+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Предварительный договор купли продажи квартиры — образец, бланк, расторжение, с задатком, форма, зачем нужен, в новостройке, основной, оформление

Предварительный договор нужен!? Вопрос или утверждение ? Зачем эти лишние хлопоты и затраты на услугу юриста?
Здесь Вы получите подробные разъяснения этого вопроса.
Выгодный Предварительный договор купли-продажи квартиры удобнее и легко составить с помощью специальной программы Пример составления предварительного договора.

В Конструкторе учтены даже редко встречающиеся обстоятельства сделок. Важно правильно выбрать из предложенного списка. Так же внимательно вводите данные из документов.

Если у вас есть опыт составления договоров можно использовать шаблоны, предложенные на сайте. Так что тратиться на услуги юриста вам не придется.

Содержание статьи подробное:

Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры

А для чего нужен Предварительный договор купли-продажи квартиры. Зачем писать на бумаге, можно ведь и на словах обо всем договориться и передать задаток по расписке.

Дело все в том, что Гражданский кодекс РФ требует сделки с недвижимостью оформлять в письменной форме, иначе они недействительны, ничтожны!

-Но ведь Предварительный договор не является договором отчуждения? Зачем же он нужен в письменной форме?

-Да, действительно, Вы абсолютно правы. Это договор о намерениях совершить отчуждение недвижимости от Продавца к Покупателю в будущем.

Но! Гражданский кодекс РФ требует соблюдение такой формы Предварительного договора, которая предусмотрена для основного Договора купли-продажи недвижимости, то есть — письменной.

К тому же, до заключения основного договора купли-продажи, Покупатель часто передает Продавцу деньги, задаток или аванс. Конечно в большинстве случаев деньги передаются по расписке, но ведь расписка не описывает будущую сделку и не может быть признана судом предварительным договором купли-продажи или соглашением о задатке!

Лично я, как специалист по сопровождению сделок с недвижимостью, влюблена в предварительный договор. И отношусь к его составлению с особой тщательностью.

Ведь это — проект сделки. А продуманный в мелочах ПРОЕКТ — обеспечивает хороший результат.

Шаблоны, которые представлены на сайте, универсальны и требуют корректировки «под себя», а с помощью Конструктора договоров составить договор намного легче, вы сможете легко составить профессиональный договор под себя, под индивидуальные условия именно вашей купли-продажи.

( Конструктор разработан Автором сайта)

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

На бумаге, в предварительном договоре купли-продажи будут прописаны все условия сделки. Нужно прописать! Абсолютно все!
Именно для этого он и составляется. Нельзя относиться к составлению предварительного договора формально и использовать чужой образец.
Каждая сделка уникальна, как уникальны ее участники.

Какие условия нужно учесть в предварительном договоре купли-продажи:

  • Цену, ведь Продавец всегда хочет ее повысить и без письменных договоренностей очень часто пользуется этим
  • Условия и порядок оплаты, ведь Покупатель всегда хочет отдать деньги после регистрации права собственности на себя
  • Задаток или аванс вы будете передавать или хотите обойтись без передачи денег
  • Использование кредитных или бюджетных средств, Материнского капитала, субсидий, гарантийных писем, сроки и условия их перечисления Продавцу ведь эти средства перечисляются только при выполнении всех требований кредитной организации или бюджетного учреждения или Пенсионного фонда, а требования эти жесткие и необходимо их понимание на этапе планирования сделки
  • Подготовка пакета документов для Росреестра или для нотариуса, дата и перечень
  • Освобождение квартиры. Переезд дело хлопотное и Продавец часто затягивает это мероприятие
  • Распределение затрат на услуги нотариуса, если закон требует удостоверение у него договора купли-продажи, ведь это значительные траты
  • Перечень мебели, бытовой техники и предметов интерьера, с указанием марок и состояния Как правильно оформить > > >
  • Штрафные санкции за нарушение условий предварительного договора сторонами сделки
  • Регистрация в Росреесте обременения в Пользу Продавца, при частичной оплате или рассрочке платежа за квартиру и условиях и порядке его снятия. Как снять обременение читайте > > >

Предварительный договор нужен! Видео консультация по составлению

Нужно ли регистрировать предварительный договор купли продажи

Закон не требует обязательной регистрации Предварительного договора в Росреестре. Но бывают обстоятельства, при которых можно и даже нужно, зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре.

  • Большой аванс или задаток
  • Долгие сроки выхода на сделку — от 2-х месяцев

Но не всегда возможно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя на основании Предварительного договора.

Объект недвижимости находится в залоге у банка. Для выведения из залога Продавец просит передать на основании Предварительного договора большую сумму денег. Но быстрое погашение записи об ипотеке (залоге) в пользу банка невозможно, поскольку закладная храниться в депозитарии банка, находящемся в другом городе.
Порой волокита с доставкой закладной затягивается на несколько недель.
Но двойное обременение невозможно. То есть пока не погашено обременение в пользу банка, не будет зарегистрировано обременение в Пользу Покупателя.

Нужно ли предварительный договор заверять у нотариуса

Закон не запрещает удостоверение Предварительного договора у нотариуса. Но это ведет к значительному удорожанию сделки, ведь размер государственной пошлины за удостоверение, зависит от цены договора. Подробнее > > >

Содержание

Предварительный договор нужен!

Предварительный договор нужен для того, чтобы договориться обо всем «на берегу».

К тому же «что написано пером -не вырубишь топором» )))

Удобно и легко составить Предварительный договор купли продажи с помощью Юридического конструктора договоров

Ошибки при составлении предварительного договора

Как любой другой договор, предварительный должен подписать владелец ( собственник) недвижимости или уполномоченное им лицо, действующее по нотариальной доверенности.

Если собственников несколько — все они участвуют в сделке лично, даже несовершеннолетние дети достигшие 14 лет.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения

До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.

Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.

Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.

Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.

Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

  • фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
  • наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
  • реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Срок действия договора

Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.

Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.

Основные ошибки при заключении предварительного договора

Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.

Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.

Это интересно:  Образец отказа от иска в гражданском процессе - форма заявления

И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.

В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).

Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)

Автор документа

Информация к документу

Приобретение недвижимости часто сопровождается заключением предварительного договора между сторонами и передачей задатка, в качестве гарантии, если у покупателя нет достаточных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой недвижимости. Статья 429 ГК РФ определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора.

Особенности составления договора

Содержание договора

Законодательством предусмотрены определённые условия заключения таких видов договоров, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной, а именно:

  • Форма договора определяется основной формой предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости. Статьёй 160 ГК РФ установлена обязательная письменная форма для таких видов договоров. Несоблюдение формы договора влечёт последствия, а именно признание его ничтожным.
  • Предмет договора должен давать чёткое представление о себе, поэтому в договоре указывается не только юридический адрес приобретаемой недвижимости, но и этаж на котором она расположена, год постройки, площадь и другие характеристики.
  • Условия, на которых заключается договор и условия будущего соглашения, на основании которых квартира будет передана в собственность покупателю – полная стоимость покупаемой недвижимости.
  • Срок действия договора, подразумевающий срок в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если срок сторонами не определён, то согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ устанавливает срок не более 1 года. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры в принудительном порядке – ст. 445 ГК РФ.

Определение задатка дано в ст. 380 ГК РФ, согласно которой задатком признаётся денежная сумма, выплачиваемая продавцу в счёт погашения полной стоимости покупаемой квартиры и служащая обеспечением исполнения обязательств покупателя.

Задаток не является обязательным условием заключения предварительного договора купли-продажи квартиры. Но если стороны заключают соглашение о выплате задатка, то оно должно быть заключено в письменной форме.

Согласно ст. 381 ГК РФ задаток возвращается, если обязательства прекращаются до начала их исполнения, или если они не могут быть исполнены по каким-либо причинам.

Важно! Если неисполнение договорных обязательств обеспеченных задатком, произошло по вине покупателя квартиры, то задаток ему не возвращается.

А если будет установлена вина продавца получившего задаток, то ст. 381 ГК РФ предусматривается выплату задатка в двойном размере. Кроме того с виновной стороны могут быть взысканы убытки.

Особенности заключения

Во избежание проблем с заключением договора купли-продажи сторонам при заключении предварительного договора, необходимо оговорить условия будущего соглашения и указать их в предварительном договоре.

В договоре в обязательном порядке должно быть отражено:

  • Дееспособность и правоспособность продавца,
  • Отсутствие прав третьих лиц и наличие обременений на продаваемую недвижимость.
  • Полная стоимость квартиры.
  • Паспортные данные сторон.

В качестве дополнительных условий, можно оговорить:

  • Кто несёт затраты на заключение основного договора.
  • Кем оплачивается государственная пошлина при его регистрации
  • Оплата банковской ячейки.

Отличительной особенностью предварительного договора от основного является то, что он не требует государственной регистрации. Порядок его расторжения, если он не установлен соглашением сторон, определяется действующим законодательством РФ на момент заключения договора.

Заполненный образец документа

Предварительный договор
купли-продажи квартиры
(задаток)

г. ____________________________ «___»_______________ 20___ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер) __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

1.3. Другие существенные условия заключения Основного договора:

1.3.1. Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «___»____________________г.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт ______________________.

1.3.5. Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее «____»________________г. по акту приёма-передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учёте стоит Продавец. До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учёта.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на своё имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10. Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

2. Расчёты по договору

2.1. В счёт причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет — ________________ (____________________________) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________. и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в дату, определённую в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора. Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным п. 3.2. настоящего предварительного договора, прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с п. 2.1. настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

ПОКУПАТЕЛЬ

Город ________________, ____________________________________ года

Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры, зачем нужен, кто составляет и как оформить по образцу?

Обычно сделке купли-продажи недвижимости предшествует заключение предварительного договора. В статье рассмотрена его роль в заключении сделки, особенности его составления и нюансы, которые требуется знать при его оформлении.

Это интересно:  Договор социального найма жилого помещения: что такое, образец, бланк, объект

Так как неверно составленный предварительный документ может повлиять на правоспособность процедуры в целом. Поговорим о подводных камнях.

Что это такое и зачем нужно?

ПДКП (преддоговор на покупку) – это предварительный договор купли-продажи недвижимости, официальный удостоверенный сторонами документ контрактного типа. Порождает обязанность сторон к намерению заключить сделку. Составляется заведомо, до начала процедуры купли-продажи, выступает в роли первого этапа сделки.

Имеет вид официального документа, с удостоверением подписями сторон. Поэтому его основные положения должны соблюдаться. После подписания контрагентами объект резервируется за потенциальным покупателем, но не переходит в его собственность.

Зачем нужен и кто его составляет? Наличие заключённого предварительного договора должно гарантировать сторонам (которые и участвуют в составлении):

  • продавцу – что покупатель найден и сделка состоится;
  • покупателю – что квартира зарезервирована и снята с торгов.

Эти основные гарантии должны соблюдаться, в них – цель и смысл заключения ПДКП.

Это значит, что в промежуток времени между подписанием ПДКП и заключением сделки можно перепроверить и выявить характеристики приобретаемой квартиры. А так же сверить их с теми, которые будут внесены в основной договор при сделке.

Здесь же стороны дают ссылки на отсутствие юридических препятствий к заключению сделки и устанавливают срок оформления купли-продажи.

Смотрите видео о назначении предварительного договора купли-продажи:

Действителен ли с юридической точки зрения?

Правовая база регулируется статьёй 429 ГК РФ, определяющей основные позиции составления и заключения договора, его юридическую силу.

В отличие от устных договорённостей, которые не обязывают стороны к завершению сделки, заключение ПДКП вменяет им данные обязательства. Поэтому его требуется составить в письменном виде, согласно статье 160 ГК РФ, с применением всех норм, предусмотренных для составления и удостоверения.

При этом допускается как рукописный вариант, так и распечатанный текст, с обязательно проставленными собственноручно подписями покупателя и продавца. По усмотрению сторон допускается нотариальное удостоверение, придающее документу дополнительную силу.

Договор действителен с каких пор? Он вступает в юридическую силу с момента подписания его сторонами, но контрагенты не имеют полномочий на требование исполнения обязательств, допустимых только по завершении сделки. То есть:

  1. Покупатель не вправе требовать освобождение жилья и немедленного заселения на приобретаемую жилплощадь.
  2. Продавец не может требовать оплаты в полном объёме.

По усмотрению сторон, оплата при заключении ПДКП может быть соразмерна лишь сумме задатка или аванса.

Нужно ли регистрировать в Росреестре?

Согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.97г., дополнительные договора не подлежат регистрации в Росреестре. В кадастровые записи вносится только основной договор купчей, на основании которого происходит переход права собственности от продавца к покупателю.

Теперь вы знаете, нужно ли его регистрировать.

Особенности заключения

С задатком или авансом

Задаток – гарантия резервирования объекта и готовности сторон к сделке. После его предоставления покупателем, продавец обязан немедленно прекратить поиск покупателей, а покупатель – поиск объекта на продажу.

Законность получения задатка оглашена в статье 380 ГК РФ. При этом в дальнейшем:

  • Сумма, уплаченная по задатку, идёт в зачёт основной суммы при расчёте, аналогично авансовой выплате. То есть она вычитывается из полной стоимости квартиры при оформлении купчей.
  • При отмене сделки по объективным причинам, задаток возвращается в полном объёме (ст. 381 ГК РФ).
  • При отмене сделки по вине продавца, он возвращает задаток в двойном объёме (ст. 381 ГК РФ).
  • При отказе покупателя от приобретения квартиры, задаток не возвращается, а остаётся у продавца (ст. 381 ГК РФ).

Перечисленные положения требуется обязательно внести в положение договора, определяющее условия получения задатка. Несмотря на то, что оно полностью правоспособно и законно – наличие такого пункта не позволит оспорить правомочие норм статьи 381 ГК РФ.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

При этом обязательно следует указать, что деньги получены в качестве задатка, с вытекающей из норм статьи 381, с обозначенными правовыми последствиями.

Если в положении договора будет применён термин «аванс», это меняет полномочия сторон, так как аванс возвращается при расторжении ПДКП всегда в соразмерном объёме, если сторонами не проводится полный расчёт по сделке. Здесь вина контрагента не учитывается и не предусматривает компенсации.

Несмотря на действие статьи 380, судебная практика богата примерами признания положения о внесении задатка, оспоримым.

Ипотечная сделка предусматривает согласие кредитной организации как базового условия для покупки квартиры. Поэтому при заключении ПДКП сторонам требуется определить статус отказа от предоставления кредита банком:

  1. как объективной причины, с возвращением задатка покупателю;
  2. как вины покупателя, без получения задатка.

В правовом отношении обе позиции представляются законными, так как продавец при срыве сделки несёт материальный ущерб, снимая объект с торгов и теряя покупателей, что может существенно сдвинуть сроки продажи квартиры. В то же время объективность отказа должна быть предусмотрена заранее, как фактор риска, сопутствующий сделке.

Поэтому при покупке в ипотеку, данное обстоятельство следует оговорить в ПДКП особо, указав – является ли отказ банка поводом для возвращения задатка, или его потребуется вернуть.

Покупка доли

В этом случае может возникнуть объективная причина в виде права совладельца на преимущественную покупку. Однако следует учесть, что продавцу необходимо согласовать вопрос о преимущественной покупке до момента заключения ПДКП со сторонним лицом.

А покупателю требуется проверить наличие в пакете подготовленной для сделки документации – нотариально удостоверенного согласия от сособственника продавца.

Поэтому в стандартном случае предварительный договор заключают только после отказа лиц, имеющих право преимущественной покупки. Но по усмотрению сторон, если ПДКП заключается до получения нотариально удостоверенного согласия, можно внести подпункт об объективном характере указанной причины, в случае расторжения сделки.

Тогда продавец вернёт при срыве сделки по причине притязаний совладельца, только полученный задаток.

Жилье в новостройке

Если объект ещё не сдан, то квартира приобретается по договору долевого участия (ДДУ), а предварительный договор получает наименование ПДДУ. Этот документ опирается на ту же правовую базу, что и ПДКП, за исключением того, что заключается с застройщиком как с юридическим лицом.

Поэтому здесь кроме подписей сторон ставится печать юридического лица и даются его реквизиты. Если гражданин не заключил основной договор, задаток остаётся у застройщика.

По преимуществу здесь устанавливаются и подробно описываются обязательства и ответственность сторон, которые могут предусматривать и начисление пени, штрафов и т.п. за просрочку платежа или срока заключения основного ДДУ. По ПДДУ недопустимо уплачивать сумму, превышающую размер установленного задатка, так как этот договор не регистрируется и не обеспечивается гарантиями.

Разновидности ПДКП

Форма и содержание предварительных договоров имеет базовую основу, обязательную во всех случаях. Специфические виды их заключения привносят в текст дополнительные нюансы, которые оформляются соответствующими пунктами и подпунктами. А так же – видоизменяют форму документа.

    От застройщика. Этот документ должен носить наименование ПДДУ, согласно Федеральному закону №214-ФЗ. Оформление ПДКП является неправоспособным актом и не может повлечь ответственности сторон к завершению сделки. Поэтому часто используется в серых схемах и влечёт двойные продажи.

Законодательство допускает оформление ПДКП только в тех случаях, когда здание введено в эксплуатацию и застройщик получил свидетельство о праве собственности. Такие договоры оформляются в стандартном режиме, с учётом, что одна из сторон – юридическое лицо. При ипотеке. В этом случае ПДКП составляется в трёх экземплярах, один из которых предоставляется банку. Однако банк не всегда идёт навстречу, выдавая кредитный продукт без залога, так как приобретаемая квартира не принадлежит заёмщику и предварительный договор не даёт полных гарантий на проведение сделки.

Поэтому нужно определить позиции сторон на случай расторжения ПДКП из-за отказа банка в кредитовании. При оформлении в агентстве недвижимости. При обращении в агентство составляется договор об оказании услуг. Если такой договор не составлен – представительство агентства ничтожно. А если составлен – ПДКП должен быть трёхсторонним, то есть включать соответствующие обязательства агентства.

Соответственно, если договор заключался в агентстве недвижимости, а залог передавался контрагенту, о чём в ПДКП сделана соответствующая запись – все обязательства по договору могут считаться оспоримыми, или ничтожными.

Содержание

Используемая форма должна содержать нормы, применяемые к заключению договоров, контрактов, соглашений двустороннего характера. В самом начале указывается время и место его заключения. Следом даются сведения о сторонах, с указанием:

  • фамилии, имени, отчества;
  • года рождения;
  • адреса регистрации (проживания);
  • паспортных данных.

После перечисленных сведениях о контрагентах, и определения таковых в качестве «Покупателя» и «Продавца», формулируется фраза: «Заключили настоящий договор о нижеследующем». После этой формулировки вносится предмет договора, которым выступает предстоящая сделка купли-продажи.

После определения предмета договора перечисляются основные пункты:

  • расчёты по договору;
  • уплата задатка (аванса);
  • сроки и условия оформления сделки;
  • условия расторжения;
  • заключительные положения.

Теперь вы знаете, как правильно составить документ.

Существенные условия

В число существенных условий входят предусмотренные для проведения сделки купли продажи:

  1. цена объекта;
  2. порядок оплаты;
  3. сроки проведения сделки;
  4. условия перехода права собственности на квартиру.

Кроме перечисленного, по усмотрению сторон могут вноситься и иные положения, требующие обязательного исполнения при совершении сделки. Например:

  • кто оплачивает расходы по оформлению сделки;
  • нотариальное удостоверение;
  • вопрос о задатке, пени и неустойке;
  • обстоятельства форс-мажора и их влияние на проведение сделки;
  • условия расторжения договора.

Несоблюдение норм составления ПДКП влечёт его ничтожность.

На какие пункты следует обратить внимание?

  1. В первую очередь должно соблюдаться требование к форме, основные положения и пункты, данные выше, должны обязательно быть включены в текст. Особое внимание следует обратить на существенные условия.

Нужно учитывать, что документация контрактного типа составляется и подписывается сторонами с целью предоставления каждому из контрагентов особых преимуществ. Если какое-либо положение таких преимуществ не предоставляет, или лишает их – текст договора следует пересмотреть и составить так, чтобы соблюдались имущественные интересы обеих сторон.

  • Чтобы не попасть на удочку мошенников, нужно обратить внимание на правильно внесённые в договор паспортные данные контрагента, кадастровые и технические характеристики приобретаемой квартиры. Обязательно сверить их с правоустанавливающим документом и свидетельством о праве собственности, которые должны предъявляться в виде оригиналов.
  • Обязательно проверяется возраст собственника. Если он несовершеннолетний – от его имени должен действовать законный представитель, а органы опеки и попечительства представить дополнительное разрешение.

    Посредник, действующий в интересах лица должен иметь нотариально удостоверенную доверенность. Эти факты так же обязательно указываются в предмете договора при представлении сторон.

    Как оформить правильно? В целом договор должен иметь однозначный и непротиворечивый стиль оформления, все положения нужно излагать лаконично, во избежание интерпретаций контрагентом и его представителем. Особенно чётко нужно обозначить:

    • стоимость квартиры;
    • наличие задатка (аванса);
    • условия проведения сделки;
    • сроки.

    Ни одно из положений не может быть внесено без согласия каждой из сторон.

    В течение какого срока актуален?

    Если в установленный в ПДКП срок сделка не состоялась, предварительный договор не утрачивает юридическую силу, а стороны, на его основании, получают полномочия:

    1. Понуждать контрагента к сделке через суд, требуя соблюдения установленных обязательств.
    2. Распорядиться суммой задатка, не выдав его не состоявшемуся покупателю, или затребовав его в двойном размере с несостоявшегося продавца.

    Если конкретный срок сделки не назначен – договор действителен в течение года, после чего нужно завершить сделку или решить вопрос с полученным задатком (авансом), если он предоставлялся.

    Когда и какую роль играет в сделке?

    Если у покупателя достаточно средств для немедленного приобретения квартиры, предварительный договор можно не заключать. Он требуется тогда, когда сделка по объективным причинам откладывается, но покупатель принял незыблемое решение о приобретении данного объекта.

    По преимуществу такие ситуации связаны с отсутствием нужной суммы денег у покупателя, в момент нахождения подходящей для покупки квартиры. Продавец вправе не соглашаться на заключение такого договора, если планирует найти наиболее подходящего покупателя.

    Роль ПДКП для обеих сторон заключается в обязательстве проведения сделки купли продажи квартиры, с указанными в договоре параметрами.

    Когда составляется основной документ?

    После заключения ПДКП сделка состоится:

    1. в срок, указанный в его положениях;
    2. после соответствующих обстоятельств (например – получение кредита);
    3. не позднее чем через год после заключения.

    Стандартная процедура заключается в урегулировании вопросов по сделке на основании согласия сторон или при организации сделки услугами посредника, которым может выступить:

    • риэлтерская компания;
    • юрист, сопровождающий сделку;
    • компания застройщика (при ДДУ).

    Сделка происходит следующим образом:

    1. Стороны или их представители встречаются в назначенном месте, имея на руках паспорта, пакет документации для сделки и экземпляры ПДКП.
    2. Составляют договор купли-продажи, в котором стороны и переходящий в результате сделки объект недвижимости полностью идентичны. Должно быть составлено три экземпляра купчей.
    3. Каждый получает свой экземпляр, проверяет его. Стороны подписывают все три экземпляра. Если сделка сопровождается юридическим лицом – оно утверждает экземпляры договоров.
    4. Проводится расчёт за квартиру тем способом, который был указан в ПДКП. Если способ передачи денег изменился, стороны составляют дополнительное соглашение о его изменении.
    5. Покупатель и продавец совместно отправляются в Росреестр и передают 3 экземпляра договора сделки купли-продажи, с прилагаемым пакетом документации, регистратору.

    После передачи документации на регистрацию, ПДКП утрачивает свою силу.

    Основания для расторжения

    Можно ли расторгнуть? В число оснований входят те, которые нарушили одно (несколько) из положений, внесённых в договор, что регламентировано нормами статьи 455 ГК РФ.

    Статья 455 ГК РФ. Условие договора о товаре

    1. Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.
    2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
    3. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

    Кроме этого расторжение допустимо:

    • если при заключении ПДКП проявлялось насилие, шантаж или обман;
    • если стороной выступило недееспособное лицо;
    • когда одна из сторон не достигла 18 лет;
    • если сделка оказалась кабальной.

    В остальных случаях разорвать договор можно как по согласию сторон, так и в суде.

    Как расторгнуть? Процедура расторжения следующая. Та из сторон, которая проявляет инициативу для расторжения договора, обязана представить контрагенту официальное уведомление о расторжении, с объяснением причин. Здесь же предлагается составить соглашение о расторжении. Контрагент в ответ на уведомление вправе ответить как согласием, так и отказом. В случае отказа вопрос решается в суде.

    Заключение

    По усмотрению сторон при покупке квартиры можно составить предварительный договор. В нём устанавливается обязанность сторон к заключению сделки купли продажи в определённый срок, на указанных в договоре условиях.

    По этому договору допустимо получить аванс или задаток. ПДКП расторгается по взаимному согласию или в суде. А если сделка состоялась – утрачивает силу в момент передачи документации на регистрацию. Теперь вы знаете, что это такое и как составить документ.

    Порядок подписания соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи

    Предварительный договор купли-продажи заключается сторонами для того, чтобы проводимая сделка имела гарантию того, что она будет полностью завершена. Заключение предварительного договора используется чаще всего в тех случаях, когда планируется приобретение жилья с использованием ипотечного займа, так как именно на основании такого документа происходит окончательное одобрение выдачи целевого кредита.

    Однако нередко возникают случаи, когда предварительный договор приходится расторгать. Как правильно оформить этот документ и не нарушить при этом закон?

    Основания расторжения

    Для расторжения предварительного договора купли-продажи могут быть различные основания:

    • нежелание сторон продолжать совершение сделки по личным обстоятельствам и мотивам;
    • невозможность продолжения совершения сделки по причинам, независящим от участников сделки (например, наложение ареста на реализуемое имущество по решению суда на основании иска третьих лиц, не принимающих участия в сделке);
    • обоюдное решение участников сделки о ее прекращении по взаимному согласию;
    • неисполнение в указанные срок одной из сторон условий, зафиксированных в предварительном договоре купли-продажи.

    Каждое из перечисленных оснований, кроме последнего, следует отразить в подписываемом соглашении о расторжении договора. Основание в виде неисполнения в указанный срок условий предварительного договора отражается только в документах, направляемых в суд для рассмотрения в гражданском процессе.

    В случае, если расторжение договора происходит по личным мотивам или по причине невозможности продолжения сделки по причине независящих от сторон обстоятельств, та сторона, которая выступает инициатором расторжения договора, должна сообщить об этом второй стороне сделки. Лучшим способом в этом случае будет являться направление заказного письма с уведомлением, а внутрь такого письма вложить опись направляемых документов. Это позволит максимально обезопасить участников сделки от появления возможных разногласий по механизму расторжения соглашения.

    Виды предварительных договоров и механизмы их расторжения

    На сегодняшний день при совершении сделок с недвижимостью выделяют два наиболее распространенных варианта предварительного договора:

    • с внесением авансовых денежных средств;
    • без внесения денег.

    В зависимости от того, какой именно договор был использован, будет различаться и механизм проведения процедуры расторжения такого договора.

    Если речь идет о предварительном договоре, по которому не были внесены денежные средства, то его расторжение происходит в простой письменной форме с составлением специального соглашения. К такому соглашению предъявляется только одно требование – если предварительный договор составлялся с нотариальным заверением, то и соглашение, и его расторжение также следует заверить у нотариуса.

    В случае, если речь идет о договоре, в котором зафиксирована передача некоторой суммы денежных средств в качестве аванса, то в самом тексте такого документа необходимо указать порядок расторжения предварительного договора и возврата денежных средств для того, чтобы в будущем избежать сложностей с расторжением такого договора и полного прекращения существующих обязательств. Если пунктов, отвечающих на вопрос о проведении процедуры расторжения предварительного договора, в таком документе не содержится, то процедура расторжения будет регламентироваться судом в процессе соответствующего заседания.

    При расторжении предварительного договора, в котором содержатся данные о перечислении денежных средств, следует уточнить, идет речь о передаче аванса или задатка, так как последний не возвращается (в соответствии с положениями Гражданского Кодекса). В этом случае, если речь идет о расторжении предварительного договора, возврат денежных средств произведен не будет и по итогам рассмотрения соответствующего гражданского иска.

    Что следует указать в соглашении о расторжении?

    В случае, если речь идет о расторжении предварительного договора купли-продажи без внесения авансовых средств или с внесением денежных средств, но процедура регламентирована в самом предварительном договоре, то составляется специальное соглашение. На основании этого документа в дальнейшем будут разрешаться, в том числе с использованием судебных процедур, возникающие споры по итогам расторжения предварительного договора.

    Для того, чтобы такое соглашение имело юридическую силу, необходимо, чтобы оно было оформлено в соответствии с положениями действующего законодательства и отражало определенный перечень сведений, к которым относятся:

    • дата и место подписания соглашения о расторжении;
    • сведения о лицах, участвующих в его подписании, в том числе данные о доверенных лицах, если таковые имеются, а также о документах, на основании которых они осуществляют представление интересов участников сделки (необходимо указать номер доверенности, срок ее действия, а также пределы полномочий представителя);
    • данные о договоре, который подлежит расторжению (дата и место заключения, предмет договора, сведения о переданном во исполнение договора авансе, срок действия);
    • сведения об основании расторжения предварительного договора;
    • информация о процедуре возвращения авансового платежа (если таковой был). В данном разделе указывается не только информация о том, в каком порядке должен быть возвращен аванс, но и какие штрафные санкции могут быть применены в соответствии с действующими положениями гражданского законодательства к той стороне, которая нарушает условия подписанного предварительного соглашения;
    • реквизиты подписывающих соглашение сторон и собственно их подписи.

    Образец соглашения о расторжении предварительного договора можно скачать по ссылке.

    Таким образом, подписание соглашения о расторжении предварительного договора является обязательным условием для прекращения процедуры сделки. Для того, чтобы такое соглашение имело юридическую силу, его необходимо составлять в строгом соответствии с положениями действующего законодательства в сфере оборота недвижимости.

    Статья написана по материалам сайтов: exspertrieltor.ru, infonedvizhimost.com, dogovor-urist.ru, myrealproperty.ru, zakonometr.ru.

    »

  • Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector