+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2019, подводные камни и риски

Новостройка манит просторными апартаментами, улучшенной планировкой, новым зданием и окружением. Соблазнов много, как и опасений. Что надо знать при покупке новостройки? Как читать планировку? И как выбрать квартиру?

Содержание

Покупка квартиры у застройщика. Порядок действий

Обезопасить себя при покупке жилья в строящемся доме можно. Главное, знать, как покупать квартиру в новостройке у застройщика, что проверять, на какие факты обратить внимание, внимательно читать, анализировать документы.

Шаг 1. Проверка застройщика

Не только перед покупкой, но и перед рассмотрением объекта на предмет приобретения в нем квартиры, необходимо узнать максимум информации о застройщике. А именно, pегистрационная информация:

  • ФИО директора или учредителя компании-застройщика;
  • ИНН;
  • номер и дата выдачи свидетельства;
  • ОГРН;
  • устав организации;
  • свежая выписка из ЕГРЮЛ;
  • учредители и ответственные лица;
  • доверенность, дающая право подписи договоров.

Вся регистрационная информация, особенно ОГРН и ИНН, должна полностью и корректно отображаться в заключаемом с вами договоре на приобретение недвижимости в новостройке. Законом не запрещено создавать компании с уже существующими названиями. Однако ИНН и ОГРН у них будет разный. Проверяйте.

Всю юридическую информацию можно узнать из выписки ЕГРЮЛ. Что можно извлечь из нее – расскажем ниже.

  • Есть ли у застройщика разрешение на строительство.
  • Каким образом оформлена земля под объект и оформлена ли.
  • История застройщика – когда зарегистрирован, сколько объектов построил и сдал в эксплуатацию, нарушал ли сроки строительства. Если нарушал, то по какой причине.
  • Изучение финансовых документов – баланса. Насколько кредиторская задолженность (сумма, которую застройщик должен где-то получить – в банке или у дольщиков) превалирует над дебиторской, каковы суммы прибыли и убытков, каковы активы компании. Большая разница в минусовую сторону может означать, что застройщик испытывает дефицит собственных средств. Данную информацию следует сравнить с размером активов и суммой, необходимой для завершения строительства. В этом случае анализ можно и правильней заказать у проверенных юристов.
  • Как правильно купить квартиру в новостройке? Оплата должна осуществляться только на расчетный счет застройщика, чьи данные указаны в договоре, и только после подписания этого самого документа.

Шаг 2. Проверка готовности объекта

От риска, что новостройка так и не будет возведена, не застрахован никто. Даже кристально честный, законопослушный застройщик. Но если он утверждает, что дом построен, в этом необходимо убедиться на деле, а не поверить на слово.

  • Можно попросить ответственное лицо показать, как работает электричество, есть ли вода в кранах, работает ли канализация.
  • Можно приехать на объект и уже у строителей узнать, как обстоят дела с инженерными коммуникациями и электричеством.
  • Можно найти ресурс, на котором обсуждают именно эту постройку, прочитать, что пишут, задать свои вопросы, написать собственное мнение, комментарии. Там же можно узнать о других плюсах и минусах новостройки.

Шаг 3. Аккредитация в банке

Понятное дело, что собственных средств на строительство нового дома или жилого комплекса не хватит. Значит, всю или недостающую сумму застройщик где-то вынужден брать. Если банки не кредитуют строительство – у застройщика финансовые проблемы. Если кредитует только один банк, в котором и обслуживается компания, – уже лучше. Но еще лучше, если кредиты под строительство выдают несколько банков, парочка из которых входит в ТОП-10 самых надежных банков России с солидным финансовым обеспечением.

Если банки отказывают застройщику, значит, он не благонадежный, и вам тоже не стоит с ним связываться. Если же строительство аккредитовано, то в случае нехватки денег банк предпочтет увеличить кредитную сумму, чтобы не заморозить стройку и не остаться без своих денег.

Шаг 4. Вид договора

Мало просто заключить договор, нужно еще подписать правильный документ, минимизирующий риски покупателя. Такой документ называется Договор Долевого Участия, сокращенно ДДУ. И именно он упомянут в 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Что это такое и почему именно этой разновидности следует доверять более всего?

Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в соответствующей регистрационной службе. Такое действие является гарантией того, что одна и та же квартира не будет продана дважды и что интересы покупателя обеспечены залогом. Кроме того, подписание ДДУ априори свидетельствует о том, что у застройщика полный порядок с документами на землю и разрешением на строительство.

В договоре долевого участия указан адрес объекта (улица, номер дома), этаж, квартира, количество комнат и квадратура квартиры.

Иногда компании предлагают заключить сначала предварительный договор на долевое участие, а потом, по окончании строительства или когда готовы документы на землю, всяческие разрешения, закрывают его и подписывают ДДУ. Такая ситуация весьма рискованна, поскольку никакие другие виды контрактов не предусмотрены вышеуказанным Федеральным законом. Значит, в случае недобросовестности застройщика или его банкротства покупатель рискует потерять все.

Гарантии, которые предоставляет 214-ФЗ в случае подписания Договора долевого участия:

  • исключение мошенничества: повторная продажа квартиры или взносы дольщиков на возведение несуществующего здания;
  • наличие разрешения на строительство;
  • наличие документов на землю, отведенную под строительство: право собственности, договор аренды;
  • открытая для ознакомления проектная документация;
  • земля и строящееся на ней здание находятся в залоге с момента подписания ДДУ и регистрации его в регистрационной организации.

Интересы пайщиков защищают государственные градостроительные комитеты. Они же контролируют финансовую деятельность застройщика по приему вкладов дольщиков.

Шаг 5. Читаем планировку

Отличная, удобная планировка – один из факторов, влияющих на покупку квартиры в новостройке. В пошаговой инструкции отметьте задание – разобраться в планировке, предлагаемой застройщиком на сайте и в проектной документации. Это позволит избежать неприятных сюрпризов при вселении.

План квартиры

Планировка квартиры, выложенная на сайте, не должна определять, эту квартиру купить или нет. Она лишь показывает возможности жилища и варианты размещения мебели и техники.

Разумней будет получить план квартиры с реальными размерами. Тогда вы точно будете знать, что вся мебель войдет, встанет на свои места и при этом не будет загромождать пространство. Подсчитайте все дома, в спокойной обстановке, а не наспех в офисе застройщика.

Куда смотрят окна?

Важно понять, на какую сторону света будут смотреть окна вашей квартиры.

  • Если сторона солнечная, а этаж высокий, шторы придется всегда держать задернутыми, а на балконе выращивать только кактусы. Выход – выбирайте этаж пониже.
  • Если сторона теневая, то в комнате будет серо и уныло, цветы разводить не получится – им нужно солнце. Выход – выбирайте более высокий этаж.

Предпочтительней, чтобы окна многокомнатной квартиры выходили и на улицу, и во двор. Тогда для детской и спальни можно будет отвести более тихие помещения.

Внешний облик лоджий, то есть фасада дома, по умолчанию менять нельзя. Если на них «холодное» остекление, то его нужно заменить на «теплое», и утеплить саму лоджию. Благо, во многих домах остекление стандартное, поэтому его можно запросто поменять.

Дверные проемы не всегда расположены так, как это удобно владельцам квартиры. Начертите на бумаге схему квартиры в масштабе и «расставьте» в каждой комнате отмасштабированную мебель. Так вы поймете, удастся ли соблюсти определенную расстановку или придется что-то менять: мебель, проемы.

Перенести дверь можно. Но все зависит от типа перегородки. Если по квартирному плану непонятно, где несущая стена, а где нет, можно уточнить у застройщика.

Высота потолков

Убедитесь, что высота потолков достаточная, иначе комнаты будут «давить» на домочадцев.

Да, стандартная высота потолков 2,7 м. Но есть квартиры и высотой всего в 2,5 м и в 2,55 м. Давящего ощущения нет только благодаря панорамным (в пол) окнам.

Сразу решите, какую кухню вы хотите иметь – изолированную или объединенную с гостиной. В зависимости от этого подбирайте вариант.

Можно, конечно, впоследствии сделать перепланировку. Но это долгий, затратный процесс, требующий предварительного согласования и разрешения.

Распределение комнат

Посмотрите по плану, где находится самая большая комната. Ее обычно отводят под гостиную. Разумно, если она расположена рядом с кухней.

Если же комната невелика, то необходимо рассмотреть вариант объединения ее с кухней. Если комната проходная и расположена рядом с входом в квартиру – быть ей гостиной.

Далее стоит выбрать место для спальни и детской, если в семье есть дети. Детская должна быть тихой, поэтому ее расположение рядом с гостиной или кухней – неразумно.

Можно выбрать квартиру с совмещенным санузлом или раздельным. Это опять-таки решается на семейном совете.

Покупать квартиру с мыслью, что потом можно объединить ванную и туалет или разделить, не стоит. Лучше сразу выбрать нужный вариант.

Как проверить застройщика?

Выше мы упоминали о том, что при покупке квартиры от застройщика, пунктом №1 в пошаговой инструкциистоит проверка самой компании. Это знание пригодится для оценки надежности компании. Как это сделать самостоятельно?

Понадобятся сведения из ЕГРЮЛ. Выписку можно получить на сайте egrul.nalog.ru. Вбиваем в поле ИНН или ОГН и читаем выписку, фиксируем дату регистрации компании. Разумеется, чем дольше компания работает, тем она надежней. Важно, чтобы слова о длительности работы застройщика и фактические данные не расходились.

Попутно выписываем ФИО и ИНН директора, смотрим дату его избрания. Хорошо, если избран он давно и не руководит еще десятком компаний. Иначе есть подозрения, что он не генеральный, а номинальный руководитель, с которого «взятки гладки».

Это интересно:  Как выселить бывшего мужа из квартиры

Номинальность директора, количество приписанных ему компаний можно проверить по тому же ИНН и ФИО на сайтах kartoteka.ru или focus.kontur.ru.

Далее идем на сайт налоговой инспекции service.nalog.ru/zd.do. И узнаем, как обстоят дела со сдачей налоговой декларации. Если компания игнорирует отчетность, то налоговая служба вполне может прикрыть ее деятельность и заморозить счета.

Регистрационную информацию о застройщике можно почерпнуть и на его официальном сайте. Если ее там нет, компании есть что скрывать и, быть может, доверять ей не стоит.

Нелишним будет проверить и судебную историю застройщика, если таковая имеется. Проверить ее можно на сайтах kad.arbitr.ru; ras.arbitr.ru; 1cont.ru или sudact.ru. Фигурирование в качестве ответчика хуже, нежели в качестве истца, так как это свидетельствует о том, что компанией недовольны или вкладчики, или работники, или поставщики. Хотя небольшие суммы взыскания еще ни о чем не говорят. Также важны предмет судебного иска и вторая сторона разбирательства.

Насколько компания выполняет судебные решения, если суд ее к этому обязал, можно узнать из информации сайта fssprus.ru/iss/ip. Там же указан размер долгов при их наличии и дата выдачи исполнительного листа.

Вопросы застройщику при покупке новостройки

Вы подобрали квартиру, вас устроила цена, местоположение и планировка. Самое время отправиться в офис продаж для уточнения вопросов по покупке квартиры у застройщика. Порядок действий таков: узнаете всю историю о компании и идете с ними разговаривать, точнее, задавать нужные вопросы.

  • Наличие регистрационных и разрешительных документов.
  • Есть ли разрешение на строительства, оформлено ли оно на застройщика и действительно ли в данный момент и на время всего строительства.
  • Обратите внимание, под что отведена земля. Если это индивидуальное строительство, то высотка там не может быть построена. Какой документ подтверждает право собственности на землю.
  • Подписаны ли договора с коммунальными службами. Если да – технические условия отвечают требованиям коммунальщиков и свет, газ, вода будут в доме.
  • Какой тип договора подпишут с вами, как с дольщиком и покупателем. ДДУ – идеальный вариант. Настаивайте на нем. Попросите типовой образец договора.
  • Какие условия включены в договор: повторный обмер квартир, штрафы, пени, оплата коммуналки, домофона, охраны и пр. Допускается ли внесение правок.
  • Аккредитовано ли строительство в банке, какой процент банковских средств застройщик использует, кто еще инвестирует в возведение объекта.
  • Маржа стоимости квартиры при полном расчете, ипотеке, рассрочке, предоплате.
  • Тип возводимого жилья, материалы, используемые для строительства и отделки, тип утеплителя.
  • Толщина стен согласно проектной документации. Застройщик может и показать ее.
  • Какая отделка будет в квартире, будут ли проведены коммуникации и проводка. Отображено ли это в договоре.
  • Существует ли возможность перепланировки и когда. Во время строительства или после сдачи дома.
  • Сколько в доме лифтов и как далеко они расположены от квартир? То же касается мусоропровода.
  • Какой будет инфраструктура вокруг дома: площадки, зеленые зоны, парковка и пр.
  • Сроки строительства и ответственность за их нарушение.

Какая управляющая компания будет обслуживать дом

Подводные камни при покупке квартиры в новостройке

Трудно предусмотреть все и избежать ошибок при покупке квартиры в новостройке. Существуют еще и подводные камни, о которых следует знать.

  • Двойная продажа одной и той же жилплощади. Договор долевого участия от этого страхует.
  • Заключение предварительного соглашения вместо ДДУ.
  • Обязательства компании-застройщика. Они указаны в инвестиционном контракте.
  • Замороженное строительство объекта. Тщательное изучение истории компании, наличие аккредитации в банке уберегут от такого риска.
  • Метраж квартиры и ее планировка не соответствуют указанным в договоре.
  • Устные уверения, не отображенные в договоре. Любые устные обещания могут не выполнятся, и заставить застройщика сделать это нереально.
  • Неправильное использование земли.
  • Находится ли дом на кадастровом учете. Можно зарегистрировать квартиру и самостоятельно, но это сопряжено с волокитой и финансовыми затратами.
  • Отказ от предоставления документов. Помните что в 214-ФЗ прописано, что клиент имеет право ознакомиться с перечнем документов, а застройщик обязан его предоставить.
  • Подписание акта в одностороннем порядке.

Акт приема-передачи квартиры

Некоторые застройщики стремятся подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке, чтобы, не устраняя недоделки, передать квартиру дольщику. Как такое возможно и возможно ли?

Застройщик обязан уведомить дольщика об окончании строительства не по СМС или телефону, но письменно – лично под расписку или по почте ценным письмом с описью и уведомлением о вручении.

В течение 7 рабочих дней после получения уведомления дольщик обязан прийти в офис застройщика и на объект и подписать или не подписать акт приема-передачи квартиры. Если он этого не сделает, акт подписывается застройщиком в одностороннем порядке. Отсутствие дольщика в момент вручения уведомления, отказ от его получения не являются причиной неподписания акта в одностороннем порядке.

Если есть какие-либо недочеты, то акт об их наличии составляется и подписывается до акта приема-передачи жилья. Поэтому стоит уделить внимание придомовой территории, подъездам, лифтам, мусоропроводу и пр. Они также включены в стоимость вашей квартиры. Их отсутствие или недостатки придется исправлять самостоятельно за счет высокой коммунальной платы управляющей компании. Лучше все проверить и заставить застройщика сделать все согласно договору и инвестиционному контракту.

Важно, чтобы в акте стояла актуальная дата подписания. И, если у вас нет финансовых и прочих претензий к застройщику, и об этом сказано в акте – можно его подписывать.

Этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке

Далеко не у всех покупателей есть полная сумма на покупку квартиры в новостройке. В таком случае необходимо оформить ипотечный кредит.

Обратитесь в банк, в котором будете брать ипотеку. Они предложат ряд застройщиков, с которыми работают, и их объекты. Можно обратиться к застройщику и узнать, с какими банками он сотрудничает. В любом случае объект должен быть аккредитован в выбранном вами банке.

  • Если дом только начали строить, то для получения ипотеки банк потребует дополнительный залог.
  • Если строительство здания близко к завершению, выдача кредита не должна вызвать проблем.
  • Покупаемая квартира выступает предметом залога по договору ипотеки.

На поздних стадиях строительства квартиры может понадобиться только поручительство третьих лиц

Этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке:

  • Бронирование квартиры у застройщика путем подписания ДДУ.
  • Заявление в банк о выдаче ипотечного кредита.
  • Сбор документов на получение кредита, в том числе копии разрешений и свидетельств от застройщика, акт распределения квартир.
  • Подписание контракта с банком.
  • Страхования жилья.
  • Регистрация ипотечного соглашения.

Банк сам проверит благонадежность застройщика.

Если учесть все нюансы, не боятся задавать вопросы, то покупка новостройки из мечты превратится в реальность.

Страна Советов

Страна Советов Советы на все случаи жизни

Подводные камни при покупке квартиры в новостройке

18.08.2018 admin Комментарии Нет комментариев

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?

На рынке недвижимости широко представлено как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках – активно возводящихся домах, которые могут располагаться как в центре города, так и в его спальных районах. Популярность таких объектов недвижимости возрастает с каждым днем, и данное явление вполне объяснимо:

  • цены на новые квартиры от застройщика находятся на доступном уровне, поэтому такое приобретение могут позволить себе те, кто не решается на покупку вторичного жилья;
  • использование новых материалов при строительстве дает возможность значительно улучшить качество строений, а значит, и продлить срок их службы;
  • если покупатель ищет новостройки рядом с Москвой от застройщика, то он может быть уверен в том, что не придется тратиться на вывоз строительного мусора, а сразу оформить жилое помещение по своему вкусу.

Но несмотря на большое количество преимуществ, риски натолкнуться на подводные камни при приобретении квартиры в новостройке в Москве или рядом со столицей все же остаются. Специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас список нюансов, на которые стоит обратить особое внимание в процессе заключения сделки и дальнейшего оформления жилья в собственность.

Особенности договора долевого участия

Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании. Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан). Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.

Согласно ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» 2 , договор долевого участия имеет ряд гарантий и подтверждает, что застройщик осуществляет свою деятельность в рамках указанного закона. Также стоит отметить, что указанный документ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Перед подписанием ДДУ обязательно изучите следующие пункты: информацию об объекте недвижимости (расположение на плане этажа, площадь помещений, расположение оконных и дверных проемов и так далее), окончательной стоимости квартиры, сроках завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, сроках передачи ключей дольщику.

Строительная компания может работать и не в соответствии с ФЗ-214. В таком случае покупателю может быть предложено заключить договор иного типа. И в таких случаях риски приобретателя объекта недвижимости многократно возрастают. Так, покупатель в данном договоре может быть обозначен как инвестор, партнер или иное лицо. И в этом случае речь будет идти не о покупке конкретной квартиры, а об обычном вложении денежных средств в строительство, которое может даже и не закончиться. В итоге если дом так и не будет сдан в установленные сроки, добросовестный покупатель не сможет доказать, что он приобретал конкретный объект недвижимости.

Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр. Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.

Это интересно:  Дарение доли в квартире: можно ли подарить 1/2, 1/3 ил 1/4 часть собственности постороннему лицу, нужно ли согласие других собственников при оформлении сделки

Особенности предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости может быт заключен по завершению процесса возведения дома, но до того момента, как на него будет оформлено право собственности. ДДУ на этом этапе уже не заключается, так как строительство считается завершенным. Стандартный договор купли-продажи не заключается потому, что конечного объекта, на который у одной из сторон имеется право собственности, пока не существует.

В тексте предварительного договора купли-продажи должна содержаться информация о точных характеристиках (площади, планировке, расположению на этаже, количестве комнат, наличию или отсутствию систем электро-, водо- и теплоснабжения и канализации, наличии или отсутствии отделки и так далее) и окончательной цене новой квартиры от застройщика.

Допускается и наличие отдельного пункта, в котором стороны оговаривают срок, в течение которого обязуются заключить стандартный договор купли-продажи на данный объект недвижимости. Если же данной информации в указанном документе нет, застройщик имеет право оформить договор купли-продажи в течение одного календарного года. В этот период официальный представитель строительной компании занимается получением кадастрового номера и адреса, а также проводит оформление новостройки и квартир в ней как полноценных отдельных объектов недвижимости.

Если по истечении одного календарного года с момента подписания предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель так и не получил право собственности на приобретенное имущество, он может обратиться в суд.

Оплата квартиры по договору

В процессе приобретения квартиры вопросу внесения денежных средств в качестве оплаты следует уделить особое внимание. Без ряда документов, подтверждающих факт передачи денежных средств (расписок, чеков, актов приема-передачи и так далее), совершать оплату не рекомендуется. Дело в том, что недобросовестный застройщик, получив денежные средства, может обвинить покупателя в том, что он не выполнил свои обязательства и не заплатил за приобретаемое имущество, ведь документов, подтверждающих платеж, не существует. Следовательно, такое правонарушение может вынудить покупателя жилья обратиться в суд. Но в процессе разбирательства будет очень сложно доказать, что оплата была проведена.

В качестве гарантированной оплаты может выступать как безналичный расчет через банк, так и передача наличных денежных средств в офисе строительной компании с обязательным предоставлением кассового чека, а также квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Все остальные способы оплаты являются ненадежными, поэтому специалисты не рекомендуют пользоваться ими.

Выбор строительной компании

При поисках квартиры в Москве новостройки от застройщика могут стать оптимальным вариантом только в том случае, если застройщик является добросовестным. Предпочтение следует отдавать крупным фирмам, которые работают на рынке уже несколько лет, и за время своего существования смогли реализовать несколько крупных проектов. Надежной строительной компанией может считаться и та, партнерами которой являются крупные кредитные организации и предприятия, выпускающие продукцию под известными брендами. Также стоит обратить внимание на застройщика, директора и менеджеры которого регулярно публикуют свои статьи в газетах и бизнес-журналах, выступают на радио и телевидении. Немаловажным аспектом является и наличие положительных отзывов от тех, кто уже купил квартиры в новостройках, возведенных данной фирмой. Эту информацию можно получить как на тематических форумах и официальных сайтах жилых комплексов, так и пообщавшись с владельцами квартир лично.

При покупке квартиры на определенном этапе строительства здания нужно оценить сроки и динамику производимых работ: соответствует ли фактическое состояние объекта тому, что заявлено в плане, нет ли задержек и так далее.

Застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю по первому же его требованию копии всех учредительных документов и лицензии, подтверждающие законность его деятельности. Кроме того, данная компания должна обладать правами на объект строительства, который впоследствии будет передан покупателям, поэтому дополнительно можно запросить и документы на строительство, право собственности на земельный участок или договор аренды и так далее.

Передача квартиры покупателю

Если процесс приема квартиры у застройщика уже прошел, и наступила пора оформления прав собственности на данный объект недвижимости, то покупатель может столкнуться с последним из рисков – сложностью с получением указанного права. Дом уже может быть сдан, но, если застройщик приглашал к участию в данном проекте сторонних инвесторов, между ними могли возникнуть споры об исполнении обязательств, произведении взаиморасчетов и так далее. И пока все спорные ситуации не будут урегулированы в судебном порядке, объект недвижимости невозможно будет оформить в собственность.

2 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», «Российская газета», N 292, 31.12.2004

Опасности новостройки или как купить квартиру в новом доме так, чтобы вас не обманули?

Приобретение квартиры является важнейшим событием в жизни человека.

Строительный бум снизил популярность вторичного жилья, и сегодня большинство потенциальных покупателей проявляют интерес к новым объектам.

Человек становится обладателем современной квартиры, расположенной в перспективном районе с развивающейся или уже отстроенной инфраструктурой.

Дополнительным плюсом покупки жилища в новостройке является сниженная цена, особенно если речь идет о стадии строительства. Однако в этом и других случаях существует высокая доля риска, связанная с невозможностью стопроцентной гарантии сдачи объекта в срок.

Иногда гражданин и вовсе сталкивается с прямым мошенничеством, теряя деньги и не получая вожделенной площади. Избежать неприятностей поможет всестороннее изучение вопроса, анализ распространенных ситуаций, внимательное отношение к нюансам сделки.

Разберемся, как купить квартиру в новостройке и что сделать для того, чтобы вас не обманули?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации :

Особенности приобретения квартир в новостройках

Покупка новых квартир предполагает заключение договоров на стадии строительства или непосредственно после его окончания.

Чем раньше ставится подпись, тем ниже оказывается стоимость жилища.

Параллельно растут риски, связанные с возможностью нарваться на долгострой или вовсе замороженный объект. Реализацией квадратных метров занимаются застройщики, представители муниципалитета, подрядчики, агентства недвижимости.

В каждом случае имеется определенная выгода.

Например, риелтерская контора экономит силы и время, принимая на себя хлопоты по оформлению документов, у застройщиков имеется широкий спектр предложений, подрядчики продают квартиры по низкой цене, сделки с муниципальными властями минимизируют потенциальные риски.

Законодательное регулирование

Учитывая важность события, лучше не экономить на услугах профессионального юриста, впоследствии бережливость может обойтись намного дороже.

Специалисты проверят соглашение на предмет соответствия ФЗ №214, регулирующего правовое сопровождение купли-продажи.

Большинство ошибок при заключении сделок вызвано правовой неграмотностью покупателя.

Основной целью закона является защита интересов дольщика. Он описывает все ситуации, связанные с неисполнением либо ненадлежащим исполнением застройщиком взятых на себя обязательств.

В рамках правовой нормы, которая определяет порядок взаимоотношений сторон (застройщика и покупателя), гражданам обеспечивается государственная защита, исключающая обман и мошеннические действия.

Правовыми регуляторами продажи недвижимости также выступают:

  • Гражданский Кодекс, определяющий переход права собственности;
  • Жилищный Кодекс, где указаны признаки жилых и нежилых помещений;
  • ФЗ №122, где указывается порядок регистрации права собственности;
  • ФЗ №135, устанавливающий критерии оценки недвижимости и способы их применения.

Несмотря на все положения, закон не обеспечивает 100% гарантии получения купленной квартиры, поскольку существует вероятность финансового банкротства строительной организации.

Нельзя не отметить, что не все застройщики функционируют в рамках ФЗ №214, предлагая клиентам другие способы заключения сделки.

Разновидности договоров купли-продажи жилья

Оформление покупки квартиры в новостройке производится по нескольким схемам:

  1. ДДУ (договор долевого участия). Самый популярный на сегодня вариант, предполагающий максимальную защиту интересов инвестора. Особенностью соглашения выступает обязательная государственная регистрация сделки, исключающая двойную продажу квартиры. Кроме этого при банкротстве строительной организации, вложения дольщика обеспечиваются залогом;
  2. Договор уступки прав требования (цессия), второй по популярности способ реализации квартир, представляющий собой соглашение между физическими лицами с обязательным информированием застройщика и государственной регистрацией. Сделка не требует выплаты всего объема денег, позволяя переводить остаток задолженности на нового покупателя с составлением графика погашения.

Подробнее о продаже квартиры по переуступке читайте в нашей статье.

В целом, схема характеризуется безопасностью за небольшим исключением. Так новый покупатель получает долевой договор (ДДУ), составленный без его участия и соответственно выгодных именно ему условий.

Эксперты советуют обратить пристальное внимание на квартиры, успевшие пройти сквозь цепочку перепродаж. На каждом этапе велика вероятность несоответствия юридическим нормам, поэтому подобные объекты лучше обходить стороной; Договор паевого накопления. Сравнительно новая методика покупки квартиры в новостройке. Предполагается, что со временем она будет охватывать треть всех сделок на рынке. Процедура заключается в организации жилищного кооператива будущими владельцами жилья и вложения каждым из них определенной доли.

Схема выглядит заманчивой с точки зрения застройщика, однако для покупателя она таит риски, поскольку государственной регистрации договора не требуется. Банки также неохотно идут на выдачу кредита под паевое участие.

Единственным плюсом служит возможность жильцов взять в свои руки дальнейшую судьбу объекта, в случае банкротства строительной компании.

Некоторые компании пытаются использовать такие схемы реализации новых квартир как:

  • Продажа векселя с его последующим обменом на жилье;
  • Предварительная купля/продажа с внесением полной суммы стоимости квартиры, ее последующим оформлением застройщиком на себя и передачей покупателю;
  • Участие в совместном инвестировании строительства объекта, с последующей передачей в собственность одной из квартир.

Сегодня эти способы являются незаконными, прямо исключаясь ФЗ №214.

При попытках застройщика или агентства недвижимости провернуть подобную схему, нужно незамедлительно прекращать сотрудничество и даже обращаться в правоохранительные органы.

Тип договора, по которому застройщик реализует квартиры в новостройках, обычно указан на его сайте либо предоставляется по запросу потенциального клиента. Все нюансы можно уточнить через сторонние источники, например городские и региональные порталы о недвижимости.

Потенциальные риски

Клиенты строительных компаний, приступающие к покупке жилья, сталкиваются с большим количеством подводных камней.

В перспективе они способны не только затянуть сделку, но и оставить покупателя ни с чем.

К числу наиболее распространенных угроз относят:

  1. Долгострой;
  2. Низкий уровень строительства;
  3. Использование дешевых, ненадежных материалов;
  4. Нарушения нормативов в части пожарной безопасности;
  5. Коммуникации (вода, тепло, электроэнергия, лифты) отсутствуют или не введены в строй;
  6. Строительная компания не является участником государственного реестра;
  7. Земельный участок, использовавшийся под застройку, оформлен по договору аренды или имеет другое назначение.

Параллельно потенциального покупателя подстерегают мошеннические схемы, распространенные на рынке новостроек.

О том какие аферы встречаются на рынке недвижимости и как не попасться на обман, читайте здесь.

Способы мошенничества

Одной из самых распространенных афер считается затянувшееся строительство.

Компании прокручивают полученные от клиента средства на стороне, а спустя некоторое время выдвигают завышенные требования.

В качестве причин указывается подорожавший материал, налоговая нагрузка, рост цен на жилищном рынке.

Если покупатель (прождавший своей очереди несколько лет) настойчиво попросит вернуть деньги, организация перечислит ему вложенную сумму, которая успеет обесцениться. Впоследствии, доля просто перепродается другому клиенту по более высокой цене. В некоторых случаях деньги вообще не возвращаются.

Весьма распространенным способом обмана выступают «дополнительные соглашения» устанавливающие корреляцию стоимости и сдачи квартиры в эксплуатацию.

В итоге «фиксированная» цена будет увеличиваться несколько раз, а отказ покупателя подписывать дополнительное соглашение, автоматически аннулирует сделку.

Иногда застройщик идет на соглашение только при условии приобретения клиентом специальных услуг.

К ним относится страхование немыслимых рисков, передача прав на оформление документов, обязательное сотрудничество с определенным риэлтором.

Зачастую в качестве продавца выступает сторонняя компания, которая юридически не соотносится с застройщиком.

Сделка не дает покупателю прав на жилплощадь, поскольку сама строительная компания никаких договоров с ним не заключала. Именно по этой схеме своих вложений лишились клиенты фирмы «Mirax».

В большинстве случаев проблемы вызваны юридической неграмотностью и невнимательностью покупателей, ставящих подписи под документом даже без его предварительного прочтения.

Впоследствии представители суда, рассматривая спорные ситуации, удивляются наивности взрослых людей, поверивших «партнерам» практически на слово.

Аспекты, заслуживающие особого внимания

Подстраховаться на все случаи невозможно, но при этом можно существенно снизить потенциальные риски.

Прежде всего, необходимо лично посетить строящийся объект, оценив его на предмет возможного долгостроя и использующихся компонентов.

Желательно взять с собой знакомого строителя, способного адекватно взвесить все моменты, от характера и темпа работ до качества стройматериалов.

Параллельно изучается история застройщика, внимательно читаются отзывы предыдущих клиентов, успевших приобрести у него жилье.

Важнейшим этапом является анализ документов, которые проверяются на наличие:

  • Разрешения на проведение строительных работ;
  • Земельной документации, определяющей правомочность использования конкретного участка. Если земля проходит как сельскохозяйственные угодья или заповедник, оформить квартиру в собственность не получится;
  • Финансовой состоятельности. Ее проверку выполняет банк, изучающий источники получения средств на строительство.

Пристального внимания заслуживает и поведение продавца.

Обычно компании, использующие противозаконные или спорные схемы заинтересованы в скорейшей реализации квартир.

Они проводят агрессивную маркетинговую политику, занижают цену до неразумных пределов, настаивают на оперативном заключении сделки. Подобные признаки являются настораживающими.

Советуем Вам посмотреть ролик об основных ошибках покупателей при покупке квартиры в новостройке:

Покупаем жилье правильно: пошаговая инструкция

Покупку жилья предваряет определение параметров поиска, включая район, метраж, число комнат, особенности планировки, стоимость.

Определившись с выбором, покупатель изучает конкретные предложения, после чего сделка проходит следующие этапы:

  1. Личное посещение объекта в сопровождении представителя застройщика;
  2. Оформление договора купли/продажи;
  3. Акт приема/передачи объекта;
  4. Оформление квартиры в собственность и прописка.

Любое соглашение предваряет обращение в Государственную приемочную комиссию, где можно получить сведения о текущем статусе дома.

Лишь убедившись, что объект сдан, можно приступить к заключению договора купли/продажи, лучше всего, чтобы сделка шла в сопровождении специалиста.

В процессе потребуются следующие документы:

  • Договор долевого (или другого способа) участия с заполненным полем суммы, определенными датами передачи квартиры собственнику, регистрацией в Государственном реестре, гарантийными сроками;
  • Государственное разрешение на строительство;
  • Проектная документация;
  • Документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок;
  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Заявления сторон;
  • Оригинал кадастровой планировки;
  • План дома с обозначением адреса приобретаемой квартиры, ее этажности, числа комнат.

Внесение денег производится исключительно по заключению соглашения и его государственной регистрации.

Следующей стадией выступает акт приема/передачи жилплощади, которая может состояться и через три месяца, поскольку застройщику требуется время на получение технического паспорта и документов от БТИ, согласующих планировку.

Если в процессе приемки (о котором подробно рассказано в конце статьи) возражений не возникает, наступает стадия оформления и прописки.

Они выполняются в Регистрационной Палате с последующей пропиской через УФМС.

Процедура выполняется самостоятельно либо с помощью юриста. Если покупатель решает обойтись собственными силами, ему необходимо подготовить:

  1. Договор покупки и его ксерокопию, идущую в Федеральную регистрационную службу;
  2. Акт приема/передачи;
  3. Схему из БТИ (экспликация, поэтажная планировка);
  4. Квитанцию, подтверждающую денежные транзакции с продавцом;
  5. Ксерокопия документа о вводе дома в строй;
  6. Ксерокопия документа о распределении жилплощади между вкладчиками;
  7. Паспорт и ксерокопия его важных страниц;
  8. Квитанция, удостоверяющая факт уплаты государственной пошлины.

Как правильно оформить квартиру в собственность в новостройке? Ответ Вы найдете тут.

На стадии котлована

Желая сэкономить, люди приобретают квартиры еще на этапе котлована. В среднем их цена сокращает затраты на 30-35%, однако пропорционально возрастают и риски.

На данном этапе покупка производится только в случае уверенности в успешном завершении проекта.

Случаи, когда стройка замораживалась, а инвесторы лишались своих денег, встречаются сплошь и рядом, причем год от года их не становится меньше.

Не менее пристальной проверка должна быть при покупке квартиры на завершающих этапах возведения дома. Нередко отдельные комплексы и даже вновь отстроенные районы просто не подключали к коммуникациям, лишая владельцев практической возможности проживания.

Ярчайшим примером подобного развития событий выступает судьба компании СУ-155.

Исключить негативные последствия поможет тщательное изучение репутации застройщика, перечень возведенных объектов, отзывы покупателей, позиции в рейтинге.

Пакет предоставленных им документов должен содержать:

  • Государственное разрешение на строительство;
  • Правомочность использования земельного участка;
  • Проектные документы;
  • Определение государственной экспертизы;
  • Технические аспекты на подключение коммуникаций;
  • График производства работ.

Параллельно производится посещение стройки, оценка темпов работ, анализ отношения к делу.

Например, о многом говорят разбросанные кирпичи, доски, поваленные столбы и другие штрихи, указывающие на халатность и отсутствие контроля.

Не менее важно отслеживать оформление придомовой территории, впоследствии это позволит избежать дополнительных трат на обустройство парковок и детских площадок.

У подрядчиков

Одним из вариантов покупки квартиры в новостройках является сотрудничество с подрядчиками, позволяющее сэкономить около 15% стоимости жилья.

Широкое распространение подобные сделки получили в 2008 году, когда их доля доходила до 80%, будучи связана с кризисными явлениями и банкротством застройщиков.

За услуги подрядчиков и поставщиков стройматериалов они расплачиваются построенным жильем, заключая договор долевого участия, переуступки права собственности (цессии) или купли/продажи. Те в свою очередь сбывают квадратные метры на рынке.

Сегодня схема встречается реже, поскольку кредитные возможности выросли, тем не менее, механизм работает, предполагая более высокий относительно стандартной продажи риск.

Его степень напрямую зависит от того какой договор покупатель подписывает с подрядчиком и укладываются ли его условия в положения ФЗ №214.

Львиная доля сложностей возникает в ситуации, когда передача квартир от застройщика подрядчику производится в рамках инвестиционного договора.

Он дает право на реализацию жилья, еще до выполнения всех обязательств перед строительной компанией. Соответственно подрядчик продает дольщику квартиры в недостроенном доме, после чего по тем или иным причинам его договор с застройщиком расторгается.

Последний получает назад жилье, не имея каких-либо обязательств перед дольщиком. В последующих спорах, суды встают на сторону строительных компаний.

Решения мотивируются производным характером прав покупателей, получивших их от подрядчиков, не исполнивших свою часть договора.

Избежать пропажи денег помогают «тройственные соглашения», где сторонами выступают застройщик, подрядчик и покупатель.

Обязательным условием их заключения является привлечение со стороны профессионального юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости.

Приемка готовой жилплощади

С момента сдачи объекта в эксплуатацию до подписания акта приема/передачи может пройти до 3-х месяцев.

За это время строительной компании нужно получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ.

Подписанию акта предшествует тщательный осмотр квартиры на предмет недочетов, отклонений, дефектов, отсутствия коммуникаций.

Обнаружив проблемы, не подписывайте документ, требуя их устранения.

Иногда продавцы убедительно просят поставить подпись, обещая исправить недочеты в кратчайший срок.

Делать этого не нужно, более того, покупатель может потребовать составить акт несоответствия с пунктом, обязывающим застройщика устранить недостатки за собственные средства.

Также при обнаружении ошибок, дольщик вправе выдвинуть требования о снижении стоимости квартиры.

Вместе с тем существует еще один вариант действий:

  1. Выявленные недостатки указываются в акте в форме списка;
  2. Документ составляется в 2-х экземплярах;
  3. Покупатель подписывает акт.

После этого застройщик обязан удовлетворить претензии в кратчайшие сроки.

Иногда дефекты проявляются позже приемки, когда жилплощадь уже используется по назначению.

На этот случай в распоряжении владельца квартиры имеется гарантия, в рамках которой строительная компания несет обязательства от 3 до 5 лет, в зависимости от заявленных в соглашении сроков.

Итак, основной защитой от обмана при покупке квартиры в новостройке, служит договор долевого участия, составленный в соответствии Федеральному Закону №214.

Он не предусматривает всех потенциальных сценариев и вместе с тем существенно повышает степень ответственности застройщика. При этом покупатель не должен проявлять беспечность, а взвесить ситуацию на предмет возможного долгостроя путем тщательной проверки девелопера.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Статья написана по материалам сайтов: novostroyki.guru, u-bags.ru, kvartirgid.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector