+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки!

Что значит соблюдать безопасность при покупке или продаже квартиры?

Это значит, что участникам сделки нужно принимать меры, снижающие риск для каждого из них. Как это делается? Для этого существуют специальные правила купли-продажи квартир, которых придерживаются опытные риэлторы. Подробно и последовательно эти правила изложены в нашей Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ . Но некоторые аспекты безопасности сделки купли-продажи квартиры мы рассмотрим на этой странице.

Покупатель и Продавец квартиры в сделке купли-продажи находятся в неравнозначном положении с позиции риска, поэтому и меры безопасности для них будут совершенно разными. Рассмотрим их для каждого в отдельности.

Содержание

Безопасность при покупке квартиры

Аксиома рынка недвижимости в том, что Покупатель всегда рискует гораздо больше, чем Продавец. Объясняется это просто. Покупатель на самом деле покупает не столько сам объект (квартиру), сколько ПРАВО на него. А «право» – это такое понятие, которое зависит от многих факторов, не всегда очевидных, и не всегда однозначных. Продавец же в результате сделки получает всего лишь деньги, которые вполне осязаемы и контролируемы.

Именно поэтому Покупателю следует позаботиться о безопасности сделки с квартирой в большей мере, чем Продавцу. Как именно? Сейчас поясним.

Меры безопасности при покупке квартиры сильно различаются в зависимости от того, на каком рынке мы квартиру покупаем – на Откроется в новой вкладке.»>первичном или на Откроется в новой вкладке.»>вторичном.

На первичном рынке мы покупаем квартиру в строящемся доме. Правовая история такой квартиры отсутствует – ей еще никто никогда не владел, прав собственности на нее не оформлял, и прав пользования ею не имел. А потому все вопросы безопасности при покупке квартиры в новостройке сводятся к изучению и оценке Откроется в новой вкладке.»>компании-девелопера.

Если финансовое положение Девелопера/Застройщика стабильно, его бизнес успешно развивается, а его дома строятся – значит, риск покупки квартиры у него минимален. Откроется в новой вкладке.»>Как проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ (по ссылке) – в разделе для Покупателя квартиры на первичном рынке.

Совсем другое дело – когда мы собираемся покупать квартиру на вторичном рынке. Здесь наша безопасность будет зависеть уже от многих факторов.

На вторичном рынке мы покупаем квартиру, на которую уже имеются чьи-то права. Сложность в том, что субъектов (носителей) этих прав может быть несколько, и не всегда они указаны в основных правоподтверждающих документах – в Откроется в новой вкладке.»>Свидетельстве о собственности на квартиру или в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРП на квартиру. Например, в случае, когда квартира оформлена только на мужа, но по закону его жена тоже является собственником Откроется в новой вкладке.»>общего имущества супругов.

Дополнительную сложность в оценке безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке создают права пользования на жилое помещение. Такие права пользования подтверждаются регистрацией граждан по месту жительства, и с правами собственности они могут не иметь ничего общего. Например, в большой семье, проживающей в квартире, собственником является только один человек, а остальные в ней только прописаны. Тем не менее, для Покупателя будут иметь значение все эти люди.

Кроме того, права собственности Продавцов могут быть ограничены (обременены). И эти Откроется в новой вкладке.»>обременения прав на квартиру могут иметь разные последствия для Покупателя. В одном случае обременение может вообще запрещать Продавцу любые действия по отчуждению квартиры без специального согласия обременителя (как в случае с банком-кредитором, например). В другом случае обременение может просто перейти от бывшего владельца квартиры к ее новому владельцу (как в случае с Откроется в новой вкладке.»>завещательным отказом, например).

Покупателю квартиры здесь придется очень постараться, чтобы обеспечить себе безопасность сделки. Как ему быть в таком случае? Как минимум – изучить специальный раздел нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку выше) для Покупателей квартир на вторичном рынке жилья. Конечно, это требует времени и некоторых усилий, но эти знания существенно снизят риски и повысят безопасность покупки квартиры. А это – ключевой вопрос для каждого Покупателя.

Для Продавцов квартир вопросы безопасности решаются гораздо проще.

Безопасность при продаже квартиры

Какая задача стоит у Продавца при продаже своей квартиры? Правильно, получить за нее деньги. И всё! Все остальные вопросы, связанные с правами, регистрациями, обременениями и т.п. будут касаться Продавца только в плане получения различных справок и выписок. И то только по требованию регистратора или Покупателя. Проверка всех этих документов лежит на плечах Покупателя. Продавец здесь может отдыхать.

А что будет волновать Продавца в плане обеспечения безопасности в сделке продажи своей квартиры? Только условия получения денег по договору купли-продажи. Но Откроется в новой вкладке.»>способы передачи денег в сделках с квартирами давно отработаны, и вполне безопасны (см. по ссылке). Если их придерживаться, то риск сделки для Продавца будет близок к нулю.

Для Продавца квартиры в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ предусмотрен отдельный раздел, где последовательно описываются все его действия, в том числе и как получать деньги при продаже своей квартиры.

Итог: Каждый разумный человек, намереваясь купить или продать квартиру, должен уделить особое внимание такому фактору как безопасность сделки. Наш сайт Квартира-без-Агента.ру целиком посвящен правилам купли-продажи квартир, и грамотному и безопасному решению своих жилищных вопросов.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Федеральная
нотариальная
палата

Советы нотариуса

Ваш населённый пункт

Как купить квартиру правильно и безопасно?

Для большинства людей покупка собственной квартиры – одна из самых важных, долгожданных и крупных покупок в жизни. И чтобы ожидание не обернулось кошмаром, к вопросу приобретения квартиры надо подходить серьезно, вдумчиво и ответственно.

Сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, однако на сегодняшний день все больше и больше граждан предпочитают сделку, удостоверенную нотариусом, сделке в простой письменной форме. Причин тому множество, но одна из самых основных то, что нотариальное удостоверение сделки – это своего рода заслон от мошенников, кроме того, нотариус — единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет ответственность за свои действия, и в случае своей вины или оплошности компенсирует пострадавшей стороне ущерб.

Недаром все ипотечные договоры обычно удостоверяются нотариально. Банки просят покупателей делать это, защищая себя от неблагоприятных последствий сделки.

Ведь только нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, подробно разъясняя все аспекты сделки и составляя юридически грамотный документ, гарантирует пострадавшей стороне возмещение ущерба в случае мошенничества с документами. Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет полномочия сторон на совершение сделки. Кроме того, при наличии сомнений в подлинности документов, нотариус вправе их проверить путем направления официальных запросов. (перечень документов определен в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости. При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан также проверяется факт согласия их законных представителей, органов опеки и попечительства. Тем самым снимается риск последующего оспаривания сделки. Нотариус – объективная сторона, незаинтересованная в результатах сделки, что также немаловажно для ее чистоты и прозрачности.

Доверяя нотариусу вашу сделку с недвижимостью, вы избавляетесь от беготни, очередей и необходимости кропотливо заполнять и перепроверять гору документов. В нотариальной конторе для вас подготовят «проект сделки» — перечень всех действий, которые будут проведены в вашем случае, как, например: составление договора; фиксирование воли сторон по таким вопросам как согласование цены продажи, формы, порядка оплаты и возможности рассрочки платежей; оформление согласия супругов, собственников и т. д. Затем вас ждет составление и подписание договора, в котором будут учтены все условия сделки.

Во время подписания договора нотариус обязательно зачитывает его присутствующим заинтересованным лицам и подробно разъясняет все условия и правовые последствия сделки. Часто бывает так, что одна из сторон вносит коррективы в договор, потому что до этого этапа не ясно представляла себе последствия.

Когда договор подписан, нотариус подает документы для регистрации права собственности в Росреестр. Если вы сделаете это самостоятельно, то это займет куда больше времени, чем если документы поступят из нотариальной конторы – всего три дня в письменной форме и один день, если документы будут предоставлены в электронном виде. Собственнику останется лишь забрать из нотариальной конторы уже зарегистрированные документы в удобное для него время.

Если же договор был заключен в простой письменной форме, то помимо самостоятельного сбора необходимого пакета документов, всем участникам сделки необходимо явиться на подачу заявления на государственную регистрацию лично и одновременно, что, учитывая ритм современной жизни, как минимум, неудобно, а как максимум, невозможно.

Кроме того, с 1 января 2015 года значительно снижены тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

И даже расчеты по сделке теперь можно провести не с помощью банковской ячейки, а через депозит нотариуса, что не только гораздо удобнее, но и обезопасит вас и обойдется дешевле, чем аренда ячейки.

Самая цивилизованная форма рынка – это когда продавца или покупателя (в зависимости от задачи) ищет профессиональный риелтор. Он же согласует цены, время просмотра квартиры, и т.п. А вот правовую сторону сделки готовит и отвечает за нее – нотариус. Государственный регистратор на основании проверенных и подготовленных нотариусом документов регистрирует переход права собственности. Вот тогда можно быть уверенным в чистоте и законности сделки, а также в соблюдении интересов и покупателя и продавца недвижимости.

принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Лицу, внесшему в депозит деньги и ценные бумаги, нотариусом в подтверждение их внесения выдается справка, оформленная на личном бланке нотариуса, заверенная его подписью и печатью. О принятии в депозит денег и ценных бумаг нотариус заказным письмом направляет кредиторам или наследникам соответствующее извещение. Уведомление о вручении извещения хранится в документах конкретной депозитной операции. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством.

Что нужно знать при продаже квартиры: важные пункты при продаже, новые правила, необходимый пакет документов, налогообложение, безопасность сделки и советы юристов

Собственнику при продаже квартиры важно не только выбрать платежеспособного покупателя, чтобы он не подвел и выполнил свою часть обязательств, но и самому соблюсти все необходимые формальности. В последнее время все чаще владельцы жилой недвижимости обращаются за помощью в риелторские компании. Сотрудники таких фирм предоставляют полный перечень услуг по сопровождению сделок. Между тем обращение к посредникам не всегда безопасно и выгодно. Далее в статье представим информацию касательно того, что нужно знать при купле-продаже квартиры.

Алгоритм действий

Прежде всего нужно знать, что при продаже квартиры следует составить своего рода план. В него можно включить следующие пункты:

  1. Подготовка объекта.
  2. Оценка стоимости.
  3. Размещение объявления для привлечения максимального количества потенциальных покупателей.
  4. Показ объекта откликнувшимся лицам.
  5. Составление предварительного договора купли-продажи квартиры (в большинстве случаев с получением задатка).
  6. Подготовка полного пакета документов на объект.
  7. Составление текста основного договора.
  8. Подписание соглашения.
  9. Регистрация сделки и получение денег.

Подготовительный этап

При продаже квартиры надо знать, что для потенциального покупателя будет наиболее привлекательно. Идеальный вариант – объект в прекрасном техническом состоянии. Другими словами, в квартире сделан ремонт, проведены и нормально работают инженерно-технические системы. При продаже квартиры важно знать, что многие покупатели рассчитывают приобрести пустое помещение. Это означает, что собственнику следует позаботиться о вывозе мебели. Кроме того, необходимо проверить мощность освещения. Если проводить осмотр объекта в вечернее время при ярком свете ламп, помещения будут казаться просторнее.

Это интересно:  Правила проживания в коммунальной квартире: жилищный кодекс, пользование общим имуществом, гости, соседи

Между тем далеко не всегда выставляется на продажу идеальный вариант. Зачастую помещения требуют ремонта. Продавцу нужно знать, что квартиру на продажу можно выставить и в текущем состоянии. Дело в том, что зачастую наличие ремонта прибавляет к стоимости объекта не так много. Кроме того, после продажи квартиры (продавцу нужно знать, что это достаточно распространенная ситуация) новые хозяева все равно будут переделывать ее под себя.

Опытные риелторы рекомендуют просто подготовить объект к ремонту. В частности, собственник может освободить помещения от мебели, удалить старую отделку со стен, устранить трещины. Другими словами, необходимо по возможности облегчить покупателю предстоящий ремонт.

Важный момент

При продаже квартиры нужно знать, что люди чаще ориентируются не столько на наличие ремонта, сколько на удобство расположения объекта, его площадь, уровень развитости транспортной инфраструктуры. Следовательно, большим спросом будет пользоваться неотремонтированная квартира в двух шагах от станции метро, чем помещение с евроремонтом в 30 минутах езды от нее.

Подготовка документации

При продаже квартиры нужно знать, что потенциальных покупателей интересуют юридически чистые объекты. Что это значит? Это означает, что у собственника отсутствуют задолженности по коммунальным платежам, право собственности принадлежит только одному человеку, в квартире никто не прописан, нет обременений и ограничений.

Оценка стоимости

Почти все собственники недвижимости желают получить за свой объект как можно больше и как можно скорее. Как правило, предполагается, что субъекты продают квартиры для приобретения нового жилья. Между тем быстро найти покупателя, готового выложить за объект круглую сумму, удается крайне редко.

При продаже квартиры нужно знать, что цена разных объектов может изменяться по-разному. Если предполагается заключение альтернативной сделки, то необходимо взвесить все за и против. Дело в том, что во время поиска покупателя стоимость квартиры продавца может снижаться, а цена объекта, покупка которого предполагается на вырученные деньги, наоборот – повышаться.

Как правило, собственник плохо представляет сумму, в которую можно оценить его квартиру. Получить примерную оценку можно несколькими методами. К примеру, можно посмотреть объявления в интернете. При продаже квартиры нужно знать, что цены, указываемые на разных сайтах, досках объявлений и прочих площадках, – желаемые. Фактическая стоимость объекта будет намного ниже.

Второй вариант определения цены объекта – оценка специалиста. Сегодня в каждом городе работает несколько компаний, осуществляющих оценку недвижимости. Преимущество обращения к независимому оценщику в том, что он может дать рекомендации, выполнение которых позволит существенно повысить стоимость объекта.

Определяющие факторы

На стоимость вторичного жилья может повлиять несколько обстоятельств. Основными критериями будут являться техническое состояние дома и квартиры, местоположение объекта. В Москве, Санкт-Петербурге, некоторых других крупных городах на стоимость влияет удаленность от метро, транспортных развязок и пр. Немаловажное значение имеет развитость окружающей инфраструктуры, удаленность от центра города.

В последнее время в интернете предлагается оценить объект в режиме онлайн. На многих сайтах размещены специальные калькуляторы. Продавцу необходимо ввести требуемые данные и получить результат. Как правило, ему предлагается специальная форма. Основными параметрами при этом будут являться:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь (общая, жилая, кухонная).
  3. Этажность дома и этаж, на котором находится объект.
  4. Наличие лоджии/балкона.
  5. Материал отделки стен.
  6. Тип санузла.

Безусловно, результат нельзя считать абсолютно точным. Стоимость объекта будет показана с погрешностью 5-10 %. Надо знать, что продажа квартиры через риэлтора сопровождается и оценкой помещения независимым экспертом. Его услуги будут стоить определенной суммы денег. При этом величина погрешности оценки составит те же 5-10 %.

Субъективные критерии

Они тоже имеют значение при продаже квартиры. На что обратить внимание собственнику, чтобы неожиданно не лишиться потенциального покупателя? Существует ряд субъективных критериев, имеющих значение для приобретателя. Они далеко не всегда описаны в объявлении, но могут иметь принципиальное значение.

Речь, в частности, о таких параметрах, как:

  • Сторона, на которую выходят окна.
  • Вид из окна.
  • Экологическое состояние микрорайона.
  • Наличие и число лифтов в доме.
  • Высота потолка в квартире.
  • Статус дома.
  • Уровень тишины (спальный район или район с оживленным движением).

Это далеко не все возможные субъективные параметры, влияющие на стоимость объекта. Чтобы учесть максимум нюансов, необходимо иметь внушительный опыт работы на рынке недвижимости, а также аналитические способности.

Дополнительные факторы

Узнав примерную стоимость своего объекта, продавец должен оценить ситуацию на рынке. Необходимо проанализировать спрос и предложение. Потенциальный покупатель, вероятнее всего, будет торговаться. Соответственно, владелец объекта должен быть к этому готов. Целесообразно заранее определить для себя допустимую минимальную цену.

Работа с объявлением

Многие собственники, желающие продать свою жилплощадь, не знают, как правильно преподнести информацию о своем объекте. Что написать в объявлении, где лучше размещать сведения?

Как показывает практика, эффективнее всего работают объявления, размещенные в специализированных изданиях «Из рук в руки», «Недвижимость», а также на сайтах о недвижимости в интернете.

В последнем случае продавцу предлагается заполнить специальную форму. В ней содержатся подсказки, ориентируясь на которые, собственник сможет быстро внести всю нужную информацию. Целесообразно выбирать сайты, где есть возможность прикрепить к тексту объявления фотографию объекта. Как известно, визуальная информация лучше воспринимается. Конечно, желательно выставлять удачные фотографии, привлекательные для покупателей.

Объявление нужно составлять так, чтобы оно привлекало больше внимания. Для этого в тексте стоит указать какую-то выгодную особенность объекта. Например, это может быть краткое описание состояния подъезда или год постройки дома.

Специалисты не рекомендуют использовать негативно окрашенные фразы, например, «Без посредников!». Даже если вы не хотите общаться с агентами, не следует писать так категорично. Лучше указать, что объект продается непосредственно собственником. Если объявление размещается в газете, то целесообразно немного изменять содержание для каждого следующего выпуска. Так вы сможете привлечь внимание тех, кто проигнорировал прежнюю редакцию текста, и напомнить о себе тем, кто уже проанализировал его ранее.

Публикуя контактный телефон, каждый собственник должен быть готов принимать звонки не только от потенциальных покупателей, но и от агентов или посторонних («случайных») людей. Поэтому необходимо запастись терпением. В объявлении целесообразно указать временной промежуток, в пределах которого вы можете отвечать на звонки.

Специалисты рекомендуют перед размещением объявления о продаже ознакомиться с разделом о покупке недвижимости. Возможно, там найдется потенциальный покупатель квартиры.

Показ объекта

Фактором, определяющим принятие решения о приобретении квартиры, является впечатление потенциального покупателя при визуальном осмотре. Более того, выводы приобретателя могут повлиять и на стоимость объекта.

Всегда есть мелочи, которые незаметны на первый взгляд, но могут иметь значение для покупателя. Показывать квартиру следует в виде небольшой экскурсии. Продавцу нужно акцентировать внимание покупателя на преимуществах недвижимости. Это может быть свежий ремонт, удобное расположение помещений, просторная кухня, великолепный вид из окна, прекрасные соседи и пр.

Если покупателю нравится недвижимость, то он обычно сам предлагает перейти к согласованию технических моментов предстоящей сделки. В частности, оговаривается окончательная стоимость объекта. Стороны составляют предварительный договор купли-продажи квартиры. Обязательными пунктами в нем являются сумма задатка, окончательная стоимость объекта, его адрес, сроки заключения основного договора.

Обратите внимание! Квартира может располагаться далеко от места проживания продавца. В таком случае можно обратиться к знакомым или агентам по недвижимости с просьбой показать объект покупателям. При этом следует учитывать, что приобретатели часто настороженно относятся к продаже квартиры по доверенности. По возможности нужно присутствовать при согласовании обязательных пунктов договора купли-продажи квартиры.

Подготовка документов

Сделка может сорваться в самый неожиданный момент из-за отсутствия какой-либо важной бумаги или истечения ее действия. Во избежание таких ситуаций необходимо подготовить пакет документов заранее. Что в него входит?

В первую очередь необходим правоустанавливающий документ. Им является св-во о госрегистрации права (его выдавали лицам, купившим недвижимость после 1998 г.) или св-во о собственности. Кроме того, владельцу квартиры в зависимости от способа приобретения прав на объект могут понадобиться:

  • Св-во о праве на наследство. Вне зависимости от способа наследования (по завещанию или по закону), факт передачи прав на недвижимость умершего оформляется свидетельством установленного образца.
  • Договор мены, дарения, купли-продажи и пр.
  • Справка о погашении пая.

Дополнительные бумаги

Для совершения сделки собственнику необходимо приложить к правоустанавливающим документам:

  1. Кадастровый паспорт, план квартиры. Эти документы оформляются в БТИ. Если производится нотариальное удостоверение сделки или продажу осуществляют по ипотеке, дополнительно нужна будет справка о стоимости объекта по оценке БТИ. Этот документ действителен 1 мес.
  2. Выписку из домовой книги.
  3. Копию лицевого счета. Получить ее можно в ТСЖ, ДЭЗ, РЭУ или иной аналогичной организации.
  4. Разрешение от органа опеки. Оно необходимо, если в качестве собственника выступает несовершеннолетний.

Оформление сделки

Оно осуществляется по определенным правилам. Купля-продажа квартиры предполагает получение достаточно крупной суммы, поэтому обеим сторонам нужно предпринять меры, чтобы обезопасить себя. Собственно, для этого и составляется сначала предварительное, а затем и основное соглашение.

По новым правилам, продажа квартиры может осуществляться без участия нотариуса. Нотариальное заверение договора производится исключительно по желанию сторон. При этом следует учесть, что, согласно правилам, при купле-продаже квартиры собственником, состоящим в браке, необходимо согласие супруга/супруги. Оно должно быть заверено нотариусом.

В соответствии с правилами, продажа квартиры должна быть зарегистрирована в Росреестре. Для этого собственник предоставляет весь пакет документов, к которому прилагает договор.

Текст соглашения, как правило, имеет больше значения для покупателя. Продавцу, в свою очередь, важен процесс передачи денег.

Важные пункты в договоре купли-продажи квартиры

Существует ряд условий, которые признаются законом существенными. Это означает, что при отсутствии таких пунктов договор купли-продажи квартиры будет считаться незаключенным.

В первую очередь, речь идет о местонахождении объекта и его описании. Предметом сделки должна являться конкретная недвижимость, обладающая признаками, по которым ее можно идентифицировать. Согласно правилам, при продаже квартиры в соглашении указывается точный адрес расположения объекта. Это важно и для сотрудников Росреестра. По этим данным они будут искать объект в своей базе. Описание объекта целесообразнее осуществлять по пунктам.

При продаже квартиры следует включить в договор указание на то, что покупатель осведомлен о состоянии объекта и приобретает его таким, какой он есть.

Еще одно существенное условие – цена недвижимости. Стороны обсуждают сумму и указывают ее в соглашении. При этом в предварительном договоре может предусматриваться условие о задатке. Он необходим для своего рода закрепления намерений участников сделки.

При продаже квартиры через риэлтора надо знать, что агент берет комиссию за свои услуги. Она может включаться в стоимость объекта или прибавляться к ней. Более выигрышным считается первый вариант.

Согласно правилам, при оформлении продажи квартиры стороны определяют место и способ оплаты. Передача денег может осуществляться по-разному. Многие предпочитают получить всю сумму наличными. Довольно распространено использование ячейки в банке. Кроме того, есть вариант онлайн перечисления со счета на счет.

Если стороны решат использовать банковскую ячейку, то им нужно будет заключить с финансовой организацией соответствующий договор. Согласно ему, оба участника сделки получат доступ к ячейке «с условием». Продавцу, в частности, нужно будет иметь ключ и договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре. Что касается покупателя, то его условием будет истечение установленного гарантированного срока доступа продавца. Он составляет обычно 2 недели.

Чистота сделки

Приведенная в договоре сумма далеко не всегда соответствует фактически уплаченной. Обусловлено это желанием продавца снизить налог на доход (НДФЛ). Надо отметить, что такие действия признаются незаконными и влекут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Продавец в таких случаях рискует не получить всю сумму, оговоренную устно. Покупатель может сослаться на договор, в котором будет указан размер выплаты, и сказать, что больше он ничего не должен. Собственно, в таком случае он будет прав. Если же о такой махинации станет известно налоговым органам, то продавцу будут вменены санкции.

Что касается покупателя, то ему далеко не всегда выгоден такой договор. Дело в том, что он рискует не получить гарантированный законом налоговый вычет (если сумма сделки будет меньше 2 млн руб.). Кроме того, если сделка будет признана недействительной, вернуть уже выплаченные средства он не сможет, т. к. знал о нарушении.

Особенности налогообложения

Согласно НК, доходы физлиц-резидентов РФ подлежат обложению по ставке 13 %, а нерезидентов – 30 %. Первыми считаются лица, находящиеся в стране не меньше 183 календарных дней на протяжении 12 месяцев, идущих подряд.

Резиденты освобождаются от декларирования и уплаты налога с продажи недвижимости, если она находится в собственности не менее 5 лет — для объектов, приобретенных после 2016 г. и 3 лет – для недвижимости, купленной до 2016 г.

В НК закреплено право на налоговый вычет – уменьшение облагаемой базы. Существует несколько способов осуществления вычета. Если, к примеру, квартира находится в собственности меньше 3 или 5 лет (в зависимости от года приобретения), гражданин может выбрать один из альтернативных вариантов: вычет будет предоставлен в размере 1 млн руб. или в сумме расходов на покупку объекта. В последнем случае покупателю необходимо документально подтвердить свои затраты.

Вычет будет предоставлен единожды на сумму приобретаемого объекта, но не более чем на 2 млн руб. Плюс к этому облагаемая база уменьшается на величину выплат % по целевому кредиту (на покупку жилья). Следует учесть, что при невозможности полного погашения этого совокупного вычета в данном периоде погашение будет осуществляться постепенно в последующие периоды. Заявить об уменьшении облагаемой базы субъект вправе в любое время.

Это интересно:  Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2019

Если покупателей либо продавцов несколько, вычет применяют пропорционально долям либо по договоренности участников сделки, если собственность совместная.

Рекомендации специалистов

Перед тем как выставлять свой объект на продажу, собственнику необходимо проделать определенную подготовительную работу. В первую очередь следует ознакомиться с нормативными актами, регламентирующими сделки с недвижимостью. К ним относят ГК и НК, Федеральный закон № 218-ФЗ.

Кроме этого, нужно подготовить все необходимые документы. Техпаспорт, кадастровый паспорт и другие бумаги, действующие от года и более, следует обновить перед размещением объявления о продаже. Остальные документы необходимо получить после заключения предварительного договора.

Очень часто на рынке недвижимости случаются периоды застоя, т. е. когда собственник не может продать свою квартиру очень долго. Связано это может быть со слишком высокой стоимостью, плохой рекламой и пр. Установить и устранить причины помогут специалисты – агенты по недвижимости. Выбор конкретного посредника следует осуществлять с учетом рекомендаций знакомых, отзывов других клиентов, рейтинга.

Заключение

Многие люди уже сталкивались с необходимостью продать свою квартиру. Сегодня эта сделка не считается такой сложной и рискованной, как раньше. В настоящее время любой собственник может обратиться за помощью в агентство недвижимости. Большинство продавцов предпочитает оставлять информацию сразу в нескольких фирмах, полагая, что это существенно повысит их шансы на продажу их недвижимости. Надо отметить, что некоторые агентства работают с клиентами сразу в нескольких регионах. У них достаточно объемная база, в которой можно найти подходящий вариант практически для любого человека, независимо от того, хочет он купить или продать недвижимость.

Многие агентства недвижимости предлагают широкий спектр услуг: от юридической консультации до получения необходимых документов регистрации сделки. Разумеется, обращение в специализированную фирму предполагает дополнительные расходы. Как правило, вознаграждение агента по недвижимости составляет 3-5 % от суммы продажи. Зачастую собственники обращаются к риелторам за какой-то определенной услугой. К примеру, часто продавцам оказывается помощь в составлении предварительного договора. Стоимость единичной услуги, разумеется, намного меньше, чем полного сопровождения сделки.

Вместе с тем многие собственники, вообще не желая терять деньги, предпочитают заниматься продажей своей недвижимости самостоятельно. Они сами составляют и подают объявление, ищут покупателей, показывают квартиру и пр. Сложно сказать, что выгоднее. Каждый сам выбирает способ продажи. Важно, чтобы сделка соответствовала законодательству, чтобы при ее заключении были соблюдены все правила, а договор – зарегистрирован в установленном порядке.

Как купить квартиру и не потерять ее

Покупка жилья рискованна главным образом не из-за того, что его продают мошенники, а из-за юридической необразованности покупателей, из-за чего и получается ситуация: после вполне законного совершения сделки вдруг появляются третьи лица, заявляющие также свои вполне законные права на жилье. Суд аннулирует договор о покупке-продаже, и новый владелец остается в буквальном смысле у «разбитого корыта»: нет ни жилья, ни денег. Какой должна быть правильная сделка на покупку квартиры, чтобы вскоре ее не потерять? Для безопасности сделки необходимо проверить всю документацию, собственников и юридическую историю квартиры.

Сделка на покупку квартиры: правила оформления

Лучше всего поручить оформление сделки опытному грамотному риэлтору, который:

  • проверит и подготовит все необходимые документы;
  • проведет экспертизу жилья для оценки его рыночной стоимости;
  • обеспечит юридическую безопасность сделки.

Юридическая безопасность сделки на покупку квартиры

Если собрать самые нужные документы можно с подсказками МБТИ и нотариуса, то проверка правовой чистоты квартиры требует глубоких знаний и жилищного, и гражданского кодексов.

Проверить нужно всю текущую документацию на недвижимость, а также всю ее предыдущую историю. Для того, чтобы учесть все правовые аспекты предстоящей продажи, нужны профессиональные юридические знания Главные пункты, требующие проверки:

  • Продавец — и впрямь собственник квартиры и дееспособен (обладает юридическим правом и сознает свои действия).
  • Жилье не заложено под залог кредита, не подарено, не завещано.
  • Если квартира взята в ипотеку, то все долги по ней уже выплачены.
  • Жилье не было объектом судебных разбирательств о правах на него.
  • Имеется согласие на продажу ото всех совершеннолетних членов семьи.
  • Нет собственников на жилье несовершеннолетнего возраста.
  • Настоящий собственник квартиры не проходит по уголовно-процессуальным делам и не объявлен в розыск
  • Недвижимая собственность не поделена в результате развода супругов или добровольного раздела имущества…

Рассмотрим некоторые пункты более детально.

Проверка собственников жилья

Проверить собственников не так трудно:

  1. Обратитесь в ЕГРП — единый государственный реестр прав на недвижимость для заказа выписки с информацией:
    • на кого зарегистрирована квартира;
    • на каком юридическом основании владелец является собственником.
  2. Возьмите выписки:
    • из паспортного стола и МБТИ;
    • домовой книги (архивные записи обо всех жильцах, некогда прописанных в квартире).
  3. Проверьте дееспособность собственников.
Дееспособность собственника

Основания для недееспособности:

  • алкогольная и наркотическая зависимость;
  • болезнь Альцгеймера и другие заболевания, связанные с потерей памяти;
  • психические заболевания. Недееспособность собственника — основание для расторжения сделки

В реестре могут быть данные о дееспособности собственника на момент приобретения им жилья, которые предоставляются будущему покупателю по доверенности собственника квартиры.

Как быть, если владелец стал недееспособен уже позже:

  • Необходимо пройти освидетельствование у психиатра либо взять справку с психоневрологического диспансера (ПНД).
  • Также нужна справка из наркологического диспансера (НД).

И посещение врачей, и выдача справок осуществляются при добровольном согласии и участии владельца жилья: если вы заподозрили участника сделки в недееспособности, насильно заставить пройти освидетельствование или взять справку вы не можете.

Это может создать трудности, и на этом могут играть нечистые на руку злоумышленники: недееспособность продавца — распространенная ловушка, на которую часто ловятся доверчивые покупатели.

Если продавец категорически отказывается брать справки, лучше тогда отказаться от сделки вообще, так как родственники больного могут подать в суд, и он, доказав недееспособность бывшего владельца, расторгнет договор.

К сожалению, риэлторы не проверяют своих клиентов на дееспособность. Некую защиту дает оформление сделки у нотариуса, который ставя свою печать и подпись, подтверждает дееспособность обеих сторон.

Конфликтные ситуации между собственниками

Если жилье является долевой собственностью, например, поделено между взрослыми членами семьи, то при конфликте между ними, когда хотя бы один собственник против продажи, сделка будет признана недействительной.

Другой случай: супруги развелись и поделили жилье. Муж уехал из страны, а жена продала жилище без его ведома. Возвратившись, супруг подал в суд — и сделка была аннулирована.

Несовершеннолетние собственники

Закон на стороне сирот, но как часто мошенники эти права ущемляют и продают по праву принадлежащие детям квартиры.

Если ребенок является прямым собственником жилья, то разрешение на продажу квартиры выдается органами опеки и попечительства.

Самостоятельная продажа жилья его дальними родственниками или «опекунами» незаконна.

Наследование и дарение

Очень часто продаются унаследованные и подаренные квартиры. Здесь также нужно быть начеку:

При унаследовании необходимо:

  • проверить подлинность завещания;
  • удостовериться, прошло ли полгода с момента смерти бывшего владельца.
  • Если владелец квартиры является собственником по акту дарения, прикрывавшего на самом деле продажу собственности, то такая сделка является юридически сомнительной: предыдущий собственник может оспорить в суде договор «лжедарения».

Квартиры с судебной историей

К таким относятся:

  • Все квартиры, на которые право собственности устанавливалось через суд
  • Конфискованное в прошлом жилье: за кредитный долг, в результате уголовных дел и т. д.

Всегда есть риск пересмотра старых дел.

Если бывший пострадавший собственник подаст в суд встречный иск, и повторное разбирательство закончится в его пользу, то сделка на покупку квартиры также будет расторгнута.

Проверка жилищного объекта

Перед покупкой необходимо изучение технической документации квартиры с планировкой, также желательно знать год постройки и состояние дома В такую техническую проверку входят:

  • Вся техническая документация на квартиру, которую можно заказать в кадастровых органах:
    • чертежи планировки жилья с общим и полезным метражом, количеством комнат, со всеми изменениями (перепланировками);
    • кадастровая стоимость.
  • Не лишним будет также узнать:
    • в каком году построено здание;
    • был ли (или будет) капитальный ремонт;
    • не идет ли дом под снос;
    • план коммуникаций и их состояние.
  • Проверка финансовой стороны:
    • нужно проверить, не заложена ли квартира в банке;
    • нет ли долгов по квартплате и т. д.
    • другие документы, которые могут требовать различные банки.

Заключение сделки

После того, как все проверено, и вы убедились в чистоте и квартиры, и ее собственников, происходит составление договора о покупке.

Составление договора о покупке-продаже

Договор о покупке-продаже должен быть корректен и содержать все необходимые данные о продающейся квартире и ее собственниках. Корректный договор содержит краткие необходимые сведения:

  1. Адрес, по которому расположена недвижимость.
  2. Название недвижимости.
  3. Фактическая площадь и назначение.
  4. Стоимость (за кв. м. или полная), выраженная в рублях или валюте
  5. Сведения о собственниках и их выписке из продаваемой квартиры.

При совершении сделки предъявляются документы:

  • Паспорта
  • Свидетельства о браке (при приобретении жилья в долях)
  • Согласие одного супруга на единоличную собственность другого, заверенное нотариусом (если жилье оформляется только на одного)
  • Если покупка осуществляется в кредит (ипотека, материнский капитал, субсидия, жилищный сертификат), то прибавляются еще документы:
    • кредитный банковский договор;
    • закладная;
    • справки из ПНД и НД;

Способы расчета между участниками сделки

Есть различные варианты расчета между покупателем и продавцом.

Если расчет ведется наличными, обезопасьте себя:

  • Не рассчитывайтесь раньше составления договора.
  • Берите расписку о получении денег.
  • Не указывайте в договоре сумму меньше расчетной. При расчете наличными не давайте денег раньше заключения договора

Варианты наличного расчета:

  • Расчет в офисе нотариуса после оформления сделки:
    • вариант относительно безопасный, так как не защищает участников сделки вне офиса.
  • Аренда и покупателем, и продавцом двух ячеек в банке с предварительно оговоренными условиями доступа к ним:
    • сама сделка заключается в специальном помещении банка;
    • этот способ расчета наличными самый безопасный, так как деньги остаются в банке, и стороны ничем не рискуют.
  • Перевод денег с одного депозита на другой.
  • Если жилье берется в ипотеку, то сделка на покупку квартиры осуществляется в банке, непосредственно выдающем кредит:
    • деньги сразу переводят на счет продавца.

Регистрация перехода прав собственности

Сразу же после заключения сделки документы на квартиру относятся в главный регистрирующий кадастровый орган (Росреестр), где пишется заявление на регистрацию совершенной покупки-продажи в присутствии работника федеральной службы. Новый владелец получает расписку с перечнем сданной документации и указанием даты получения свидетельства о праве собственности на купленную квартиру.

Сколько стоит оформление покупки

При самостоятельном оформлении всей сделки набегают следующие затраты: В стоимость оформления сделки, кроме затрат на риэлтора, входят государственная пошлина, услуги нотариуса и регистрация прав собственности.

  • Стоимость технической документации и определение кадастровой стоимости.
  • Стоимость выписок из Росреестра, паспортного стола, МБТИ, архивов и т. д
  • Государственная пошлина за регистрацию (часто по договору делится между участниками сделки).
  • Услуги нотариуса.
  • Регистрация перехода права собственности.

Если сделка на покупку квартиры проводится при помощи риэлтора, то он берет на себя все затраты на подготовку документации и выписки из необходимых служб и органов, а в стоимость оформления покупки добавляется пункт «услуги риэлтора».

Видео: Заключение договоров на покупку-продажу жилья

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке: нюансы и подводные камни при оформлении сделки?

Условия гражданской сделки допускают приобретение квартиры, как в новостройке, так и на вторичном рынке. Каждый вид сделки имеет свои плюсы и минусы, а также – определённую степень риска для покупателя. В статье речь пойдёт о факторах, которые могут увеличить или снизить степень риска. При соблюдении соответствующего алгоритма и проявлении внимания к указанным нюансам, покупатель может не задавать вопрос о том, как обезопасить себя при процедуре приобретения квартиры.

Юридические риски

К этой категории относятся обстоятельства, которые могут нарушить регламент, определяющий законность сделки. Правовым последствием таких нарушений становится аннулирование договора, согласно положению ч. 1 статьи 558 ГК РФ, с односторонней или двусторонней реституцией.

То есть – неверно оформленный пакет документации, ставший причиной прекращения регистрационной процедуры, может оставить приобретателя без права на жильё, за которое были уплачены деньги. К ошибкам в оформлении документации могут привести титулы проблемных квартир, когда оформленная документация не раскрывает всей юридической картины.

В итоге «белые пятна» зачастую появляются уже после регистрации сделки и допускают процедуры оспаривания правомерности её проведения. Базовой основой оспаривания в этом случае становятся новые сведения, не выявленные до начала заключения купчей, и нарушившие права третьих лиц.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке жилья:

Прописанные квартиранты

Иногда продаваемое жильё имеет более чем десятилетнюю историю. За этот период в квартире могли появиться жильцы, в том числе – до момента вселения на жилплощадь настоящих собственников, выступающих в роли продавцов, которые по тем или иным причинам не выписались. В некоторых случаях выписать таковых, даже в судебном порядке, окажется невозможно.

Ведь в их числе могут оказаться родственники одного из собственников, отбывающие наказание в местах лишения свободы, имеющие право на проживание и даже – приватизацию доли жилья. Или отсутствующий член семьи одного из бывших собственников вернётся из-за границы, где благополучно проживает длительное время, и заявит о нарушении его имущественных прав.

Для того, чтобы быть уверенным в чистоте титула, нужно запросить для проверки расширенную архивную выписку, выданную управляющей компанией. При этом следует настоять на том, что несовершеннолетние дети, вместе с их матерями, были выписаны до начала сделки. В противном случае ситуация будет полностью зависеть от добросовестных намерений матери ребёнка, которую недопустимо снять с регистрационного учёта без её согласия до достижения ребёнком 18 лет.

Это интересно:  Расписка за аванс при покупке квартиры

Исключение составляют случаи наличия собственного жилья у родителей прописанного на чужой жилплощади ребёнка. Но судебные разбирательства по такому иску потребуют достаточных финансовых и моральных затрат.

Несовершеннолетний собственник

В этом случае собственник не может самостоятельно заниматься своими имущественными делами. Если он достиг 14 лет, то он вправе ставить свою подпись в договоре купчей и заявлении на регистрацию сделки, но рядом должна стоять личная подпись его законного представителя. Таковым может являться:

  • мать или отец;
  • усыновитель;
  • опекун;
  • представитель учреждения, где собственник пребывает на текущий момент.

Кроме этого представитель собственника обязан оформить разрешение в органах опеки и попечительства. На основании поданного представителем заявления орган опеки выдаёт разрешение, которое прилагается к пакету документации для регистрации договора. После регистрации родители или опекуны обязаны представить отчёт о соблюдении интересов ребёнка в результате продажи жилья.

Если эти права будут нарушены тем, что взамен проданного жилья не будет приобретено равноценное, оформленное на имя ребёнка или деньги не будут положены на его лицевой счёт, будет возбужден судебный процесс.

Недееспособный собственник

Лица этой категории не вправе проводить имущественные операции. Если после совершения сделки третьи лица из числа родственников или иных заинтересованных лиц смогут доказать, что в момент сделки собственник был психически неправоспособен, сделка подлежит аннулированию. Неправоспособность может выражаться:

  • в алкогольном опьянении;
  • наркотическом или токсическом трансе;
  • старческом слабоумии;
  • иных видах психической нестабильности.

Если контрагентом договора является заведомо недееспособное лицо, не дающее отчёта в том, что совершает гражданско-правовой акт, сделка может аннулироваться. Иногда покупатель не может определить нарушение адекватности у партнёра по сделке. В любом случае допустимо запросить справку из психиатрического диспансера о том, что гражданин не состоит на учёте. То же касается справки из наркологического диспансера.

За правоспособность покупателя несёт дополнительную ответственность нотариус, удостоверяющий его правоспособное состояние. Поэтому договор можно нотариально удостоверить.

Совместно нажитое имущество

Согласно закону, совместно нажитое в браке имущество является собственностью обоих супругов, независимо от того, на кого оно оформлено (ст.35 СК РФ). Соответственно, требуется проверить сведения о заключении брака и приобретении (приватизации) квартиры. Риски отсутствуют:

  • если квартира приобретена до официальной регистрации брака;
  • если брак между собственником и проживающим совместно лицом не зарегистрирован.

При наличии совместной собственности супруг собственника обязан представить нотариально удостоверенное разрешение на заключение сделки. Доверенность не требуется, если недвижимость:

  • получена в дар;
  • передавалась по наследству.

В этом случае владелец жилья предоставляет соответствующее свидетельство или дарственную.

Особенно, если причиной стали несовершеннолетние дети.

В течение трёх лет (ст. 196 ГК РФ) бывший супруг вправе оспорить сделку, если имущество являлось совместным, а его права были нарушены.

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
  2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Наследуемое жильё

Если в свидетельстве о наследовании, которое выступило правоустанавливающим документом, вписано несколько наследников, обязательно должно прилагаться:

  • нотариально удостоверенный отказ от доли квартиры;
  • соглашение о разделе, где квартира переходит во владение продавцу;
  • документация, констатирующая выплату компенсации другим наследникам.

Кроме этого следует убедиться, что между наследниками не продолжаются судебные разбирательства, которые могут аннулировать его единоличное право распоряжаться объектом, а правовым последствием явится оспоримость или ничтожность купчей.

Если квартира является частью наследственной массы, полученной несколькими родственниками солидарно, обязательно требуется:

  1. Оформление объекта в долевую собственность с распределением частей долевого права.
  2. Наличие нотариально удостоверенных доверенностей и согласий от совладельцев.

Наличие обременений

Если квартира в залоге – оформление и регистрация договора недопустимо. Этот факт проверяется кадастровой справкой об отсутствии обременений. Однако потребительский кредит под залог квартиры недобросовестный покупатель мог оформить после получения кадастровой справки.

Поэтому перед сделкой целесообразно потребовать новую справку, гарантирующую отсутствие залога. Если продаётся ипотечная квартира, то таким же образом следует удостовериться в том, что она не подверглась аресту за долги.

Особенности проверки технического состояния объекта и документации

Перед сделкой внимательно обследуется не только помещение квартиры, но также: чердачное помещение и крыша для верхних этажей. Для квартир первого этажа целесообразно обследование подвала. Нарушения этих элементов здания могут привести покупателя к сильному дискомфорту, вызванному протеканием крыши или паром и запахом сырости, поступающими из подвала.

Для этого имеет смысл обратиться в управляющую компанию и выяснить:

  • когда ремонтировался дом;
  • какие элементы здания ремонтировались;
  • сроки планировки капитального ремонта.

Эти сведения нужно получить до начала оформления договора.

Оформление технических нарушений актом

Обнаруженные нарушения следует оформить актом, в котором таковые подробно описываются и допускают обоснованных требований по снижению стоимости квартиры, соразмерно утраченным ею функциям.

Особенно часто продаётся жильё по заниженной стоимости после затопления или пожара, о чём также требуется сформулировать соответствующие сведения в акте приёмке.

Такой акт составляется после передачи продавцу денег и подачи заключённого договора в Росреестр. Если будут выявлены скрытые продавцом недостатки, существенно снижающие ценность жилья, допустимо приостановить регистрационные действия подачей заявления в Росреестр и подать заявление в суд о расторжении сделки.

Купля жилого помещения

При покупке стандартных квартир подводных камней возникнуть не может. Исключение составляют случаи, когда оно ранее приобретало статус нежилого. Если помещение имеет нестандартный вид, выделяясь в цокольном этаже, или прилегает к чердаку, допускаются сомнения в его принадлежности к объектам Жилого фонда.

В правоустанавливающей документации, в этом случае, потребуется найти сведения о предназначении помещения. Если оно изначально оформлялось как нежилое, то обязательно наличие последующей документации, удостоверяющей его перевод в жилой фонд. Такие сведения должны отражаться:

  • в кадастровом паспорте;
  • в свидетельстве о собственности.

Кроме этого нужно обязательно получить техническую документацию из БТИ, сопоставив технический план реальному положению дел.

Незаконная перепланировка

Несмотря на то, что документация из БТИ в виде поэтажного плана для оформления купли продажи не обязательна, покупателю следует её проверить. Особенно важны такие виды ремонта, которые могут не оформляться надлежащим образом заведомо, но впоследствии оказаться незаконными и не соответствующими техническим стандартам и установленным ГОСТам.

Незаконная перепланировка, даже если найдено уникальное дизайнерское решение, всегда негативно сказывается на правопреемнике собственника. Причины следующие:

  1. Если после оформления покупки разрешение на перепланировку будет получено, новый собственник выложит крупную сумму денег на оформление документации.
  2. Если он оставит помещение без переоформления, дальнейшие сделки с такой недвижимостью будут запрещены.
  3. По жалобе соседей его могут оштрафовать за не узаконенные изменения и затребовать переоформить документацию.
  4. Нет гарантий того, что проведённые изменения соответствуют установленным нормативам. При обнаружении несоответствий собственнику будет вменена административная ответственность.
  5. Собственника могут заставить аннулировать внесённые изменения за свой счёт и привести помещение в состояние, которое было до перепланировки.

Как вести себя при оформлении сделки?

Кроме того, что правоспособность объекта и документации требуется проверять крайне тщательно, нужно знать ещё ряд нюансов, допускающих сведение риска к минимуму.

Сделки по доверенности

Следует опасаться услуг посредников, если им переданы абсолютные полномочия, которые даёт генеральная доверенность. Можно допустить, что такой документ попал в руки недобросовестных граждан или заведомых мошенников обманным путём. Соответственно в таком случае можно оказаться под подозрением в соучастии в преступлении.

Если предъявлена генеральная доверенность, то необходимо:

  1. Настоять на присутствии при оформлении купчей собственника, или встретиться с ним до оформления сделки.
  2. Выяснить причину, по которой продажа оформляется по представительству.

Опасения могут отпасть, если в интересах продавца действует его близкий родственник, или собственник лично подтвердил правоспособность действий поверенного. В иных случаях допускается подозрение на преступный умысел, и от такой сделки целесообразно отказаться.

Предъявление удостоверенных копий правоустанавливающих документов

Если вместо оригинала правоустанавливающего документа предъявлена нотариально удостоверенная копия, нужно быть внимательными. Иногда мошенники до проведения сделки оформляют копию правоустанавливающего документа, после чего благополучно сбывают квартиру. На основании удостоверенной копии заключается договор предварительной сделки купли продажи (ПДКП), с представлением аргументов о временном отсутствии подлинника.

При этом может предъявляться свидетельство о собственности, а настоящая сделка проводиться по полученному дубликату. Естественно, в регистрационной палате такое нарушение будет раскрыто, поэтому такие «продавцы» довольствуются заключением ПДКП, с получением задатка или аванса. После получения соразмерной денежной суммы, они исчезают из пределов досягаемости для покупателя.

Меры предосторожности

Не стоит втягиваться в чужую игру, увлекаясь привлекательным предложением о покупке недвижимости по символической стоимости. Нельзя пренебрегать проверкой документации на квартиру, плачевную роль может сыграть любая мелочь. Проверять нужно абсолютно всё. Отказаться от оформления договора следует:

  1. Если отсутствует полный пакет документации или представлены копии правоустанавливающих документов.
  2. Если собственники квартиры менялись один за другим.
  3. Когда вместе с квартирой передаются не выписанные жильцы, или если накануне подписания договора не выписаны несовершеннолетние дети.
  4. Если не переоформлены несанкционированные виды перепланировки.
  5. При представлении генеральной доверенности без адекватных пояснений о причине абсолютного доверия посреднику.

В остальных смутных ситуациях меры безопасности могут ограничиться:

  • обращением за сопровождением сделки к компетентному юристу;
  • обращением в риэлтерскую компанию;
  • дополнительным нотариальным удостоверением договора;
  • страхованием сделки.

Перечисленные формы подстраховки в той или иной степени снизят риск за счёт дополнительной проверки правоспособности сделки, а её страхование полностью гарантирует возвращение уплаченной по договору суммы при наступлении страхового случая.

Мошеннические схемы

Вторичный рынок недвижимости – привлекательный плацдарм для разворачивания мошеннических действий. Мошенники могут пользоваться перечисленными выше методами, кроме этого в их арсенале имеются также более грубые и циничные способы обмана доверчивых граждан. Ряд схем является наиболее распространённым.

Поддельные бумаги

Один из членов группировки арендует жильё по устному договору или по поддельным документам. Подставная фирма приводит покупателей на просмотры.

Снижая стоимость жилья до невероятных размеров, заключают приблизительно в равные промежутки времени ПДКП, и взимают авансовые платежи. До времени, назначенного для заключения купчей, прекращает свою деятельность.

Более ловкие представители даже заключают основной договор гражданско-правовой сделки. В этом случае их задача – исчезнуть из поля зрения покупателя по дороге в регистрационную палату.

Только прибыв в Росреестр, обманутый покупатель осознаёт обстоятельства дела.

Подмена объекта

Нередки случаи, когда на этапе заключения договора, подменяется его экземпляр. По виду документ ничем не отличается, но после того как покупатель убедился в его содержании, на подпись подаётся другой, предметом которого выступает сделка с недвижимостью с иной стоимостью, иными кадастровыми и техническими характеристиками. Иногда вместо столичной квартиры граждане приобретали домик в российской глубинке. Также часто используется подстановка в договор другого объекта.

Например, изменив номер квартиры, мошенник может внести вместо шикарной трёхкомнатной квартиры, разбитую однушку. Или – изменив номер дома на одну цифру, предоставит жильё совсем в другом районе, в здании другого качества. Такие договоры бывает оспорить невозможно. В особенности после развала подставной фирмы.

Занижение стоимости в договоре

Иногда преступники уговаривают доверчивого покупателя, с которым заведомо вступили в доброжелательные отношения, занизить стоимость объекта. По преимуществу они руководствуются стремлением снижения налоговой ставки.

На основании любой удобной причины они расторгают сделку, возвращая сумму, указанную в договоре. Остаток, полученный по сделке, становится незаконной наживой. Покупатель остаётся в двусмысленном положении. Ему приходится остаться в убытке или доказывать свою причастность к налоговому преступлению, на которое он покушался.

Как избежать влияния мошенников?

Преступники не позволят обращения к компетентным специалистам, так как этим разрушат свою преступную схему. Однако покупателю следует настоять на том, чтобы специалист представительствовал в его интересах. Зачастую мошенники прибегают к посредничеству сообщников, которые могут представляться и юристами, и страховщиками.

Первое, что нужно сделать – найти в интернете официальный сайт представленной фирмы, предварительно выписав из предъявленной учредительной документации название компании и адрес регистрации юридического лица.

Если официальный сайт отсутствует, значит предъявлена поддельная документация. По преимуществу мошенники избегают дальнейшего контакта с лицами, внимательно изучающими обстоятельства сделки, по собственной инициативе. Если такое произошло, следует обратиться с заявлением в полицейский участок, для проведения расследования.

Полезное видео

Юридические моменты при покупке квартиры на вторичном рынке:

Заключение

Чтобы безопасно купить квартиру на вторичном рынке нужно тщательно проверять всю документации, а ещё лучше, если – юридически сопровождается или страхуется. Проверять следует юридическую, кадастровую и техническую документацию. Также проверяется компания, выставляющая объект на торги и посредник из числа физических лиц, действующий по доверенности.

С момента передачи денег до передачи договоров на регистрацию стороны должны держаться в непосредственной близости друг к другу.

Статья написана по материалам сайтов: kvartira-bez-agenta.ru, notariat.ru, fb.ru, moezhile.ru, myrealproperty.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector