Какие есть особенности при продаже квартиры с обременением?

Граждане, приобретающие жилье, нередко сталкиваются с его обременением. Под ним подразумевается ограничение прав владельцев по его распоряжению и пользованию. Особенность обременения в его сохранении даже при смене владельца недвижимости. Любая квартира с обременением связана с рисками для ее владельца.

Содержание

Возможные формы обременения

Выделяют 5 форм обременения на жилье:

Арест подразумевает полный запрет государства на распоряжение недвижимостью. Имущество арестовывается только по решению судебных органов. Любое жилище, арестованное по судебному решению, не может быть продано или куплено кем-либо. Любые сделки будут возможны только после снятия ареста. Росреестр содержит полный список арестованного имущества у граждан.

Аренда позволяет продавать и покупать недвижимость, но с определенными условиями. Часто требуется предварительная договоренность между собственником и нанимателями. Арендный договор обычно заключается на год. Если же он заключается на несколько лет, то требуется его госрегистрация.

Владелец не может продать жилье с проживающими там нанимателями. Ему требуется дождаться окончания действия договора. У него имеется право потребовать их выселения через суд.

Рента связана с договором, который заключается рентодателем и ее получателем. Первый по договоренности получает жилье получателя ренты после его кончины, но взамен до этого момента обязуется обеспечивать его содержание и уход за ним. Продажа жилища рентополучателем невозможна другим лицам. Он сможет сделать это только после расторжения договора и выплаты компенсации рентодателю.

Доверительное управление не позволяет гражданину распоряжаться жилищем других лиц. Он получает лишь ограниченные права в виде присмотра за состоянием жилья на время отсутствия его хозяев.

Ипотека — самая распространенная форма обременения. Она представляет собой залог, при котором покупаемая по кредиту недвижимость будет оставаться в фактической собственности у банка до момента полного погашения долга.

Данное обременение снимается после оплаты всей суммы кредитного долга. Но у гражданина, купившего квартиру в кредит, есть возможность ее продать даже при наличии обременения.

Способы продажи и покупки обремененной недвижимости

Обремененная недвижимость может продаваться и покупаться, но при наличии согласия на это кредитора и при условии погашения ипотеки.

У продавца жилища, находящегося под обременением, есть несколько вариантов:

  1. Продать квартиру, выплатив кредитору оставшуюся сумму долга по ипотеке.
  2. Продать жилье новому покупателю, за счет денег которого обременение будет снято.
  3. Продать жилище, переоформив кредитный договор на покупателя.

Покупка квартиры новым собственником не снимает обременения с нее. Новый владелец недвижимости берет на себя долг прежнего покупателя перед банком.

Сделка по продаже залогового жилища по второму варианту проводится следующим образом:

  1. Получается согласие у банковской организации, в которой оформлена ипотека, на продажу собственности.
  2. Банком производится перерасчет суммы долга по кредиту.
  3. Оформляется договор между продавцом и покупателем.
  4. Покупатель в счет стоимости приобретаемого жилья перечисляет деньги на счет банка-кредитора. Происходит погашение ипотеки продавца.
  5. Продавец получает справку от банка об отсутствии перед ним обязательств и закладную.
  6. Продавец обращается в Росреестр за получением нового свидетельства на жилье, в котором делается отметка о снятии с него обременения.
  7. Наряду с подачей документов в Росреестр на снятие ограничения по владению жилищем покупатель и продавец подают заявление о переходе прав собственности на него.
  8. Свидетельство о собственности на жилье без обременений получается его новым владельцем.

Законом допускается возможность у продавца переоформить ипотечный договор на покупателя. Все стороны подписывают соглашение, по которому обязательства по ипотеке переводятся на нового собственника. Данный вариант не отменит обременения на недвижимость. Она по-прежнему будет находиться во владении банка. Подобная сделка предпочтительна для многих банковских организаций.

Документы для продажи обремененного жилья

Перед тем как продать квартиру с обременением, продавцу с покупателем необходимо подготовить следующую документацию:

  • доверенность от банковской организации, дающая согласие на продажу;
  • 3 экземпляра договора по продаже жилища;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • документы от продавца, подтверждающие факт нахождения квартиры именно в его собственности;
  • письменное согласие от мужа или жены на сделку, если продавец состоит в брачном союзе;
  • оплаченная закладная из банка;
  • выдержка из домовой книги, где указываются все зарегистрированные в жилье лица.

При проведении сделки в обязательном порядке оплачивается госпошлина. Ее размер составляет 2000 рублей.

При продаже недвижимости учитывается согласие супруга на сделку. Если он не даст разрешения на продажу, то сделка не сможет состояться. Особенно это касается недвижимости, которую супруги приобрели в процессе брака. Она будет являться их совместной собственностью.

Перед тем как купить квартиру под залогом, гражданину необходимо узнать о проживании в ней несовершеннолетних. Закон запрещает продавать недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние и если им негде жить. Сделка может состояться только при условии, если продавец предоставит доказательства того, что после продажи жилья у ребенка будет гарантированное новое место жительства.

Возможные риски при сделках с обремененной недвижимостью

Основные риски при указанных следках заключаются в:

  • необходимости у покупателей оплачивать стоимость жилья, не принадлежащего в полной мере продавцу;
  • отсутствие гарантий одобрения сделки банком;
  • возможном обременении жилища рентой;
  • возможном использовании жилья арендаторами по арендному договору;
  • возможном наложении ареста на жилище.

В первом случае продавцу с покупателем рекомендуется заключить предварительный договор. По нему покупатель оплачивает стоимость обремененной квартиры. После получения им документов на собственность заключается договор купли. Продавец может отказаться от сделки, и покупатель рискует столкнуться с необходимостью оспаривать это решение через судебный орган.

Рентодатель не сможет продать жилье, обремененное рентой. Ему требуется разрешение ее получателя. Покупатель такой квартиры имеет риск ее лишиться. Суды указывают, что это незаконная сделка.

Продажа и покупка арендованных квартир может не состояться по нескольким причинам:

  • если квартиранты пропишут в ней несовершеннолетнего;
  • если договор найма заключен на долгий период и нет серьезных оснований для его расторжения.

При наложении на недвижимость ареста, ее нельзя будет продать. Любая сделка с ней будет аннулирована.

Процедура снятия обременения

Обременение снимается через обращение продавца в банк. В спорных случаях добиться снятия залога можно в судебном порядке.

Процедура снятия обременения с недвижимости проходит этапы:

  1. Обращение продавца в банк с просьбой снять обременение одним из возможных вариантов.
  2. При согласии банка им делается отметка в закладной о том, что долг погашен.
  3. Продавец с покупателем подают заявление и пакет документов в Росреестр.
  4. Росреестр снимает обременения в 3-дневный срок.

Материнский капитал как обременение

Недвижимость, приобретенная по материнскому капиталу, тоже считается обремененной. Поскольку материнский капитал может использоваться только в определенных целях, то продавцу необходимо получить официальное разрешение на сделку у органов опеки.

Когда покупатель жилья погасит кредит и снимет с него залог, ему потребуется выделить долю в нем для детей. И покупатель, и продавец совместно уведомляют об этом орган опеки. При одобрении сделки стороны имеют возможность заключить ее официально. После оформления договора стороны направляют его на регистрацию в Росреестр.

Можно ли продать обремененное жилье? Это возможно, но при исключении случая, если оно находится под арестом. В остальных случаях гражданам необходимо заранее урегулировать возможные спорные моменты в зависимости от конкретного описанного выше случая.

Проведение сделки по купле или продаже квартиры с обременением

При продаже квартиры иногда возникают нюансы, появляющиеся непосредственно при наличии на продаваемом объекте обременения. Соответственно, возникает ряд вопросов, которые касаются законности такой сделки. Это заставляет собственников искать возможности, как продать квартиру с обременением, не нарушая ничьих прав.

Обременение и его виды

Обременение – определенные юридические условия, возникновение которых ограничивает свободу действий субъекта или уменьшает возможность совершать действия в отношении какого-либо объекта.

Под продажей с обременением подразумевается, что это реализация объекта, имеющего одно или несколько юридических условий, из-за которых действия в отношении его будут иметь ограничения.

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • доверительное управление;
  • материнский капитал;
  • наличие совладельца;
  • наличие несовершеннолетних и недееспособных владельцев;
  • жилье под арестом;
  • сервитут, если это земельный участок (например, часть земли может быть использована под строительство автодороги).

Продать жилище, на которое наложено обременение можно, но большая часть покупателей, услышав о наличии какого-либо ограничения, сразу отсеивается. Цена данного помещения также будет гораздо ниже рыночной стоимости. В некоторых случаях продажа абсолютно невозможна, например, если дом находится в аварийном состоянии и планируется его расселение.

Это интересно:  Как аннулировать доверенность на продажу квартиры

Неудобства при продаже собственности с обременением

Все неудобства реализации квартиры с ограничениями будут напрямую зависеть от вида обременения, наложенного на нее. Например, продавая имущество с пожизненной рентой, есть вероятность появления наследников, которые будут оспаривать право собственности. В ряде случаев потребуется соглашение третьих лиц или оформление дополнительных документов.

Особенности договора на квартиру с обременением

Продавая подобное имущество, необходимо учитывать, что у данной процедуры появится ряд особенностей. В данном случае продавцу необходимо:

  • получить согласие от покупателя на приобретение данного жилья;
  • указать в договоре, что данная жилая недвижимость имеет ограничения (при отсутствии такой записи соглашение не будет иметь юридической силы и может подпасть под понятие «мошенничество»);
  • указать подробный порядок взаиморасчетов;
  • по необходимости составить предварительный договор купли-продажи, в котором оговариваются условия, после чего сделка будет заключена. Например, указан срок, за который продавцу необходимо снять ограничение.

Способы продажи квартиры, находящейся в обременении

Закон не запрещает продавать помещения, на которые наложены ограничения, если найдется человек, готовый купить их. Самый лучший вариант – устранить ограничение. Сделать это не всегда возможно.

  1. Ипотека. При продаже ипотечной квартиры необходимо разрешение банка. Смена нового владельца путем перезаключения договора или погашения ипотечного кредита.
  2. Аренда. Расторжение договора найма до продажи жилого помещения. Иначе обязанности арендодателя переходят покупателю.
  3. Наличие несовершеннолетних и недееспособных. Получить разрешение на продажу от опекунов, приобретя в пользу детей или недееспособных иное жилье.
  4. Наличие совладельца. Необходимо разрешение второго владельца на продажу.
  5. Арест. Продажа жилья с подобным обременением невозможна до момента снятия наложенного ареста. Но это происходит только в случае устранения всех нарушении повлекших арест.

Сняв ограничение с жилого помещения, продавец сможет сохранить реальную стоимость жилья. Жилые помещения, имеющие какие-либо обременения, теряют в цене порядка 30% от рыночной стоимости. Независимо от того, что цена ниже, большинство людей предпочитают приобретать юридически чистые помещения.

Тонкости процедуры продажи, пошаговая инструкция

Есть два способа реализации жилого помещения, находящегося в залоге у банка. Оба варианта применимы для купленного жилья как по гражданской, так и военной ипотеке.

Первый способ: продажа жилого помещения покупателям с наличными денежными средствами. Для этого необходимо:

  1. Снять обременение. Для этого покупатель обязан известить банк о своем желании продать жилье. Далее нужно найти покупателей, которые будут готовы часть денег отдать наличными продавцу для погашения остатка кредита. Составить с ними предварительный договор, в котором указываются все условия продажи и вместе с покупателем обратиться в банк для погашения долга.
  2. Оформить договор.
  3. Зарегистрировать сделку, для чего следует обратиться в многофункциональный центр, оплатить госпошлину, подать бумаги на регистрацию, забрать документы по готовности.

Второй способ: продажа ипотечной квартиры людям, планирующим купить ее по ипотеке. В этом случае потребуется:

  1. Снять обременения таким же образом, как и при первом способе продажи.
  2. Документы передать в банк покупателя.
  3. Оформить договор купли-продажи.
  4. Зарегистрировать сделку.
  5. Произвести расчет. Остаток денег продавцы получат от банка покупателя.

При наличии в квартире несовершеннолетних детей, стоит выяснить, является ли ребенок собственником помещения либо просто там прописан.

Если ребенок имеет только прописку, реализовать жилье можно следующим образом:

  1. Выписать ребенка, получив разрешение органов опеки.
  2. Одновременно с этими прописать его в помещении с такими же или лучшими жилищными условиями (больший метраж, наличие отдельной комнаты).
  3. Завершить сделку по продаже жилища.

Если ребенок долевой собственник, правильно будет обговорить эту ситуацию с покупателем, чтобы он был готов к юридическим последствиям. Реализуя такое жилье, следует:

  1. Обязательно найти новую жилую площадь, схожую с продаваемой.
  2. Подготовить заявление для органов попечительства и приложить все необходимые документы по продаваемой и покупаемой квартирах.
  3. Ожидать около двух недель, пока органами опеки будет изучен этот пакет документов и выдано разрешение, если все в порядке.
  4. Оформить разрешение на продажу собственности.
  5. Совершить сделку.
  6. Зарегистрировать право на имущество как родителей, так и ребенка.
  7. После этого сообщить в органы опеки о проведение сделки, и представить им все необходимые документы.

При реализации жилого помещения, имеющего ограничения, договор купли-продажи будет включать в себя стандартные пункты:

  • сведения о сторонах;
  • предмет соглашения и его характеристики;
  • цена квартиры;
  • последовательность совершения расчетов и условия передачи имущества;
  • ответственность, которую будут нести стороны при несоблюдении данных условий;
  • указание, что на объект наложено обременение.

Предварительный договор заключается с указанием условий для последующего договора купли-продажи. Перед заключением подобного соглашения стороны договариваются о внесении задатка, который в своем роде будет гарантией сделки.

Возможные риски для сторон

Ограничения, которые наложены на жилое помещение, могут нести определенные риски для человека, являющегося собственником:

  1. Если жилье куплено по ипотеке, то при невыполнении договорных обязательств перед банком собственник лишается квартиры.
  2. Обременение арендными отношениями несет за собой невозможность проживания в данной квартире до окончания срока найма. Обременение рентой при невыполнении условий, прописанных в договоре, грозит тем, что получатель ренты может его расторгнуть.
  3. Доверительное управление может нанести ущерб в результате недобросовестного и безответственного отношения управляющего к имуществу.
  4. Обременения, наложенные органами опеки, возможно снять только в случае предоставления ребенку другой жилплощади.
  5. С жилищем, находящимся под арестом, собственник не имеет права совершать сделки по его продаже или обмену.

Для покупателя подобное приобретение будет нести еще большие риски. В случае если объявятся лица, являющиеся претендентами на жилье, то сделка будет признана недействительной. Покупатель теряет права на жилищную собственность, в случае если право на нее будет оспорено бывшими владельцами или третьими лицами, имеющими на нее права. Договор может быть расторгнут при пожизненной ренте при наступлении определенных условий. Жилое помещение может быть истребовано лицами, имеющими на нее права, например, ипотечное банковское жилье.

Чтобы избежать подобных последствий, при покупке вторичного жилья необходимо проверить юридическую чистоту помещения, обратившись в Росреестр или в ближайший многофункциональный центр.

Особенности покупки квартиры с ипотекой и другим обременением: существующие риски, образец договора в пользу продавца

При покупке недвижимости продавец обязан предоставить покупателю выписку из ЕГРН, заменяющую свидетельство о праве собственности. Все данные о владельцах имущества хранятся в электронной базе, доступ к которой имеет каждый гражданин. В выписке указываются не только текущий собственник квартиры, но и существующие обременения.

Само понятие обременения говорит о том, что продажа квартиры проходит с особенностями. Иногда реализация такого имущества запрещена, поэтому особенно внимательно следует относиться к сведениям в выписке ЕГРН.

Виды обременений на квартиру

Законодательство предусматривает следующие виды обременений на квартиру:

  • Ипотека, т.е. залог недвижимости в пользу банка. В случае неуплаты долга квартира реализуется в судебном порядке, за счет чего гасится кредит. Продать заложенную недвижимость можно с согласия залогодержателя.
  • Рента, или пожизненное содержание владельца квартиры с условием перехода ее к рентоплательщику. Продать, обменять или произвести другие действия с имуществом будущий собственник не может, пока рентополучатель проживает на данной жилплощади. Реализация производится с согласия текущего владельца.
  • Арест. Наиболее часто он накладывается по причине неуплаты коммунальных платежей и алиментов. Реализация квартиры может производиться только после снятия ареста.
  • Договор аренды. Наниматели имеют на руках официальный документ, что они могут находиться в квартире указанный период. В это время продажа квартиры может быть осуществлена, но выселить жильцов покупатель не имеет права.
  • Прописка. Есть категории граждан, которых нельзя выписывать без предоставления им другого места проживания. К ним относятся несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры. После продажи квартиры они могут остаться зарегистрированными там несмотря на то, что новый владелец — совершенно чужой им человек.
  • Аварийное жилье. Квартиры в домах, признанных аварийными, продавать нельзя.

Приобретение квартиры с обременением по ипотеке

На рынке вторичного жилья много предложений о продаже квартир. Если покупателю попадается заложенная недвижимость, закономерно встает вопрос, как правильно провести сделку. Разобраться в деталях приобретения квартиры поможет грамотный риэлтор или юрист.

Кредитор выдвигает свои требования относительно возможности продажи имущества, которое находится у него в залоге. Часто реализация залоговой недвижимости запрещена до момента погашения кредита. Однако некоторые залогодержатели готовы идти навстречу своим клиентам и оговаривают условия продажи. Это может быть единовременное погашение более половины от суммы кредита.

Существующие риски

Покупать квартиру с обременением всегда рискованно. Однако квалифицированная работа юриста сводит возможные негативные последствия к минимуму. Такие сделки происходят нечасто, несмотря на огромный ипотечный рынок. Покупатели стремятся приобрести «чистую» недвижимость, а продавцы — погасить кредитные долги до сделки.

При покупке заложенной квартиры время регистрации права собственности увеличивается, возникают дополнительные расходы, которые частично оплачивает и покупатель. Если сделка сорвется, возврата потраченных средств (например, за услуги нотариуса) не будет.

Это интересно:  Как расчитывается кадастровая стоимость квартиры. И можно ли ее оспорить?

Способы приобретения квартиры покупателем

Варианты покупки квартиры, заложенной в банке:

  • переоформление ипотеки на покупателя;
  • выплата покупателем оставшейся суммы долга и последующее приобретение имущества.

Какой именно способ будет уместен, следует уточнить в банке, выдавшем кредит. Сделка предполагает непосредственное участие представителя кредитного учреждения на разных этапах ее проведения. Все действия по купле-продаже необходимо согласовывать с залогодержателем, иначе Росреестр может отказать в регистрации права собственности.

Как снять обременение?

Образец заявления на снятие обременения:

Далее составляется стандартный договор купли-продажи квартиры без обременения:

Аннулировать запись об ипотеке должен продавец недвижимости. С собой ему необходимо иметь кредитную и залоговую документацию.

Порядок заключения сделки и необходимые документы

Если условия сделки устраивают покупателя и продавца, они пришли к обоюдному соглашению, можно переходить к оформлению документов. Порядок проведения купли-продажи:

  • получение согласия банка на продажу;
  • заключение предварительного договора купли-продажи у нотариуса с условием погашения кредита до регистрации права собственности;
  • погашение кредита средствами покупателя;
  • снятие залога с имущества;
  • передача продавцу оставшейся стоимости квартиры с обязательным предоставлением расписки;
  • регистрация права собственности нового владельца.

Договор с обременением в пользу продавца

Есть и другой вариант оформления сделки, когда покупатель берет на себя обязательства по погашению ипотеки в том же или другом банке. Это происходит нечасто, ведь новый заемщик должен соответствовать всем требованиям кредитора (платежеспособность, хорошая кредитная история, официальное трудоустройство и пр.). Если покупатель подходит по всем параметрам, он может переоформить ипотеку на себя.

Основания установления обременения

Обременение с квартиры не снимается, и банк остается залогодержателем. Меняется только залогодатель, если перекредитование происходит в рамках одного финансового учреждения.

Основанием для залога является договор ипотеки, оформленный на нового заемщика. Если он состоит в браке, созаемщиком должен выступать его супруг. Исключением станет брачный договор с условием разделения кредитных обязательств (см. также: образец брачного договора о собственности на квартиру, купленную в ипотеку в Сбербанке).

Образец, содержание и существенные условия договора

Образец ипотечного договора:

Положения кредитного договора могут отличаться от тех, которые действовали для продавца квартиры. Банк может выдать ипотеку только по тем программам, которые сейчас актуальны. Именно поэтому перед оформлением сделки следует уточнить существенные условия кредита:

  • процентная ставка;
  • срок кредитования;
  • размер платежа;
  • условия досрочного погашения;
  • штрафные санкции за просрочку и пр.

Стоит ли приобретать жилье с обременением ипотекой?

Как правило, стоимость квартир с обременением ниже среднерыночной. Однако следует понимать, что такое приобретение является существенным риском для покупателя. Не стоит безоговорочно полагаться на порядочность продавца и банка.

Лучшим решением станет привлечение к сделке квалифицированного юриста. При грамотном оформлении купли-продажи риск оспаривания сделки и потери денег минимален.

продажа квартиры с обременением

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Cветлана,продавайте квартиру через агентство,возможно это не так будет отпугивать покупателя,к тому же Ваш агент сможет все понятно объяснить покупателю.Если реклама будет идти от частного лица,это может более насторожить. Вы можете обратиться на этом сайте к любому приглянувшемуся специалисту.Всего наилучшего,обращайтесь.

Светлана покупателей на такую квартиру можно привлечь только ценой. Существенный дисконт лучший способ убеждения в вашем случае.

Какой дисконт вы считаете существенным?

который устроит покупателя

В принципе так же как и обременение с ипотекой. Нужно объяснять сразу покупателю:
Составляется предварительный договор, вносится должна сумма залога, снимается обременение в Росреестре, и дальше по обычной схеме..

Прошу прощения, я подумала что Светлана специалист по недвижимости, поэтому объяснила очень кратко: » по обычной схеме..»

Спасибо за отклик. А все же какова «обычная схема»?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Залогодержатель пишет заявление о снятии обременения, и оно отдается на регистрацию вместе с договором купли-продажи.

собирается полный пакет документов: кадастровый паспорт на квартиру, справка ЕГРП( с Единого гос. реестра о зарегистрированных собственниках жилья), в ней же и будет написано: об отсутствии обременений, арестов и т.д.) ф. 7 и ф9, составление Договора Купли-продажи квартиры, оплата Гос. пошлин, сдача документов на регистрацию в Рос. реестр , если есть несовершеннолетние-то постановление о разрешении сделки с органов Опеки.

Можно и так как предлагает Александр Ткачев.

Светлана, добрый вечер.
Звоните либо пишите в личку, несколько раз покупал и продавал квартиры с обременением от физ лица. Вопрос лежит в плоскости переговоров, их сложность определяется суммой долга.
Удачи!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. Ничего сложного в Вашей ситуации нет. Главное, чтобы сумма долга не была выше рыночной стоимости квартиры. Стоимость квартиры разбиваете на две ячейки. В первую ячейку закладываете стоимость долга, во вторую оставшуюся разницу (если таковая есть). Втроем (продавец, покупатель и залогодержатель) идете в РОСРЕЕСТР, подаете соответствующий комплект документов, в том числе документы для снятия обременения и регистрируете снятие обременения, переход права и договор купли-продажи одновременно. Основная сложность Вашей ситуации состоит в организации сделки и подготовке необходимых документов. С этим Вам можете помочь квалифицированный риэлтор. Удачи.

Господи! Это же намного проще и надежнее, чем когда квартира заложена банку. Займодатель физическое лицо — мечта риэлтора! — он придет в избранную ячейку, в отличие от банка. Выбирать надо ячейку эксперт-сейфинг, там все необходимые условия прописываются в доп. соглашении к дог. аренды и разруливаются банком. Все более чем надежно. При умелом объяснении покупателям ситуации и схемы проведения расчетов никакого снижения цены не потребуется. Если все остальные документы по квартире нормальные, то и ни о чем не беспокойтесь. А способ расчетов схематично Вам описАл Даниил. Но Вы должны иметь ввиду, что все мои возгласы о простоте, относятся к ситуации, когда на сделке работает хорший специалист. Сами или влипните или очень продешевите. Можно выбрать специалиста на этом сайте. Анкета и телефон каждого на личной странице (кликните на ФИО или фото)

Думаю, вам надо обратиться к Ильичеву Сергею Александровичу.

Лариса, что Вы делаете! зачем произносите заклинания и вызываете духов! :-))))

А мне действительно интересно услышать как будет ИСА «успокаивать» покупателя. Ведь вопрос задан именно так ( а не в точности наоборот).

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В этом случае покупателю придется покупать с двумя обременениями!

Проводил сделки с обременением физических лиц. Звоните, объясню.

Добрый день.
При наличии заинтересованности у покупателя, обо всем можно договориться и найти законные компромисы.

Здравствуйте Светлана! Коллеги очень внятно и доступно вам всё объяснили. Добавлю ещё один неозвученный вариант . В ряде случаев, когда с документами полный порядок, серьезное агентство идет навстречу продавцу и снимает обременение за счет своих средств. Наверное не стоит говорить о том, что это все проходит в одной сделке и пошагово прописано и согласовано всеми участниками процесса. Прошу не путать со срочным выкупом когда стоимость квартиры обрушается на 30-40%, но вместе с тем агентство всё равно должно быть заинтересовано и комиссия несколько выше, чем при обычной сделке. Ну, а в остальном, Ирина Владимировна и Даниил, очень вразумительно и толково обрисовали ситуацию.
С уважением,
А.В.Е.

Светлана! Нет смысла повторять технологию ранее предложенную Д.Пятецким, т.к. в этой схеме, казалось бы, учтены интересы всех сторон. Но есть и небольшой подводный камень. Погашение регистрационной записи об ипотеке (залоге), т.е снятие обременения с квартиры Росреестр проводит в течение 5 дней, а переход права собственности от Продавца к Покупателю — 20 календарных дней. Теоретически возможна ситуация, когда первое действие будет произведено, а второе — еще нет, и в этот временной люфт может вклиниться Продавец, подав заявку в Росреестр с целью остановки регистрации. Либо — процесс затормозится сам, например, из-за технической ошибки, которая не редкость. В таком случае заложенные денежные средства оказываются заблокированными в ячейке на неизвестный срок. Ситуация небезвыходная, но неприятная.
С уважением

Светлана! По личной просьбе Ларисы Бельской привожу наиболее безопасный способ проведения сделки. Средства также вносятся двумя частями в две банковские ячейки. Но перед этим с согласия Залогодержателя регистрируется переход права собственности со сменой Залогодателя – им становится Покупатель. Затем, после получения Залогодержателем доступа к заемным средствам, осуществляется снятие обременения. С точки зрения Залогодержателя способ хлопотливый, но абсолютно безрисковый. Покупатель, однако, может опасаться, что ему не удастся снять обременение после перехода права собственности. Для его успокоения можно использовать компромиссный вариант, при котором заявление Залогодержателя на снятие обременения будет находиться в сейфовой ячейке. Доступ к заявлению Покупатель получит по факту регистрации перехода права собственности.
Теперь САМОЕ ГЛАВНОЕ. Если квартира в собственности менее 3 лет, а Продавец настаивает на заниженной стоимости в ДКП в размере 1 млн. руб., да еще сумма займа (долга) больше 1 млн. руб., то это очень сложная ситуация, и предложенные равнее схемы проведения сделок уже не подходят, НО, есть и из ткаой ситуации выход. С уважением

Это интересно:  Налоговый вычет при покупке квартиры супругами 2019 - имущественный, получение, возврат, обоими

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Продажа квартиры

Продажа квартиры с обременением

Содержание статьи:

Обременение

Обременениями в юридической и правоприменительной сфере признаются установленные государством статусы, мешающие или ограничивающие действия, связанные с владением и распоряжением имуществом. Данные ограничения несут неизменно негативный характер, поскольку не только осложняют процедуры продажи или обмена, но и снижают рыночную стоимость имущества.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

+7 (499) 553-09-05

+7 (812) 448-61-02

+7 (800) 550-38-47

Государственной регистрации права на жилье непосредственно препятствуют обременения, перечисленные в федеральном законе «О регистрации недвижимости» (ФЗ-122). Согласно статье 6, обременения подлежат обязательной регистрации в реестре как «Особые отметки» и могут быть внесены на основании мотивированных заявлений граждан, юридических лиц или решения суда.

Перечень видов ограничений (обременений):

  • Залог – зарегистрированный объект принадлежит гражданину, но по кредитному договору ограничен в продаже. Наиболее частой причиной становится ипотечный кредит;
  • Арест по решению суда накладывается в связи с обеспечительными мерами, взысканием имущества или пресечением возможных преступных действий. Арест может быть наложен, если ранее квартира была приобретена незаконно;
  • Рента устанавливает ряд обязательств получателя по отношению к плательщику, в частности невозможность распоряжаться объектом рентного договора без наличия согласия;
  • Аренда жилья, осуществляемая по договору, ограничивает собственника при продаже квартиры на срок действия договора, либо до момента его досрочного расторжения;
  • Сделки с имуществом, совладельцами которого являются недееспособные или несовершеннолетние граждане, осложняются привлечением специальных исполнительных органов и опекунов к рассмотрению условий продажи.

Договор купли-продажи квартиры с обременением должен содержать ссылку на таковое, а также документ, удостоверяющий устранение ограничений.

Особенности продажи квартиры с обременением ипотекой

Взятое кредитное обязательство, залогом по которому выступает жилье, наступает либо при заложенной собственной квартире либо при жилье, приобретаемом в ипотеку. При этом банк обязуется зарегистрировать обременение в Федеральном реестре, предъявив договор займа. С момента регистрации в отношении квартиры будет действовать режим ограниченной собственности, тем не менее не отрицающий, что квартира принадлежит заемщику, а не банку.

Оценивая жилье с подобным обременением, следует учитывать не только факторы сложности снятия ограничений, риска со стороны банка, но и стоимость кредита, неотделимую также от непогашенных процентов. Реальная стоимость квартиры при продаже квартиры с обременением по ипотеке, если кредит не был погашен, должна быть уменьшена на остаток долга перед банком.

Для реализации подобной продажи существуют два метода:

  1. Обращение в банк с просьбой перезаключить договор на нового владельца. При этом деньги за квартиру вносятся лишь в момент оформления права собственности и нового кредитного договора. Банку необходимо проверить заново финансовые возможности покупателя;
  2. Первоначальное погашение ипотеки за счет средств покупателя, освобождающее квартиру от обременения. При этом средства, внесенные за квартиру, снижают ее стоимость аналогично. Данный метод представляет наибольший риск для покупателя, поскольку деньги передаются раньше, чем оформляется право собственности.

В первом случае банк может оценить нового заемщика иначе и предложить другие условия по договору ипотеки.

Продажа квартиры находящейся под арестом

Факт ареста, наложенного судом, при любых обстоятельствах запрещает проводить сделки с данной недвижимостью. Суд, учитывая ряд факторов и их влияние на усугубление ситуации (развитие преступления, получение преступных доходов), может ограничить не только продажу, но и фактическое владение имуществом. Непосредственное уведомление Федерального реестра осуществляет служба судебных приставов, ведущая исполнительное производство.

Продажа квартиры, находящейся под арестом, возможна только в случае его снятия или соответствующего решения суда (также автоматически снимающего арест именно с предмета сделки). На практике подобные решения до устранения всех нарушений, повлекших наложение ареста, встречаются редко, поскольку порядок и причины ограничений строго прописаны в процессуальном законодательстве.

Помимо этого, существуют схемы, когда покупатель, используя собственные средства, гасит обязательства продавца перед третьими лицами по предварительному договору (если арест наложен из-за долгов). Стоит учитывать, что у суда нет прямой обязанности снимать ограничения в пользу продавца в момент изменения ситуации, а потому продажа такой квартиры является чрезвычайно рискованной.

Нюансы продажи квартиры обремененной договором ренты

Договор ренты обязывает плательщика вносить средства на содержание собственника квартиры. Суть договора заключается в передаче права собственности на квартиру в случае смерти получателя, наступившей по естественным причинам. Подобная формулировка позволяет говорить об ущемлении прав плательщика ренты в случае, если квартира будет продана. Рентные отношения установлены в рамках статьи 583 ГК РФ и рассматриваются в отдельных статьях 122-ФЗ (в частности, статье 12).

Для осуществления продажи необходимо получить согласие получателя и заверить его нотариально. Согласие должно содержать указание на причину отказа от прав на квартиру по ренте и формально соответствовать образцу заявления. В частности, может быть заключено дополнительное соглашение, устанавливающее размер отступных.

На основании согласия, а также заявления в Федеральный реестр, из сведений в нем удаляется отметка о наличии ренты и ее стоимости. Спустя 10 дней выдается свидетельство о снятии обременения, на основании которого возможно проводить любые сделки с квартирой.

Порядок продажи квартиры, сдаваемой в аренду

Обременение при аренде квартиры возникает только в случае, если договор заключен на длительный срок. В частности, собственник обязан произвести государственную регистрацию договора в Росреестре не позднее 30 дней с момента заключения. Стоит обратить внимание, что это обременение де-факто, а не де-юре – продавать квартиру, сдаваемую в аренду, законом прямо не запрещено. Похожая ситуация возникает, если в квартире прописан посторонний.

Другое дело, что согласно ГК РФ, обязательства арендодателя переходят покупателю в момент регистрации права собственности. Арендатор квартиры до истечения срока договора может проживать в данной квартире, если он своевременно исполняет взятые на себя обязательства, в частности вносит оплату за проживание. До момента окончания действия договора новый собственник не сможет сменить условия договора.

На практике аренда редко становится помехой при продаже: большинство договоров заключаются вне законной плоскости и не проходят регистрацию. Квартиросъемщикам проще найти новое жилье, нежели тратить свое время на споры со сторонами купли-продажи. В иных случаях применяется подход, связанный с несоблюдением формальностей: обращается внимание на детали договора, порчу имущества или несвоевременную выплату.

Продажа квартиры с несовершеннолетними и недееспособными

Несовершеннолетние, согласно Конституции и Гражданскому кодексу, являются одновременно недееспособными гражданами (частично дееспособными с 14 лет), то есть не могут самостоятельно осуществлять значимые юридические действия. Права несовершеннолетних собственников и жильцов защищены Семейным кодексом, а также законом «Об опеке», которые устанавливают взаимодействие с особым органом по контролю законности в сфере прав несовершеннолетних – органами опеки и попечительства. Граждане, которых суд признал недееспособными по медицинским показателям, имеют для данных целей опекуна, наделяемого правом распоряжаться имуществом иждивенца.

Продажа подобной квартиры осуществляется в зависимости от следующих факторов:

  • Лицо, статус которого выступает обременением, прописано в квартире – прописка снимается либо при обращении опекуна в паспортный стол, либо по суду, где необходимо доказать, что имеется другое место фактического проживания;
  • Лицо является собственником (или одним из собственников, в частности по материнскому капиталу) – необходимо подать заявление в органы опеки (обратиться к опекуну), предоставив доказательства того, что условия проживания лица после продажи квартиры не ухудшатся. В частности, если средства будут потрачены на покупку новой квартиры.

В редких случаях, органы опеки дают свое согласие даже при ухудшении жилищных условий:

  • Требуются средства на дорогостоящее лечение недееспособного (несовершеннолетнего);
  • Проживание в данной местности идет во вред данному лицу, либо там отсутствуют условия для образования и нормального развития.

Заключение

Обременения объективно накладывают серьезные ограничения на распоряжение недвижимостью, оставаясь при этом одной из самых распространенных причин судебных споров. Главный признак продажи квартиры с обременением – что это может означать безусловный риск, но лишь при несоблюдении законов, поскольку:

  1. Продажа квартиры с обременением возможна только после снятия (прекращения) всех ограничений;
  2. Обременение призвано защищать права третьих лиц, в том числе государство.

Статья написана по материалам сайтов: fintolk.ru, prinasledstve.ru, sempravorf.ru, www.cian.ru, estate-advisor.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector