконной в таких случаях:

  • продавец признан недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • сделка совершена несовершеннолетним лицом без согласия родителей, опекунов или органов опеки;
  • доверенное лицо при оформлении сделки купли-продажи превысило свои полномочия;
  • доверенное лицо при оформлении сделки купли-продажи действовало по доверенности, оформленной с ошибками;
  • сделка купли-продажи совершена с грубыми нарушениями действующего законодательства;
  • сделка купли-продажи совершена под давлением и угрозами со стороны продавца или третьих лиц;
  • ущемлены права нуждающихся в опеке граждан.

В статье описаны не все тонкости подготовки к смене прав на недвижимость, многие случае индивидуальны!

Не рискуйте своими средствами, обратитесь к юристам, не зря поговорка «скупой платит дважды» живет веками

Как проверить квартиру перед покупкой — юридическая чистота сделки с недвижимостью

Приобретение квартиры — важный и ответственный шаг. Тут задействованы немалые средства, которые не хочется потерять. Поэтому важна чистота сделки. Юридическая чистота сделки с недвижимостью — дело хлопотное, но не сложное. Достаточно правильно оценивать юридические документы. Не стоит полагаться только на себя и быть самонадеянным. При малейшей ошибке дело окончится потерей времени и денег. При малейших сомнениях стоит обратиться за консультацией к специалистам.

Что такое юридическая чистота?

Чистота сделки при покупке квартиры — понятие, применимое только ко вторичному рынку недвижимости. Если покупаете квартиру в новостройке, вопрос отпадает сам собой. Такая квартира не имеет «истории», покупателю просто не о чем беспокоиться. А для «вторички» вопрос белее чем актуален. Проверить сделку на юридическую чистоту означает убедиться в отсутствии препятствий к реализации. Другими словами, нужно доказать себе (или клиенту), что договор купли-продажи впоследствии не будет оспорен в суде, а проданное жилье не будет возвращено первому владельцу по законному основанию.

Зачем нужна проверка недвижимости?

Проверять жилье до заключения сделки рекомендуется каждому покупателю. Делается это, чтоб в дальнейшем избежать проблем с документами и оспариванием договора. Конфликтные ситуации могут длиться годами и доставлять новому владельцу неприятности. Основанием для возникновения споров касательно прав на жилье считаются:

  1. Появление гражданина, выписанного с нарушением закона.
  2. Выписка из помещения несовершеннолетних детей без разрешения опекунского совета.
  3. Освидетельствование и признание в судебном порядке недееспособным бывшего владельца. Такое часто случается, когда квартира приобретается у людей преклонного возраста, алкоголиков, наркоманов.
  4. Раздел жилой площади между бывшими супругами после развода. Оформленная с нарушениями приватизация помещения.
  5. Сокрытие сведений о людях, прописанных по указанному адресу.
  6. Разногласия между наследниками различной степени очередности.

Знайте! Исковая давность по сделкам с недвижимостью составляет 3 года. Потом новый владелец может не переживать относительно прав собственности.

Как самостоятельно проверить чистоту

Квартиры на вторичном рынке — любимая сфера деятельности аферистов. На что обратить внимание при покупке квартиры, чтобы не потерять деньги и не оказаться обманутым? Юридическое изучение чистоты жилья — дело достаточно сложное и дотошное. Конечно, можно обратиться в агентство недвижимости. Но, во-первых, это достаточно дорогая процедура, во-вторых, стопроцентной гарантии вам все равно никто не даст. Чтобы проверить результат работы, клиенту необходимо понимать на что обращать внимание.

Правоустанавливающие документы

Прежде всего нужно знать, какие документы при покупке квартиры требовать у владельца. Это любая бумага, подтверждающая возникновение права собственности:

  • договор купли-продажи;
  • документ о приватизации;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в силу;
  • договор мены;
  • другие.

Для начала, бумаги необходимо тщательно изучить и лично убедиться, что нет подчисток, исправлений и других изменений, явно свидетельствующих о фальсификации. В таком случае нужно требовать восстановления «чистых» документов через соответствующие инстанции. Не поленитесь присутствовать при выдаче лично.

Это интересно:  Куда сообщить о незаконной перепланировке квартиры

Внимание! Документы должны быть на официальных гербовых бланках строгой отчетности, с подписями сторон и штампами регистрационной службы.

Госрегистрация договора

Если имеются сомнения, проверить квартиру в Росреестре онлайн по адресу, условному или кадастровому номеру, а также номеру права можно и самостоятельно. Для этого необходимо зайти на официальный сайт Росреестра (rosreestr.ru), перейти в раздел «Сервисы» и «Справочная информация об объектах недвижимости». Заполняем данные, которые известны, нажимаем кнопку «Создать запрос» и ждем несколько секунд.

В полученной выписке вы увидите кадастровый, условный номер и адрес квартиры, кадастровую стоимость жилья, даты внесения изменений. Там же можно проверить квартиру на обременения онлайн.

Существует еще вариант, как проверить квартиру по кадастровому номеру онлайн бесплатно. Переходим на сайт rosreestr.net, а далее на вкладку «Проверка квартиры». Заполняем соответствующее поле, нажимаем кнопку «Найти объект». Сведения полученные таким способом будут абсолютно аналогичны описанным выше.

Информация о собственниках

А как узнать кто собственник квартиры? Рискуем разочаровать, но сделать это бесплатно не получится. Сведения о собственниках жилья не являются общедоступными, поэтому получить бесплатно данные официальным путем невозможно. Чтобы получить информацию, нужно посетить Росреестр лично, написать соответствующее заявление, показать удостоверение личности и предъявить квитанцию об оплате госпошлины. Заказать выписку можно и онлайн, но платить все равно придется.

В интернете существуют сайты, рассказывающие, как узнать собственника квартиры по адресу онлайн бесплатно. Пользоваться ими или нет, решайте сами. Полученная таким способом информация может оказаться недостоверной.

Еще раз подчеркнем, бесплатно и анонимно получить официальную информацию о собственниках квартиры нельзя.

История жилья

Выписка из ЕГРП в 2017 году была заменена на документ из ЕГРН. В это время Госреестр Прав объединился с Госкадастром. Новое ведомство получило название Единый Госреестр Недвижимости (ЕГРН).

Право оформить ЕГРН-выписку имеется у каждого, кто в этом заинтересован. Тем кто знает, как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр используя компьютер, не придется даже предъявлять каких либо документов. Главное оплатить госпошлину.

Выписка из ЕГРН содержит информацию, начиная с 1998 года. Все, что происходило с жильем с того времени, будет отражено в документе: аресты, ограничения, правопритязания и число перепродаж. Стоит насторожиться, если квартира часто продавалась или там имеются споры о наследстве. В случае обнаружения любых ограничений стоит смотреть на срок давности. Сделку довольно сложно признать недействительной по прошествии 3 лет с момента заключения.

Если в ЕГРН нет сведений о конкретной квартире, этот вариант считается самым «чистым». То есть с 1998 года никаких юридических действий с жильем не производилось. Если и имелись какие-то претензии или несоответствия, срок исковой давности давно истек и права никто оспорить не сможет.

Изучаем договор

Когда право собственности на квартиру возникло не в результате приватизации «советской» квартиры, а после заключения договора (ренты, мены, купли-продажи), стоит внимательно изучить документ. Проверьте, нет ли в тексте договора дополнительных условий, неисполнений которых ведет к его расторжению или признанию недействительным. Есть? Уточните, выполнены ли эти условия.

Обязательно обращайте внимание на срок начала действия договора. Насторожить должен факт срочной продажи жилья, полученного в дар или по наследству. Особенно если дарителем выступал не родственник продавца.

Перепланировки

Теперь поговорим о том, как проверить документы при покупке квартиры на предмет наличия не узаконенных изменений планировки. Внимательно изучите техпаспорт на квартиру. Лучше сделать это совместно с представителем БТИ. Искать нужно расхождения между фактическим положением вещей и сведениями, имеющимися в документах.

Знайте! Перепланировкой считается не только изменение конфигурации помещения, снесение стен или перемещение окон. Изменением планировки также именуется установка внеплановых электро-, гидро- или газоагрегатов, перемещение коммуникаций или инженерных сетей.

Если приобретете квартиру с незаконной перепланировкой, БТИ в судебном порядке заставит вас привести все к первоначальному виду. Это может стоит дорого.

Проверка продавца

Изучая сведения, касательно юридической чистоты квартиры, не стоит забывать и о личности того, кто продает жилье.

Прежде всего, внимательно изучите паспорт продавца. Сделайте копию или, хотя бы, перепишите номер и серию. Постарайтесь визуально определить подлинность документа. В нем не должно быть зачеркиваний, описок, помарок, нечетких надписей. Проверить подлинность паспорта можно и онлайн. Нужно зайти на сайт ФМС РФ и заполнить соответствующие графы. Также можно лично посетить территориальное отделение ФМС в своем регионе.

Особенно внимательно следует действовать, когда жилье принадлежит ребенку. До 14 лет действия за него совершают родители, усыновители или опекуны. Полномочия первых подтверждаются свидетельством о рождении и соответствующей отметкой в паспорте. Вторые руководствуются решением суда, третьи — с письменного разрешения опекунского совета. После 14 лет и до достижения совершеннолетия ребенок осуществляет сделку самостоятельно. Однако письменное согласие представителей, все же, требуется.

Если квартира продается не собственником, а через представителя, следует убедиться в наличии доверенности. Изучите документ, узнайте, какие права имеются у представителя. Может ли он получать деньги или его права заключаются только в подготовке документов. Посетите нотариуса, заверившего доверенность. Выясните, не был ли документ отозван и не является ли он поддельным. Постарайтесь встретиться с фактическим хозяином лично и уточнить все обстоятельства продажи.

Следующий достаточно важный момент — дееспособность продавца. Особенно следует быть внимательным, когда квартира приобретается у пожилого человека и личности, явно страдающей от наркотической или алкогольной зависимости. Возьмите у продавца справку от психиатра или из наркодиспансера.

Права третьих лиц

В этом случае необходимо тщательно просмотреть расширенную выкопировку из домовой книги. Там содержатся сведения о всех, кто когда-либо был прописан в квартире. Есть сведения и о том, кто, когда и куда был выписан и имеют ли эти люди право дальнейшего проживания в помещении. Речь идет о таких категориях:

  • призывниках;
  • осужденных и отбывающих наказание;
  • престарелых родственниках, содержащихся в домах престарелых;
  • недееспособных гражданах, находящихся в психиатрических лечебницах;
  • гражданах, которые проходят длительное лечение в пределах РФ или за границей.

Важно! Если пропустить наличие таких жильцов, выписать их в дальнейшем будет сложно даже при помощи суда.

Также нужно выяснить не проживают ли в квартире несовершеннолетние. Тогда для совершения сделки понадобится разрешение органов опеки.

Для правомочности сделки потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга, если таковой имеется. Однако в некоторых случаях продавец может сознательно скрывать эти сведения. Проверить официальную информацию о наличии или отсутствии супруга практически невозможно. Не стоит доверять людям, утверждающим, что они могут сделать это за отдельную плату. Вероятнее всего, это мошенники.

Чтобы обезопасить себя, можно попросить продавца предоставить нотариально заверенное заявление, что он не состоит в браке. Конечно, нотариус также будет действовать основываясь только на словах клиента. Здесь важно другое: если впоследствии будет доказано, что продавец на момент совершения сделки состоял в браке, и второй супруг потребует признания сделки недействительной, нотариально заверенное заявление поможет доказать умысел продавца. Тогда уже его будут судить за мошеннические действия.

Как риэлторы проверяют чистоту квартиры

Проверять юридическую чистоту самостоятельно — занятие хлопотное и достаточно сложное. Чтобы облегчить себе жизнь каждый третий покупатель обращается в юридическое агентство или риэлторскую контору.

Делать это или нет, решайте сами. Стоит понимать, что риэлтор будет проделывать все действия, описанные выше. Он обратится в те же инстанции и отправит те же запросы. Единственное отличие заключается в том, что профессиональный посредник знает, куда смотреть. Он понимает, где могут обнаружиться несоответствия, какие способы и приемы часто используют мошенники. При обнаружении несоответствий в бумагах он знает куда нужно обращаться дальше.

По завершении проверки риэлтор составит для клиента отчет, где укажет все выявленные недостатки и даст рекомендации по проведению сделки.

Проверка онлайн

Мы уже говорили о том, какие сведения можно бесплатно получить на сайте Росреестра. На этом же портале можно дистанционно заказать и расширенную выписку. Для этого на главной странице официального портала перейдите в раздел для физических (юридических) лиц и выберите сервис «Получение выписки из ЕГРН».

Чтобы получить информацию придется внимательно заполнить короткую анкету. Сделать это несложно, нужно просто отвечать на вопросы. Уплатите госпошлину и подождите ответа. Стоимость запроса составляет 250 рублей.

Таким способом узнают:

  • назначение объекта;
  • актуальную планировку;
  • наличие кадастрового паспорта;
  • информацию о собственниках и зарегистрированных лицах.

Внимание! Онлайн-выписка не является официальным документом и носит исключительно ознакомительный характер. Для предоставления в государственные учреждения нужно заказывать документ в традиционном формате на бумажном носителе.

Стоимость проверки

Если вы решили доверить работу профессионалам нужно знать стоимость услуги. Определенной таксы на проверку юридической чистоты квартиры не существует. Стоимость может варьироваться в пределах от 5 до 50 тысяч рублей. А в некоторых случаях и дороже. Все будет зависеть от стоимости объекта, сложности проверки, региона и даже репутации компании, в которую вы обратитесь.

Спешить с выбором не стоит. Посетите несколько фирм, проконсультируйтесь с теми, кто уже пользовался такой услугой, изучите отзывы в интернете. Это очень важно! От качества проверки зависит правомочность совершенной сделки и ваше спокойствие.

Полезные советов

Существует несколько моментов, которые практически невозможно проверить:

  1. Полномочия нотариуса на момент проведения сделки. Если нотариус лишен полномочий за какие-либо провинности, документы им удостоверенные, считаются недействительными.
  2. Наличие внебрачных детей или лиц, имеющих обязательную долю в наследстве. Споры часто решаются в пользу обиженного наследника и все возвращается назад. Продавцу выдаются новые правоустанавливающие документы и доли наследства делятся по-новому.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей, настаивайте на внесении в договор дополнительных пунктов. В них оговорите, что в случае обнаружения неучтенных наследников, продавец обязуется самостоятельно нести финансовые потери.

Не забудьте указать в договоре, что все долги по коммунальным платежам, начисленные до даты подписания договора, продавец оплачивает самостоятельно.

И помните! Любое нежелание продавца отвечать на вопросы дает повод хорошо задуматься и утроить усилия по проверке юридической чистоты квартиры. А если продавец отказывается предоставить какие-либо справки и торопится с оформлением — лучше поискать более подходящий вариант.

Статья написана по материалам сайтов: www.metrtv.ru, yur01.com, advokatorium.com, nsk-home.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector