+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Покупка старого дома: можно ли продать участок в деревне с ветхим жильем, разрешено ли приобретение квартиры в аварийном здании и что учесть в таких сделках?

Ситуация такая: дома под снос, коттедж на двух хозяев, наша половина в собственности с участком (на участке,баня, огорода гаражи и т.д), вторая половина съезжает дали им квартиру их половину под снос(у них участок 6 соток). В городе все участки более 10 соток отдают многодетным.(этот участок меньше он не попадает под это.)

Можно ли выкупить 2 половину дома с участком по законам? Какими законами руководствоваться чтобы администрация не отшила?

22 Августа 2015, 15:37 Денис, г. Тында

Ответы юристов (8)

Соответственно, квартиру же соседям дали же под что-то? Проще говоря, если соседи продали свою долю органам местного самоуправления, предварительно не предложив Вам, то через суд Вы вправе перевести на себя полномочия Покупателя.

Уточнение клиента

Собственность на свою половину дома и земли. Это не продажа, а переселение по программе переселения из ветхого жилья. С 1 марта этого года можно выкупать землю если имеются постройки? Можно ил выкупить по этому новому закону?

22 Августа 2015, 15:53

Есть вопрос к юристу?

Уважаемый Денис! А у Вас часом не изъятие земли для государственных или там муниципальных нужд (см. ст.279 ГК РФ).

Если так, и Вы были уведомлены о соответствующем решении (п.5 ст.279 ГК РФ), то оценивайте максимально все: строения, дом (свою часть), землю.

При этом (п.6 ст.279 ГК РФ)

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых
осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных
нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на
нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее —
соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия
определяются судом.

Денис, добрый день!

Из вопроса не совсем понятно: собственники ли соседи по коттеджу или нет.

Видимо что нет, если Вы спрашиваете по выкупу у администрации.

Здесь надо знать: в общей долевой собственности коттедж, либо Вы собственники квартиры в коттедже (или отдельных помещений).

Если вторая половина становится свободной, и администрация собственник второй половины коттеджа то:

1) если собственность общедолевая, то при продаже администрация обязана предложить Вам купить эту половину (ст. 250 ГК РФ).

2) если же администрация владеет индивидуальной собственностью на половину Т.е. Вы просто соседи), то администрация сама вправе решать: продать или нет.

Если решит продать, то будет продавать с торгов (если не общедолевая).

Ваше право — участвовать в торгах или нет.

Обратитесь в администарцию с письменным предложением выкупа второй половины с просьбой рассмотреть ситуацию о продаже в связи с тем, что домовладение в ветхом состоянии и за ним требуется уход.

Данный уход и контроль за надлежащим состоянием Вы гарантируйте обеспечить.

При этом, если половина так продана и не будет, то есть риск наступления негативных последствий в виде обрушения имущества.

В общем: здесь всё будет зависеть от позиции власти. Захочет продать: продаст либо с торгов либо Вам (как сособственнику).

Уточнение клиента

У нас собственность своей половины дома и земельного участка.

У соседей документов на собственность нет.

Обязательно нужно с письменным предложением обращаться или можно на словах прийти на консультацию?

22 Августа 2015, 16:06

Уважаемый Денис! Понял… здесь надо уже разговаривать тогда с органами власти, раз уже соседям дали квартиру… Проще говоря, если они не утратили право собственности на свою долю, покупайте. Если утратили — то с тем, кто ее принял.

Здравствуйте! Скажите половина дома соседей была не приватизирована?

Уточнение клиента

Не приватизирована у них.

22 Августа 2015, 16:07

А участок я поняла не был в собственности, верно?

Уточнение клиента

22 Августа 2015, 16:13

Обратитесь в администрацию. Здесь можно применять ст.59 ЖК РФ

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

В данном случае необходимо будет обращаться в администрацию с вопросом о выкупе, т.к. ЗУ и часть дома являются муниципальными и собственником является администрация.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли продать ветхое жилье?

Наша читательница Татьяна Филиппова, имеющая в собственности квартиру в доме барачного типа, мечтала о новоселье лет десять, но в конце концов дождаться его отчаялась: барак 1932 года постройки официально был признан ветхоаварийным только в 2012 году, в действующую программу по расселению он не вошел, а значит, получение новой квартиры опять теряется в туманной перспективе.

Думала Татьяна Алексеевна, думала, что можно предпринять, чтобы в цивилизованных условиях встретить старость, и придумала. Решила она свою квартирку продать по сходной цене (может, кому-то она и приглянется), вырученную сумму дополнить за счет банковского кредита и приобрести квартиру-студию — пусть маленькую, но свою, а главное, с центральным отоплением и прочими коммунальными удобствами. Только соседка Валентина все ее душевные порывы пресекла на корню: ничего, говорит, у тебя не выйдет, поскольку бараки наши продавать запрещено — признает суд тебя мошенницей, и очутишься ты на склоне лет в благоустроенном жилье с решетками на окнах.

Это интересно:  Как выдворить бывшего мужа из собственной квартиры

Огорчилась Татьяна Алексеевна соседкиным словам донельзя, но потом услышанное решила на веру не принимать и пришла за советом в редакцию «Копейского рабочего».

Разобраться в ситуации, описанной нашей читательницей, оказалось непросто. В принципе, закон не воспрещает гражданам продавать жилье в бараках — об этом нам сообщил младший советник юстиции Денис Полежаев, заместитель прокурора города. Публикуем данное им официальное разъяснение.

— На законодательном уровне не установлен запрет на продажу аварийного жилья. При покупке новый владелец будет обладать определенными гарантиями согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

Сделка купли-продажи квартиры может быть совершена на законных основаниях до того, как собственник подписал с органом местного самоуправления соглашение об изъятии недвижимости в многоквартирном доме, признанном аварийном, в том числе о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, или до вынесения решения суда о принудительном изъятии квартиры по иску муниципальных органов (части 5, 8 статьи 32 ЖК РФ).

Следует, однако, помнить, что покупателя необходимо проинформировать об аварийном состоянии дома. Желательно это зафиксировать в договоре купли-продажи. В противном случае сделка может быть признана в судебном порядке недействительной, так как одна из сторон была введена в заблуждение относительно предмета сделки (статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действия по продаже аварийного жилья могут подпадать под признаки преступления, предусмотренного статьей 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (мошенничество), только если совершены с корыстной целью безвозмездного изъятия и (или) обращения чужого имущества (в данном случае денежных средств) в свою пользу или других лиц и выражены в сознательном сообщении заведомо ложных, не соответствующих действительности сведений, либо в умолчании об истинных фактах, либо в умышленных действиях, направленных на введение владельца имущества или иного лица в заблуждение.

Получается, что продать квадратные метры в бараке можно без особых сложностей. А вот купить и в дальнейшем не нажить проблем — еще вопрос. Так что, если вы решили не дожидаться расселения и, как Татьяна Алексеевна, продать жилье в ветхом доме и купить новое, не спешите вызывать комиссию и признавать дом аварийным, чтобы избежать подозрений в корысти и правовой нечистоплотности.

можно ли купить ветхое жилье

Ветхое жилье – старые проблемы и новые вопросы

Существует огромная потребность в том, чтобы была реализована программа расселения лиц, проживающих в ветхом, либо аварийном жилье. Это приоритетная задача жилищной реформы. Дело не только в том, что старые здания портят общую картину городов своей невзрачностью и, прямо сказать, ужасающим видом. Но самое главное – это люди, чьи жизни каждый день подвергаются настоящей опасности, так как находится в подобных помещениях просто страшно со всех мыслимых и не мыслимых точек зрения.

Ветхое жилье

Расселение ветхого и аварийного жилья является одной из главных задач жилищной реформы. Ветхий фонд не только портит общий вид города, но и несет в себе угрозу для проживающих в нем людей. Дело в том, что ремонт в этих домах не проводился десятилетиями. Согласно действующему трудовому законодательству РФ обязанность по ремонту помещений стала возлагаться на собственников. К сожалению, не у всех жильцов есть возможность для ремонта дома.

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, можно ли покупать

Предметом договора купли-продажи не могут быть квартира или комната, находящиеся под арестом или запрещением. Квартира, находящаяся в залоге, может быть продана только с разрешения залогодержателя (то есть лица, кому она заложена), а в случае, если договором о залоге установлен запрет на продажу, не может быть продана вообще.

Часто запрет на сделки с жилыми помещениями производится на том основании, что дом является ветхим.

Как получить прибыль при покупке ветхого жилья?

Рынок недвижимости дает множество вариантов зарабатывать вполне хорошие деньги. Спросом пользуются не только элитные комплексы и здания бизнес класса, но и эконом жилье. Очень часто привлекательным жильем под инвестирование становятся и ветхие дома, которые подлежат сносу. Но в этом случае велики и риски. Попробуем разобраться в вопросе можно ли получить прибыль при покупке ветхого жилья подробнее.

Какое жилье считается ветхим?

Знаете ли вы, что в стране принята программа, по которой граждане могут переселиться из ветхого жилья в новое? Причем за счет бюджетных средств (статья 85 Жилищного кодекса РФ). Какое же жилье признается ветхим, кто может претендовать на новое жилье и на каких правах его можно получить?

Открываем положение правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Можно ли купить ветхое жилье

Переселить из устаревшего жилья могут, только если помещение признано аварийным. Если износ здания составляет не менее 70%, жилье посчитают ветхим. На основании п.4 статьи 15 ЖК РФ помещение признает непригодным для проживания межведомственная комиссия. Согласно той же статье п.7 она определяет порядок признания жилья непригодным или аварийным, а значит подлежащим сносу или реконструкции.

Можно ли купить квартиру в доме под снос? »

Квартира в доме под снос для многих является желанной целью. Далеко не каждый задумывается, что приобретение старого жилища может принести прибыль. А на деле это именно так.

Есть несколько основных причин, влияющих на человека в процессе выбора жилья. Прежде всего, дело в цене, которая на помещение, что подлежит сносу, значительно ниже, чем на новую квартиру.

Если человек приобретет подобное аварийное жилье, которое по стоимости будет ниже среднего, то у него впоследствии будет возможность стать владельцем новой недвижимости.

Можно ли продать ветхое жилье

По словам пресс-секретаря министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Гульназ Миннихановой, основанием для отнесения дома к аварийному является плановая проверка межведомственной комиссии. В случае, если здание признано непригодным для проживания, комиссия предлагает жителям внести дом в программу капремонта либо ликвидацию аварийного жилья.

Это интересно:  Какие есть особенности при продаже квартиры с обременением?

Можно ли прописаться в аварийное жилье

Возникает вопрос, зачем нужна такая регистрация? Если для получения другого жилья при сносе, так собственник станет обладателем того же количества «метров» даже при отсутствии прописки в аварийном помещении.

Плюсы и минусы покупки квартир в ветхом жилье

Во многих крупных городах России запущены программы сноса аварийных домов. Тот факт, что при ликвидации таких объектов собственникам предоставляется компенсация убытков, провоцирует рост интереса сторонних граждан к предложениям продажи квартир в ветхом жилье. Мотивация здесь проста: стоит такая жилплощадь недорого, зато через несколько лет существует перспектива получения материальной выгоды после сноса. Практика показывает, что такие уловки особой результативности не приносят и связаны со многими юридическими тонкостями.

Чем отличается ветхое жилье от аварийного?

Несмотря на распространенность терминов, строгого их определения действующее законодательство не предусматривает. Однако по факту кирпичные и панельные дома признают подлежащими сносу при 70% износа, для деревянных построек этот норматив составляет 65%.

Оценку состояния жилой недвижимости проводят комплексно с учетом возраста. Строительная экспертиза проводится для всех составных частей здания:

  • подвалы, фундамент, отмостка;
  • фасады и их декоративные элементы, балконы и лоджии, внешние водоотводы;
  • кровля, чердак, выходы коммуникаций;
  • внутренние несущие конструкции, дверные и оконные проемы;
  • инженерная инфраструктура;
  • придомовая территория.

Если полученные в ходе обследования данные превышают указанные показатели, то жилью присваивается статус аварийного. Далее местные органы власти принимают постановление о сносе, о чем обязаны уведомить владельцев жилья в течение двухнедельного срока. Получив такие извещения, собственники должны явиться в администрацию для подписания соглашения об изъятии жилплощади в многоквартирном доме в связи с его ликвидацией.

После оформления всех документов операции возмездного отчуждения ветхого имущества по закону запрещены. При выявлении нарушения данного требования сделка признается недействительной. Также такая возможность вполне реальна и в случае отсутствия в договоре купли-продажи предупреждающего пункта о состоянии жилья. Позиция суда в таких случаях одна: нового хозяина при покупке квартиры или дома ввели в заблуждение.

Что нужно знать покупателю квартиры в ветхом жилье?

В первую очередь необходимо удостовериться в двух главных моментах. Первый – проверка наличия документов, подтверждающих судьбу дома. Однако даже если по этому пункту все в порядке, лучше не спешить радоваться: в условиях экономической нестабильности градостроительная политика властей может измениться. В итоге дом, дата сноса которого уже обозначена, так и будет стоять, продолжая разрушаться естественным образом.

Второе. Очень важно убедиться, что собственник объекта еще не заключил с органами местного самоуправления соглашения об изъятии реализуемого объекта. До момента подписания владелец вправе распоряжаться своей собственностью на свое усмотрение, что регламентируется пп. 5 Ст. 32 ЖК РФ. Кроме того, как и в любых других сделках купли-продажи квартир, сотрудничать лучше с самим собственником, а не лицом, действующим по доверенности. В случае с ветхими домами такая предосторожность совсем не помешает: здания такие старые, а значит, есть шанс, что официальный хозяин жилплощади в них – пожилой и не всегда дееспособный человек.

В остальном, покупка такой квартиры вторичного фонда ничем не отличается от аналогичных. Хотя важно понимать, что использование ипотечных средств или привлечение материнского капитала здесь невозможно. Для кредитных структур ликвидность аварийного жилья очень низкая, а рисковать банкиры не склонны. На «материнские» деньги приобрести непригодную к проживанию квартиру нельзя, ведь этот тип капиталов априори рассчитан на покупку более качественной жилплощади.

Радужные перспективы под вопросом

Если площади аварийного фонда приобретаются для постоянного проживания с расчетом дальнейшего переезда в новостройку, то нужно понимать, что ни один из предложенных вариантов может не устроить. Дело в том, что главный критерий здесь – эквивалентность цены исходника и альтернативы. Предложение властями новых квартир на периферии вместо старых в центре – стандартная практика.

Но это еще хороший расклад. При более плохом сроки расселения могут затягиваться, а в эксплуатации старое жилье довольно проблематично. В итоге необходимость постоянных трат на ремонт и большие расходы на оплату ресурсов ставят под сомнение целесообразность данного вида капиталовложений.

Эксперты сравнивают покупку ветхого жилья с лотерей: выигрыш принесет хорошую прибыль, однако он маловероятен. Тем, кто решился на такой риск, рекомендуется самостоятельно разобраться во всех тонкостях, но проще обратиться к опытному риэлтору.

Продаем квартиру, полученную от государства взамен изъятой: как уменьшить НДФЛ?

Не так давно мы рассматривали нюансы налогообложения денежной компенсации, которую государство платит владельцам квартир при сносе их дома. Но в некоторых регионах граждане в качестве компенсации получают новые квартиры в собственность.

Сегодня мы изучим, как уменьшить сумму НДФЛ, которую потребуется заплатить в случае скорой продажи полученной квартиры. А такие случаи нередки — кого-то не устраивает район, куда его переселили, кому-то давно нужно было разъехаться и т. д.

Срочно продаем новую квартиру

Поскольку далее мы будем рассуждать о старой и новой квартирах, нарисуем схему, чтобы было ясно, о чем идет речь.

Напомним, что сама по себе новая квартира — это ваш доход в натуральной форме. Но отдавать НДФЛ за нее не придется, если вы подадите декларацию и заявите вычет (так же как и при получении компенсации в денежной форме ) подп. 2 п. 1 ст. 220, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ .

А вот если обладатель новой квартиры спешит ее продать, то необходимость платить НДФЛ с суммы, полученной от покупателя, как правило, оказывается неприятным сюрпризом. Ведь платить налог и даже подавать декларацию не нужно, только если квартира находилась в вашей собственности больше 3 лет п. 17.1 ст. 217 НК РФ .

Рассчитываем НДФЛ

В случае продажи новой квартиры многие думают, что 3-лет ­ний срок отсчитывается с момента получения в собственность старой квартиры. Ведь переселение было связано с изъятием старой квартиры, то есть вынужденным, новая квартира не приобреталась в обычном порядке.

Это интересно:  Можно ли купить квартиру на материнский капитал у родственников в 2019 году - родителей, у мамы, жилье

Если нужно срочно продать новую квартиру, в которую вас переселили, а свидетельства еще нет, вы вправе требовать признания прав собственности в судебном порядк е ст. 12 ГК РФ . Тогда свидетельство выдадут на основании решения суда п. 1 ст. 17 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ .

Заявляем имущественный вычет

Если 3 лет с момента выдачи свидетельства о собственности на новую квартиру не прошло, то имущественный налоговый вычет, который можно заявить при ее продаже, составит всего 1 млн руб. подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ

К примеру, даже при продаже недорогой однушки стоимостью 1,5 млн руб. сумма НДФЛ составит 65 тыс. руб. ((1,5 млн – 1 млн) х 13%). А уж если квартира дороже, то налог будет просто непосильным.

Чтобы заявить вычет, нужно подать декларацию в ИФНС не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи новой квартир ы подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ . Сумма НДФЛ должна быть уплачена не позднее 15 июля этого же года п. 4 ст. 228 НК РФ .

Учитываем расходы, связанные с приобретением новой квартиры

Но есть и другие способы уменьшить сумму налога. Вместо использования фиксированного вычета вы вправе учесть при расчете НДФЛ расходы, связанные с приобретением квартиры, которую продает е подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ .

Какие конкретно расходы имеются в виду, в НК не сказано, то есть можно учитывать любые затраты, подходящие под эту формулировку. Поскольку в нашем случае продаваемая новая квартира была получена в обмен на старую, то можно учесть:

  • стоимость старой квартиры на момент передачи ее городу. Она указывается в договоре мены, заключенном с властям и пп. 6, 8 ст. 32 ЖК РФ; Письмо Минфина от 21.05.2013 № 03-04-05/17897 ;
  • расходы на приобретение старой квартир ы Письма Минфина от 17.10.2012 № 03-04-05/10-1199, от 14.03.2013 № 03-04-07/7757 .

Те, кто получил старую квартиру безвозмездно (приватизация, наследство и т. д.), могут воспользоваться только первым вариантом. А те, кто покупал жилье в снесенном доме, вправе выбирать, что им выгоднее. Ведь если это было давно, то цена, по которой приобреталась старая квартира, и цена, по которой продается новая, вряд ли сопоставимы. Для выбора не имеет значения и основание переселения. Аналогичное мнение высказал и специалист Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Если физическое лицо продает квартиру, полученную в порядке компенсации за снос старого жилья, то вместо использования фиксированного имущественного вычета оно вправе учест ь подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ :

  • стоимость старой квартиры, названную в договоре мены;
  • расходы на приобретение старой квартиры.

Для учета названных расходов причина сноса жилья (аварийное состояние либо изъятие земельного участка для государственных нужд) не имеет значени я ” .

Пример. Расчет НДФЛ с дохода от продажи новой квартиры с учетом расходов, связанных с ее приобретением

/ условие / В 2010 г. И.А. Александров приобрел квартиру по договору купли-продажи за 8,2 млн руб. В связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд дом, где находилась квартира, власти решили снести. В 2014 г. был подписан договор мены, по которому И.А. Александров передал городу свою квартиру в обмен на другую в новом доме. Согласно этому договору его старая квартира была оценена в 10,5 млн руб.

Через месяц после получения свидетельства о праве собственности И.А. Александров продал свою новую квартиру А.Н. Еремеевой за 11,2 млн руб.

/ решение / Если И.А. Александров решит учесть при расчете НДФЛ расходы на покупку старой квартиры, то сумма НДФЛ, которую ему придется заплатить в связи с получением дохода от продажи новой квартиры, составит 390 тыс. руб. ((11,2 млн руб. – 8,2 млн руб.) х 13%).

К декларации, подаваемой в ИФНС, ему нужно будет приложить копии:

  • договора продажи новой квартиры;
  • свидетельств о собственности на старую и новую квартиры;
  • документов, подтверждающих расходы на покупку старой квартиры (это договор купли-продажи, квитанции, расписки о получении денег и т. д.).

Если же И.А. Александров решит учесть стоимость старой квартиры согласно договору мены, то сумма НДФЛ составит 91 тыс. руб. ((11,2 млн руб. – 10,5 млн руб.) х 13%).

К декларации, подаваемой в ИФНС, ему нужно будет приложить копии:

  • договора мены;
  • договора купли-продажи новой квартиры;
  • свидетельств о собственности на старую и новую квартиры.

Иногда при предоставлении компенсации в виде жилья гражданам дается возможность доплатить за «лишние» метры и получить новую квартиру большей площади. Эти расходы также можно учесть при расчете НДФЛ с дохода от продажи такой квартиры. То есть вы просто плюсуете их либо к расходам на покупку старой квартиры, либо к стоимости старой квартиры согласно договору мены.

Если вам выплатили деньги за снесенное жилье и новую квартиру вы приобрели самостоятельно, то при ее продаже ранее 3 лет владения ни стоимость старой квартиры, ни сумма выплаченной компенсации значения иметь не будут.

Для расчета НДФЛ с дохода вы вправе заявить фиксированный вычет в размере 1 млн руб. или учесть свои расходы на покупку новой квартиры, подтвержденные документами.

Статья написана по материалам сайтов: pravoved.ru, kr-gazeta.ru, pomoshjuristov.ru, www.ribri.ru, glavkniga.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector