+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Продажа квартиры по переуступке прав собственности — как продать, долевого участия, в строящемся доме, налоги, ипотечной, в построенном доме

Процесс продажи недвижимости в строящемся доме достаточно сложен. Но при этом возможно будет осуществить продажу даже при переуступке доли.

Важно лишь соответствующим образом осуществить оформление необходимой документации – имеется достаточно обширный ряд нюансов, связанных с процессом.

Приобретение собственной жилой недвижимости – процесс достаточно затруднительный по целому ряду причин. В первую очередь это связано с относительно высокой стоимостью таковой.

Одним из решений, которые с каждым днем практикуются все чаще и чаще, является осуществление процесса долевого участия в строительстве. При этом сам участник долевого строительства выступает фактически в роли вкладчика.

Причем нередко возникает вопрос осуществления продажи именно самого право на участие в долевом строительстве. То таковой процесс возможно будет осуществить только лишь в случае, если имеет место процедура полного погашения долга.

При невыполнении такового условия осуществить продажу своей доли недвижимости будет фактически невозможно.

Аналогичным образом обстоят дела именно с процессом ипотечного кредитования. Осуществить продажу недвижимости возможно будет лишь после осуществления процесса погашения всех имеющихся долгов перед банком.

Так как в таком случае, при оформлении ипотеки, право на долевое участие и на саму недвижимость, которая строится на полученные в долг средства, принадлежит банку.

Именно поэтому прежде, чем приступить к осуществлению продажи, следует выяснить все условия, при осуществлении которых процесс данный необходимо будет реализовать.

Со всеми тонкостями следует разобраться предварительно. Отдельно стоит отметить именно ипотечное кредитование. Стоит в обязательном порядке получить предварительную консультацию по данному вопросу.

Содержание

Что для этого нужно

Процесс оформления подобного рода сделки допускается только лишь в случае, если имеет место оформление всех необходимых документов и выполнение ряда требований. Существует ряд условий, соблюдение которых строго обязательно.

К таковым в первую очередь относятся:

  • наличие всех требуемых документов;
  • осуществлено погашение задолженности перед самим застройщиком, а также перед кредитной компанией, с которой был заключен соответствующего типа договор;
  • сам застройщик согласен на осуществление таковой процедуры – понадобиться обязательно подготовить письменное подтвержденное согласие;
  • если гражданин, выступающий в качестве собственника в такой ситуации, находится в браке – потребуется согласие от супруга.

Отдельно стоит отметить именно вопрос подготовки требуемых в таком случае бумаг. Так как одной из самых часто возникающих причин отказа в осуществлении регистрации переуступки прав требований – это именно отсутствие необходимых в таком случае бумаг.

При отсутствии опыта в этой сфере лучше всего обратиться за предварительной консультацией к квалифицированному юристу.

Ещё одно обязательное для выполнения условия – требуется в обязательном порядке осуществить процесс погашения долга перед самим застройщиком.

Так как при невыполнении данного требования осуществить передачу прав будет опять же невозможно. Этот момент утвержден на законодательном уровне.

Опять же по возможности нужно будет внимательно изучить НПД, которые регулируют вопрос оформления недвижимости данным способом.

Именно ознакомление с законодательными нормами позволит избежать стандартных проблем, а также осуществить контроль за соблюдением собственных прав.

Не менее важным моментом является наличие согласия самого застройщика на осуществление данной процедуры, а также супруга лица, выступающего в качестве дольщика. Причем документы не только должны быть собраны в определенном количестве.

Таковые также должны быть составлены специальным образом. Существует достаточно большое количество всевозможных тонкостей, особенностей – имеющих непосредственное отношение к формату документов.

Отдельного внимания заслуживает именно вопрос составления договора купли-продажи. Имеются некоторые тонкости, нюансы. Оптимальное решение – обратиться к квалифицированному юристу, риелтору – занимающемуся перепродажей недвижимости данного типа.

Порядок оформления купли продажи квартиры вы можете посмотреть на этой странице.

Какие нужны документы

К подготовке перечня обязательных документов нужно будет отнестись максимально ответственно. Причем на разных этапах передачи прав собственности перечень различный. Опять же не существует какого-либо стандартного, универсального во всех случаях.

Потому предварительно стоит обратиться к самому застройщику за консультацией по этому поводу. Отдельным моментом является работа с банком – также в обязательном порядке понадобиться подготовить специальные документы.

Важным шагом является взаимодействие с застройщиком по поводу наличия документов соответствующего типа.

На 2018 год в перечень таковых обязательных документов входит следующее:

  • учредительные документы самой компании, являющейся застройщиком – под таковыми подразумеваются учредительный документ, а также устав компании;
  • свидетельство, которое подтверждает факт постановки на учет в местном налоговом органе;
  • документы, которые устанавливают право собственности на землю;
  • отчетность бухгалтерского типа – за последний отчетный период года, в котором будет осуществляться процедура рассматриваемого типа;
  • разрешение на осуществление строительства на конкретном участке земли;
  • проект на осуществление процедуры застройки:
    • разрешение на возведение здания;
    • право на конкретный земельный участок – на котором будет осуществляться застройка конкретного дома;
    • цель проекта;
    • этап строительства;
    • срок осуществления реализации процедуры;
    • предполагаемый срок завершения строительства и сдача его в эксплуатацию;
  • специальная проектная декларация, в которое обозначается сам способ осуществления исполнения всех имеющихся обязательств;
  • соглашение о строительстве – в котором обозначается информация о средствах, на которые конкретная застройка будет осуществлена.

После того, как проверено, что все обозначенные выше документы имеются, необходимо начинать подготовку к сделке уже непосредственно самого покупателя и продавца. Для этого понадобится составить договор купли-продажи, а также осуществить целый ряд специальных действий.

После того, как договоренности достигнуты, средства переданы – потребуется подготовить перечень документов для постановки на учет имущества.

Для этого потребуется обратиться в Росреестр или же в Многофункциональный центр. В таком случае необходимо будет собрать следующие бумаги:

  • паспорта всех без исключения участников таковой сделки;
  • согласие супруга/супруги на осуществление таковой сделки;

Нередко помимо указанных выше документом могут потребоваться какие-либо дополнительные. В таком случае следует собрать все, что необходимо. В противном случае в регистрации прав может быть отказано.

Также стоит внимательно и предварительно изучить все базовые этапы продажи квартиры по переуступке прав требования. Это позволит не допустить самых разных сложных ситуаций.

Следует заранее проработать все тонкости, особенности процесса оформления недвижимости в собственность этого вида.

Так как допущение ошибок может привести к достаточно серьезным неприятностям. Существует ряд стандартных оснований для отказа в регистрации прав, а также в допустимости самой продажи имущества такого типа.

При этом список с такими основаниями для отказа является закрытым. Потому в случае, если отказ имеет место без оснований, сам собственник имеет право обратиться в суд для защиты своих прав.

Судебная практика по этому поводу достаточно обширна и при этом неоднозначна. Потому оптимальным решением будет попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке. В противном случае продажа может затянуться на несколько месяцев.

Стоимость и сроки

В каждом случае срок продажи квартиры такого типа полностью индивидуален. На этот влияет количество необходимых документов, сложность технической работы, компания-застройщик.

Но редко сделка при отсутствии сложных и спорных ситуаций занимает более чем 1 месяц. Стоимость же оформления документов опять же может несколько отличаться.

При этом существуют расходы, которые будут иметь место в обязательном порядке. В первую очередь это касается именно оплаты государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи, а также прав.

Соответственно, существует множество разнообразных особенностей, тонкостей. Отдельно стоит отметить существование многих специализированных компаний, занимающихся именно оформлением подобного рода договоров, подразумевающих переуступку прав. Цена таковых услуг колеблется от 10 тыс. рублей.

Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме по ипотеке

Алгоритм продажи недвижимости при ипотечном кредитовании или же в ином случае, когда дольщик вносит собственные средства, мало чем отличается.

Таковой включает в себя следующие базовые этапы:

  • проверка документов, имеющихся у застройщика;
  • уведомление застройщика в письменной форме о самом факте продажи имущества;
  • получение письменного согласия на реализацию таковой сделки от самого застройщика и супруга дольщика;
  • следует получить справку от застройщика об отсутствии долга перед ним;
  • согласие на продажу от застройщика и супруга, а также банка, других заинтересованных лиц обязательно заверяются письменной форме;
  • оформляется выписка из единого реестра прав собственности;
  • составляется договор переуступки прав собственности на имущество;
  • далее понадобиться осуществить процесс регистрации самого договора, прав собственности;
  • после истечения установленного законом количества времени следует забрать уже зарегистрированный договор кредитования.

Существует ряд нюансов, связанных с переуступкой прав требования. К таковым относятся сегодня:

  • требуется наличие письменного согласия всех заинтересованных лиц;
  • обязательно регистрируется договор передачи прав;
  • некоторые документы необходимо заверить в нотариальном порядке.

Существует достаточно большой перечень тонкостей процедуры передачи прав на квартиру, которая строится в доме по программе долевого участия. Предварительный разбор всех тонкостей позволит не допустить всевозможных сложных ситуаций.

Платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры, читайте здесь.

Как продать комнаты в коммунальной квартире соседям, рассказывается по ссылке.

Видео: Как продать новостройку по переуступке

Продажа квартиры по переуступке ДДУ

Когда строительство жилого многоквартирного дома не завершено, а продать квартиру нужно, стороны сделки производят переуступку прав по договору долевого участия. Делается это потому что дольщик не является хозяином жилья до момента подписания акта приема-передачи до окончания стройки. Он является лишь инвестором, располагает своими правами участника ДДУ, поэтому именно их может переуступить, т.е. продать.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Переуступку прав по ДДУ также называют договором цессии, стороны именуются: цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). Юридически это не совсем верно, так как при подписании этого документа новый дольщик получает не только вытекающие из ДДУ права, но и обязанности инвестора.

Нормативной базой данной сделки являются 11-ая статья Федерального Закона ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве МКД и других объектов недвижимости» и 24-ая Глава Гражданского Кодекса Российской Федерации «Перемена лиц в обязательстве». Процедура переуступки достаточно распространена на рынке, так как предоставляет возможность обойти продолжительный процесс оформления квартиры в собственность.

Варианты оформления переуступки в долевом строительстве

Существует два способа сменить собственника строящейся квартиры:

  1. Заключив предварительный контракт на продажу жилья.
  2. Оформив классический договор переуступки по ДДУ.

Предварительный договор купли-продажи жилья можно оформить быстрее. Но пользоваться этим способом не рекомендуется. По факту происходит не переуступка прав по договору долевого участия, а стороны договариваются о том, что после окончания строительства МКД они заключат обычный договор купли-продажи квартиры. До этого продавец еще должен официально войти в права собственности объекта недвижимости. Предварительная сделка купли-продажи несет в себе ряд рисков и возможных негативных сценариев:

  1. По данному контракту вы не приобретаете права инвестора стройки МКД, а лишь получаете заверение в том, что квартиру вам продадут после окончания строительства.
  2. Проверить, существует ли обременение по этой квартире (оформлена квартира через ипотечный кредит или находится в залоге по другим причинам), вы не сможете.
  3. Если начнутся проблемы с застройщиком, не получится отстаивать свои права в суде, либо других инстанциях. Все возможности защитить свои интересы, вытекающие из договора долевого участия, остаются у изначального инвестора.
  4. Недостаточное госрегулирование этого вопроса позволяет недобросовестному продавцу заключить сразу несколько таких предварительных договоров.

Несмотря на большое количество минусов при оформлении переуступки квартиры путем предварительной ее продажи новому владельцу, этот вариант до сих пор не запрещен законодательно. Для покупателя он нежелателен и возможен лишь при максимальной уверенности в добропорядочности продавца.

Переуступка прав участника ДДУ

Этот способ продать или купить права на будущую собственность отличается продолжительностью оформления и наличием сразу нескольких этапов его проведения. Но покупатель в данном случае будет защищен нормами ФЗ-214 и будет иметь полноценные права дольщика.

Главным плюсом оформления договора цессии является то, что смену будущего собственника квартиры контролирует Росреестр. Регистрация переуступки прав по договору долевого участия сразу на нескольких лиц исключается, эта схема намного более безопасна для покупателя.

Существуют и некоторые минусы проведения переуступки таким образом:

  1. Процесс оформления достаточно длителен, особенно если переуступаемая квартира приобреталась через ипотеку.
  2. Требуется участие компании-застройщика. Некоторые строительные компанию эту опцию делают платной, законодательство не запрещает им устанавливать подобные поборы.

Как оформляется договор переуступки имущественных прав

Чтобы правильно подготовиться к проведению сделки, продавцу и покупателю нужно пройти несколько этапов:

  1. Обзавестись согласием застройщика. Для того чтобы договор переуступки был законным, нужны письменные доказательства того, что девелопер не возражает против его заключения.
  2. Если стороны состоят в браке, обязательно нужно получить нотариальное согласие на проведение сделки от каждого из супругов.
  3. Продавец должен получить у строительной компании справку, в которой будет зафиксировано состояние взаиморасчетов сторон ДДУ.
  4. В случае, если продавец участвовал в долевом строительстве при помощи ипотечного кредита, потребуется согласие банка на переуступку. Также необходимо будет обзавестись справкой об отсутствии просроченной задолженности по ипотеке.
  5. Оформить справку в Росреестре (форма ЕГРП). Стоимость оформления документа – 350 рублей.

После проведения вышеуказанных действий стороны подписывают договор цессии. Затем он направляется на регистрацию в МФЦ (многофункциональный центр оказания государственных услуг населению) или в Управление Росреестра. Уже через 10 дней можно получить справку об успешной регистрации вашей сделки.

На что обратить внимание покупателю при заключении договора цессии

Чтобы не подвергаться риску непрофессиональных или противозаконных действий со стороны третьих лиц, приобретающему права на жилой объект по ДДУ покупателю следует обратить внимание на следующие моменты:

  1. Убедиться, что застройщик – это официально зарегистрированное юридическое лицо. Лучше всего, если данная строительная компания имеет богатый и успешный опыт возведения и сдачи в эксплуатацию подобных объектов.
  2. Проверить, имеется ли официальное разрешение на постройку МКД.
  3. Ознакомиться с проектной документацией на возводящийся объект. Подробная информация должна содержаться на сайте девелопера.
  4. Выяснить, на каких правах застройщик проводит работы на этом участке. Земля должна находиться в собственности у строительной компании или быть арендована у муниципалитета. Срок договора аренды должен стартовать от 3-х лет.
  5. Изучить изначальный ДДУ, убедиться что все его подписанты присутствуют и в контракте на перерегистрацию прав по договору долевого участия.

Что обязательно должно присутствовать в договоре переуступки

Покупатель должен внимательно изучить документ и проверить его на содержание обязательных пунктов, касающихся информации о:

  1. Реквизитах сторон контракта. Ф.И.О. текущего и будущего собственника прав. Наименование, адрес, банковские счета, Ф.И.О. должностного лица компании-застройщика.
  2. Если жилье приобреталось в ипотеку – банк должен стать стороной договора уступки прав.
  3. Согласии девелопера на проводимую сделку перехода прав на имущество.
  4. Дате подписания договора цессии.
  5. Порядке оплаты. Сумма передаваемых средств и срок платежа должны быть зафиксированы.
  6. Гарантиях продавца о том, что квартира не находится в залоге или под арестом.

Особенности переуступки имущественных прав при ипотеке

В этом случае заключение договора цессии немного усложняется, в процесс добавляются следующие этапы:

  1. Нужно получить согласие банка на продажу заемщиком имущественных прав его бывшим кредитором.
  2. Покупатель подтверждает свою платежеспособность, ведь он становится новым заемщиком по ипотечному кредиту. Банк должен быть уверен, что получит свои деньги.
  3. Оформляется новая ипотека на будущего владельца жилья.
  4. В это же время подписывается договор переуступки. Вероятно, что банк предложит свою форму этого документа.

Некоторые особенности регистрации договора цессии

Процесс переуступки достаточно трудоемок и содержит немало юридических тонкостей. Для покупателя не станет лишним зарегистрировать его у нотариуса. Это стоит сделать потому, что представитель нотариальной конторы более подкован юридически и поможет разобраться с деталями сделки. Нотариальная регистрация договора цессии не гарантирует то, что продавец является добропорядочным гражданином, но поможет разобраться в нюансах сделки.

Исключение двойной продажи квартиры подтверждается регистрацией контракта уступки имущественных прав по ДДУ в государственных органах. Сделать это можно в Управлении Росреестра или в любом Многофункциональном центре оказания услуг населению. Чтобы провести процедуру регистрации, потребуется предоставить следующие документы:

  1. Оригиналы паспортов сторон договора.
  2. Справку о том, что на квартиру не наложены никакие обременения в виде залога или ареста.
  3. Договор переуступки имущественных прав, сторонами которого являются: строительная компания, покупатель, продавец (возможно дополнительное участие в контракте третьих лиц: банка, поручителей и т.п.).
  4. Справку или другой документ, подтверждающий согласие банковского учреждения на проведение сделки в том случае, если первоначальный дольщик оплачивал взносы по ДДУ с помощью ипотечного кредита.
  5. Изначальный договор долевого участия, заключенный застройщиком и продавцом имущества.

Налогообложение договоров переуступки имущественных прав

Еще несколько лет назад инвесторы активно использовали схему продажи недвижимости на стадии окончания строительства, когда имущественные права переуступались новому владельцу, а подоходный налог не платился. Государство пресекло данную схему уклонения от налогообложения. Теперь если физическое лицо продает квартиру или другой объект недвижимости, который находился в его владении не больше трех лет, оно обязано уплатить НДФЛ (налог с доходов физлиц) в бюджет.

Резиденты и нерезиденты Российской Федерации платят налог при переуступке по разным ставкам:

  • граждане РФ платят 13%;
  • резиденты других государств – 30%.

Базой налогообложения в данном случае является разница между ценой приобретения квартиры на начальном этапе строительства и ее продажной стоимостью на текущий момент, зафиксированной в договоре переуступки. Т.е. налог с доходов платится только с доли прибыли, которую получает инвестор.

Налоговые обязательства при переуступке появляются только у продающей недвижимость стороны. Уже после окончания строительства, когда новый владелец подпишет акт приемки-передачи жилплощади, зарегистрирует его и станет полноценным владельцем реальных квадратных метров, он будет обязан уплачивать налог на недвижимость согласно установленным в регионе его проживания ставкам.

Продавец по итогам календарного года обязан включить полученную маржу в состав своих совокупных доходов и подать в районную налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Инспектор проверит правильность заполнения документа и подтвердит рассчитанный налог. Его нужно будет уплатить до 30 апреля следующего за годом оформления переуступки по ДДУ годом.

Как продать ипотечную квартиру по переуступке

В жизни случается разное, и порой из сделки на первичном рынке необходимо срочно выйти. При этом продать по переуступке можно даже квартиру, обремененную ипотекой. Другое дело, что процесс это крайне непростой.

Сразу оговоримся: ни застройщики, ни банки не любят переуступки права собственности (официально – цессия). Для застройщика такие объекты – конкуренты их собственным непроданным квартирам. Ну а банки вообще заинтересованы лишь в стабильном поступлении средств в счет выплаты ипотечного кредита. Досрочное погашение лишает их части прибыли.

ПОСЛЕДСТВИЯ АЖИОТАЖНОГО СПРОСА 2014 ГОДА

Однако нестабильная ситуация в экономике привела к тому, что многие покупатели перестали справляться с платежами по ипотеке либо хотят избавиться от квартир, поспешно купленных в конце 2014 года.

«Сейчас такого жилья достаточно много. Особенно можно отметить те объекты, которые были куплены на волне ажиотажного спроса в конце 2014 года, когда резко просел курс рубля, – подтверждает генеральный директор компании TOR Estate Андрей Петрунькин. – Такие квартиры продают в разных случаях, но можно выделить два основных. Первый – близок срок сдачи объекта и собственник на росте цен заработал то, что хотел, после чего решил зафиксировать прибыль. Второй вариант – клиент не справляется с платежами по ипотеке, и ему необходима продажа».

В большинстве случаев переоформление ипотечной квартиры по переуступке – это невыгодная для продавца сделка. Чтобы найти покупателя, владельцу придется предложить на свою квартиру существенный дисконт, поэтому идти на такие операции стоит лишь при крайней необходимости.

КАК СНЯТЬ ОБРЕМЕНЕНИЕ С КВАРТИРЫ

Такие сделки имеют более сложную процедуру оформления и более долгий срок закрытия. Самая трудная задача – найти покупателя. Обычно, узнав, что на квартиру наложено банковское обременение, покупатель просит скидку, которая сделает ваш объект привлекательнее, чем «простые» квартиры конкурентов. Дисконт в 5% просят все даже при самых простых продажах, поэтому в данном случае, возможно, придется пожертвовать большей суммой.

Далее нужно уточнить размер вашей задолженности перед банком. Для этого можно обратиться в офис кредитного учреждения за соответствующей справкой. Также лучше заранее сообщить в банк (особенно если он крупный) о своем желании досрочно погасить ипотечный кредит.

Следующий шаг – за счет средств покупателя закрыть задолженность перед банком. Обычно это происходит в присутствии обеих сторон сделки, чтобы покупатель убедился в целевом расходовании своих средств.

Как отмечает эксперт TOR Estate, при погашении ипотеки покупателю стоит подстраховаться и вместе с продавцом подписать предварительный договор купли-продажи. Одним из существенных условий этого документа является описание того, на что идет задаток и в какие сроки произойдет выход на сделку купли-продажи.

«Если после погашения ипотеки и снятия обременения продавец откажется выходить на сделку в оговоренные предварительным договором сроки, потенциальный покупатель имеет право обратиться в суд и требовать возврата задатка в двойном размере либо принуждения потенциального продавца к сделке купли-продажи. Если вдруг потенциальный продавец успеет продать квартиру другому, то это уже повод для заявления по статье о мошенничестве, которая подразумевает до десяти лет лишения свободы», – предупреждает Андрей Петрунькин.

Есть и еще нюансы. Так, в России, в отличие от многих европейских стран, покупатель не может взять ипотеку в банке А и с ее помощью купить квартиру, которая находится под залогом в банке Б. Для этого должны быть хорошо отлажены правовые и банковские механизмы переуступки от одного банка другому – в нашей стране это не практикуется. Некоторые банки разрешают переводить ипотеку на другого заемщика, то есть делать своеобразную замену, но происходит это крайне редко.

ПОСЛЕДНИЙ ШАГ – ПЕРЕОФОРМЛЕНИЕ ДДУ

Стоит отметить, что только после погашения ипотечного кредита и снятия Росреестром обременения с квартиры покупатель и продавец смогут совершить с ней какие-либо действия. Как правило, на погашение записи о банковском залоге уходит не менее двух недель, хотя по закону на процедуру дается три рабочих дня при подаче документов в Кадастровую палату и пять рабочих дней при подаче пакета в МФЦ.

После того как задолженность продавца перед банком погашена и с квартиры снято обременение, можно переоформить договор долевого участия. Для этого продавцу и покупателю необходимо вместе посетить офис застройщика, предварительно сообщив о своем желании оформить договор цессии.

Также стороны сделки могут понести дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг риэлтора и, при необходимости, юриста, уточняет главный юрист компании GRS Finance Антон Стуков. Первый поможет найти покупателя на залоговую квартиру, а второй возьмет на себя составление соответствующих договоров, согласование их с банками, подготовку пакета документов для государственной регистрации договора уступки (цессии). Впрочем, опытные риэлторы справляются с обеими задачами самостоятельно. Не стоит забывать о государственной пошлине за регистрацию договора цессии – в 2017 году она составляет 350 руб.

Из-за потери времени на закрытии ипотечного кредита процесс переоформления увеличивается примерно на месяц. Суммарно продажа ипотечной квартиры по переуступке занимает около полутора месяцев с момента выхода на сделку.

Продажа квартиры по переуступке или ДДУ в ипотеке: как оформляется?

Способов покупки квартиры существует великое множество, однако далеко не все они подходят для большинства граждан. Далеко не у всех есть возможность оплатить покупку наличными. Тогда на помощь приходят банки и возможность оформить ипотеку практически на любое жилье. Продажа квартиры по переуступке в ипотеке – практика довольно распространенная, однако это далеко не единственный способ, которым можно приобрести новую квартиру.

В нашей статье мы подробно рассмотрим, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке, а также остановимся на том, как продать квартиру в ипотеке по переуступке, и почему переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке в последнее время становится все более предпочтительным способом продажи и покупки квартиры с ипотечным обременением.

Однако для начала нам потребуется остановиться на том, что из себя представляет ипотека на переуступку прав по ДДУ, как может быть оформлена покупка квартиры с обременением и кому в такой ситуации труднее: продавцу или покупателю.

Как можно купить квартиру в новостройке?

Если решено купить квартиру в строящемся доме, то в этом случае можно получить деньги в банке на ее покупку. Важно помнить, что в статус вторички квартиры в таких домах переходят сразу же после постройки. Именно поэтому ипотека на переуступку прав по ДДУ оформляется чаще всего. Покупка квартиры в строящемся доме может быть произведена тремя основными способами:

  • Договор долевого участия (ДДУ) заключается напрямую с застройщиком. После того как дом будет достроен, владельцу жилья будет выдано свидетельство о регистрации, и он становится полноправным ее владельцем. Регламентирует данную покупку Федеральный закон 214. Как становится понятно из описания, при оформлении ипотеки квартира становится собственностью банка, так как финансовые средства перечисляет именно банк. Однако по ДДУ иногда первоначальный взнос отправляется не в банк, а непосредственно застройщику. Такая практика многим кажется более удобной. Отвечая на вопрос, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке, важно подробно остановиться на необходимых документах, это мы сделаем чуть позже.
  • Также квартиры в новостройке можно приобрести по договору переуступки. В этом случае жилье покупается у инвестора. Такой договор называют еще договором цессии, но у него есть отрицательные моменты. Так как государство старается поддерживать застройщиков, то при покупке жилья по такому договору могут быть предусмотрены большие проценты, нежели при покупке квартиры напрямую у застройщика. Обратите внимание: после того как дом сдан и принят госкомиссией, переуступка не производится. Таким образом, продажа квартиры по переуступке в ипотеке на начальном этапе может осуществляться только до ввода объекта в эксплуатацию.
  • Кроме того, купить квартиру в новостройке можно по договору жилищно-строительного кооператива. Это самый незащищенный способ, так как на руках у вас есть только членская книжка. При продаже квартир таким способом не исключена двойная продажа квартир. Получается, вы заплатили деньги, а когда придет время получать свидетельство на квартиру, может оказаться так, что она уж продана другому владельцу и он уже в нее заселился. Конечно, застройщик постарается исправить ситуацию и предложит вам взять другое жилье, но все равно, кому понравится данная ситуация.
  • А также квартиры в новостройках можно приобрести по предварительному договору купли-продажи. Такой документ может быть заключен только в том случае, когда дом сдан, но документов, подтверждающих собственность, еще нет. При этом продавец еще не имеет свидетельство о регистрации на руках.

В зависимости от того, на какой стадии находится строительство, с покупателем могут быть заключены различные договора, все зависит от его желания и возможностей.

Это основные способы, которыми могут быть приобретены квартиры в новостройке при прямом взаимодействии застройщика и покупателя. Однако существуют моменты, когда квартира в новостройке продается с ипотечным обременением, несмотря на то, что дом еще не введен в эксплуатацию. Происходит это потому, что заявителю необходимо срочно уехать или потому, что внезапно свалилось наследство в виде квартиры, заболела бабушка, надо уехать в глушь, нужное подчеркнуть – не имеет значения. Важно лишь то, что квартира продается, и у такой покупки будут свои особенности. Также продажа квартиры по переуступке в ипотеке осуществляется не только на начальном этапе строительства дома. В ипотеке понятие переуступки также может относиться к продаже ипотечного долга.

Именно поэтому крайне важно подробнее остановиться на том, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке при такой необходимости и не упустить свою выгоду.

Нюансы продажи квартиры по переуступке ДДУ.

Приобретение квартиры в строящемся жилом комплексе – это затея опасная, так как вы приобретаете то, чего фактически еще не существует. А приобретение новостройки на заемные средства выглядит еще более забавно. Вы приобретаете несуществующую квартиру на чужие деньги, которые для вас фактически также не существуют.

Если имеет место продажа квартиры по переуступке в ипотеке продавец квартиры как бы связан по рукам и ногам. С одной стороны, он должен застройщику, с которым заключен соответствующий договор. С другой стороны, он также должен банку. Поэтому приходится изыскивать средства для того, чтобы решить свою проблему как можно быстрее, и желательно за чужой счет. В особенности в том случае, если обстоятельства требуют стремительного решения.

Проблема может крыться там, где многие и не ожидают ее увидеть (сарказм): непосредственно в договоре. Например, ипотека на переуступку прав по ДДУ может быть недоступна из-за того, что в договоре «внезапно» обнаруживается запрет на отчуждение квартиры в течение определенного времени после постройки или до того момента, как кредит не будет выплачен полностью. Иными словами – от квартиры вы никак не избавитесь. Именно поэтому лучше всего не подписывать такой договор. Например, переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке не только вполне возможно, но и делается настолько часто, что специалисты банка уже вполне способны ответить на все ваши вопросы прямо по телефону.

Иногда такое огорчение не является основанием для того, чтобы передумать и не искать, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке. Многие продавцы идут до последнего и изыскивают любые способы избавиться от квартиры. Например, получить деньги от покупателя, оплатить ипотеку полностью, снять обременение с квартиры, а после этого получить оставшуюся часть. Конечно же, тоже не просто так, а за переоформление ДДУ. Звучит привлекательно, не правда ли? Однако у такого подхода есть определенные трудности:

  • Такой подход означает, что покупатель должен просто взять и отдать вам огромную сумму денег, которая нужна для покрытия ипотеки.
  • При этом никакого договора купли-продажи без предварительного оформления квартиры в собственность быть не может, а до погашения ипотеки ни о каком праве собственности на квартиру речь и не идет.
  • Кроме того, что покупатель никак не защищен юридически, ему еще и придется ждать, пока вы снимете обременение и переоформите все документы, и все это в подвешенном состоянии без каких-либо гарантий с вашей стороны.

Понятно, что такая продажа квартиры по переуступке в ипотеке не устраивает большинство покупателей, и надо искать другие способы решения проблемы.

А потому гораздо более реально – продать право требования квартиры в связке с действующим кредитным договором, то есть при участии в сделке самого банка, выдавшего вам ипотечный заем. Если еще пару лет назад получить на это согласие банка было весьма проблематично, то сейчас некоторые кредитные организации не возражают против смены собственника заложенного жилья. Особенно если дольщик-заемщик даст понять, что у него возникли финансовые проблемы и дальнейшие выплаты ему, возможно, не потянуть.

продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Как известно, кредитным организациям гораздо выгоднее регулярно получать платежи по кредиту, чем заниматься реализацией залоговой квартиры, а тем более – недостроенной.

Что для этого необходимо сделать:

  • В первую очередь, если вас интересует, как продать квартиру по ДДУ в ипотеке, важно подготовиться к частым посещениям банка и бумажной волоките. Процесс продажи квартиры таким образом начнется с того, что вы придете в банк и постараетесь доказать необходимость переоформления договора на другого человека. Для этого придется собрать все доступные документы, включая согласие застройщика на эту операцию. Обращаем ваше внимание, что некоторые компании требуют плату за оформление такого документа, поэтому стоит также подготовиться к непредвиденным и незапланированным тратам.
  • Затем вы подаете соответствующее заявление в банк (специалисты банка помогут вам правильно его оформить) и заключаете договор цессии, то есть – переуступки. Продажа квартиры по переуступке в ипотеке в части рассмотрения заявления и оформления договора занимает не более трех дней. Многие банки, включая и известные, требуют комиссию за такой договор, вплоть до 20 тысяч рублей.
  • Как правило, все эти действия совершаются еще до того, как покупатель найден. Однако лучше всего с кандидатурой поторопиться. Для этого вы можете обратиться в агентство недвижимости, специалисты которого хорошо знают, как продать квартиру в ипотеке по переуступке быстро и выгодно. Конечно, за их услуги также придется заплатить, однако, с другой стороны, вам не придется тратить время на поиск покупателя и осмотр «объекта» — вашей квартиры.
  • После того, как покупатель найден, необходимо определиться со способом оплаты. Лучше всего, конечно же, полная сумма наличными, однако нередко используются банковские ячейки и безотзывные аккредитивы. Новый ДДУ заключать не надо, достаточно переоформить старый, чем и займутся специалисты банка и застройщика. В ходе этого пункта важно держать с покупателем связь и стараться посещать все мероприятия, связанные с банком и застройщиком, вместе.

Какими еще способами можно продать квартиру в новостройке?

Переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке – далеко не единственный способ, которым вы можете воспользоваться для продажи квартиры в новостройке. Однако все эти способы рассчитаны не на то, чтобы извлечь прибыль, а на то, чтобы избавиться от квартиры, которая по каким-либо причинам перестала вам требоваться. В таких условиях крайне сложно хотя бы отбить свои деньги и выйти в ноль по долгам, не говоря уже о прибыли. Поэтому мы крайне не рекомендуем вам связываться с продажей ипотечной квартиры для извлечения прибыли: предприятие это весьма сомнительное.

Итак, остановимся более подробно на том, какие еще способы можно использовать для продажи квартиры:

  • Переоформить ипотеку на другого человека. Делается это достаточно просто. Для этого достаточно заручиться принципиальным согласием банка и застройщика, а также заранее договориться с покупателем о том, что он именно переоформляет на себя ипотеку. Трудности в этом случае могут возникнуть только со стороны банка. Основным препятствием может стать несоответствие покупателя требованиям банка: плохая кредитная история, наличие судимости, отсутствие официального трудоустройства или достойной заработной платы, подтвержденной документально. В этом случае вам могут отказать, и придется искать нового покупателя.
  • Также вы можете предложить покупателю оформить ипотеку в другом банке. Правда, в этом случае покупателю придется заложить свою собственную недвижимость, а на это также могут пойти далеко не все. Удобнее оформить ипотеку у застройщика, а не выкупать квартиру таким странным способом через вас. Такой способ, как правило, используется не для покупки новостройки, а для приобретения старых и уже обжитых квартир, когда у покупателя нет другого варианта, а въехать хочется именно в такую квартиру.
  • Также покупатель может взять кредит на погашение ипотечного кредита продавца, чтобы внести сразу всю сумму и переоформить квартиру на себя в собственность как можно быстрее. В настоящее время существуют банки, которые выдают кредит на такие цели. Однако для покупателя это может быть невыгодно из-за высокого процента и короткого срока выплаты.

Сложно ли продать квартиру по переуступке в ипотеке?

Продать жилье с обременением в принципе сложно, не говоря уже о том, чтобы продать квартиру в новостройке, да еще и не построенную до конца. В этом случае вам очень повезет, если вы хотя бы избавитесь от долгов. Однако в большинстве случаев продажа такой квартиры сулит только одни убытки. Переплачивать придется буквально за все.

Для тех, у кого нет другого выхода, мы подготовили простые советы, которые помогут справиться в это непростое время:

  • В первую очередь, мы советуем вам обратиться в агентство недвижимости. Да, это трата, но трата разумная. Подберите хорошее агентство и попросите подобрать покупателя под квартиру в ипотеке. Здесь есть свои нюансы, поэтому продажа такой квартиры на том же авито вряд ли вам чем-то поможет, только окончательно запутает и затянет сроки. Лучше всего заручиться поддержкой специалистов.
  • Не бойтесь обращаться в банк. Если вам необходимо продать квартиру потому, что у вас возникли непреодолимые обстоятельства, банк может пойти вам навстречу и взять реализацию квартиры на себя. В этом случае прибыли вы не получите, зато хотя бы от долгов избавились. Кроме того, как мы уже упоминали выше, на прибыль в этом случае и так рассчитывать не следует.
  • Если вы нашли человека, который готов переоформить вашу ипотеку на себя, не стесняйтесь уточнять, в каком состоянии находятся его документы. Лучше убедиться во всем заранее, чем впоследствии получить отказ от банка.

В нашей статье мы постарались подробно рассмотреть, как можно продать квартиру в новостройке с переуступкой ДДУ. Если наша статья вам понравилась, оценивайте ее и делитесь ею в социальных сетях со своими друзьями. Ну а мы продолжим рассматривать самые трудные и любопытные ипотечные вопросы и рассказывать вам решение простым и понятным языком!

Продажа квартиры по переуступке

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Юридические тонкости

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Почему выгодно продавать квартиры по переуступке

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

Нужно ли получать разрешение застройщика?

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Переуступка по ЖСК

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Заключение договора переуступки квартиры

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Статья написана по материалам сайтов: kvartirkapro.ru, sdelka.guru, news.ners.ru, ipoteka.fun, mirndv.ru.

»

Это интересно:  Можно ли продать квартиру в аварийном доме?
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector